行业背景与市场机遇 - 住房租赁市场因刚需特征和需求变革持续增强发展动能 行业规范性提升为租赁企业带来前所未有的发展机遇 [1] - 住房租赁业成为房地产市场中增长空间最大的市场 拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘 [2] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日实施 鼓励市场化、专业化企业有序经营 并从房源信息、租金监管等方面提出明确规范 [2] 政策影响与行业趋势 - 《条例》为行业带来三大机遇：住房租赁企业合法正名、拓宽房源供给路径、推动标准化运营 [3] - 市场与政策叠加催生"大租赁时代" 行业呈现市场化、专业化、多元化趋势 [3] - 家庭型租客比重增多 租客平均年龄持续增长 租住品质与服务质量成为关键考量因素 [4] 商业模式创新 - 轻资产托管模式成为服务标准化新路径 通过价格透明和服务透明解决行业痛点 [4] - 贝壳省心租采用"不吃差价、租金透明"模式 为业主提供低空置期托管服务 为租客提供全周期租后服务 [5] - 该模式契合《条例》信息透明要求 通过"租金透明+服务收费"机制为业主租客提供稳定保障 [5] 运营效率提升 - 依托5.5万家线下门店和49万经纪人资源 形成覆盖城市社区的服务网络 [6] - 通过全链路数字化管理和IoT物联网实现人、房、服务全流程线上化 [6] - 采用"六芒星"分工体系 通过六大角色专业化协作提升人效和服务水平 [7] 市场去化能力 - 智能推荐与精准匹配快速触达潜在租客 专业服务者提供高效集中带看 [8] - 客户经理作为专属出房渠道实现房源快速去化 续约率大幅提升 [8] - 房源空置周期压缩至行业平均水平以下 用效率对抗市场不确定性 [8]

住房租赁市场结构性变化 - 租客平均年龄逐年上升 2024年35岁以上租客占比达37.2% [1][2] - 家庭户型需求显著增加 家庭型租客显著增加 [1][2] - 租后服务成为核心诉求 租客最关注租后服务质量 [1][2] - 分散式房源占供应主体80% 一线城市老旧房源占比近70% [1][5] 政策法规推动行业转型 - 《住房租赁条例》9月15日施行 支持企业盘活存量资产 [1] - 条例明确租赁企业独立主体地位 与经纪业务和二房东区分 [8] - 推动服务标准化运营 清退虚假房源 [8] - 激活分散式民宅出租意愿 推动非居改租等存量资产盘活 [8] 贝壳业务战略布局 - 租赁业务成为一体三翼战略中的一翼 [2] - 覆盖5.5万家门店和49万经纪人 [2] - 楼盘字典覆盖2.7亿套房源 [2] - 提供分散式和集中式租赁服务 包括贝壳省心租和新青年公寓 [2] 创新商业模式发展 - 贝壳省心租采用轻资产托管模式 不赚租金差价 [3] - 在全国13个城市累计服务客户约180万 北京超43万 [4] - 提供700+项免费维修 24小时响应 0押月付等服务 [3] - 重塑租赁机构与用户关系 从零和博弈转向价值共创 [3] 品质提升体系建设 - 推出HQI房源品质分 覆盖全品类房源 [6] - 评估五大核心维度：房况装配 租金竞争力 信息完备度 生活便利性 支付灵活性 [6] - 划分钻石好房 黄金好房 白银好房三个等级 [6] - 采用统一评估标准 赋能品质交付及效率提升 [7] 行业未来发展方向 - 全国租房人口近2.6亿人 [2] - 推动租购并举的住房制度 [8] - 合规经营成为发展基础 重点考核品质交付和租住安全 [8] - 大租赁时代迎来发展机遇 租住成为一种生活方式 [9]

政策影响与行业趋势 - 《住房租赁条例》为行业注入政策动能 明确企业主体地位 拓宽房源供给路径 推动服务标准化 加速市场出清 促进行业从粗放生长向专业深耕转型 [1] - 政策带来三大机遇 住房租赁企业独立身份合法化 分散式民宅出租意愿激活 非居改租等存量资产盘活 服务升级成为核心竞争力 [2] - 市场呈现三大变化 租客需求向品质化升级 分散式房源占比近80%但存在散乱差旧问题 房东诉求转向专业托管 [2] - 政策与市场共振催生大租赁时代 呈现机构化率提升 服务专业化 模式多元化三大趋势 [2] 企业战略与业务布局 - 贝壳惠居提出四大价值主张 业主端实现低空置期透明托管 租客端提供全周期陪伴与租后服务 从业者端推动服务者职业化 行业端构建共生网络 [2] - 租赁业务深度融入一体三翼框架 以20年人店网络与数据基建为一体根基 租赁作为核心业务翼之一 服务2.6亿租赁人口品质升级需求 [3] - 普租业务以C2C模式覆盖基础租赁需求 贝壳省心租以无差价托管轻资产模式聚焦品质升级 形成基础保障与品质升级的互补闭环 [4] - 业务协同实现效率提升与体验优化 省心租标准化服务反哺普租 普租房源为省心租提供生态支撑 [4] 创新模式与服务升级 - 贝壳省心租采用无差价重服务低空置强渠道核心机制 收益与服务质量深度绑定 为业主提供透明化托管与专属管家服务 [5][6] - 为租客提供全周期服务 包括700+项免费维修 24小时响应 0押月付等 满足安全舒适有尊严的居住需求 [6] - 通过全链路数字化管理系统和IoT智慧租住体系 实现人房服务线上化管控 招租周期低于行业平均水平 [6] - 链接供应链与社区服务商等生态伙伴 提供标准化培训与稳定订单 整合一站式生活服务 实现生态共赢 [6] 政策与模式协同 - 《条例》鼓励机构化专业化运营 推动服务标准化 规范租金与服务收费 与贝壳省心租模式形成深度呼应 [7] - 轻资产托管模式响应租金透明化规范 全周期标准化服务践行服务品质要求 数字化管理契合合规透明导向 [7] - 上位法为创新实践提供制度保障 企业探索成为践行条例精神 推动行业从合规经营向品质服务升级的样本 [7]

行业背景与政策环境 - 中国租房人口规模突破2.6亿 租赁行业步入规范发展和品质升级新阶段 [1] - 《住房租赁条例》于9月15日施行 提出培育市场化专业化住房租赁企业 [1] - 条例支持企业盘活改造老旧厂房 商业办公用房等资产以增加租赁住房供给 [9] 市场挑战与需求 - 住房租赁市场面临房源挂牌量攀升 出租周期拉长 租金水平下行三重挑战 [4] - 47%房东认为租金下行是主要难题 超50%愿投入超一季度租金收益升级房源 [4] - 74%房东关注省心服务 43%曾遇房屋损坏或频繁退租问题 17%遇租客不良行为 [4] 企业模式创新 - 自如推出增益租模式 核心优势为有保底 无差价 收益分成 实现业主 租客与机构三方共赢 [4][5] - 该模式占比超50% 覆盖近百万间房源 通过装修改造和资产管理提升房源品质 [4][5] - 增益租以稳租金 稳打款 真安全 好省心特点契合行业稳健发展预期 [5] 产品与服务能力 - 自如以可租 可售 可自住为标准 推出全系列产品矩阵 提供一站式房屋资产升级方案 [7] - 构建4+1+6+1数智化体系 包括4大智控方式 1个智慧中枢网关 6大智能生态和一体化交付服务 [8] - 业务覆盖8个国家和地区 100多个城市 1300多个商圈 2.3万多个楼盘 成为最大机构化租赁平台 [10] 资产管理与存量激活 - 2024年自如资管盘活商办资产超15万平方米 总投资规模超15亿元 [9] - 上海晖盛自如寓案例 老旧商场改造后出租率达95%以上 资产收益显著提升 [9] - 与景顺房地产成立星耀如景合资公司 首个北京TOD项目投资12亿元 规划1500间保障性租赁住房 [10]

行业规模与增长趋势 - 住房租赁市场规模持续扩张但增速明显放缓 环比增速从2024年41%显著下滑至9% [1] - 2025年6月全国新开业长租公寓项目达416个 其中340个披露开业房间数 新开业规模达20.1万间 [1] - 按趋势推算2025年全年新开业项目预计达800个 新增供应量约40.2万间 [1] 供应结构特征 - 保障性租赁住房成为绝对主力 新开业房源中71%（11.2万间）已纳入保障性租赁住房 [2] - 中低端白领公寓项目仍是主流产品 差异化产品供给不足 [2] - 大型租赁社区（超1000间）集中入市 供应房源量占比大幅提升17个百分点 [2] 市场竞争态势 - 短期内大量房源集中释放导致部分城市局部区域供过于求 非理性竞争加剧 [2] - 为维持出租率不少项目调低租金 项目回报周期进一步延长 [2] 需求结构分析 - 刚需型产品（青年公寓、小户型）租金涨幅趋缓甚至下降 [2] - 改善型需求（家庭式、高端服务式公寓）占比不足10% [2] - 定制化需求（企业集体宿舍、人才公寓）有望成为新增长点但规模有限 [2] 行业发展阶段判断 - 市场正从粗放高速增长进入平稳发展期 增量空间收窄 [1] - 2025年称为"中国品质租住元年" 市场逻辑从"规模至上"转向"慢规模、强产品、精运营"的高质量发展模式 [2]

核心观点 - 贝壳惠居以“让租住成为生活方式”为愿景，通过轻资产托管模式、全生命周期服务及数字化生态构建，推动行业从交易导向转向服务导向，响应《住房租赁条例》带来的政策机遇[1][2][8] - 租赁市场正经历结构性变化：租客需求从“有房住”升级为“住得好”，房东出租意愿增强且偏好托管模式，供给端以分散式房源为主但存在机构化整合机遇[2][6] - 公司依托贝壳集团资源（如5.5万家门店、49万经纪人、2.7亿套房源数据库）和数字化工具（如AI模型、物联网设备），强化安全合规与效率提升，并通过社会化合作推动行业生态共建[9][10][11] 市场变革与行业机遇 - 《住房租赁条例》首次立法明确租赁企业法律主体地位，推动行业从粗放式“拼规模”转向精细化“拼服务”[2] - 政策引导下预计千万级房源注入市场，强化供给端活力[2] - 租客群体呈现全生命周期特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客因教育或生活方式选择长期租房[6] - 37.6%租客关注房屋配置与维修服务等品质细节，需求显著升级[6] - 房东出租意愿增强因租售比提升，68.3%房东认可轻资产托管模式以节省成本并稳定收益[6] - 分散式住宅占市场供给近80%，但一线城市老旧房源占比近70%，存在机构化盘活存量的机遇[6] 贝壳惠居战略与模式创新 - 采用轻资产托管模式：租金直接对接业主与租客，企业仅收取管理费，规避包租差价模式资金风险[8] - 核心价值为减少业主空置期、提升租客省心体验，符合《条例》规范化要求[8] - 构建全生命周期服务：提供700余种免费维修服务，24小时完结率达98%，并为新青年提供零押金、月付等灵活方案[8] - 服务逻辑从“撮合交易”转变为“经营生活”[8] 生态资源与数字化能力 - 依托贝壳线下网络：5.5万家门店和49万经纪人支撑房源获取与快速出房[9] - 数据基建覆盖2.7亿套房源的“楼盘字典”提供支持[9] - 全链路数字化系统迭代71次，接入50万台物联网设备实时监测燃气、水电安全，通过AI模型预警风险[10] - HQI房源品质分系统从房况装配、租金竞争力、信息完备度、生活便利性、支付灵活性五大维度评估房源[9] 安全合规与服务标准 - 坚持“品质优先于规模”，通过面对面交房、管家扎根社区及严格检测点排查安全隐患[9] - 对燃气泄漏、电路老化等问题强制整改或替换设施，从源头降低风险[9] - 安全合规为核心考核指标，而非单纯规模导向[10] 社会化合作与行业共建 - 与政府合作运营保租房项目（如福州、上海），助力保障性住房体系建设[11] - 探索适老化改造（如防摔倒报警设备）提升老年租客安全性[11] - 连接5000多家租赁机构，通过“六芒星”分工体系（资管经理、租务管家等六大角色）提升服务效率[11] - 计划开放平台引入更多合作伙伴，共建行业生态[11]

《住房租赁条例》的行业意义 - 条例是中国首次针对租赁行业的立法 法治是行业高质量发展的基石 [1] - 明确住房租赁企业的法律主体地位 与传统中介和二房东形成清晰区分 为企业做大做强提供身份保障 [1] - 推动行业从拼规模吃差价的粗放模式转向拼服务重价值的精细化发展 迎来进化拐点 [1] - 通过政策引导扩大租赁供给 预计将有千万计房源注入市场 强化供给端活力 [1] 租赁市场结构性变化 - 租客群体呈现全生命周期特征 中年及老年人租房比例上升 家庭租客占比增加 [3] - 租客需求从有房住升级为住得好 37.6%受访者关注房屋配置和维修服务等品质细节 [3] - 受房屋买卖价格下行快于租金下降影响 租售比逐渐提升 房东出租意愿增强 [3] - 68.3%房东认可轻资产托管模式 愿意将房屋托付给专业机构管理以节省时间成本和提升收益稳定性 [3] - 供给端呈现分散为主集中补充格局 分散式住宅占市场供给近八成 [3] - 一线城市老旧房源占比近七成 存在散乱差旧问题 为机构化运营提供盘活存量机遇 [3] 贝壳惠居战略转型与服务创新 - 以让租住成为生活方式为愿景 实现从单纯交易向综合服务转型 [4] - 坚持轻资产托管路线 租金透明 业主与租客租金直接对接 企业仅收取管理费 [4] - 核心价值是帮业主减少空置期和让租客住得省心 规避包租差价模式的资金风险 [4] - 构建全生命周期服务体系 提供700余种免费维修服务 24小时完结率达98% [4] - 为新青年群体推出零押金和月付等灵活方案 降低租房门槛 [4] - 服务延伸重塑租赁业务价值逻辑 从撮合交易变为经营生活 [4] 贝壳资源与科技赋能 - 依托5.5万家门店和49万经纪人构成的线下人店网络 [5] - 覆盖2.7亿套房源的楼盘字典提供数据支撑 [5] - 全链路数字化系统已迭代71次 物联网设备实时监测燃气和水电安全 [6] - 接入50万台智能设备 通过AI守护模型预警安全隐患 [6] - 执行统一透明的HQI房源品质分评估标准 覆盖租赁全品类房源 [6] - 围绕房况装配水平 租金竞争力 信息完备度 生活便利性和支付灵活性五大维度为房源品质打分 [6] 品质与安全管理体系 - 坚持品质优先于规模原则 面对面交房让管家扎根社区 [6] - 在收房和交房等环节设置严格检测点 交房前全面排查 [6] - 对燃气泄漏和电路老化等安全隐患强制整改 不合格设施直接替换 [6] - 通过前置排查和标准化服务降低租客投诉并让业主更放心 [6] - 长期来看提升效率 虽然老旧房源维护成本高 [6] - 安全合规作为考核核心 而非单纯看规模 [6] 社会化实践与生态共建 - 在福州和上海等地与政府合作运营保租房项目 助力保障性住房体系建设 [7] - 针对老年租客需求尝试房屋防摔倒报警设备等适老化改造 [7] - 连接5000多家租赁机构 通过六芒星分工体系提升服务效率 [7] - 计划通过平台开放引入更多合作伙伴 2.6亿租房人群需求无法由单一机构满足 [7] - 大租赁时代核心是让租住成为一种生活方式 [7] - 行业将迎来服务专业化 供给多元化和运营市场化的健康发展趋势 [7]

住房公积金政策调整 - 购买保障性住房使用住房公积金贷款的最低首付款比例降至15% [1] - 单缴存人最高贷款额度由60万元上浮50%至90万元 双缴存人最高贷款额度由100万元上浮50%至150万元 [1] - 贷款额度上浮政策与多子女家庭购房等政策不叠加使用 [1] 提取与贷款组合政策 - 购买保障性住房可同时提取住房公积金支付购房款并申请贷款 提取与贷款金额合计不超过所购住房总价 [1] 保障性租赁住房支持措施 - 租住保障性租赁住房且连续缴存住房公积金满3个月 本人及配偶在成都市无自有产权住房的可按实际房租支出提取 [1] - 可签订协议授权按月提取住房公积金直接支付给运营企业用于支付房租 [1]

政策实施与市场规范 - 《住房租赁条例》于9月15日正式实施 核心目标是规范住房租赁市场秩序并保护租客和房东权益 而非增加税负 [1][3] - 条例要求出租人通过住房租赁管理服务平台进行合同备案 县级以上地方房产管理部门需与税务等部门建立信息共享机制 [3] 税收政策现状 - 个人出租住房在中国一直需纳税 涉及增值税、房产税及个人所得税 各地税务机关通常采用简并征收方式合并税种 [5] - 北京和上海对月租金不超过10万元的个人出租住宅按2.5%综合税率征收 广州对自有住房租金2000-30000元区间按4%综合税率征收 整体税负远低于自媒体所称的20%-30% [9] 服务平台与备案效用 - 北京市住房租赁管理服务平台已备案合同超750万笔 备案后承租人可享受子女上学、积分落户、提取公积金及公积金直付房租试点等服务 [7] - 住房租赁合同备案和个人出租住房缴税均非新规定 自媒体将备案与所谓"房东税"关联属于片面解读 [9]

住房租赁市场租金表现 - 2025年7月50城住宅平均租金单价为31.94元/平方米/月 环比下降1.51% 同比下降4.42% 传统毕业季租房旺季效应未现 市场进入以价换量阶段 预计三季度末前租金维持低位震荡 非核心城市和郊区房源面临更大降价压力 [1] - 长期来看重点城市租金走势更依赖经济基本面与需求端实质性改善 [1] 政策与法规动态 - 《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行 为行业筑起刚性约束边界 指明高质量发展路径 通过规范市场秩序和保障租赁双方权益吸引长期资本进入 [8] - 深圳发布《关于促进"旅居人才"作用发挥的具体措施》 2025年计划新筹集建设保障性住房4万套(间) 广东省2025年上半年新筹集建设保障性住房10.39万套(间) 上海上半年建设筹措保障性租赁住房4.2万套(间) [9] - 多地出台支持政策 包括中山《进一步促进房地产市场高质量发展若干措施》 东莞《关于继续征集存量商品房用作保障性住房的公告》 海南《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定(修正草案)》 贵州《提振消费专项行动实施方案》 [9] 租赁企业项目开业与运营 - 报告期内样本企业新增24个租住项目开业 较上期小幅增长 其中小米北京青年公寓以2658套成为最大规模项目 [10][11][13] - 保利和寓 滨江暖屋 承寓 方隅公寓 恒泰星寓 乐乎公寓 瓴寓 龙湖冠寓 美寓 宁巢 融通融寓 万科泊寓 百瑞纪 雅诗阁 有巢公寓等企业均有新项目亮相 [13] - 企业定制服务（如小米青年公寓）具有租期稳定 现金流可预测 资产空置率低等优势 推动行业向规模化 专业化资产运营进阶 [13][14] 保租房REITs业绩表现 - 2025年第二季度8只保租房REITs单季度基金收入合计1.8亿元 净利润合计5360万元 其中国泰君安城投宽庭REIT收入4564.53万元和净利润2077.36万元均位居首位 [15][17] - 华泰紫金苏州恒泰REIT本期现金流分派率超0.77% 国泰君安城投宽庭REIT为0.75% 分红意愿较强 [15][17] - 底层资产平均出租率达95.43% 半数以上项目出租率超95% 多数项目保持高收缴率 运营维持高位 [18][19] 保租房REITs二级市场表现 - 截至2025年8月19日 8只保租房REITs近一个月价格回调明显 其中汇添富上海地产租赁住房REIT跌11.52% 中金厦门安居REIT跌10.98% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌10.19% [20][22] - 红土深圳安居REIT今年以来涨9.95% 上市至今涨58.47% 招商蛇口租赁住房REIT今年以来涨17.10% 上市至今涨37.20% [20] 资产证券化进展 - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS（扩募）于2025年8月8日获上交所通过 拟发行总额6亿元 该专项计划预留持续扩募空间 已储备20余个项目支持未来资产注入 [22]