行业现状与竞争格局 - 代建行业从蓝海快速转向红海 企业数量从2021年不足30家增至2024年超90家 进入"百家争鸣"阶段[3][14] - 行业集中度下降 2025年上半年TOP5企业市场份额46.5% 较2024年同期下滑8.7个百分点[11] - 央企国企加速布局 华润 中海等凭借资金和资源优势挤压民营代建企业生存空间[17] - 行业利润率持续下滑 典型项目费率仅1%-2% 绿城管理2024年净利润同比下降17.71% 毛利率降至49.56%[16][18] 金地管理业务发展 - 累计签约代建面积达3831万平方米 同比增长33.48% 商住 商写 政府公建占比分别为67.66% 11.88% 20.46%[6] - 重点布局写字楼代建赛道 在建及已建项目近40个 集中在北上广深等一线城市[6][10] - 广州新华保险大厦项目总投资30亿元 总建筑面积13万平方米 为粤港澳大湾区地标性综合体[2][4] - 2024年集团营收753.43亿元同比下降23.22% 房地产开发业务收入600.26亿元(降29.77%)仍为主力[9] 写字楼代建赛道特点 - 具有六大痛点：市场风险高 资金压力大 利润空间有限 定位复杂 施工要求高 品牌维护难[6] - 收益结构包含基础收益(可能零利润)和成果奖励(成本节余/工程节点) 代建方常处履约劣势[6] - 需"代建+代运营"模式 后期运营能力成为关键 当前市场空置率高导致建设需求疲软[7][10] - 非市场主流 开发商多自持商业用地 城投不托底商业用地 要求高度定制化开发[7] 行业转型趋势 - 业态从住宅保障房向政府公建 商业办公等多元化延伸 形成横向扩张[3] - 头部企业如招商蛇口 绿地集团 美的置业等加速布局 美的计划第三方代建占比超20%[15] - 经营风险凸显 住宅代建项目回款与销售进度挂钩(需达70%去化) 应收账款压力攀升[19][20] - 轻资产模式面临挑战 需平衡规模扩张与利润质量 开发逻辑与运营思维需深度结合[9][21]

代建业务模式转型 - 公司从重资产开发商转型为代建服务商，强调角色转变带来的自主性和路径清晰度 [2] - 代建业务要求团队以专业能力和务实态度为核心竞争力，通过案例证明市场认可度 [3] - 公司未将代建业务独立运营，而是与开发业务协同管理以实现资源共享 [6][7] 业务发展现状与策略 - 2023年底成立代建品牌远洋建管，2025年上半年新拓33个项目，签约562万平方米，销售额7.8亿元 [5] - 业务布局因地制宜：部分城市以代建为主（已获5-6个项目），部分城市仍以开发业务为主导 [7] - 项目获取渠道包括既有合作伙伴拓展和公开市场竞标，委托方覆盖政府、金融机构及央国企 [7] 不良资产处置领域布局 - 不良资产赛道被视作前景广阔且处于发展初期，预计未来两三年业务规模将快速增长 [7] - 公司已在华东、昆明、成都、西安等地承接多个AMC和出险项目，构建全链条服务能力 [7][8] - 行业代建费率77.7%集中在1%-3%，竞争加剧导致费率持续压缩，不良资产成为头部企业探索方向 [7] 典型案例与市场验证 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月内完成代建代销并交付，获委托方高度认可 [3] - 通过专业研判成功说服开发商调整产品定位（豪宅改普宅），市场表现验证决策正确性 [4]

盈利预警 - 公司预期2025年上半年股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [1] - 盈利能力下降主因行业竞争加剧及房地产市场下行滞后效应导致项目收入减少 [1] 业务表现 - 2025年上半年新拓代建合约总建筑面积达1989万平方米，同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目预估代建费达50亿元，同比增长19.1% [1] - 商业代建占比和重复委托率实现同比提升 [1] 行业趋势 - 房地产行业整体下行且竞争加剧 [1] - 公司在市场承压下仍保持强劲拓展能力 [1]

行业趋势 - 代建行业呈现逆周期韧性，2025年上半年新增签约建面10983万平方米，同比增长28%，表现优于一季度和2024年上半年 [2] - 专业能力变现正替代资本规模扩张，成为房企价值重构的核心动能，代建被视为重构行业价值链的破局利器 [2] 市场表现 - 2025年上半年代建中标项目260个，同比增长8%，增速较2024年上半年下降11个百分点 [4] - 二季度代建中标项目147个，同比增20%，环比增30%，单季度数据表现修复，学校相关代建项目成为未来挖掘方向 [5] - 与2023年上半年相比，中标数量仍有近三成增长 [5] 项目委托方与企业格局 - 国资类代建项目占比达88%，较2024年下降9个百分点，但仍占绝对主力，反映政府类代建需求巨大 [8] - 绿城管理中标数量超20个，大幅领先其他企业，龙湖龙智造、旭辉建管和蓝城集团中标数量达5个以上，民营企业拓展步伐加快 [8] 区域分布 - 2025年前七月一线、二线、三四线中标比例分别为11%、38%、51%，三四线仍是主力，二线城市占比增长4个百分点 [11] - 长三角区域中标数量占比49%，较2024年下降6个百分点，中西部占比24%，较2024年增加8个百分点 [11] - 二季度二线城市占比反超三四线，达48%，三四线占比43%，一线城市占比仅10% [11]

榜单排名 - 2025年上半年中国房地产企业代建新增规模TOP20中，绿城管理以1989万平方米新增签约建筑面积位居榜首，旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造和蓝城集团分别以876万、865万、852万和826.2万平方米紧随其后 [1] - 代建品牌传播力TOP20榜单显示，绿城管理以93.85分排名第一，金地管理(93.23分)和旭辉建管(92.37分)分列二三位 [4] 行业整体表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业合计新增签约建面10983万平方米，同比增长28%，增速较一季度提升22个百分点 [7] - 新增规模超800万平方米的企业达到5家，较去年同期增加4家，行业整体拓展表现优于一季度和2024年上半年 [7] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占比26%，TOP11-15占比16%，行业呈现"高集中度、内部分化"特征 [8] 企业表现 - 绿城管理以1989万平方米的新增签约面积形成明显领先优势，与其他企业形成显著断层 [8] - TOP10企业新拓面积同比增长31%，其中润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理等增速较快 [12] - 头部企业普遍聚焦二线城市，龙湖龙智造和远洋建管一二线新拓面积占比接近90%，旭辉建管二线城市比重达60% [12] 品牌与产品 - 头部代建企业通过多渠道传播矩阵提升品牌影响力，绿城管理、金地管理、旭辉建管等品牌传播力保持领先 [15] - 代建企业积极完善产品线，绿城管理推出雲萃系与臻玉系双产品线，金地管理发布"清岚"产品品牌 [15][16] - 企业注重营销能力建设，旭辉建管举办营销战训营，久筑共建推出"3E大营销"智擎矩阵 [17]

6月，由远洋建管代建的石家庄远洋观山首开热销，创下区域文旅项目销售新纪录。 从卖点缺失、价值洼地到远洋文旅资源导入、第四代住宅落地，远洋建管以"项目医生"般的精准把 脉，助力项目诊断、价值发掘、焕发新生，显著提升了产品力，在同质化竞争中实现破局突围，填补市 场空白。 精准诊断：为价值洼地找到突破口 2024年初，远洋建管团队入场时面临严峻挑战：地块虽依山傍水，自然禀赋优异，但初始规划缺乏 差异化卖点。远洋建管团队通过市场调研和客户访谈，快速诊断出核心问题——文旅配套"高度缺失"。 吸引力不足：项目地处石家庄西部生态区，却未能充分利用周边自然资源，业主活动区域仅为自然 山景风貌和农家院形态，缺乏山居别墅生活氛围，导致客户兴趣低迷。 价值感薄弱：对比竞品，项目缺乏"可体验性"配套，未能形成即时价值感知，客户体验感缺失。 远洋建管诊断结论：打造深度、可感应的文旅体验场景，提升产品竞争力，是激活项目、填补价值 洼地的破局关键。 解决方案一：文旅配套升级，六大场景焕活山居魅力 远洋建管将多年积累的"文旅管理标准+生活方式输出"经验导入观山项目， 采取"快迭代、高体 验"解决方案，全力推进六大配套建设，在新产品首开前完成 ...

项目交付与业绩表现 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目200余套房屋于2025年7月如期完成高品质交付 [4][6] - 项目重启后仅用14个月实现交付 首开22天即实现销售额8000万元 [6][3] - 项目多次跻身乌鲁木齐商品住房销售金额前十榜单 成为持续热销的"流量之王" [6][3] 代建业务能力与市场认可 - 公司以"项目医生"角色介入停滞项目 通过形象焕新、风险处置、工程提速等举措重塑市场信心 [6] - 全链条多专业协同服务能力获委托方认可 包括分析诊断、资源整合、成本控制及创新营销 [9] - 2025年上半年新签代建项目33个 新签规模达562万平方米 位列中国房地产代建企业排行榜第八 [9] 合作模式与行业影响 - 采用代建代销轻资产合作模式 体现"专业赋能、合作共赢"理念 [3][4] - 项目成功扭转经营困局 赢得市场口碑与委托方高度肯定 [4][6] - 项目依雅山公园而建 属乌鲁木齐一环罕有低密洋房别墅住区 具备区位稀缺性 [6]

上半年，代建行业有新动向。 作为地方土地市场重要拿地主体的城投公司，拿地占比明显下降，上半年占比45%，较去年同期降5个百分点。而城投拿地是代建企业深度挖掘的增量"窗 口"和主要利润贡献点，随着城投拿地占比减少，城投代建的业务竞争愈发激烈。 值得注意的是，2025年上半年，多家代建企业通过战略签约方式深化代建业务布局，合作内容呈现出多元化。 据不完全统计，上半年有7家代建企业与不同的委托方就不同业务类型进行了合作，并有表现出全国化布局的趋势，上述7家代建企业合作项目遍布淄博、 北京、绍兴、佛山、重庆、武汉等地。 好消息是，政府代建制政策持续落地，上半年14个省市出台代建管理办法，积极鼓励政府项目实行代建制。不过，代建企业仍面临一项挑战，即现房政策 若落地将加速企业"洗牌"。 第二，强化绿色建造与技术升级。典型如内蒙古自治区政府投资项目明确提出，提倡代建项目采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料、智能 建造和现代管理方式，全面落实绿色建筑和绿色建材相关要求，以提高设计、建造及运维管理的科学化水平，实现节约工程投资、合理缩短工期、管理精 细化的目标，推进建筑信息化、工业化、绿色化发展。 14省市出台代建管 ...

项目概况 - 金地管理完成广州首个代建项目新华保险大厦 总投资30亿元 建筑高度180米 总建筑面积13万平方米 包含商业1.11万平方米 办公7.49万平方米 公建配套1.06万平方米 [1] - 项目位于天河国际金融城起步区 为新华保险南方业务中心 历时5年完成 2025年7月取得竣工备案 [1][2] - 施工阶段表现高效 2021年5月启动桩基础施工 12月完成正负零结构 比原计划提前近1个月 [1] 建设进程 - 原计划2022年底封顶 2024年2月竣工 实际因2022年疫情停工7天及人员感染影响 延至2023年5月封顶 [2] - 截至2024年3月 主体结构/砌筑/幕墙工程完成100% 机电安装剩余2% 精装修剩余10% 最终2024年9月达100%进度 [2] - 市政配套滞后导致延期 2025年1-7月陆续完成通电/燃气/通信/消防验收 [2] 代建模式 - 金地管理采用"代建+参建单位"模式 将11.14亿元施工总承包委托中建一局华南公司 [3] - 通过优化塔吊方案降低成本24.8% 体现专业代建能力 [3] - 代建服务延伸至资源导入和后期运营 如杭州/东莞/嘉兴的产业园项目 [7] 业务扩张 - 凭借首项目经验 2023年9月承接广州诗悦网络总部写字楼代建 总投资18亿元 建筑面积6.8万平方米 当前施工速度达7天/层 [4] - 2024年5月中标广州第三个项目广东地理科技创新中心 建筑面积3.5万平方米 [5] - 公司商办代建占比15% 全国布局40个项目 重点在深圳(如深圳湾C塔)和上海(平安颐年项目) [6] 行业竞争 - 代建行业参与者超百家企业 竞争加剧 头部企业包括绿城管理/润地管理/新城建管等 [7] - 金地管理上榜《2025商办代建卓越表现10》 通过"代建+融资顾问"等增值服务应对竞争 [6][7]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]