市场动态与价格趋势 - 上海写字楼投资市场在政策和市场双重作用下经历巨大变化，资产价格下降使部分核心片区办公楼资产价格回到2012至2013年水平，吸引投资人关注[1] - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升，显示重量级交易增多[2] 投资需求与买家构成 - 当前市场有较多投资人关注核心区项目等待机会入手，大部分为投资需求，包括外地国资和民营资本进行上海项目收并购[1] - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足企业发展需求，有效兼顾办公自用与资产配置双重价值[2] 政策影响与资产改造 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间并建立15年全周期合同管理模式[1] - 新政对市场起积极作用，促进老楼盘活，使一部分投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[2] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其改造盘活的收益率可观且能达到预期[3] 市场前景展望 - 办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[2] - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[3]