美国房地产市场动态 - 5月美国待售房屋签约指数环比上涨1 8%至72 6 较4月创下的2022年以来最大降幅后出现小幅回升 [1] - 实际数据高于彭博社调查的经济学家预估中值0 1% 显示市场表现超预期 [1] - 全美四大地区房屋签约量均实现增长 其中西部地区增幅最为显著 创2023年12月以来最大涨幅 [1]

美国5月成屋销售数据 - 美国5月成屋销售总数年化403万户 高于预期的395万户 前值为400万户 [1] - 5月成屋销售环比上涨0.8% 预期为下跌1.3% 前值为下跌0.5% [1] - 未经季节调整的成屋销售同比下降4% [1] - 这是自2009年以来最疲软的5月销售表现 [1] - 成屋销售约占美国房地产市场销售量的90% [4] 库存与房价动态 - 5月房屋库存增加6.2%至154万套 为近五年来最高水平 [1] - 5月中位销售价格同比上涨1.3%至42.28万美元 创历史同期新高 [2] - 自疫情爆发以来五年间房价累计上涨51% [2] - 南部地区中位销售价格同比下降0.7% [2] - 60%的房屋挂牌不到一个月即售出 28%的房屋售价高于挂牌价 [4] 地区销售表现 - 南部地区成屋销售增长1.7% 年化销售量达184万套 [4] - 东北和中西部地区销量上升 西部地区销售下降5.4%至70万套 [4] - 西部地区年化销售量为自2023年底以来最低水平 [4] 市场参与者分析 - 个人投资者或购买第二套住房的买家占比17% 现金交易占总销售的27% [4] - 首次购房者占成交量30% [4] - 高端市场（售价至少100万美元的房屋）销售情况不再优于低价房屋 [4] 市场影响因素 - 按揭贷款利率接近7% 预计至少在明年之前维持在6%以上 [1] - 供应增加但可负担性差仍是主要问题 [3] - 5月销售数据主要反映4月和3月的购买决定 [4]

房产转售利润率 - 墨尔本和悉尼的房产转售利润率最低，主要由于这两个城市的部分地区存在大量且集中的公寓 [1] - 今年第一季度5.1%的亏损房产销售中，平均亏损额为44000澳元，较上一季度的45000澳元略有下降 [1] - 墨尔本第一季度11.3%的房产亏损销售，悉尼为7.7%，达尔文亏损销售比例最高达26.2% [1] 亏损销售集中区域 - Melbourne City地方政府辖区亏损销售比例高达47.6%，为全澳最高 [6] - 维州Stonnington、Yarra和Port Phillip的亏损比例分别为36.6%、27.4%和27% [6] - 悉尼Ryde、Parramatta和Burwood的亏损销售比例分别为26.5%、23.6%和22.5% [6] 公寓市场表现 - 全澳所有亏损销售中有63%是公寓，而公寓通常只占总销售量的30%左右 [4] - 亏损主要集中在少数拥有高密度住房的地方政府辖区 [4] - 公寓和独立屋之间存在相当大的差异，新公寓可能一开始会贬值 [6] 房价增长预测 - Domain预测未来12个月内首府城市房价将平均上涨6%，主要由悉尼和墨尔本驱动 [8] - 墨尔本房屋中位价预计上涨6%至111万澳元，悉尼预计上涨7%至183万澳元 [8][9] - 四大行对2026年首府城市房价增长预测分别为NAB 5.6%、CBA 7%、ANZ 3.8%、Westpac 7% [9] 市场趋势分析 - 去年年底资本增长趋势疲软导致盈利率趋于平稳 [4] - 亏损可能性略有增加，主要来自于短期持有房产的人 [4] - 长期稳定的市场中，房价增长不足以让业主从短期转售中获利 [4]

悉尼豪宅市场交易动态 - 悉尼2025年房价纪录一周内两次被打破 两笔交易总价超过1.1亿澳元 [1] - 第一笔交易为Point Piper豪宅以5500万澳元售出 由Ray White Double Bay和Sotheby's共同促成 [1] - 第二笔交易为Vaucluse区豪宅以超过5500万澳元指导价售出 打破2月创下的5500万澳元纪录 [3][5] 交易细节与参与者 - 两笔交易均涉及多位买家竞争 推动交易紧迫性 [7] - Vaucluse房产买家为当地家庭 计划拆除现有建筑重建 [7] - Ray White Double Bay负责人Elliott Placks参与两笔交易 公司即将迁入新总部 [5] 市场驱动因素与卖家背景 - 澳元汇率走低和利率下降推高资产价格 成为近期销售热潮主因 [8] - Vaucluse房产卖家Isaac Wakil持有该1400平物业65年 拥有悉尼港全景视野 [8] - Isaac Wakil夫妇为移民背景 在悉尼还拥有Terminus Hotel和Griffiths Tea大楼等商业物业 [10]

悉尼高端房产市场交易动态 - 悉尼Concord一处豪华双拼别墅以393万澳元成交 买家为本地小房换大房者 成交价比底价390万澳元高出3万澳元 [5][7] - Killara一栋五居室家庭住宅以471万澳元售出 成交价比430万澳元底价高出41万澳元 吸引5位注册竞拍者中3人激烈竞争 [1] - Concord另一处双拼别墅4A Tremere St于2024年11月以405万澳元售出 两栋房产合计创下该城区双拼别墅最高售价纪录 [8] 房产交易细节与竞争情况 - Killara房产起拍价400万澳元 竞价幅度从10万澳元逐步降至1万澳元 现场约50人围观 [1][3] - Concord房产起拍价370万澳元(低于指导价380万澳元) 竞拍者以5万澳元幅度加价至390万澳元后 幅度缩小至5000澳元 [5][7] - 两处房产均吸引建筑商群体关注 Concord交易中竞拍者围绕壁炉出价形成特殊场景 [5] 房产核心价值驱动因素 - Killara房产因双砖实心结构、近车站(步行至Killara公园)的地理优势受买家青睐 [3] - Concord双拼别墅配备地下车库、酒窖、健身房和影音室 朝北朝向对价格产生正向影响 [5][8] - 开发商保留双拼别墅结构的投资回报率高于拆除重建独立住宅 [10] 市场整体环境数据 - 悉尼当周共1012套房产参与拍卖 Domain Group初步清盘率达69.4% 反映市场情绪回暖 [10] - 经纪人指出近期房源供应短缺推高房价 Concord地块2022年交易价为392万澳元 两年内涨幅显著 [3][8][10]

加拿大房地产市场 - 5月成屋销售月率增长3.6%，较前值-0.10%显著改善 [1]

图为哈尔滨贝壳旗下加盟店推介会 6月10日至12日，景洪市房地产代表团在哈尔滨市持续开展线下推广活动，对合作企业的房产经纪人进行系统培训，全力备战14日面向当地市民的"购房 游"推介会。 此次培训规模大、覆盖面广，景洪市精选各房地产项目的资深房产经纪人组成讲师团，采取"大会集中授课+门店精准辅导+项目线上宣传"的模式，举行 15场培训会，对贝壳找房哈尔滨站、哈尔滨市大盛地产及大盛优家等合作方超千名一线经纪人进行了培训。 图为哈尔滨市大盛优家专场推介会 图为哈尔滨市大盛地产线下门店推介会 图为西双版纳州房地产业协会作文旅和地产推介 培训内容紧扣景洪市核心价值与各房地产项目独特卖点，深度解读景洪的区位优势、热带雨林气候资源、旅居康养特色、投资潜力及重点楼盘信息。讲师 团队通过政策解析、案例分享等方式，全面提升哈尔滨销售团队对景洪市各房地产项目的认知深度与推介精准度，确保其能够清晰、生动地向哈尔滨市民 传递景洪魅力。 图为哈尔滨贝壳总站推介会 此次培训是"政府搭台、企业唱戏"模式的深度实践，通过赋能哈尔滨销售渠道，极大增强了当地市场对景洪房地产项目的推介能力与客户导流效率，为将 于6月14日在哈尔滨举办的"购房游" ...

文章核心观点 - 悉尼房地产市场存在普遍的“虚低报价”现象，卖方设定的实际保留价经常显著高于公开的价格指引，这导致首次购房者和市场新手容易产生误解并蒙受经济损失[1][3] - 行业专家建议买家应忽略价格指引，转而研究同区域近期真实成交数据以判断合理价格，并呼吁加强监管以提高市场透明度[6][10][12] - 有案例表明，提前公开拍卖保留价作为一种更透明的销售策略，可能吸引更多真实竞标者并取得超出预期的成交结果[14] 市场定价行为分析 - 对2024年319场具有竞争力的拍卖追踪显示，211个卖方设定的保留价等于或高于价格指引的最高值，其中172个保留价高于价格指引[3] - 高价房产的卖方预期偏离度更高：在指导价超过400万澳元的房源中，有保留价的房源里近一半（17/35）的卖家预期高出指导价10%以上[7] - 具体案例显示保留价大幅高于指导价：Leichhardt一套老屋指导价180万澳元，保留价220万澳元（高出22.2%），成交价228万澳元；Strathfield一块空地指导价200万澳元，保留价250万澳元（高出25%），成交价287.5万澳元[7] 对买方的影响与建议 - 误导性的价格指引使买家在支付了建筑检查、合同审查等费用后仍可能失败，造成经济与精神的双重损耗[10] - 知名买家代理建议客户完全忽略价格指引，应关注该区域真实成交价，例如若同类房型近期成交价均不低于170万澳元，则不应幻想以150万澳元购得指导价为140万澳元的房产[6][10] - 有行业人士指出，现在几乎所有拍卖房源的报价都不真实，买家应通过比对区域中位价和近期成交价来看穿报价“套路”[12] 行业实践与监管动态 - 存在一种更透明的销售实践：有中介在拍卖前就公开保留价，案例中保留价设为75万澳元，最终成交价达101.5万澳元，卖家认为此举吸引了更真实的买家并增强了买方信心[14] - 新州政府正在考虑立法改革，以使相关规则更加清晰并便于执法[14]

深圳房地产市场表现 - 1至5月深圳新房销售面积同比增长41% [1] - 同期深圳二手房成交量同比增长44% [1]

央行稳楼市政策与市场反应 - 5月央行推出包含降准降息在内的稳楼市金融组合政策 助力市场信心回升 [1] - 尽管处于传统销售淡季 深圳一二手房网签量环比4月下降16 7% 但同比仍增长21 1% [1] 深圳二手房市场表现 - 5月深圳二手房网签超4000套 环比下降18 2% 同比增长18 3% [1] - 深房中协统计显示5月二手房录得5727套 环比下降13 2% 同比增长17 6% 绝对值超5000套 展现淡季韧性 [2] - 截至6月2日深圳有效在售二手房源71791套 环比减少600套 降幅0 8% 业主委托出售意愿减弱 [4] - 二手房买方市场特征明显 次新房挂牌量增加加剧竞争 新房与二手房供应端直接竞争 [4] - 深房中协认为政策效应消化殆尽 但市场企稳势头基本形成 预计6月活跃度保持 [4] 深圳新房市场表现 - 5月深圳一手住宅网签3162套 环比下降14 4% 同比增长25 6% 其中预售成交2054套 环比降20 6% 现售成交1108套 环比微升0 09% [1][5] - 截至5月底一手预售住宅库存26343套 环比减少1719套 按近12个月月均去化3497套计算 去化周期7 5个月 [8] - 现售占比30% 若计入现售库存 实际去化周期更长 [8] - 5月新房批售仅1807套 环比4月的4000多套大幅下滑 多数新盘采取优惠促销 折扣力度加大 [8] - 刚需刚改为主力 中小面积中低价位占比高于京沪等热点城市 市场依赖经济基本面 [8] 未来市场展望 - 6月新房市场预计因优质项目入市提升房源品质 或吸引购房者关注 推动成交量上升 [4]