项目规划调整 - 房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块项目于12月17日公示调整条件，其中0028地块优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档[2][3] - 此次调整意味着北京城建颐知筑项目的东区（0028地块）将增设阳台，使其成为房山区首个在“好房子新规”后拥有阳台的新盘[3][5] - 项目西区（0035地块）已于今年3月25日取得预售证，其设计没有阳台，赠送面积主要为飘窗和设备平台[6][9] 项目销售与去化情况 - 颐知筑西区（0035地块）共19栋楼634套房源，目前网签89套，去化率仅为14%[7] - 项目成交均价为3.05万元/平方米，约为4.5万元/平方米销售指导价的68折[7][21] - 项目开盘时海报宣传首开热销162套，约为取证房源的三成不到，但后续8个月网签仅完成一半多转化，且成交均价始终低于指导价7折，一度达到66折[16] - 同板块兄弟项目和知筑（早半年入市）共576套房源已网签471套，去化率近八成，成交均价约3.72万元/平方米，表现显著优于颐知筑[16][18] 项目背景与竞争格局 - 颐知筑所在地块由北京城建于2024年1月4日以22.8亿元底价摘得，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米[11] - 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，是北京城建集团的间接全资子公司[11] - 项目位于良乡大学城板块，总建筑面积13.82万平方米，规划34栋5-8层洋房共1206套房源，规模是和知筑项目的2倍多[18] - 项目离地铁站有段距离但靠近火车站，被认为其去化缓慢、价格承压的重要原因之一[16][18] - 项目周边3公里内竞争激烈，在售新盘包括华润京熙润府、京华国贤府、建工璟贤瑞庭等[20] - 北京城建新获取的广阳城地铁站地块出让文件明确鼓励按“好房子”标准设计，包括设置阳台，对颐知筑形成竞争压力[9][10] 产品与定价细节 - 西区19栋楼中，只有4栋位于小区中央的楼栋预售均价在4.6万元/平方米以上，私密性和景观视野更好[26] - 网签套数最多的4楼拟售均价为4.51万元/平方米，已签约的16套中有12套是单价更高的边户[22][23] - 去化率最高的是10楼，32套房源中已有13套网签，去化超四成，其拟售均价为4.61万元/平方米[25][26] - 楼王8楼预售均价4.66万元/平方米为全小区最高，次顶层边户单价达4.8万元/平方米，目前已有5套网签[28][29]