经贸合作交流会 - 2025湖南-粤港澳大湾区经贸合作交流会将于5月12日至16日在香港、深圳举行 长沙将参与并聚焦产业升级和科技创新领域的协作 [1] 长沙国金中心概况 - 长沙国金中心由香港九龙仓集团投资200亿元建设 开业7年来已成为长沙的商业地标和城市名片 [3] - 项目总建筑面积102万平方米 主塔楼高452米 刷新长沙高楼纪录 [4] - 购物中心总面积24.3万平方米 入驻超过380个品牌 [4] - 吸引了爱马仕、迪奥、普拉达等150家国内外品牌湖南首店入驻 [6] 九龙仓集团布局 - 九龙仓集团是国内十大地产商之一 在国内布局了5座国金中心 分别位于成都、重庆、苏州、无锡和长沙 [5] - 集团选择长沙投资是因为看好城市活力 认为长沙与50年前的香港一样充满新的可能性 [6] 长沙外资吸引力 - 2021年至2024年长沙实际使用外资累计87.73亿美元 占全省八成以上 [7] - 长沙连续两年获评"中国投资热点城市" 开放经济首位度持续攀高 [7] - 除九龙仓外 华润、百联亿万豪、玉湖冷链等多家港资企业在长沙快速发展 [6]

业绩总结 - BXP在2025年第一季度的年化收入为33亿美元，年化EBITDA为18亿美元[10] - 2025年第一季度的净收入为61,177千美元，较2024年同期显著增长[146] - 2025年第一季度的EBITDAre为509,257千美元[146] - 2025年第一季度的每股稀释FFO预计为7.10美元[99] - 2025年第一季度的固定费用覆盖比率为2.4倍[92] 用户数据 - BXP的CBD资产租赁率为92.7%，占年化租金义务的约88%[17][42] - BXP前20大客户的年化租赁义务占BXP总份额的29.07%，平均剩余租期为9.33年[54][55] - BXP在五个主要CBD市场中，优质资产直接空置率为13.1%[58][60] 未来展望 - BXP的活跃开发管道总额为23亿美元，预计将推动未来增长[70][75] - 2025年预计每股FFO为6.86美元，基于2025年指导的中点[99] - 2025年第二季度预计每股摊薄收益（EPS）为0.38至0.40美元[140] 新产品和新技术研发 - BXP的开发交付项目总面积为1750万平方英尺，投资总额为100亿美元[64] - 当前在建项目总面积为300万平方英尺，预计投资为23亿美元[70] 市场扩张和并购 - BXP在2024和2025年完成了68亿美元的融资[32] - BXP在美国市场的多元化布局中，波士顿占37.6%，洛杉矶占24.7%[49] 负面信息 - BXP的净债务与EBITDAre的比率为8.3，较2022年的7.5有所上升[150] - 2023年BXP, Inc.归属于普通股东的净收入为190,215千美元，较2022年的848,947千美元下降77.7%[147] 其他新策略和有价值的信息 - BXP的流动性为19亿美元，包括现金、现金等价物和可用的信贷额度[20] - 公司在2025年第一季度的年化租金收入（不包括终止收入）为3,284,760千美元[142] - BXP的股息收益率为5.8%，基于2025年第一季度每股股息0.98美元计算[10][12]

文章核心观点 - 克恩县领导人支持特洪牧场公司董事会和管理层，反对斗牛犬投资者的行动，强调特洪总体规划社区对克恩县长期可持续增长至关重要 [1][13] 特洪牧场公司介绍 - 特洪牧场公司是一家多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里处的27万英亩土地 [4] 克恩县领导人观点 - 特洪牧场是克恩县的瑰宝和值得信赖的商业及社区合作伙伴，其董事会对该地区有丰富历史知识，失去当前领导层与克恩县人民的长期密切关系将破坏合作并危及经济稳定 [3] - 特洪牧场多年来是积极参与的企业公民和有远见的合作伙伴，其董事会了解在加州开发大型总体规划社区所需条件，采取大胆创新策略应对监管环境 [3] - 特洪牧场的总体规划社区成功对特洪牧场和克恩县未来成功至关重要，斗牛犬投资者的代理权争夺成为公共政策问题，不能坐视其破坏特洪牧场的资产开发 [13] - 斗牛犬投资者无具体计划进行对抗性活动，而特洪牧场董事会和管理团队专注为股东和该地区创造价值 [14] 相关项目情况 - 特洪牧场商务中心是土地使用授权策略的测试案例，其经验被用于克恩县可再生和传统能源项目的授权和许可，并在全州作为典范 [12]

案件核心判决 - 购房合同解除后按揭贷款合同同步解除，购房者无需继续偿还剩余贷款 [1][3] - 法院认定银行"购房者仍需还贷"的格式条款无效，因购房者未取得房屋且未实际占有贷款 [3] - 开发商被判向购房者返还已代偿的39617.58元及利息，并直接向银行偿还剩余贷款本息 [3] 案件背景 - 2020年11月购房者通过按揭贷款购买商品房，银行贷款直接支付至开发商账户 [2] - 开发商违约导致房屋无法交付，购房者起诉解除合同获法院支持 [2] - 开发商未履行还款承诺，购房者被迫代偿近4万元后再次提起诉讼 [2] 法律依据与行业影响 - 判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 [3] - 首次明确开发商作为贷款实际使用方应承担终极还款责任 [4] - 确立"双向担保"关系下开发商违约导致双合同解除时的三方责任分割标准 [4]

投资策略 - 投资组合管理始于1998年 长期目标是匹配标普500的回报率 同时降低波动性并提高收入 [1] - 倾向于长期持有头寸 除非有充分理由才会卖出 [1] - 寻找投资机会时不考虑资产类别 市值 行业或收益率 更注重在价格低于内在价值时买入以实现长期总回报最大化 [1] 持仓情况 - 目前持有HHH和BRK B的多头头寸 通过股票所有权 期权或其他衍生工具持有 [2]

土拍结果与市场表现 - 上海2025年四批次土拍共出让4宗地块 总成交金额97 1亿元 其中两宗溢价成交 两宗底价成交 起拍总价约84亿元 [1] - 溢价成交地块中 杨浦地块由保利置业以42 4063亿元总价竞得 溢价率26 3% 楼面价8 02万元/平方米 松江地块由中铁建以24 7082亿元竞得 溢价率20 42% 楼面价2 5288万元/平方米 [2] - 底价成交地块中 保利发展以8 4亿元获取青浦地块 北外滩集团以21 57亿元获取虹口地块 [3] 参拍房企特征 - 参拍房企均为央国企 包括保利发展 保利置业 招商蛇口 金茂 中海 华润 中铁建等 [1] - 保利集团成为最大赢家 通过两宗地块获取预计增加超过75亿元储备货值 [3] - 杨浦地块竞拍中 华润 中海 保利置业三家激烈角逐 金茂 招商蛇口未出价 最终保利置业以高于中海历史拿地成本近7000元/平方米的价格胜出 [3] 土拍市场分化与房企策略 - 房企表现谨慎 虹口地块仅北外滩集团一家报名 商业部分建设成本与运营风险是主要顾虑 [4] - 土拍热度分化 中心区域小型地块开发难度上升 参拍房企数量减少 部分地块仅一家报名 [4] - 保利置业2024年11月曾退出与中海的抢地 此次以更高成本拿地 反映阶段性补仓需求与竞争加剧 [3] 地块区位与开发潜力 - 杨浦地块位于内中环 紧邻地铁12号线 距滨江500米 周边有中海2024年所获三宗地块 开发的中海云邸玖章项目187套房源首日售罄 [3] - 松江地块因起拍价低引发焦灼竞争 普陀中环内地块依赖旧改推进 浦东新杨思 前滩南被视为未来潜力板块 [6] 政策与市场预期 - 土拍热度受4月上海新房 二手房交易数据亮眼及央行降准降息政策提振 但市场更期待限购放松等实质性政策 [1][6] - 上海城市更新加速 市中心复杂地块开发成为未来竞争关键 具备综合开发能力的企业将占据优势 [6]

你家旧房位于河西新城片区(北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江，东至外秦淮河、南河)吗？如果是，想置换新房就可以将旧房直接交给开发企业。5 月9日，南京奥体建设开发有限责任公司(以下简称"奥体建设")发布公告称，10日起至今年底，将推行新一轮"收旧卖新"活动。 "公告"还明确，《收旧卖新协议》由换购人、奥兴公司、新建商品住房项目开发公司签订，同步签订《商品房认购协议》，15个工作日内签订《存量房买 卖合同》《存量房交易资金监管协议》《商品房买卖合同》，明确"收旧卖新"交易的相关步骤，以及各方在交易全过程中的权责等内容。换购人签订《收 旧卖新协议》后，奥兴公司将除伍万元尾款外的存量住房房款转入市房地产市场交易中心存量住房监管账户。如果换购人选购的新建商品住房为期房，待 存量住房转移登记和新建商品住房买卖合同签订完成后，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入新购商品住房的预售资金监管账户。如果换购 人选购的新建商品住房为现房，则在完成存量住房转移登记，并在办理新建商品住房首次转移登记前，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入 新建商品住房开发公司。 "以旧换新"活动是南京今年3月31日发布的"房七条"新 ...

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财务结果，业务多元化且长期战略稳定，但受代理竞赛成本影响有非经常性费用 公司将继续推进各项目发展，不过因加州监管严格、业务活动及市场因素，未来净收入会波动 [2][9] 分组1：公司简介 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于加州的27万英亩土地 [12] 分组2：管理层观点 - 新总裁兼首席执行官Matthew H. Walker认为公司一季度结果体现长期战略的一致性和多元化商业模式的优势，TRCC的Terra Vista项目迎来首批居民标志其转变为综合社区 公司未来将聚焦项目发展，发挥土地资产经济潜力 [2] 分组3：第一季度财务结果 租赁与入住情况 - TRCC工业组合280万平方英尺可租赁面积100%出租，商业/零售组合62.0907万平方英尺可租赁面积95%被占用，Tejon奥特莱斯91%入住 公司多户住宅开发项目Terra Vista一期228套单元已开放，首批单元本月初开始租赁 雀巢美国在TRCC东侧建设超70万平方英尺的配送设施 [5] 收入与利润 - 2025年第一季度收入和其他收入为960万美元，高于2024年同期的950万美元，主要因农业部门收入增加70万美元 2025年第一季度GAAP净亏损150万美元，2024年同期为90万美元，净亏损增加主要因代理竞赛的专业咨询费和非合并合资企业收益减少 [5] 调整后EBITDA - 2025年第一季度调整后EBITDA为280万美元，高于2024年同期的210万美元 [12] 流动性与资本资源 - 截至2025年3月31日，总资本约6.116亿美元，债务与总资本比率为30.4% 公司现金和证券约3290万美元，信贷额度可用8560万美元，总流动性1.185亿美元 总债务与过去十二个月调整后EBITDA的比率为5.9倍 [7] 分组4：2025年展望 - 公司将继续在TRCC及合资企业中进行商业/工业开发、多户住宅开发、租赁、销售和投资，也会推进住宅项目 [8] - 因加州房地产开发监管严格，未来几年公司净收入会因业务活动、商品价格、生产及土地交易时间等因素波动 [9] 分组5：行业相关情况 - 今年北加州降水和积雪径流影响水销售机会，目前州水项目分配为合同金额的50%，水销售机会可能受限 [10] - 2025年加州杏仁作物官方预测5月12日发布，行业认为蜜蜂蜂群损失影响授粉，可能降低作物产量 美国新关税措施引发贸易不确定性，可能影响杏仁出口需求和价格 公司农业部门今年种植橄榄园实现作物多元化 [11] 分组6：财务报表数据 资产负债表 - 截至2025年3月31日，总资产6.14555亿美元，总负债1.26717亿美元，股东权益4.87838亿美元 [16][17] 利润表 - 2025年第一季度总收入820.9万美元，总成本和费用1237.5万美元，净亏损146.6万美元 [19] 分组7：非GAAP财务指标 定义与用途 - EBITDA是公司在GAAP下的合并净收入加上非合并合资企业的可分配部分，调整后EBITDA是EBITDA排除股票补偿费用 公司用调整后EBITDA评估核心业务表现、辅助决策和进行业绩比较 [21] 计算结果 - 2025年第一季度EBITDA为109万美元，调整后EBITDA为283.9万美元，过去十二个月调整后EBITDA为2408.9万美元 [24][25] 分组8：债务情况 未偿还债务总结 - 截至2025年3月31日，总债务2.94627亿美元，按比例分担的债务为1.85697亿美元 [27] 资本结构与债务比率 - 截至2025年3月31日，市值4.25878亿美元，总资本6.11575亿美元，债务与总资本比率为30.4%，净债务与过去十二个月调整后EBITDA比率为5.9倍 [29]

行业趋势 - 90-120平米新房成交占比稳定在四成以上 144平米以上成交占比在部分城市上升5个百分点 [3] - 120-140平米二手房带看量同比暴涨70% 显示改善型需求强劲 [3] - 北京五环外新盘起步面积普遍110平起 90平以下户型几乎绝迹 反映市场需求结构变化 [6] 产品定位 - 120平左右户型成为黄金分割点 平衡居住舒适度与持有成本 三口之家购买120-180平可规避潜在房产税 [3][4] - 89平小户型平均挂牌周期达11个月 比120平户型多3个月 流动性显著较差 [5] - 118平户型成交单价可比89平高出3000元/平 溢价现象明显 [4] 政策影响 - 全国26个城市将豪宅税门槛定在144平 契税税率从1.5%跳升至3% 150平房产税费成本增加十几万 [4] - 未来房产税可能设置人均40-60平免征面积 120平左右户型具有政策避险优势 [4] - 套内面积计价试点推进 得房率成为关键指标 上海某建面118平套内98平(得房率83%)项目开盘即售罄 [5] 产品设计创新 - 深圳某125平"可变形空间"户型通过可拆改隔墙实现三房变四房 二手房溢价率达15% [6] - 开发商重点优化空间利用率 双人电竞房 宠物游乐区等设计元素受90后购房群体青睐 [6] - 部分140平户型实际使用面积不足110平 存在公摊过高问题 促使购房者更关注实用面积 [5] 市场案例 - 广州某楼盘118平户型成交单价较89平高出3000元/平 买家明确认可面积溢价 [4] - 杭州同小区89平学区房挂牌11个月未成交 118平户型3天即以680万成交 价差达230万 [5] - 上海内环某建面118平(套内98平)项目因83%得房率开盘当日200套房源秒光 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营现金流为6300万美元，摊薄后每股1.27美元 [5] - 预计全年EBT为3.75亿美元，MPC板块第一季度EBT为6300万美元，同比增加3900万美元，增幅161% [6][7] - 运营资产第一季度NOI为7200万美元，创季度新高，同比增长9% [6][11] - 预计2025年调整后运营现金流在3.25亿 - 3.75亿美元之间，中点约为3.5亿美元，约每股7美元 [20] - 第一季度末现金为4.94亿美元，可用贷款承诺为3.17亿美元，可用流动性超8亿美元 [21] - 季度末债务为52亿美元，2025年到期债务为4.25亿美元，季度末后将Marlowe多户住宅项目贷款展期至2027年，剩余到期债务为3.5亿美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 主规划社区（MPC） - 住宅土地销售、销售英亩数、每英亩价格和EBT均实现环比和同比增长，第一季度土地销售增加3900万美元，主要因Summerlin两笔SuperPass销售共29英亩，每英亩超150万美元，德州土地销售也很强劲，Bridgeland和The Woodlands共售出41英亩住宅用地，同比增长31%，第一季度每英亩平均价格为99.1万美元 [5][8] - 股权收益增加1100万美元，主要来自Summit合资企业业绩改善，亚利桑那州Florio合资企业本季度售出11英亩住宅用地，每英亩79.3万美元 [8] - 第一季度共售出543套新房，虽较去年第一季度有所下降，但环比有所改善，超过2024年第三和第四季度116%，Bridgeland和Summerlin新房销售增长129% [9] 运营资产 - 办公组合NOI为3300万美元，同比增长8%，主要因The Woodlands和Summerlin入住率提高和租赁活动活跃，9950 Woodlawn Forest和1700 Pavilion季度末出租率分别为99%和92% [11] - 多户住宅组合NOI为1600万美元，同比增长14%，主要因未稳定资产租赁情况良好和稳定物业整体租赁改善，季度末出租率为96% [12] - 零售组合NOI为1400万美元，同比下降2%，主要因Ward Village部分租户储备金影响，部分被Downtown Columbia和The Woodlands相关项目改善抵消，Downtown Summerlin租户升级有进展，季度末仅5个零售空间可用，约1.7万平方英尺 [12] 战略发展 - 第一季度公寓预售情况良好，27套单元签约，代表约5100万美元未来收入，Le Nou项目达64%预售，预计今年晚些时候开工，2028年交付 [14] - Yulana项目已售罄，预计今年第四季度交付；The Park Ward Village项目已封顶，预计2026年交付，97%已预售；Goli项目93%已预售，预计2027年完工；The Woodlands的Ritz Carlton住宅项目建设进展顺利，预计今年晚些时候封顶，2027年完工，70%已预售 [15][16] - 目前在德州有三个商业建设项目，稳定后将为运营资产板块带来约1250万美元增量NOI，均按预算和进度进行，预计今年完工 [17][18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将从纯房地产开发公司转变为多元化控股公司，Pershing Square将投资9亿美元，以每股100美元收购900万股，公司执行主席回归，新增CIO Ryan Israel和独立董事Jean Baptiste Wojciet [26][27][28] - 业务计划是收购符合业务质量和防御性标准的持久增长公司，使公司成为投资级公司，长期打造有价值业务，以分散对房地产的风险，获得高于纯房地产公司的资本回报和长期增长 [29] - 公司认为在收购公司方面有竞争优势，可吸引创始人控制的高质量企业，还计划在公司内部建立保险公司，已确定潜在业务负责人 [35][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各板块第一季度保持强劲势头，对全年EBT指引有信心，预计2025年住宅土地销售、每英亩价格和MPC EBT将创纪录 [5][6][10] - 尽管全国住房市场有疲软迹象，但公司MPC社区新房销售表现出韧性，反映出社区高品质生活的吸引力，预计房屋建筑商对增量土地的需求将保持高位 [9][10] - 公司有信心实现2025年各板块指引，运营资产全年NOI预计在2.57亿 - 2.67亿美元之间，公寓销售收入预计约3.75亿美元，现金G&A预计在7600万 - 8600万美元之间 [19][20] 其他重要信息 - 夏威夷州长1月批准当地开发规则修正案，预计将为Ward Village提供250 - 350万平方英尺住宅开发权，公司正在评估对总体规划的影响 [17] - 本周完成Bridgeland第二笔MUD应收账款出售，获得约1.8亿美元现金收益，将用于偿还Bridgeland票据，为公司提供额外流动性和选择权 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 首次交易完成的时间线以及是否有交易管道 - 公司周一才完成交易，尚未与交易对手进行实质性讨论，但已对一个潜在交易对手进行概念测试，对方很感兴趣，预计秋季可能宣布潜在交易，保险业务是优先事项，已确定潜在业务负责人，但处于早期讨论阶段 [36][37][38] 问题2: 未来资本分配如何在新业务和传统房地产之间进行 - 公司不会改变MPC业务计划，未来几年MPC业务预计将产生超过再投资需求的现金，可用于股权投资和新公寓、公寓等资产，长期来看，MPC业务将产生大量现金回流到控股公司用于投资其他资产，但不会为释放资本而牺牲MPC业务 [40][41] 问题3: 公司CEO如何管理MPC业务和控股公司业务 - David将继续担任公司CEO，大部分时间将花在霍华德休斯房地产部分，Ryan和Bill将专注于收购新业务，新业务将自主运营，高级领导团队和董事会将共同负责资本分配 [49] 问题4: 提升资产负债表至投资级需要哪些步骤 - 注入9亿美元现金有助于提高企业整体信用质量，目标是使控股公司达到投资级，强大的母公司将有助于提高房地产子公司的信用评级，评级机构会考虑母公司的信用状况 [50] 问题5: 9亿美元现金注入是否用于偿还现有债务 - 公司认为评级机构低估了子公司，未来随着社区成熟，子公司将从现金消耗型转变为现金充裕型，不需要控股公司现金投入，中期至长期来看，子公司将向控股公司返还资本 [52][53] 问题6: 公司现金流是否会在未来几年加速并实现自我融资 - 公司根据现有自由现金流规模进行开发和投资，随着MPC社区成熟和基础设施需求减少，未来三到七年，房地产子公司的超额自由现金流将显著增长，虽然季度现金流有波动，但从12个月滚动期来看，新投资与自由现金流相匹配 [58] 问题7: 自解放日以来房屋销售市场活动情况 - 公司MPC社区内房屋销售活动依然强劲，未受全国住房市场负面消息影响，反映出社区的品质和吸引力，本季度销售强劲，季度结束后仍持续，增强了公司对指引的信心 [59][61] 问题8: 9亿美元现金注入中用于保险投资的金额以及新投资的资本回报率门槛 - 用于保险子公司的投资金额待定，取决于招聘团队还是收购现有资产，公司追求高资本回报率，参考Pershing Square过去21年的高回报策略 [62][63][65]