深圳地方标准《产业园区运营规范》发布 - 全国首个地方性产业园区运营规范正式发布 由深圳市工信局提出 深圳市质量强市促进会 深圳福田新一代智慧运营服务有限公司 深圳市特区建工集团等行业企业共同起草 [1] - 《规范》构建覆盖园区规划 服务 数智化 绿色低碳等全链条的运营管理体系 推动从传统物业管理向全产业链条服务升级 [2] - 深圳福田新一代智慧运营服务有限公司作为核心参编单位 基于"深圳新一代产业园"实践经验为《规范》提供实证支撑 [1][2] 产业园区运营创新实践 - "深圳新一代产业园"通过旧改盘活产业空间存量 成为福田产业空间转型实践的"试验田" 典型案例 [3] - 园区以6栋产业空间为载体 聚集91家科技企业 形成"整条产业链装进一个园区"的集群全链生态 实现从"天使"到"龙头"的全规模企业聚集 [3] - 推出"光-储-充"一体化储能方案突破电力扩容瓶颈 打造"1+6+N"数字孪生平台系统 依托14项智能场景应用实现智慧化运维 [3] 未来发展规划 - 公司将强化《规范》在园区落地实施 扩大"深圳标准"示范引领效应 [4] - 致力于将"深圳新一代产业园"打造成为粤港澳大湾区一流特色标杆园区 [4]

产业园区REITs市场动态 - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募答复上交所反馈意见引发市场关注 [1] - 2025年一季度产业园区REITs二级市场价格整体上涨，中证REITs全收益指数涨幅达10.19%，产业园区REITs板块涨幅12.56% [1][9] - 国泰君安临港创新产业园REIT二级市场价格较上市日涨幅达13.25% [4] 临港集团REITs战略 - 临港集团将REITs作为重要战略工具，设立"公募REITs战略实施规划推进专班"由总裁直接领导 [2] - 建立资产入库机制，对存量资产按REITs标准优化筛选，增量资产优先安排可REITs化经营管理 [3] - 加强专业人才队伍培养，推动REITs思维与日常经营结合 [3] - 计划通过扩募机制持续注入优质资产，探索多业态REITs发展格局 [4] 国泰君安临港创新产业园REIT运营表现 - 截至2025年一季度末出租率保持在94%以上 [4] - 运营管理机构建立激励约束机制和信息披露制度，提高透明度 [7] - 临港集团累计增持10003829份REIT份额，占已发行份额5.002% [7] - 漕河泾科技绿洲康桥园区近三年平均出租率超95% [8] 扩募项目详情 - 本次扩募资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，聚焦集成电路、生物医药、人工智能等产业 [8] - 这是临港集团"上市公司+公募REITs"双轮驱动的首次尝试 [8] - 通过资产注入可盘活上市公司存量资产，促进投融资模式创新 [8] 行业发展趋势 - 产业园区运营从"盖房子"向"聚产业、创服务"的智慧运营阶段进化 [6] - 专业化产业服务能力成为维持经营质效的核心因素 [6] - REITs投资价值将更多由资产运营质量和管理效率决定 [9] - 租金韧性、租约结构、产业服务能力将成为核心定价因子 [9]

产业新城招商模式转型 - 传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用推动招商效率高速增长 [1] - 多地加速布局产业基金，采用"政府引导+市场运作"模式推动科技创新、产业升级与金融资本深度融合，构建"科技—产业—金融"良性循环 [1] - 运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动资金投向重点领域，围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成"投资—落地—集群"闭环 [1] 产业园REITs发展 - 产业园REITs申请和上市速度加快，全年新增申请、上市及扩募产品较去年明显加快 [1][2] - 区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域 [2] - 超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分项目因营收承压采取以价换量策略 [2] 轻重并举发展战略 - 轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略，通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协同效应 [2] - 重资产业务从"大规模开发"转向"定制化建设"，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力 [2] - 轻资产业务聚焦从基础服务到生态赋能，构建"基础服务+增值服务+产业投资"三层体系 [2] 融资与运营能力提升 - 运营商综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动 [1] - 金融创新加速园区经济发展，金融资源优势在科创、招商方面赋能园区 [1] - 运营商需持续关注租赁情况和租金增长，在供大于求背景下，提升运营服务质量是降低空置率和保护利润率的关键 [2]

公司基本信息 - 投资者关系活动类别为投资者网上接待活动暨网上业绩说明会，时间为2025年5月13日下午15:00 - 17:00，地点通过全景网“投资者关系互动平台”网络远程召开，接待人员包括董事长丁毅等 [2] 核心竞争力与业务布局 - 公司在智慧社区、智慧交通、车联网等智慧应用领域有自主知识产权科研成果和核心专利技术，未来紧跟趋势优化战略布局 [2] - 公司主要业务有电子信息类、科技产业园区、商品贸易类、房地产业务四大板块，秉持战略聚焦原则，以核心主业为轴心，采用“市场拓展 + 产品升级”双轮驱动策略 [8] 各业务板块情况 电子信息业务 - 2024年围绕智慧交通、未来社区、智能终端等领域扩展业务。智慧交通方面，汽车电子业务智能公交解决方案服务多地，累计建成智慧公交站台500多座；智能充电业务完成中国石化多个充电场站技术升级改造。未来社区业务围绕杭州市本级公租房，拓展周边区县。智能化工程业务跟进传统住宅类并拓展写字楼园区等项目。智慧水务业务获信创领域6项兼容性认证，参展博览会获一等奖 [6][7] 商贸业务 - 2024年贸易业务聚焦主责主业，依托核心客户，打造钢材供应链和大宗现货贸易联动的贸易生态圈，拓展大宗自营业务，经营健康稳定 [12] 未来经营计划 - 做好产业园区和智能化工程、智能终端、智能充电等数字经济业务板块联动发展 [3] - 加强新兴业务培育，通过关键技术攻关、应用场景拓展，加速新兴业务孵化落地 [3] - 完善公司治理结构，优化业务管理体系 [3] - 坚持人才强企策略，引进复合型人才，完善人才招聘、培训、薪酬体系 [3] 公司发展战略 - 围绕“一条主线，一核三翼，多点创新”的“1 + 3 + N”业务发展思路，聚焦落实西湖电子集团打造产业园区投资运营平台目标，以园区运营为核心，发展智能化工程、智能终端、智能充电三大业务领域，通过协同创新体系激发活力，多点创新，重点打造六大工程 [11][12] 政策应对与技术探索 - 密切关注国家宏观政策动态，根据政策变化灵活调整经营决策，确保运营稳定 [4] - 结合实际情况探索人工智能技术与自身业务场景结合，提升核心竞争力 [5] 热点问题回应 房地产相关 - 浙江龙鼎诉中兴房产一案处于执行阶段，结果不确定，对利润影响未知 [8] - 房地产板块部分子公司股权转让事项需按规定披露，实施存在不确定性 [8][11][13] - 公司持有天德国际45%股权，因股权转让纠纷负担一半案件受理费 [12] 摘帽问题 - 摘帽相关工作按法律法规要求及时披露，公司符合条件但申请情况关注公告，不存在应披露未披露信息 [9][10][11][14] 员工情况 - 2024年报披露员工人数较上一年度减少，董监高报酬总额统计口径有变化 [8]

5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信 息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的"2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届 产城融合投融资大会"成功召开。 产业培育：金融工具迭代创新，从基础服务到全生命周期赋能。产业新城运营商转向以金融资本为纽 带、产业运营为核心、生态构建为基底的创新模式。运营商不再局限于基础设施建设，而是通过全生命 周期服务赋能，构建起涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环。 发展趋势：加深合作、激活存量、轻重并举。运营商协同合作更加频繁，通过搭建政府、龙头企业、科 研机构、金融机构等多方协作平台，推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。老旧园区改造的服务机 遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建，运营商围绕"空间更新 +生态构建+资本运作"等手段，切入细分领域，抢占存量市场市场先机。轻重并举是产业园区运营商重 要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协 同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。 值得一提的 ...

行业现状 - 产业园区行业处于深度调整期，受全球经济动荡、地缘局势紧张及国内房地产低迷影响，供需矛盾突出，供应端放量导致市场饱和，需求端动能不足导致空置率攀升 [1] - 行业下行期带来严峻运营环境，但挑战中孕育机遇，企业需破局实现穿越周期 [1] 公司财务表现 - 2024年收入35.89亿元人民币，净利润1.06亿元，经营活动现金流连续6年为正 [1] - 收入与净利润同比下滑，但持续盈利和现金流稳健展现抗周期能力 [2] - 园区运营服务收入22.16亿元，占总收入62%，同比提升8个百分点，成为核心业务 [2] 战略转型与商业模式 - 采用"一体两翼"发展战略：园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建轻重资产结合、长短周期互补的韧性模式 [2] - 创新"P+OEPC"综合运营商业模式，2024年斩获综合运营服务合同额6.77亿元 [3] - 知识服务类园区咨询业务签约合同超60个，金额超1亿元 [4] 数智化与低碳化进展 - 产业云软件销售签约3970万元，数智化转型带动物业管理外拓项目签约6120万元 [4][5] - 物业租赁收入1.11亿元，同比增长14.4% [5] - 低碳园区业务新增签约2.77亿元，同比增40%，分布式光伏签约装机23.22MW [5] 园区开发服务 - 开发服务收入下滑，但通过"敏捷定制"差异化竞争，签约面积超10万平方米，合同额超4亿元 [6] - 期末在建面积67.8万平方米，土地储备491.4万平方米，支撑长期发展 [7] 产业投资协同 - 零度资本组建4支基金，带动1.8万平方米园区空间协同，被投企业科隆新材料北交所上市 [7] - 中电中金聚焦电子信息技术产业链，被投企业公允价值达26.79亿元 [7] 2025年发展规划 - 构建"产业资源共享平台"新生态，通过数字技术重构园区发展范式 [9] - 全面推行敏捷定制建设，探索众筹式开发和集群设计 [9] - 推广"发电储电充电"一体化系统，主导编制《零碳园区评价标准》，打造低碳园区标杆 [10] 行业与公司前景 - 2025年下半年政策刺激预期增强，低碳园区、高端产业园区或受益于新基建政策 [11] - 产业云和低碳云渗透率突破临界点后可能爆发，成为第三增长曲线 [11] - 当前PB仅0.17倍，市值不足净资产两成，行业回暖或触发估值修复 [12]

佛山外贸优品内销战略 - 佛山启动"悦购佛山"系列促消费暨外贸优品中华行活动，通过线上线下结合方式助力外贸企业开拓国内市场 [1][3] - 活动授予佛山创意产业园及京东、拼多多、抖音等平台"外贸优品中华行"合作单位牌匾 [1] 线上线下融合举措 - 线上引导京东、天猫、拼多多等开设"外贸优品中华行"专区并策划专场直播带货 [3] - 线下将举办选品大会、采购对接会等，实施"百店展示专区"计划在顺客隆、好多多等商超设展示区 [3] - 佛山创意产业园首期建设不少于3000平方米展销空间，投入超2000万元营销资源 [3] 创意产业园O2O平台建设 - 采用"低租金强服务"模式降低外贸企业入驻门槛，联合专业机构提供店铺直播、达人直播服务 [5] - 园区日均客流超7万人次，户外直播场景可实现日均3000万至1亿次曝光 [5] - 已汇聚三大千万级网红长期户外直播，天伦成长艺术空间或成直播带货首发区 [5] 特色直播带货项目 - 打造"过气艺人摆摊直播一条街"，聚集蔡淇俊、陈思齐等港台内地艺人进行直播 [7] - 计划推出"过气艺人外贸优品摆摊直播带货"项目，利用艺人热度销售外贸产品 [7]

文章核心观点 深圳新一代产业园及其运营单位凭借出众的产业生态构建力与运营服务创新力获三项行业殊荣，在梅林街道支持下，通过产业链整合与创新服务双轮驱动推动园企发展，未来将探索可持续发展新范式 [1] 硬核实力 - 深圳首个以“5G”为主题的高端创新产业园，加速崛起为千亿级创新产业集群，多次入选“国家队”，获多项品牌荣誉 [2] - 以智能科技、数字科技为主攻方向，布局5G应用及金融科技领域，形成全产业链生态 [2] - 截至2024年，入驻企业91家，年度总产值达1825亿元，纳税总额16.18亿元，居全市多项指标最高产业园区之列 [2] 国家认证 - 集聚3家世界500强企业、8家上市公司、38家国家高新技术企业，培育31家专精特新企业和4家独角兽企业 [3] - 引进荣耀终端等行业知名企业，依托10个国家级公共服务平台，打造全链条产业服务体系 [3] - 梅林街道助力形成“天使企业到行业龙头”的全规模企业成长闭环 [3] 创新服务 - 紧扣梅林街道数字经济发展布局，打造6栋产业空间，形成差异化、特色化空间格局 [4] - 依托相关设施完善三大功能空间，构建创新生态，塑造科技人才新生活方式 [4] 产业赋能 - 依托梅林街道优势，构建“新一代.合伙人”服务体系，为企业护航降本、提质增效 [5] - 通过系列服务品牌矩阵年均举办超30场产业专项活动和超30场社群活动，提供特色服务 [5] - 以“企业服务台账”和“全链条服务产品”精准匹配资源，为企业新增订单2500万元，金融服务对接规模超5亿元，获公示资助项目金额超1732万元 [5] 品牌影响 - 响应国家绿色发展战略，利用智慧监控平台助力企业绿色发展，获评“绿色物业管理评价标识”最高级别认证 [6] - 与入驻企业形成多维协同，打造园企组团参展IP，连续三年赴展亮相获多项奖项 [7] - 未来将聚焦“产业链聚合 - 创新链协同 - 服务链升级”路径，探索可持续发展新范式 [7]

财务表现 - 2024年实现营业收入12.60亿元，同比增长7.73% [1] - 归母净利润3414.72万元，同比增长2.73% [1] - 会员及其他服务毛利率同比增长16.51%，经营现金流净额8.09亿元，同比增长4.02% [1] 业务模式与增长驱动 - 管理园区数量达83个（同比增长12.16%），运营面积141.7万平方米，包括承租运营64个、参股运营6个、合作运营13个 [2] - 合作运营项目数量从3个增至13个，轻资产模式推动规模化扩张 [3] - 新园区在上海、合肥、苏州落地，匹配高品质办公需求 [2] 增值服务与生态构建 - 会员及其他服务收入同比增长15.53%，占收入比重从19.65%提升至21.08% [5] - 提供企业孵化、资源对接等服务，提升入驻率和满意度 [4] - 战略投资海舶无人船、西席文化等企业，深化产业生态链接 [6] 数字化与国际化进展 - 引入AI客服、智慧安防，与商汤科技、海尔合作升级智慧园区系统 [6] - 海外园区在意大利佛罗伦萨和美国硅谷运营多年，计划扩大海外业务版图 [3] 行业趋势与战略规划 - 国家高新区园区生产总值达19.3万亿元（同比名义增长7.6%），文创科创产业成为经济新引擎 [4] - 2025年将推进合作模式标准化、数字化升级（AI招商、能源管理等），强化孵化能力与海外布局 [7]

核心观点 - 首程控股2024年实现收入12.15亿港元，同比增长37.5%，毛利5.07亿港元，同比增长41.0%，资产负债率31.2%，流动性资产43.68亿港元 [2] - 公司建议派发末期股息及特别派息合计8.88亿港元，加上中期股息2.08亿港元，全年累计派息10.96亿港元 [2] - 公司获得中诚信国际和联合资信AAA主体信用评级，体现稳健经营质量 [2][11] - 公司通过机器人基金和产业公司布局人形机器人、医疗机器人等前沿赛道，构建"资本筑基-场景落地-产业服务"三维赋能体系 [7][8][9] - 公司资产运营业务收入9.21亿港元（+40.0%），资产融通业务收入2.94亿港元（+30.7%），形成REITs全产业链闭环 [4][5][6] 业务表现 资产运营业务 - 停车出行领域新增广州白云机场、拉萨贡嘎机场等三大国际机场项目，形成全国交通枢纽网络 [4] - "速驿客V3"系统与DeepSeek大模型整合，提升智能调度效率，"停车+充电"生态构建增值收入 [4] - 园区运营领域理想汽车总部二期投用，六工汇等项目招商入驻率提升，业态涵盖商业、产业、公寓 [5] 资产融通业务 - 完成"国君-首程控股智慧停车第二期资产支持专项计划"发行，参与中金印力REIT等战略配售 [5] - 与中国人寿等设立北京平准基础设施不动产投资基金，首期认缴52.37亿元，聚焦公募REITs投资 [6] 机器人战略布局 - 发起北京机器人基金，投资宇树科技、银河通用等企业，覆盖人形机器人、医疗机器人赛道 [7][8] - 成立首程机器人科技公司，计划与40-50家创新企业合作，构建医疗、教育等垂直分销网络 [9] - 在首钢园部署仿生机器人，机场场景测试无人机作业臂，通过运营数据反哺技术迭代 [8] 财务与股东回报 - 2024年末现金储备26.22亿港元，支持业务扩展 [9] - 2018年以来累计派息16次，含3次特别派息，2020年起保持"中期+末期"双股息模式 [10]