南向资金持股情况 - 10月21日南向资金增持绿城管理控股159.8万股，持股比例占公司已发行普通股的14.11% [1] - 近5个交易日南向资金连续5天增持，累计净增持403.8万股 [1] - 近20个交易日南向资金有17天增持，累计净增持1357.5万股 [1] 近期持股变动详情 - 2025-10-21持股总数为2.84亿股，持股变动159.80万股，变动幅度0.57% [2] - 2025-10-20持股总数为2.82亿股，持股变动68.60万股，变动幅度0.24% [2] - 2025-10-17持股总数为2.82亿股，持股变动70.90万股，变动幅度0.25% [2] - 2025-10-16持股总数为2.81亿股，持股变动43.20万股，变动幅度0.15% [2] - 2025-10-15持股总数为2.80亿股，持股变动61.30万股，变动幅度0.22% [2] 公司业务概况 - 公司是一家主要提供代建服务的公司，通过三个部门开展业务 [2] - 商业代建部门主要从事向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门主要从事向政府提供徙置住房及公共基础设施的物业开发管理服务 [2] - 其他部门主要从事政府项目的项目管理服务以及建筑设计等咨询服务 [2]

行业政策趋势 - 政府代建制政策持续精细化、标准化，聚焦制度建设、专业能力提升、代建方式丰富、精细化管理、标准化及全周期监管等六个方面 [1] - 2025年第三季度共有7个省市政府出台代建制政策，1-9月出台政策的城市达21个，政策出台频次维持在相对高位 [6] - 政策适用范围精准化与下沉，各地普遍设置明确的投资额门槛（如100万、1000万、3000万）和资金比例（如财政资金占比50%以上），且政策层级下沉至区、县甚至乡镇 [7] - 管理要求趋向全过程精细化，覆盖项目审批、设计施工、验收到资金支付的全流程，并明确界定代建单位、使用单位、项目法人单位的权责 [7] - 激励与约束机制日益完善，多地建立“节余奖励”机制（如历城区）并明确因代建方原因导致损失的责任追究条款 [7] - 费用计取标准化与市场化结合，如廊坊市要求参照国家规定的项目建设管理费标准，三乡镇提供详细的阶梯式计算公式 [8] 城投平台拿地动态 - 2025年三季度城投及平台公司拿地占比为55%，较二季度上升12.8个百分点，但较2024年三季度下降14.2个百分点 [2] - 2025年1-9月，城投及平台公司参与拿地的建筑面积超过3700万平方米，较去年同期下降11% [2] - 2025年1-9月城投拿地占比为49%，较2024年三季度和2024年全年分别下降9个百分点和15个百分点，但较上半年45%的占比略提高4个百分点 [2] 行业标准化建设 - 行业首部系统性编制的《代建企业综合能力评价标准》于9月13日发布，由绿城管理主编，中国建筑标准设计研究院、克而瑞集团等12家企业参编 [3] 代建项目招投标 - 2025年前三季度中标代建项目432个，同比增加18%，已达到2024年全年的85% [4] - 2025年第三季度代建中标项目172个，创2023年以来新高，同比和环比分别增长37%和17% [4] 重点项目案例 - 绿城管理交付唐山珑湖丽宫纾困样本项目，项目总占地面积约15.3万平方米，建筑面积约33.5万平方米，于2025年7月上半月集中交付860户 [18][20] - 项目前身为唐门一品，因资金链断裂停滞，绿城管理于2022年3月接手，通过信心重建、产品立标和营销突围三大策略实现成功交付 [18][19]

南向资金持股动态 - 10月17日南向资金增持绿城管理控股70.9万股 [1] - 近5个交易日南向资金全部为增持，累计净增持326.5万股 [1] - 近20个交易日中有17天获得增持，累计净增持1567.7万股 [1] - 截至目前南向资金持有公司2.82亿股，占公司已发行普通股的14.0% [1] 近期持股变动详情 - 10月17日持股总数2.82亿股，持股变动70.90万股，变动幅度0.25% [2] - 10月16日持股总数2.81亿股，持股变动43.20万股，变动幅度0.15% [2] - 10月15日持股总数2.80亿股，持股变动61.30万股，变动幅度0.22% [2] - 10月14日持股总数2.80亿股，持股变动13.70万股，变动幅度0.05% [2] - 10月13日持股总数2.80亿股，持股变动137.40万股，变动幅度0.49% [2] 公司业务概况 - 公司为代建服务提供商，通过三个部门开展业务 [2] - 商业代建部门向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门向政府提供徙置住房及公共基础设施开发管理服务 [2] - 其他部门提供政府项目管理服务、建筑设计及其他咨询服务 [2] - 公司主要在中国国内市场开展业务 [2]

典型代建企业新签项目动态 - 绿城管理在9月中标多个项目，包括杭州住宅项目、泰州莲溪湖开发项目和温州市丰双片区四个地块的全过程代建开发服务[1] - 润地管理（金地集团）在9月通过联合体中标东莞保障性住房项目（总建筑面积8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套），并在浙江地区签约杭州临平星桥低密住宅地块（计容建筑面积2.48万平方米）和杭州萧山蜀山商住地块（总建筑面积6万平方米），其深圳公司中标南宁武鸣项目（总建设规模30万平方米）[1] - 而今管理、旭辉建管、蓝绿双城和蓝城集团在9月分别中标温州、成都、温州苍南县和绍兴的房地产或安置房项目全过程代建服务[1] 典型代建企业运营与产品动态 - 合生创展前8个月以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积为47591平方米，合约销售金额为42.36亿元[2] - 金地管理发布升级版《委托方服务白皮书》2.0，持续迭代服务能力[3][4] - 旭辉建管与瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区在9月顺利开业，开创国内险资参与开发型长租公寓基金并实现项目落地的先河[5] 代建市场招投标分析 - 9月公开市场招标中，住宅物业占比85%，办公物业占比15%，物业类型集中[6] - 浙江省是招标信息发布最多的省份，占比54%[6] - 中标企业方面，95%的项目由房地产开发企业中标，住宅物业是主要业态，占比高达70%，办公物业和学校物业分别占比25%和5%[8][9] 行业土地市场与代建机遇 - 2025年1-9月，民营房企在拿地TOP100企业中的金额占比为13.4%，较2024年提升5.6个百分点，拿地意愿增加[11] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方，其拿地意愿增加为代建企业提供了新的发展机遇[11] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为行业提供了一种新的拓展方式[11]

行业趋势 - 2025年1-9月拿地TOP100企业中民营房企拿地金额占比13.4%较2024年提升5.6个百分点显示民营房企拿地意愿增加 [1] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方拿地意愿增加为代建企业提供新的发展机遇 [1] - 部分代建企业前置介入代建流程联动委托方获取优质土储为代建提供新的拓展方式 [1] 代建企业动态 - 绿城管理9月中标杭州杭政储出[2025]75号地块商品房住宅项目全过程代建服务泰州莲溪湖2号3号地块开发项目代建代销服务及温州市丰双片区鞋都单元多个地块建设项目全过程代建开发服务 [4] - 润地管理9月联合体中标东莞市南城街道保障性住房项目全过程管理咨询服务总建筑面积约8.45万平方米计划建设配售型保障性住房510套 [4] - 金地集团浙江地区公司9月签约杭州临平星桥低密住宅地块全过程代建代销服务总建筑面积约2.48万平方米并中标杭州萧山蜀山商在地块全过程管理及销售服务项目总建筑面积约6万平方米 [4] - 金地深圳地区公司9月成功中标南宁市武鸣万丰新新传奇营销管理服务项目总建设规模30万平方米 [4] - 而今管理9月中标温州瑶溪南单元12-E-08地块房地产开发项目续建工程全过程代建代销服务 [4] - 旭辉建管9月中标成都市青白江区国资住宅项目全过程代建及营销管理服务 [4] - 蓝绿双城9月中标温州苍南县铁路站前区D-05地块商住项目全过程代建开发服务 [4] - 蓝城集团9月中标绍兴镜岭水库移民安置公寓房项目全过程代建开发 [4] 企业运营数据与事件 - 合生创展截至2025年8月31日止8个月以合生品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积约47591平方米合约销售金额约人民币42.36亿元 [5] - 金地管理升级发布《委托方服务白皮书》2.0版持续迭代和进化服务力该白皮书于2021年推出是聚焦委托方服务指南的工具书 [6] - 旭辉建管携手瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区于9月顺利开业开创国内险资参与开发型长租公寓基金且实现项目落地的先河 [7] 市场招标与中标分析 - 9月招标物业类型中住宅物业占比85%办公物业占比15%招标物业类型比较集中 [8] - 从招标发布区域看浙江占比54%依旧是招标信息发布最多省份 [8] - 9月中标企业方面95%的项目由房地产开发企业中标 [9] - 9月中标业态方面住宅物业占比高达70%办公物业和学校物业分别占比25%和5% [9]

行业整体态势 - 房地产行业深度调整背景下，代建业务成为重要增长极 [1] - 行业竞争加剧，企业正寻找新的结构性机遇，如城市更新、保障房建设 [1] - 代建模式正迎来发展窗口期，未来将在专业能力、资本协同与资产运营方面释放潜力 [3] 头部企业表现 - 2025年前三季度新签约规模排名：绿城管理控股以2790万平方米居首，旭辉管理1301万平方米和润地管理1290万平方米紧随其后 [1] - 2025年第三季度新签约面积排名：旭辉管理以425万平方米位列第一，金地管理398万平方米和龙湖龙智造320万平方米分列二、三位 [1] 新兴业务领域拓展 - 政府代建项目（保障性住房、学校、医院等）成为拓展方向，2025年前三季度润地管理以810万平方米新拓面积居首，旭辉管理580万平方米和龙湖龙智造341万平方米分列其后 [2] - 城市更新代建项目持续增长，2024年全年500万元以上项目102个，2025年截至9月底已达96个，预计全年将超2024年 [3] - 企业通过“代建+X”模式拓宽边界，并前置介入代建流程以获取优质土储 [2]

克而瑞数据显示，2025年前三季度，代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增 幅达到31%，头部企业牢牢占据市场份额，其余企业突围难度较大。对比去年同期，前三季度有5家代 建企业新拓面积已超2024年全年，呈现快速增长势头，其中包括远洋建管。 10月13日，克而瑞发布"2025年1-9月中国房地产企业代建TOP20"榜单，远洋建管位列'代建新增规模 榜'第8位。 克而瑞指出，远洋建管近两年增长势头迅猛，2025年三季度新拓代建项目面积达715.3万平方米，同比 增长124%，且较2024年全年高出27%。城市选择上，接近八成的项目来自一二线，高速发展的同时抗 风险能力、代建收益率均有保障。 在业务快速拓展的同时，远洋建管行业影响力、品牌影响力也稳步提升，位列'代建品牌传播力榜'第14 位。 责任编辑：郭栩彤 ...

行业整体增长态势 - 2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达15771万平方米，同比大幅增长31% [1] - 已有6家企业年内新增代建规模超1000万平方米，而去年同期仅1家，显示头部企业扩张意愿强烈 [1] - 超半数代建企业新增面积同比保持上涨，TOP10企业几乎全部实现正增长 [9] 行业竞争格局与集中度 - 行业集中度高，新拓规模TOP5企业市场份额占比达49%，头部企业牢牢占据大部分资源 [5][6] - 排名第一的绿城管理前三季度新拓规模超2700万平方米，是第二名的两倍左右 [1] - 新拓规模在300-800万平方米的企业最为集中，共有11家，而200万平方米以下的企业仅2家 [2] 头部企业表现与增长动力 - 润地管理、龙湖龙智造、远洋集团等企业新拓面积涨幅超过80% [9] - 有五家企业前三季度新拓面积已超2024年全年，包括润地管理、龙湖龙智造、金地管理、远洋建管和久筑共建 [9] - 远洋建管2025年三季度新拓代建项目面积715.3万平方米，同比增长124%，且近八成项目来自一二线城市 [9] 细分领域发展机遇 - 城市更新项目成为重要机遇，2025年至今中标金额500万以上项目达96个，已达2024年全年的94% [12] - 多家头部企业已中标城市更新或城中村改造类项目，如绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等 [12][13] - 行业需关注城市更新、城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等细分领域以拓宽业务范围 [12] 企业竞争力构建策略 - 头部代建企业通过多渠道宣传形成全方位传播矩阵，提升品牌知名度和市场关注度 [13][14] - 企业通过发布行业标准、白皮书、启动招采平台和培训计划等方式提升内在竞争力 [15] - 通过与委托方建立长期稳定合作，在行业洗牌中脱颖而出，为长期发展打下基础 [14][16]

行业竞争格局 - 代建行业呈现“一超多强”的竞争格局，绿城管理以706亿元合约销售金额和533万平方米销售面积稳居行业首位，地位稳固[1][3] - 第二梯队企业包括蓝绿双城、金地管理和龙湖龙智造，其2025年1-9月销售金额分别为172.4亿元、150亿元和139亿元[1][2] - 新进入者扩张迅猛，旭辉建管2025年前9月新签约面积1301万平方米，同比2023年980万平方米大幅增长，龙湖龙智造新签约面积1172万平方米[3][5] 企业动态与业务模式 - 部分企业探索创新业务模式，融创而今资本专注于“不良资产+代建”整合，远洋建管明确将代建业务作为重要发力方向[6][7] - 政府代建业务成为新增长点，润地管理以810万平方米新拓面积领先，旭辉建管和龙湖龙智造政府代建新签约规模分别为580万平方米和341万平方米[3] - 企业积极布局高能级城市，龙湖龙智造、远洋建管一、二线城市新拓面积占比接近90%，旭辉建管二线城市新拓比重接近60%[7] 行业发展趋势 - 代建行业从蓝海转向红海，2025年上半年行业新增规划建筑面积同比增长17.6%，增速较2023年的53%和2024年的27%明显放缓[7] - 行业价格竞争加剧，管理费率持续压缩，2025年上半年费率在1%-3%之间的项目占比达81.7%，其中1%-2%费率项目占比50.5%[7] - 企业通过“代建+X”模式拓宽业务边界，并前置介入代建流程以联动委托方获取优质土储[8]

行业规模与增长 - 2025年前三季度中国房地产企业代建新增签约建筑面积达15771万平方米，同比增长31% [1] - 新增签约建筑面积超过1000万平方米的企业有6家，比去年同期增加5家 [1] - 头部企业扩张意愿强烈，绿城管理前三季度新拓规模超2700万平方米，是第二名企业的两倍左右 [1] - 润地管理、龙湖龙智造、远洋集团等企业新拓面积同比涨幅超过80% [4] - 有5家代建企业新拓面积已超2024年全年，呈现快速增长势头 [4] 市场集中度与梯队分布 - 行业集中度高，新拓规模TOP5企业占比保持49%的高位 [2] - TOP6-10企业新拓建面占比为24%，TOP11-15企业占比17%，TOP16-20企业占比10% [2] - 除6家企业新拓规模超千万平方米外，有11家企业规模集中在300-800万平方米之间 [1] - 200-300万平方米和200万平方米以下的企业分别仅有1家和2家 [1] 头部企业表现 - 绿城管理以2785万平方米的新增签约建筑面积位居行业第一 [15] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造和金地管理的新增规模均超过1000万平方米 [1][15] - 远洋建管2025年三季度新拓代建项目面积达715.3万平方米，同比增长124%，且较2024年全年高出27% [4] 品牌建设与行业规范 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵，提高品牌知名度和市场关注度 [6][7] - 行业首部系统性编制的《代建企业综合能力评价标准》发布，标志着行业迈入规范化、体系化发展新阶段 [7] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版，龙湖龙智造旗下千丁数科联合清华发布《不动产数智化转型白皮书》 [7][8] - 绿城管理品牌传播力得分93.02位居榜首，旭辉建管和蓝城集团紧随其后 [18] 营销活动与内部能力建设 - 绿城管理推出“绿城代建20年·全国百城百盘确幸购房节”直播活动，观看人数突破13万，互动量达4.3万 [9] - 腾云筑科的“金9腾云 丰收计划”覆盖11城、1000+房源，助力十一期间业绩超100%达成 [10] - 企业内部围绕产品体系化、能力标准化、人才专业化展开活动，如旭辉建管的设计战训营和金建管的“至善学堂”培训计划 [11]