成屋待完成销售月度表现 - 10月份成屋待完成销售环比9月增长1.9%，超出市场预期的持平表现 [1] - 10月份成屋待完成销售同比去年10月下降4% [1] - 该数据基于已签署的合同，反映10月份购房活动，当时抵押贷款利率正从近期高点回落 [1] 住房市场供需动态 - 10月份抵押贷款利率下降可能推动了需求，但利率在11月出现回升 [2] - 市场房源数量同比去年有所增加，但供应量月度环比一段时间内未有明显变动，且当前呈现疲软态势 [2] - 近85,000名美国卖家在9月份将房屋撤出市场，同比激增28%，为八年来同月最高水平 [4] 区域市场表现与季节性因素 - 除西部地区外，所有区域10月份销售均实现月度增长，西部地区销售略有下降，该地区为全国房价最高区域 [3] - 住房市场正进入超级淡季，有新报告显示更多卖家正将房产撤市 [3] - 消费者信心因素可能对房产撤市行为产生影响 [4]

房屋签约销售情况 - 10月成屋签约量环比增长1.9% 为近期抵押贷款利率下降有助于吸引更多买家进入市场的最新证据[1] - 除西部地区外 全美其他地区上月待售房屋签约量均有所增长 其中价格相对实惠的中西部地区签约量增幅最大 环比增长5.3%[1] - 尽管签约量实现月度环比增长 但较去年同期仍下降0.4%[2] 抵押贷款利率环境 - 10月期间抵押贷款利率持续下降 月末降至6.17% 为当年最低水平 此后虽略有上升 但仍接近年内低点[2] 行业前景与市场制约因素 - 尽管低利率在今年秋季吸引了更多买家 但住房市场仍存在重大制约因素 房屋销售活动可能在2025年底前持续缓慢[3] - 10月签订合同的买家需应对政府停摆带来的不确定性 美国农业部贷款和国家洪水保险计划的中断延迟了部分交易完成[4] 行业数据指标意义 - 房屋通常在售前一至两个月进入合同阶段 使待售房屋数据成为未来销售活动的领先指标[4]

核心观点 - 美国房地产市场即将面临重大人口结构转变 预计到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这一长达四十年的趋势性拐点将对住房市场产生深远影响 包括长期对房价产生反通胀或通缩压力[1][2] 人口结构变化趋势 - **人口自然增长逆转** 到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这是过去四十年长期趋势的延续[1][2] - **历史对比** 1940至1950年代美国曾出现婴儿潮 生育率在二十年间飙升了56% 表明人口趋势存在变化的可能性[4] 对住房需求的长期影响 - **购房需求结构性下降** 出生率下降和家庭组建减少 将降低年轻人购房的需求和紧迫性[7] - **租赁需求相对增加** 儿童数量减少将不可避免地导致购房需求降低 而租赁需求将增加[3] - **住房类型偏好转变** 对独栋牧场式住宅和起步住宅等小型住宅的购买需求将增加 而“麦克豪宅”式社区可能表现不佳[3] 对住房供应的影响 - **市场供应增加** 死亡人数逐步增加以及婴儿潮一代老龄化将增加房屋挂牌量 房地美估计到2035年将增加900万套住房[7] 其他相关市场现象 - **多代同堂居住激增** 为应对通胀 多代同堂居住模式已飙升至历史新高 家庭通过合并住户来集中资源[6]

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市场表现 - 英国中型股指数有望结束连续八个交易日的下跌趋势 [1] - 房地产类股上涨 [1] 市场驱动因素 - 高盛对房地产股发表了积极评论 [1] - 投资者正等待本周英国政府备受期待的预算案 [1]

住房抵押贷款利率前景 - 30年期抵押贷款利率短期内不太可能重返3%水平 [2][5] - 根据债券市场预期 10年期国债收益率需降至约1.5%才可能使30年期抵押贷款利率回到3% [3] - 10年期通胀保值债券盈亏平衡通胀率为2.27% 显示市场定价长期通胀高于目标 进一步支持高利率环境 [4][5] - 经通胀调整后的实际抵押贷款利率分析也表明 利率短期内难以降至3% [6] 当前住房市场动态 - 低利率抵押贷款导致市场出现"锁定"效应 房主因不愿放弃低利率而惜售 [8] - 摩根大通研究显示 目前美国50%的抵押贷款借款人利率低于4% 约80%的借款人利率低于6% [8] - 住房可负担性仍是重大挑战 尤其对首次购房者而言 [9]

核心观点 - 美国房地产市场出现广泛但温和的价值回调 超过一半的房屋在过去一年中价值下跌 为自2012年住房危机以来最高比例[1] 但绝大多数房主仍拥有坚实的资产净值[2][3] 市场整体表现 - 53%的美国房屋在过去一年中价值下跌[2] - 但仅有41%的房屋当前价值低于其上次售价 仅16%的房屋价值较上次售价大幅下跌超过5%[2] - 新上市房源也呈现类似趋势 仅34%的挂牌价低于其先前售价[2] - 房屋中位数上次购买于86年前 自那时起价值已上涨672%[3] - 全国房屋价值从峰值平均回调91% 高于2022年春季的35% 但远低于2012年初的27%[3] 负资产状况 - 抵押贷款余额超过房屋价值的“溺水”房主数量已接近90万[4] - 这占所有美国抵押贷款持有者的16% 为三年来的最高水平[4] 区域市场分化 - 价值下跌主要集中在西部和南部地区 丹佛有91%的房屋价值下跌 奥斯汀为89% 萨克拉门托为88% 凤凰城和达拉斯均为87%[5] - 在这两个区域的64个主要大都市区中 有49个出现了大部分房屋价值下跌的情况[5] - 东北部和中西部市场表现相对稳健 仅三个主要大都市区出现大部分房屋价值下跌 明尼阿波利斯为55% 得梅因为54% 斯克兰顿为52%[6]

全美法拍屋活动概况 - 2025年10月全美法拍屋活动同比上升19%，环比9月上升3%，但仍低于历史高位水平[1] - 法拍屋活动已连续八个月实现同比增长[4] 法拍活动高发州 - 法拍活动最集中的州为佛罗里达、伊利诺伊、南卡罗来纳和特拉华[1][6] - 佛罗里达州10月法拍活动同比激增超过70%[3] - 南卡罗来纳州法拍活动同比上升近68%，伊利诺伊州上升近33%，特拉华州上升约25%[3] - 科罗拉多州和阿拉斯加州法拍活动总量同比分别飙升约145%和127%[3] 主要城市法拍活动 - 坦帕市法拍活动全美最高，每1,373套住房单元中有一套处于法拍状态[7] - 法拍活动高的城市还包括杰克逊维尔、奥兰多、河滨和克利夫兰[7] - 密尔沃基、印第安纳波利斯、路易斯维尔、华盛顿特区和底特律等城市法拍活动有所下降[9] 市场背景与驱动因素 - 法拍活动上升反映了市场状况调整和法拍量逐步正常化的趋势[4] - 现象遍布东南部、中西部和西部，表明非单一区域问题，而是全国性的住房可负担性挑战、借贷成本上升和持续财务压力[8] - 住房成本居高不下，抵押贷款利率维持在6.24%，成屋销售中位价保持在440,387美元，导致市场冻结，住房销售接近历史低位[9] 法拍活动对市场的影响 - 法拍率上升可能增加市场待售房屋数量并影响售价，为潜在买家提供洞察市场整体健康状况的窗口[2]

成屋销售月度表现 - 10月份成屋销售环比增长1.2%，经季节调整后的年化销售量为410万套 [1] - 中西部地区销售表现强劲，环比增长5.3%，南部地区增长0.5% [1] - 东北地区销售持平，西部地区出现下滑 [1] 年度销售趋势对比 - 10月份成屋销售同比去年增长1.7% [1] - 年初至今累计销售342万套，行业仍处于历史低位运行状态 [4] - 2025年销售趋势预计将与去年相近，而去年的销售量为近三十年最低水平 [4] 抵押贷款利率影响 - 10月份平均30年期抵押贷款利率降至约6.17%，为一年多以来最低水平 [3] - 较低的抵押贷款利率鼓励买家重新进入市场 [1][3] 外部环境因素 - 10月份联邦政府停摆对整个行业产生影响，干扰了部分使用政府支持贷款或联邦洪水保险计划的交易完成 [2]

美国成屋销售市场动态 - 10月份美国成屋销售环比增长1.2%，经季节调整后的年化销售量为410万套，为自2月以来的最快增速[1] - 10月份销售同比增长1.7%，超出经济学家预期的409万套年化销售量[1] - 销售低迷态势在秋季得到提振，主要因抵押贷款利率下降至一年多来最低水平[3] 房屋价格趋势 - 10月份全国房屋销售价格中位数同比上涨2.1%，达到415,200美元，创下自1999年有数据以来10月份的历史新高[2] - 房屋价格已连续28个月同比上涨[2] 抵押贷款利率变化 - 10月份30年期固定抵押贷款平均利率降至6.17%，为2024年10月3日以来的最低水平[4] - 去年10月成交的房屋锁定利率在6.63%至6.26%之间，利率下降趋势在10月加速[4] 市场库存状况 - 10月底未售出房屋库存为152万套，环比下降0.7%，但同比增加10.9%[5] - 当前库存水平仍远低于新冠疫情前约200万套的典型水平[5][6] 市场前景与挑战 - 全国房地产经纪人协会首席经济学家预测，到2026年房屋销售将增长14%，但明年预计仅增加50万套销售，仍需100万套额外销售才能恢复正常水平[4] - 负担能力、经济及就业市场的不确定性仍是潜在购房者的主要障碍[3] - 市场恢复正常需要待售房屋数量大幅增加和抵押贷款利率更显著下降[4]