业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止六个月将录得公司拥有人应占亏损不多于2000万港元 [1] - 上一财年同期（2024年）亏损约为400万港元，亏损额显著增加 [1] 亏损增加原因 - 放债业务溢利减少，主要由于对所有贷款申请采取收紧借贷措施，导致贷款组合下跌 [1] - 集团于香港的投资物业（主要是商业零售单位）之公平价值亏损增加 [1] - 上市股权投资之公平价值收益及股息收入减少 [1]

财务表现 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月股东应占亏损不多于2000万港元 [1] - 上一财年同期（2024年）亏损约为400万港元 [1] - 本期间预期亏损同比显著增加 [1] 亏损增加原因 - 放债业务因采取收紧借贷措施导致贷款组合下跌 业务溢利减少 [1] - 香港投资物业（主要是商业零售单位）的公平价值亏损增加 [1] - 上市股权投资的公平价值收益及股息收入减少 [1]

财务表现 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月股东应占亏损不多于2000万港元，较2024年同期亏损约400万港元显著增加 [1] 亏损原因 - 亏损增加主要由于收紧贷款申请措施导致贷款组合下跌，令放债业务溢利减少 [1] - 公司在香港的投资物业（主要是商业零售单位）公平价值亏损增加 [1] - 公司上市股权投资的公平价值收益及股息收入减少 [1]

收购交易概述 - 公司全资附属公司金高峰服装国际有限公司作为买方，与卖方邦鸿有限公司就收购物业订立临时协议，现金代价总额为4753.2万港元 [1] - 预期收购事项将于2026年1月30日或之前完成，前提是达成正式协议中的先决条件 [1] - 收购标的物业为中国香港干诺道中168-200号信德中心西座22楼2204及2205室 [1] 收购战略动因 - 收购主要为配合集团业务的急速发展及未来扩张，集团拟将该物业用作办公室 [1] - 董事会认为收购是策略性机会，因过去数年香港物业价格显著下跌，公司得以具竞争力的价格获得该物业 [1] - 收购物业作为办公室有助节省未来租金开支，符合集团利益 [1] - 倘集团不使用该物业的全部面积，亦可短期出租以赚取租金收入 [1]

公司业务动态 - 公司正努力应对香港商业房地产领域的市场挑战 [1] - 公司拥有3处10年前收购的与投资业务相关的房地产并正在处理相关问题 [1] - 其中一处房地产已全部出租且相关贷款已重新协商 [1] - 另外两处房地产正与银行进行协商处理 [1] - 住宅并非公司在香港的主要投资方向 [1] 行业市场观察 - 香港住宅房地产市场出现回暖迹象 [1]

交易核心信息 - 公司间接全资附属公司兴利物业有限公司拟收购一项香港物业，代价为8150万港元 [1] - 收购标的为香港旧山顶道23号帝景园2座18楼B室及一个停车位 [1] - 交易对方为Dipende Limited，交易日期为2025年10月30日 [1] 物业现状与背景 - 该物业目前由HMPL向卖方租赁，作为为张曾基博士提供的租金报销计划的一部分 [1] - HMPL租赁该物业后提供给张博士居住，作为其薪酬待遇的一部分 [1] - 由于现有租赁协议存在，集团熟悉物业的实际状况并充分掌握其商业价值 [1] 收购动机与市场判断 - 董事认为购买该物业对集团而言是极具吸引力的投资机会 [1] - 收购可使集团的投资组合更多元化 [1] - 决策基于近期利率下调及香港住宅物业市场出现改善迹象的判断 [1]

交易概述 - 英皇国际直接全资附属公司英皇物业投资有限公司拟出售Shineon Investments Limited全部已发行股本 [1] - 交易买方为Northstar 181-183 Propco Limited [1] - 交易代价估计约为2180万英镑 [1] - 交易日期为2025年10月29日 [1] 标的资产详情 - 目标公司Shineon Investments Limited主要从事物业投资业务及持有该物业 [1] - 该物业位于英国伦敦W1牛津街181-183号 [1] - 物业为一幢7层高（含地库）的零售及办公大楼 [1] - 物业净内部面积为13,049平方呎 [1] 交易动机与资金用途 - 董事会认为出售事项为集团提供良机，可变现于该物业的投资 [1] - 出售决策经考虑近期英国物业市场情况及英镑最近升值 [1] - 出售事项所得款项将进一步提升集团的财务状况 [1]

交易核心信息 - 卖方为英皇国际的直接全资附属公司英皇物业投资有限公司 [1] - 买方为Northstar 181-183 Propco Limited [1] - 交易标的为出售目标公司Shineon Investments Limited的全部已发行股份 [1] - 交易代价参考该物业的公允市场价值，定为2200万英镑，相当于约2.294亿港元 [1] 目标资产详情 - 目标公司Shineon Investments Limited于英属处女群岛注册成立，由英皇国际间接全资拥有 [1] - 目标公司主要从事物业投资业务，持有位于英国伦敦W1牛津街181-183号的物业 [1] - 该物业为一幢7层高（含地库）的零售及办公大楼，净内部面积为13,049平方尺 [1]

市场动态与价格趋势 - 上海写字楼投资市场在政策和市场双重作用下经历巨大变化，资产价格下降使部分核心片区办公楼资产价格回到2012至2013年水平，吸引投资人关注[1] - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升，显示重量级交易增多[2] 投资需求与买家构成 - 当前市场有较多投资人关注核心区项目等待机会入手，大部分为投资需求，包括外地国资和民营资本进行上海项目收并购[1] - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足企业发展需求，有效兼顾办公自用与资产配置双重价值[2] 政策影响与资产改造 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间并建立15年全周期合同管理模式[1] - 新政对市场起积极作用，促进老楼盘活，使一部分投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[2] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其改造盘活的收益率可观且能达到预期[3] 市场前景展望 - 办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[2] - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[3]

业绩总结 - 2025年9个月的未经审计合并利润为40.67亿港元，同比增长13.2%[2] - 2025年9个月的收入为142.81亿港元，同比增长1.3%[10] - 2025年9个月的净财务费用从持续运营中减少至2.63亿港元，减少了2.95亿港元[2] - 2025年9个月的水供应收入为52.18亿至52.26亿港元[12] - 2025年9个月的水供应量为16.95亿吨，较2024年有所增长[18] - 2025年9个月的其他水项目税前利润为16.01亿港元，同比下降2.6%[23] 投资物业表现 - GDH Teem的物业投资业务在2025年9月的前9个月收入为HK$638.2百万，较2024年同期的HK$659.1百万下降3.0%[29] - Panyu Wanbo的物业投资业务在2025年9月的前9个月收入为HK$218.8百万，较2024年同期的HK$184.4百万增长18.7%[29] - Tianjin Teem的物业投资业务在2025年9月的前9个月收入为HK$236.8百万，较2024年同期的HK$210.1百万增长12.7%[29] - Comic City的物业投资业务在2025年9月的前9个月收入为HK$62.1百万，较2024年同期的HK$68.7百万下降9.6%[29] - 深圳Teemall的物业投资业务在2025年9月的前9个月收入为HK$72.4百万，较2024年同期的HK$50.7百万增长42.5%[29] - GDI Tower的物业投资业务在2025年9月的前9个月收入为HK$36.0百万，较2024年同期的HK$35.1百万增长2.6%[29] 酒店及交通数据 - 截至2025年9月，Sheraton广州酒店的平均房价为HK$1,174，较2024年的HK$1,217下降3.5%[39] - 截至2025年9月，Sheraton广州酒店的平均入住率为93.5%，较2024年的92.7%上升0.8个百分点[39] - 截至2025年9月，Xingliu高速公路的平均每日通行流量为24,472辆，较2024年的26,348辆下降7.1%[40] 项目开发成本 - Yinping项目的累计开发成本截至2025年9月为人民币2,094百万（约HK$2,294百万），较2024年12月的人民币2,077百万（约HK$2,243百万）增长0.8%[46]