文章核心观点 - 第十五届全运会由粤港澳三地联合举办，是历史上规模最大、赛期最长、承办城市最多的一届，预计将大力促进区域消费 [1] - 文章梳理了10余个有望承接全运会庞大客流的商场，这些商场隶属或紧邻全运会举办场馆，地理位置优越，业态齐全 [1] 深圳深业上城 - 临近深圳市体育中心，年客流超4000万，是“公园商业生态”标杆和城市级文商旅名片 [2][4] - 以“缝合城市”为核心理念，打造1.2公里绿色空中长廊连接笔架山和莲花山公园，两座公园年接待访客超2000万人次 [4] - 年接待大湾区客流超1000万人次，港客消费占比达30%，通过“三通工程”打造跨境“微度假一条龙”服务闭环 [4] - 构建“自然体验、首店经济、场景消费”业态体系，汇聚超350家品牌，首店占比超30% [5][6] - 年均举办近300场活动，包括斯巴达勇士赛等，2025年7-10月将围绕全运会开展运动季系列活动 [6][7] 深圳大运天地 - 临近深圳大运中心（全运分会场），是“公园式商业综合体”，定位“多元复合型体娱趣活超级地标” [8] - 开业首月客流量超400万人次，平日日均客流6.5万人次，周末日均12万人次，2025年上半年日均客流同比2024年下半年增长近20% [10] - 聚集近200个优质品牌，首店及定制概念店占比超60%，运动业态强势，堪称全领域运动品牌集合体 [11] - 通过创意事件“造节”，如“湖边坐坐.大家生活节”打造“8天10+场水上活动”，形成独特场域魅力与聚客效应 [12] 深圳前海壹方城 - 临近深圳宝安体育中心，国庆中秋黄金周销售额突破亿元，客流量巨大 [15][17] - 品牌组合侧重“轻奢+设计师品牌+本土创新品牌”，形成“高端有标杆、大众有选择、小众有惊喜”的矩阵 [17] - 空间设计转型“兴趣社交能量场”，打造二次元主题岛“捣谷岛谷”和“都市绿洲漫游地”主题街区星辰街 [17] - 国庆中秋假期举办活动人流量达103万人次，近期举办“花屿生息”装置艺术展华南首展 [18] 深圳欢乐港湾 - 临近全运会闭幕式举办地深圳宝安区欢乐剧场，是“国家4A级旅游景区”，总占地约38万㎡ [20] - 商业街区集结超130家品牌，餐饮占比过半，新奇业态占比超20%，引进多家深圳首店 [22] - 拥有“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”艺术中心等地标，全运会期间将利用沿海骑行绿道打造“体育+文旅”体验 [22][23] 深圳新体汇ALIVAL - 隶属深圳市体育中心，是体育主题商业综合体，商业面积3.77万平方米，规划超100个商户 [24][26] - 规划“体育+商业”业态，包括室内运动公园、运动装备集合店等，已引入50余家品牌 [26] - 与腾讯联合开发会员积分系统，推出运动能量值概念，鼓励会员通过运动获得福利 [27] UpperLink深圳之脉 - 是黄木岗枢纽商业项目，为前往深圳市体育中心观赛的必经之路，黄木岗地铁站日均客流超5万人次 [28] - 划分三大主题区：东区活力场（运动零售）、西区生活舱（便捷餐饮）、南区疗愈所（品质服务） [28][29] - 项目将定期举办创意市集、艺术展等活动，成为市民“观赛+消费+休闲”的新选择 [29] 广州白云五号T5 MALL - 临近广州体育馆，总建面15万平方米，于2025年5月启动系统性升级以迎接全运会 [32] - 空间改造保留指挥塔、登机廊桥等工业遗存，围绕航空主题规划三大功能空间 [34] - 聚焦年轻家庭与潮流客群，采用垂直分层布局，未来计划将餐饮占比提升至40% [35] 广州ing square（未来印） - 临近广东奥林匹克体育中心，是集多种功能的地标型产城融合综合体，总建面约22万㎡ [36] - 商业中心包括4大主题区，已落位多家首店，运营定位为“主理人的主理人” [38] - 为预热全运会，曾开展“大家好运会”城市运动嘉年华，集结30余家品牌 [38] 中国铁建·南沙环宇城 - 临近广州南沙体育中心，商业面积超10万㎡，定位一站式精致消费体验目的地 [39][41] - 引进多家区域首店主力店及餐饮品牌，儿童亲子与潮流运动业态丰富 [41] - 打造“海浪公园”、“海心花园”等多功能沉浸式商业场景，兼具网红打卡与实用功能 [42][43] 惠州华贸天地 - 临近惠州体育馆，年均50+场文体活动带来直接客流，是惠州首店经济制高点 [44][46] - 累计引入超450家惠州首店，2024年完成162家品牌焕新，其中首店品牌121家 [46] - 2024年累计打造350+场营销事件，通过空间重构打造青年聚集地和文化策源地 [48][49] 澳门大运河购物中心 - 临近全运会乒乓球赛举办地澳门银河综艺馆，是澳门最大的室内购物中心，面积达96.8万平方呎 [50][52] - 以意大利威尼斯水乡为蓝本，内含3条室内运河，云集超350家国际品牌 [52][53] - 所在度假村集博彩、会展、酒店、表演、购物于一体，可提供全方位度假体验 [53]

行业趋势：商业项目与连锁品牌加速下沉县域市场 - 县域市场正经历深刻变革，购物中心与连锁品牌加速涌入县级城市[1] - 商业下沉浪潮从新茶饮、餐饮等高频率消费领域延伸至商业综合体与大型商超赛道[1] - 抢占下沉市场已成为商业界的共识性战略[1] - 包括镇区和乡村的县乡市场规模占社会消费品零售总额比重为38.8%，占比较1—8月份提高0.1个百分点[5] 具体项目案例：固始新玥荟购物中心 - 固始新玥荟购物中心A馆于11月5日举办招商发布会，预计明年5月1日正式开业[2] - A馆商业体量4万㎡，共5层，采用"盒子+街区"设计，计划引入超200家品牌[4] - 项目为存量商业体改造升级，前身为信合购物广场，将与新建B馆及在营C馆共同构成20万㎡大型商业综合体[4] - 项目定位为固始首席精品时尚文化购物中心，旨在填补城北区域大型商业空白[4] - 项目引入新操盘方上海嗒应商业管理有限公司[4] 县域市场消费潜力支撑 - 固始县今年1月至8月社会消费品零售总额127.58亿元，同比增长6.5%，总量、增速分别居全市第1、第3位[4] - 固始县人口180余万，是河南省第一人口大县，项目5公里内常住人口约45万，周边有教育、金融、科技中心[4] - 一、二线城市商业日渐饱和，县域市场仍有较大发展空间，存在结构性增长机会[7] 其他商业项目下沉布局 - 武商集团在湖北黄冈黄梅县落地黄冈黄梅武商广场，西亚和美在河南信阳商城县布局点美广场[6] - 新城控股与沛县人民政府就吾悦广场项目签约，光大地产在广西钦州灵山县落地灵山光大商业广场[6] - 珠海万达商管在四川宜宾高县布局万达广场[6] 连锁品牌县域市场拓展 - 星巴克截至2025财年末共进入中国1091个县级市场[6] - 山姆会员商店于10月开出全国第3家县市级门店张家港店[6] - 沪上阿姨于2024年3月推出"茶瀑布"品牌，产品价格2至12元，主打低价产品布局下沉市场[6] - 希尔顿、万豪、洲际、温德姆等国际酒店品牌纷纷发力县域市场[6] 政策支持与发展建议 - 国家及地方政府出台多项政策推动县域商业体系建设，如《关于加快推动县域商业体系建设促进农村消费的意见》《县域商业三年行动计划（2023—2025年）》[6] - 布局县域市场需注意因地制宜，制定符合本地消费需求的差异化策略[7]

首店经济总体表现 - 2025年第三季度武汉开出约189家品质首店，超过上半年184家首店总量，使2025年综合首店总量达到373家，再创数量新高 [1][2] - 首店级别涵盖4家全国首店、61家华中首店、26家湖北首店和98家武汉首店，标准店与非标准店数量比为3:1，显示特色店型成为品牌打开市场的新选择 [2] - 零售业态以88家首店成为第一大业态，略胜餐饮一筹，文娱业态和生活服务业态因强体验属性强势崛起 [10] 区域与项目分布 - 江汉区与武昌区首店数量并列第一，各引入44家首店品牌，江岸区以41家位列第三，武汉新区表现不俗，经开区和东湖高新区分别有20家和19家首店 [4] - 新开首店超过10家的项目有7个，新开项目如龙湖武汉滨江天街、武汉杉杉奥特莱斯、创新天地商业公园KIC PARK均引入多家首店 [7] - 成熟核心商业项目如武汉武商MALL、武汉万象城、武汉新天地、武汉武商梦时代在三季度首店入驻热度较高 [7] 品牌体验与消费趋势 - 非标首店数量达47家，主流模式为“跨界+联名+复合”，通过调性、价格、业态融合带来独特消费体验，例如喜茶升级为全国第二家可颂挞店，全棉时代全球旗舰店功能分区明确 [12] - 零售首店中运动零售和家居用品表现亮眼，循环经济成为购物中心新宠，如二手中古品牌【臻奢汇】武汉首店进驻 [14] - 餐饮走向细分赛道，饮品类首店高达16家，新中式酸奶和东方养生茶崛起，云贵菜成为新风口，三季度有6家云贵风味或融合菜首店集中入驻，自助餐品牌包含4家，其中雍容荟、丽炙海鲜姿造客单价超500元 [16] 新开与调改项目贡献 - 三季度新开武汉杉杉奥特莱斯、武汉滨江天街、创新天地商业公园KIC PARK三个旗舰商业项目，共计带来武汉首店58家，约占总量的31% [17] - 武汉杉杉奥特莱斯引进20余家武汉奥莱首店、近50家汉阳首店，武汉滨江天街引入26家城市级别及以上首店，KIC PARK引入12家首店 [17][19] - 调改项目成效显著，武汉武商MALL新进首店29家，重回首店数量榜首，武汉万象城引入18家首店，武汉新天地引入14家首店，武商梦时代有10家特色首店亮相 [19][20]

首店数量与整体表现 - 2025年三季度长沙10个重点监测商业体共迎来51家首店，数量已超过上半年总和，涵盖餐饮、零售、文体娱、儿童亲子等多重业态 [1] - 长沙杉杉奥莱作为新开项目，一次性集中亮相14家首店及21家奥莱首店，展现出强劲的品牌号召力 [1] 区域与商业体分布趋势 - 首店区域分布高度集中，长沙县、天心区、岳麓区分别以16家、15家、14家的首店数量包揽前三，总和占比超88% [3] - 头部商业体虹吸效应显著，长沙杉杉奥莱、长沙万象城、长沙国金街、长沙悦方ID MALL四家商场共引进39家首店，占比高达76% [3] - 奥特莱斯渠道成为新增长极，长沙杉杉奥莱引入LOTTUSSE、Karl Lagerfeld等国际名品，长沙百联奥莱引入Eland衣恋湖南首家男女装集合店 [4] 各商场首店引入策略 - 长沙万象城以13家首店领跑购物中心，侧重高端零售与餐饮组合 [6] - 长沙国金街吸引麦德莲、发财米、赫饰等多家华中与湖南首店，持续夯实五一商圈影响力 [6] - 长沙悦方ID MALL聚焦年轻客群，引入多家"三坑"服饰与娱乐体验首店，如没有猫饼（猫咖）、美丽人生（剧场）等 [7] 餐饮业态细分趋势 - 餐饮业态在51家首店中占比超过31%，呈现品质化与细分化趋势 [8] - 特色饮品赛道涌入新玩家，如手作糖水品牌「发财米」、鲜作糖水「麦记牛奶公司」、酸奶品牌酸奶罐罐与Blueglass [9] - 烘焙与特色餐饮同步补位，英式烘焙品牌「麦德莲」布局华中首店，日式牛肉汉堡店「肉肉大米」、江西风味品牌「胡恰」注入多样性 [9] 零售业态表现与品类 - 零售业态表现强劲，共有30家首店，覆盖潮牌女装、时尚生活、运动户外、三坑服饰等热门品类 [9] - 女性消费是重要驱动力，涌现Naiwill、YESCCI、美洋、LAYDAY、DT.LANDOMixmax等女装品牌 [10] - 户外品类迎来新活力，Fjällräven北极狐、Mont·bell、UPPERVOID等户外品牌首次进入湖南 [10] - "三坑"服饰品牌如花与珍珠匣、松德凌一、放羊的西西集中进驻悦方IDMALL，契合年轻群体偏好 [10] 首店能级与商业辐射力 - 本季度新开首店以湖南首店为绝对主力，达40家，占比接近79%，长沙首店与华中首店分别为6家和5家 [11] - 华中首店方面，麦德莲、发财米、赫饰、美丽人生（话剧）、Humble Humble品牌首次进入华中市场，彰显长沙商业辐射力 [11] - 长沙市内免税店（湖南首店）与京东奥莱（长沙首店）作为关键主力店入驻，首创"免税+有税+跨境"三位一体商业模式，有效带动商圈能级跃升 [11][13]

活动概况 - 为期五天的“满月同欢，礼惠全城”主题庆典活动于10月29日至11月2日成功举办 [1] - 活动通过丰厚奖品、精彩表演和独特互动体验吸引了全城消费者广泛参与 [1] - 活动有效提振了区域消费市场活力，场内场外持续火爆 [1] 促销活动与消费表现 - 核心促销环节为“累计消费满118元即可参与抽奖”，抽奖区始终排起长龙 [2] - 活动共准备了超过10000份奖品，包括价值6666元的购物卡、品牌电动车、蚕丝被等重磅奖品以及趣味小玩具等暖心小礼 [2] - 活动极大激发了市民消费热情，场内多家商户活动期间营业额与客流量均有显著提升 [2] 文化娱乐体验 - 珍稀动物爬行展吸引了众多亲子家庭，孩子们可近距离接触爬行动物并学习科普知识 [4] - 奇幻泡泡秀表演将现场变为梦幻童话世界，艺术家制造巨大绚丽泡泡，孩子们可上台互动，将活动气氛推向高潮 [6] 运营成果与未来展望 - 活动效果超出预期，证明了公司“商业+体验”运营模式的成功与市场需求吻合 [7] - 活动大幅提升了公司的品牌知名度、美誉度以及作为区域商业新地标的聚客能力与消费带动作用 [7] - 公司未来将继续秉持“爱与汇聚”理念，引入更多优质资源与创新活动，打造一站式生活体验中心 [7] 公司背景 - 爱和汇生活广场是一座一站式家庭生活购物中心，集零售、餐饮、儿童娱乐、生活服务等多功能于一体 [9] - 公司定位为社区型商场，致力于为周边社区居民提供便捷、优质、充满乐趣的消费与休闲体验 [9]

项目概况与市场期待 - 永旺梦乐城湘江新区项目已全面竣工，预计于11月底正式开业 [1] - 项目自开工以来受到长沙市民高度期待，在短视频平台有大量进度航拍视频，被视为城市新地标 [1] 项目规模与建筑细节 - 项目总建筑面积达23.62万平方米 [2] - 建设内容包括1栋4层购物中心及1栋6层停车楼 [2] - 项目定位为集餐饮、家具家居、特色休闲娱乐等业态于一体的绿色三星级商业综合体 [2] 项目影响与市场潜力 - 项目建成将极大提升湘江新区的商业配套设施水平 [2] - 将为当地居民提供更便捷、舒适、高品质的消费体验 [2] - 预计将服务周边数十万居民，进一步激活区域消费潜力 [2]

商场公共休息区现状 - 长沙部分商场存在公共休息座位供给不足的问题，有限的休息区有时被付费按摩椅占用[1] - 河西万象城B2层一处约2米长、1米宽的无靠背硬面座椅旁设有4台收费按摩躺椅，但无人使用，顾客在有免费座位的情况下不会选择付费按摩椅[2] - 该商场LG层面积相当于两个B1层，设有5处休息座位，有的坐满人有的有空位，但1层中庭广场面积大且空旷却无座位，有顾客蹲在地上[6] 休息区设计与舒适度 - 富兴时代广场一楼东侧走廊设有L型休息区，座椅为皮质软包，但倚靠高度仅15厘米，舒适度较高且设计丰富[9] - 长沙县永旺梦乐城全馆共设置70处休息区，休息区域配备靠背和隔板，以此作为吸引顾客的亮点[11] - 消费者指出商场休息座椅设计多流于形式，未充分兼顾不同群体需求，建议增加靠背和扶手以方便老年人，或采用弧线设计以容纳更多人且美观[12] 休息区的功能与行业观点 - 休息区不仅是歇脚区域，更成为顾客消费交流的空间，承载家庭群体休息、朋友商议、商品讨论等多种活动[13] - 业内认为商场“一座难求”是流量思维与体验思维的失衡，过度追求租金收益而忽略休息区是提升顾客停留时间的核心配套[14] - 合理的休息区规划需兼顾功能性和美观性，通过搭配充电、绿植等设施满足不同群体需求，可成为留客利器，长期提升客流量和消费转化率[14]

文章核心观点 - 苏州商业地产市场呈现宏观经济数据亮眼与微观项目表现分化并存的特征，被称为“商业百慕大”[1] - 城市发展从“单中心”模式转向“多中心协同”网络化结构，导致消费行为呈现“去中心化+价值导向+分布消费”特征[2][4] - 商业项目经历了从步行街、百货到购物中心的迭代升级，竞争极为激烈，超大体量项目虹吸效应显著[5][8][18][24] - 尽管缺乏顶级重奢购物中心，但苏州是品牌检验二级市场的优先试验地，消费基本面和中间消费力量雄厚[25][29][45] - 多个核心商圈存在商业密度过高与客群重叠问题，项目需通过精准定位、错位竞争和深度结合在地文化寻求突破[46][55][63] 苏州商业发展历程 - 2012年苏州提出“一核四城”发展战略，姑苏区合并成立，吴江撤市设区，同年轨道交通1号线开通，城市框架从“单中心”转向“多中心、组团式、网络化”[2] - 居民生活结构构建在“15分钟社区+30分钟通勤”逻辑上，消费行为呈现“去中心化+价值导向+分布消费”特征[4] - 商业形态迭代过程分为三个阶段：1.0阶段（苏州印象城、久光百货）、2.0阶段（圆融星座、新光天地、诚品书店）、3.0阶段（苏州中心、狮山天街、比斯特）[5][8][18] 代表性商业项目分析 - **苏州印象城**：2009年开业，建筑面积14万平方米，是苏州购物中心时代开端项目，后因竞争加剧客流排名靠后（63/233），2022年转型为“多元生活力中心”[9][10][12] - **湖东商圈2.0项目**：圆融星座（6万平方米）、新光天地（8.8万平方米）、诚品生活（5.6万平方米）将苏州商业从“购物时代”推入“体验时代”，但客流排名均不在全市前列（新光天地65/233，诚品生活82/233）[9][14][15][16][17] - **苏州中心**：一期建筑面积30万平方米，是苏州最大商业综合体，品牌超500个，首店占比近60%，客流排名全市第一（1/233），2025年上半年营业额和客流量同比均增长10%[9][19][20] - **龙湖狮山天街**：A馆建筑面积27万平方米，客流排名全市第二（2/233），有效承接高新区产业与居住人口，避免商业动能外溢[9][19][21] - **比斯特购物村**：2016年10月开业，是高端精品奥莱，影响力辐射长三角，客流排名95/233[9][19][22] 品牌布局与城市消费力 - **奢侈品**：苏州拥有爱马仕、LV、Gucci、Prada、Burberry等品牌，但暂无Chanel、Dior、FENDI，是品牌从上海出发检验二级市场的过渡城市[26][27][28][29] - **商超品牌**：奥乐齐在苏州已布局4店（方洲邻里中心、昆山金鹰、绿宝广场、世茂广场），山姆会员商店在苏州有4家门店（含张家港店），盒马在苏州有13家鲜生店和22家NB店[30][31][32][33] - **餐饮品牌**：牛New寿喜烧在苏州有5家门店，小杨生煎有11家门店，苏州是沪上热门餐饮品牌外拓试验地[34][35][36] - **高化香氛**：Aesop在苏州有2家门店（仁恒仓街、苏州中心），LE LABO江苏首店于2025年3月落户苏州中心，品牌看重苏州历史文化底蕴提供的叙事空间[37][38][41][44][45] 商圈竞争格局与错位策略 - **湖西商圈**：人均商业面积29.85平方米，苏州中心客流占比达54.36%，天虹商场通过主题馆迭代和场景化编辑实现错位竞争[47][48][50] - **湖东商圈**：人均商业面积70.24平方米，竞争最激烈，待开业的苏州中环广场被要求引进至少3家超一线和17家一线奢侈品品牌[47][51][53] - **观前街商圈**：人均商业面积4.33平方米，仁恒仓街保留修复古建，约70%入驻品牌为各级首店，对远端和异地客流吸引力强[47][55] - **新区狮山商圈**：人均商业面积30.45平方米，有6个10万平以上项目，龙湖狮山天街通过改造下沉广场和引入新品牌升级[47][57][59] - **元和商圈**：人均商业面积9.88平方米，通过“未来环”天桥联动多个项目，形成五子联动、错位共荣的格局[47][60][62][63]

文章核心观点 - 在线上消费冲击线下商业体的背景下，广州天河路商圈通过转型为“超级体验中心”，实现了日均客流量约150万人次的繁荣景象，其成功经验在于提供独特的内容体验、拓展物理空间功能、提升服务柔性以及建立有效的“政府+商会+企业”共建共治模式 [1][2][3][4][5][6][7][8] 商圈概况与表现 - 天河路商圈被誉为“华南第一商圈”，长约2.8公里的街区汇聚了25家大型商业综合体和超过1万家商户 [2] - 该商圈日均客流量达到约150万人次，显示出强大的线下吸引力 [3] 成功策略：内容体验升级 - 商圈通过引入华南首店、中国首店（如阿曼香水店、最大高达基地旗舰店、最大宝可梦卡牌道馆）来提供“人无我有”的独特产品，形成消费引力源 [5] - 商场高度重视商品和店铺的展陈更新，通过快速迭代的潮流与时尚保持视觉新鲜感，吸引客流 [5] 成功策略：物理空间功能拓展 - 将海洋馆、攀岩馆等热门打卡点引入商场，使卖场升级为融观光、社交、文化为一体的城市生活中心，例如正佳广场内的“海底世界”和冰雪世界 [6] - 消费者为之买单的不只是商品，更是一份可被带走的美好记忆，提升了消费体验的价值 [6] 成功策略：服务柔性提升 - 打造人宠共融的社交互动空间，并完善国际化服务，如提供广交会接驳巴士、外卡支付、离境退税指引以及英文菜单和点餐服务，甚至为中东客群增加阿拉伯语服务 [7] 成功策略：治理模式创新 - 形成“政府+商会+企业”的共建共治模式，商会作为桥梁，实现活动申请“一口受理、一口办结”，大幅提升效率 [8] - 商会协调商家错位经营，避免同质化竞争（如美妆品牌“话梅”入驻后相邻商场不再招引同类品牌），保障商圈差异化发展和百花齐放的商业环境 [8]

门店情况 - 2025年第三季度关闭2家百货门店[3] - 截至报告期末在37个城市运营77家门店，总面积553.2万平方米[3] - 2025年第三季度无新增物业[3] 业态营收 - 百货业态收入28.98亿，毛利率30.48%，收入同比降11.36%[5] - 购物中心业态收入18.58亿，毛利率35.59%，收入同比降16.56%[5] - 奥特莱斯业态收入17.31亿，毛利率63.71%，收入同比增4.88%[5] - 专业店业态收入10.26亿，毛利率8.65%，收入同比降4.87%[5] - 免税业态收入1.85亿，毛利率18.68%，收入同比降9.25%[5] 地区营收 - 东北地区收入3.92亿，毛利率71.87%，收入同比增7.42%[10] - 华南地区收入3.21亿，毛利率 - 12.15%，收入同比增2.82%[10]