美国国债收益率与抵押贷款利率动向 - 10年期美国国债收益率呈下降趋势 该收益率是抵押贷款利率的风向标 [1] - 收益率下降的驱动因素是美联储的降息行动 [1]

核心观点 - 近期国内部分关键消费品价格出现显著下降，形成“跳水潮”，主要涉及房地产、汽车、小家电及猪肉行业，这为消费者降低了生活支出压力并创造了购买机会 [3][13] 房地产行业 - 12月起各地新房出现打折潮，开发商为年底冲业绩，对在售楼盘进行八五折或九折促销 [5] - 二手房市场挂牌量激增，部分房东因长时间未能成交而妥协，购房者砍价空间较大，通常可在挂牌价基础上降价20-30万元 [5] 汽车行业 - 近期国内汽车市场出现“降价潮”，涉及几十个国内外汽车品牌 [7] - 国产新能源汽车价格降幅达2-3万元，进口高档汽车降幅在8-10万元之间 [7] - 二手车市场价格下跌显著，例如某新能源汽车一年内从23万元跌至15-16万元，降幅达7-8万元 [7] - 降价原因包括：车企年底冲刺业绩、技术更新快导致旧款去库存压力大、以及燃油车与新能源汽车为争夺市场份额展开价格战 [7] 小家电行业 - 近期电饭煲、吸尘器、电吹风等小家电进行清仓大促销，整体降幅普遍在15-20%之间 [10] - 降价原因包括：家电企业年底为去库存和回笼资金，以及小家电产品更新速度快 [10] 猪肉行业 - 猪肉价格从前些年的30多元/斤跌至目前的17-18元/斤，跌幅超过40% [13] - 价格下跌原因包括：前期投资过热导致生猪供应远大于求、居民消费结构转向鸡肉鱼肉等替代品、以及居民收入增长放缓对价格敏感度提高 [13]

公司业绩与展望 - 公司第四季度营收实现增长 [1] - 公司对新的财年房屋交付量给出了谨慎的展望 [1] 行业需求状况 - 行业整体需求仍然疲软 [1]

全国房价走势 - 2024年11月澳大利亚全国房价环比上涨1%，中位价达到888,941澳元，涨幅略低于10月的1.1% [2] - 2024年迄今房价已累计上涨7.5% [2] - 房价上涨已持续三个月，表现强劲 [4] 区域市场分化 - 上涨主要由较小的州首府城市驱动，珀斯11月房价飙升2.4%，阿德莱德上涨1.9% [2] - 悉尼房价仅上涨0.5%，墨尔本房价仅上涨0.3%，涨幅显著放缓 [2] - 悉尼和墨尔本的拍卖清盘率在整个11月下旬维持在60-70%区间的较低部分，低于十年平均水平 [3] 市场驱动与抑制因素 - 澳大利亚储备银行今年已三次降息，但第三季度意外火热的通胀报告降低了进一步政策宽松的可能性 [3] - 利率互换合约暗示到2026年底加息的可能性为50% [3] - 通胀再次高于澳大利亚储备银行的目标区间，且利率可能在可预见的未来保持不变，这可能损害住房市场情绪 [4] - 负担能力和偿贷能力指标紧张，导致住房价值增长偏向于市场的较低价格区间 [4] 政策与监管影响 - 银行业监管机构宣布将从明年2月起首次对高债务收入比住房贷款实施上限，以遏制住房风险 [5] - 由于负担能力差、利率前景不利（存在加息风险）以及审慎监管局加强宏观审慎控制，2026年房价涨幅可能会放缓 [5]

核心观点 - 美国房地产市场即将面临重大人口结构转变 预计到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这一长达四十年的趋势性拐点将对住房市场产生深远影响 包括长期对房价产生反通胀或通缩压力[1][2] 人口结构变化趋势 - **人口自然增长逆转** 到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这是过去四十年长期趋势的延续[1][2] - **历史对比** 1940至1950年代美国曾出现婴儿潮 生育率在二十年间飙升了56% 表明人口趋势存在变化的可能性[4] 对住房需求的长期影响 - **购房需求结构性下降** 出生率下降和家庭组建减少 将降低年轻人购房的需求和紧迫性[7] - **租赁需求相对增加** 儿童数量减少将不可避免地导致购房需求降低 而租赁需求将增加[3] - **住房类型偏好转变** 对独栋牧场式住宅和起步住宅等小型住宅的购买需求将增加 而“麦克豪宅”式社区可能表现不佳[3] 对住房供应的影响 - **市场供应增加** 死亡人数逐步增加以及婴儿潮一代老龄化将增加房屋挂牌量 房地美估计到2035年将增加900万套住房[7] 其他相关市场现象 - **多代同堂居住激增** 为应对通胀 多代同堂居住模式已飙升至历史新高 家庭通过合并住户来集中资源[6]

行业背景与历史表现 - 中国房价在过去二十年整体均价飙升五倍，尤其在一线城市如北上广深涨幅达十几倍甚至二十倍，房产被视为重要财富增值工具 [1] - 随着“房住不炒”政策深入推进，2022年1至8月全国各地发布楼市调控政策高达四百二十余次，平均每天接近两次，导致楼市整体行情低迷，部分城市出现房价轻微下跌 [1] - 闭眼买房就能赚钱的时代已经结束，过去投资三四线城市房产或许能获利，但如今房价涨幅有限而持有成本增加，不涨即亏 [1][6] 未来具有投资潜力的城市类别 - 第一类为依托核心城市的区域性中心城市，例如靠近深圳的东莞、惠州、中山，能承接中心城市的人口、经济和产业转移，从而提升当地购房需求 [5] - 第二类为城市群内的重要节点城市，例如京津冀、长三角、成渝、珠三角和长江中游城市群，以深圳和广州为核心带动周边发展，交通互联互通缩短通勤时间，使周边房价较低城市蕴藏巨大升值潜力 [5] - 第三类为真正的中心城市，包括一线城市北京、上海、深圳、广州，以及天津、重庆等直辖市，还有武汉、成都、杭州、南京等经济发达、知名度高的国家级中心城市，其本身具备强大经济基础和发展潜力 [6] 投资策略转变 - 未来十年通过买房投资获利不能再盲目，选对城市至关重要，需审慎选择以上三类城市以寻找新的投资机会 [3][6]

首次购房者年龄趋势 - 首次购房者中位年龄在2025年达到创纪录的40岁 远高于1980年代时典型的20多岁 [1][2] - 首次购房者年龄不断上升显示拥有住房正从标准人生里程碑转变为难以负担的奢侈品 [3][4] 购房成本与负担能力 - 新购房屋的月供（抵押贷款、保险和税）中位数达到3106美元 几乎是2020年1月1597美元的两倍 [4] - 高抵押贷款利率（近期徘徊在6%至7%之间）和飙升的房价共同推高了购房成本 [4] 影响购房的财务障碍 - 高租金和学生贷款支付阻碍了年轻成年人储蓄首付款的能力 [5] - 财务压力导致首次购房者在房屋销售中的占比仅为21% 创下历史新低 远低于2008年住房市场崩溃前约40%的典型水平 [5]

公司业绩 - 第四季度利润录得下降 [1] 行业与市场环境 - 购房者对可负担性的担忧持续存在 [1] - 购房者因可负担性问题而推迟购房 [1]

公司运营与财务指引 - 公司将2025年房屋交割量指引从市场共识的约13,000套下调至中点12,900套，下调约100套或约1% [1][2] - 公司维持其利润率指引不变 [2] - 公司采取平衡策略来推动库存，在某些地区发现价格相当缺乏弹性 [2] - 公司正努力以负责任的方式尽快消化现有库存 [11] 行业市场环境与消费者信心 - 抵押贷款申请量连续第四周下降，尽管30年期固定利率已降至约6.3% [3] - 当前市场环境波动，消费者信心远未达到峰值 [4][5] - 行业面临复杂的宏观经济和政治层面的问题，需要时间来解决 [5] - 利率从数月前接近7%的高点降至目前略高于6%的水平，预计这将最终提振市场 [5] 行业挑战与政策互动 - 公司约70%的业务受到宏观环境影响 [4] - 行业正与政府进行富有成效的对话，重点是如何克服住房短缺和提高住房可负担性 [7][8] - 当前系统内存在过剩库存，住房可负担性问题需要众多利益相关者的大力合作来解决 [8] - 关于土地储备的数据信息混杂，部分土地甚至尚未获得开发许可，公司代表整个住房生态系统中相对较小的一部分 [10][11] - 提高住房可负担性是一个复杂问题，没有单一解决方案，但已是政府和行业的优先事项 [11]

文章核心观点 - 中西部地区因其可负担性成为许多美国人的购房目的地，相比沿海高成本州具有优势 [1] - 研究识别出中西部至少20个被视作隐藏瑰宝的住房市场，这些是2025年最佳隐秘宝石住房市场 [2] 研究方法与数据来源 - 研究数据来源于Zillow、AreaVibes、Sperling's BestPlaces、美国劳工统计局和美联储 [2] - 各城市根据宜居性指数和家庭收入中位数等类别的排名进行加权以确定最终得分 [2] 重点城市住房市场数据 - 威斯康星州沃索市家庭收入中位数为61,877美元，平均月供1,368美元，宜居性90分，城市平均房价238,916美元，州平均房价335,546美元 [5] - 密歇根州怀安多特市家庭收入中位数为67,846美元，平均月供1,093美元，宜居性88分，城市平均房价190,919美元，州平均房价259,881美元 [7] - 俄亥俄州桑达斯基市家庭收入中位数为47,827美元，平均月供836美元，宜居性87分，城市平均房价145,974美元，州平均房价247,160美元 [8] - 威斯康星州苏必利尔市家庭收入中位数为78,782美元，平均月供1,064美元，宜居性87分，城市平均房价185,896美元 [11] - 俄亥俄州扬斯敦市家庭收入中位数为34,746美元，平均月供388美元，宜居性81分，城市平均房价67,778美元，州平均房价247,160美元 [13] - 密歇根州索斯盖特市家庭收入中位数为64,635美元，平均月供1,134美元，宜居性85分，城市平均房价198,067美元，州平均房价259,881美元 [16] - 明尼苏达州弗格斯福尔斯市家庭收入中位数为50,865美元，平均月供1,165美元，宜居性82分，城市平均房价203,553美元，州平均房价358,740美元 [17]