业务调整 - 公司2018年实施重大资产出售，不再从事住宅房地产开发业务[1] 业务范围 - 公司目前从事商业地产和水泥建材业务[1] 出租数据 - 2025年1 - 6月出租房地产楼面面积16.22万平方米[1] - 2025年1 - 6月取得租金总收入18263.58万元[1]

全球顶级资本投资中国中小公司概况 - 瑞士银行、摩根大通、高盛及阿布达比等全球顶级资本集中投资6家中国中小型企业 投资行为非孤立事件 而是统一选股策略的结果 [1][7] - 外资机构在路畅科技抱团买入近200万股 在鑫科材料单家机构持股超300万股 投资规模达数千万级别 [1] 路畅科技外资持股详情 - 路畅科技专注于汽车智能设备制造 产品包括导航屏幕及语音控制系统 公司背景与工程机械巨头中联重科关联 [2] - 瑞士银行新进持股71.69万股 高盛国际增持40.90万股至61.35万股 巴克莱银行新进持股30.1万股 摩根士丹利新进持股75.96万股 四家外资合计投资超4500万元 [2][3] - 中联重科作为第一大股东持股6458.40万股不变 国内私募基金弘唯基石华盈6号持股70.27万股不变 [2][3] 双一科技外资投资动态 - 双一科技主营风电设备复合材料叶片模具 为风力发电机关键部件 风电行业近年发展迅猛 [3] - 瑞士银行大手笔新进持股148万股 市值超4000万元 成为第六大股东 巴克莱银行新进持股88万股 摩根大通新进持股66万股 [3] 鑫科材料外资抄底操作 - 鑫科材料生产高性能铜合金 用于手机接口及汽车电路等高端领域 技术门槛高 产品价格高于黄金 [4] - 前十大股东整体加仓超1000万股 巴克莱银行新进持股417万股成为第七大股东 摩根大通新进持股318万股跻身第十大股东 [1][4] 浙江华业资本共振现象 - 浙江华业为注塑机制造商 产品用于塑料瓶、玩具及电子产品外壳生产 [5] - 阿布达比投资局新进持股29万股 瑞士银行、高盛国际及巴克莱银行各买入约10万股 国内中金公司、国泰君安、海通证券及广发证券等一线券商同步新进建仓 形成国内外资本共振 [5] 金龙羽与新天地外资布局 - 金龙羽主营电线电缆 同时研发下一代固态电池 巴克莱银行斥资4500万元新进持股143万股成为第六大股东 高盛国际投资超2000万元新进持股69万股 [6] - 新天地为商业地产商 开发购物中心、写字楼及艺术街区综合体 摩根士丹利、瑞士银行、巴克莱银行与高盛国际同步新进建仓 四家外资持股总市值超3500万元 [6] 超频三外资关注情况 - 超频三为散热器制造商 提供手机及电脑散热解决方案 巴克莱银行新进持股198万股成为第八大股东 国际资本投资决策流程严格 体现对公司技术实力的认可 [6] 外资统一选股逻辑 - 外资瞄准技术过硬的小巨头企业 路畅科技深耕汽车电子 双一科技掌握风电模具核心技术 鑫科材料高性能铜合金实现进口替代 金龙羽跨界研发固态电池 每家公司均在细分领域掌握关键筹码 [7]

项目业绩表现 - 开业两个月累计销售额突破1.57亿元 [1] - 最高单日客流达22.01万人次 [1][5] - 开业当天客流20万人次为预期的7倍 营业额550万元为预计的5倍 [5] - 27个品牌创全国单日销量第一 34个品牌获北京区域业绩榜首 [1] 项目定位与特色 - 融合1.2万平方米城市森林绿地与36万平方米综合体 形成"逛故居 逛商场 逛公园"三位一体消费场景 [5][8] - 包含康有为故居 《每周评论》旧址等历史遗迹与现代商业结合 [5][8][12] - 超50%首店及定制店矩阵 包括东方境 有云等北京首店和鹅岛区域首店 [9] 业态组合创新 - 构建文化餐饮矩阵含米其林"俏东北" 羲和·京致 阳坊涮肉 方砖厂69号等品牌 [9] - 引入止痒商店 ONSITEEE等潮流品牌注入年轻活力 [9] - 通过"体育+夜经济"活动如体育嘉年华延伸消费场景 [14] 发展策略 - 政企协同推动商圈党委建设 以党建引领高质量发展 [18] - 规划与天桥演艺区 前门大栅栏联动构建首店集群生态圈 [18] - 打造历史文脉与现代商业深度融合的发展格局 [18]

公司活动策划 - 前滩太古里举办"Bonus Track第四首歌"年度会员日活动 通过五大音乐互动体验区 明星音乐人演出和百余商户联动构建沉浸式消费场景 [2] 消费场景创新 - 活动构建24小时沉浸式消费场景 结合音乐互动体验与商户联动模式 [2] 品牌营销策略 - 以音乐主题年度会员日活动点燃申城夜生活 通过多维度体验提升会员参与度 [2]

英格卡集团资产出售 - 英格卡集团计划打包出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处物业 涉及资金160亿元[3] - 接盘方为泰康人寿领投的Pre-REITs并购基金 基金总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元[3] - 交易剩余80亿元拟通过银行融资获取 目前各方仍在沟通条款细节[3] 险资不动产投资动态 - 友邦人寿收购上海松江区超10万平方米保障性租赁社区 含2252套房源 总价9.8亿元[3] - 2024年以来十余家险企通过股权直投 不动产基金等方式投资数十个项目 金额超数百亿元[3] - 新华保险接手9个万达广场资产 包括北京B/C座 烟台芝罘 南京万达茂等地区项目[3] - 阳光人寿 太保资本 中银三星人寿旗下基金接盘太仓 广州萝岗 湖州等6处万达广场[4] - 友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸95%股权 长城人寿10.3亿元获取北京新街高和办公楼[4] - 众安保险14.37亿元收购上海"洛克‧外滩源"两栋办公楼[4] - 中国人寿联合太古地产40亿元获取北京颐堤港二期64.79%股权[5] - 中国人寿接手瑞安房地产旗下上海创智天地项目公司 涉及25.28万平方米商业物业[5] - 泰康人寿2024年接盘徐州 廊坊等六项商业资产 总建筑面积34.96万平方米 交易总代价超20亿元[5] 2025年险资投资新趋势 - 大家投资联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元收购龙湖集团旗下4个购物中心49%股权 包括上海闵行天街等项目 2024年上半年苏州狮山天街租金收入达1.9亿元[7] - 中邮保险首次与中东主权投资机构合作 签约上海博华广场不动产专项基金投资协议[8] - 险资积极寻找稳定现金流回报资产 当前地产类资产价格较低成为投资时机[8] - 险资通过穿越周期优势支持不动产市场融资 在资产荒环境下凸显优质不动产配置价值[8]

零售行业消费趋势 - 消费内涵从单纯购物转向可穿可逛可玩的综合性城市生活体验 [1] - 优衣库与泡泡玛特联名UT系列上市首日童装T恤四款颜色中白灰紫三色售罄仅剩橙色 [2] - 优衣库本季聚焦科技与设计融合 包括全球畅销15亿件的HEATTECH保暖内衣新增9%羊绒混纺系列并首次覆盖男装 [4] - 优衣库与面料巨头东丽合作研发PUFFTECH空气棉服主打轻暖易打理新概念 [4] - 优衣库与JW Anderson、Clare Waight Keller等国际设计师联名系列将高阶时尚融入日常衣橱 [4] 共享出行行业 - 美团单车在40余座城市上线单单0.99元一口价骑行活动 [5] - 美团单车用户中约23%骑行替代小汽车等高碳出行方式 [7] - 共享骑行提升市民出行便利度并贡献超大城市绿色低碳发展 [7] 商业地产运营创新 - 上海商业地标加速从购物中心向文化娱乐体验空间转型 [9] - 前滩太古里以日夜AB面模式提供全天候沉浸式体验 日间举办Vivienne Westwood珠宝展亚洲首站巡展和迪士尼中国夏日限定乐园 夜间延长营业至午夜举办潮流音乐表演 [11] - 前滩太古里将文化艺术常态化融入商业空间 包括携手美术馆呈现全新群展惊奇的房间 邀请专业人士担任一日店长 [12] - 商场9月将以非遗·即时尚为核心主题开启四周年庆典 通过零售与音乐艺术展览深度持续融合打造社交中心和文化客厅 [12]

交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]

城市发展升级 - 松山湖园区2024年正式成为千亿级园区 正将科技硬实力转化为生活软实力 [1][2] - 北部CBD核心区推进"十大工程"建设 包括展演中心精装 月荷湖滨湖步道改造 照明系统升级等城市配套工程 [1][2] - 交通节点打通 松山湖北站未来实现五轨交汇 贯通穗莞深等5个城市 [2][5] 教育医疗配套 - 松山湖第一初级中学2024年9月开学 第四小学和香港城市大学（东莞）二期项目陆续开工 [2] - 东莞市第三人民医院松山湖分院建设加速推进 [2] 商业消费场景 - 欢乐海岸商业街区约8万平方米由LWK设计 提供完整服务链 [2][5] - 万象汇 科学公园等消费场景连片成势 3月咖啡节吸引40多个品牌参与 [2] - 展演中心由扎哈团队操刀 含超1万平方米展厅和1200座剧院 预计2024年内竣工 [2][5] 产权创新突破 - 园区近一半为科研和工业用地 大部分物业无独立产权 企业长期以租代售 [3] - 华侨城商办项目为商业用地 提供整个松山湖稀有的独立产权写字楼 实现一户一证 [3] - 产权创新使企业从租赁合同升级为不动产权证 解决资产确权难和估值脱钩痛点 [3] 产品设计特色 - 项目外立面采用香槟金铝板与玻璃幕墙 地下车库创新光厅设计 首层大堂对标星级酒店标准 [4][5] - 16层建筑采用两梯两户设计 246-500平方米空间无承重墙 可自由打通组合 [5] - 3.5米层高 无柱空间 超10米湖景巨幕客厅等设计 将公摊面积转化为私享空间 [5] 资产价值优势 - 松山湖新房成交均价超4万元/平方米 该项目仅"1字头"价格形成显著反差 [6] - 园区聚集7家国家级制造业单项冠军和37家专精特新"小巨人"企业 形成千亿级智能终端集群 [6] - 总供应量仅84席 面对约1.6万家市场主体 供需关系严重失衡 [6] 项目核心配套 - 坐拥建面约50万平方米月荷湖公园 成为天然商务会客厅 [2][5] - 占据松山湖北部CBD核心地段 采用超级城市综合体模式 集写字楼 商业街区和艺术展演中心于一体 [2][5] - 2024年8月底正式交付 目前仅剩余少量席位 [6]

核心观点 - 英格卡购物中心计划出售中国全部10座荟聚购物中心 首批3座估值160亿元 泰康人寿领投80亿元基金联合多家险资参与接盘 [1][4] - 保险资金持续加码不动产投资 泰康人寿投资性房地产从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅81% [2][8] - 险资通过Pre-REITs基金模式投资商业地产 实现风险隔离和资产证券化退出 2022-2024年保险公司在内地商业地产直接投资达93亿美元 [7][11] - 泰康人寿战略调整成效显著 2025年上半年净利润159.98亿元同比增164.56% 同期关闭超400家分支机构降低运营成本 [13][14] 交易详情 - 英格卡拟出售无锡 北京 武汉三座购物中心为首批交易标的 整体估值160亿元 [1] - 交易基金总规模80亿元 泰康人寿认购30亿元 中银三星 中宏 友邦 大都会人寿等险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级20亿元 [4] - 交易计划通过银行融资补充剩余80亿元资金 [4] - 英格卡集团2024财年营收418亿欧元（约3494.23亿元）同比降5.5% 净利润8.06亿欧元（约67.37亿元）同比降46.5% [4] 险资不动产投资模式 - Pre-REITs基金模式可通过优先级/劣后级设计引入银行资金 实现杠杆效应并隔离项目风险 [7] - 基金份额转让或REITs上市比直接处置物业更便捷 可委托第三方专业运营商管理资产 [7] - 险资Pre-REITs基金偏好成熟资产 通过运营优化提升租金收益 持有周期可达10年以上 [7] - 2024年8月泰康人寿参与设立22.34亿元Pre-REITs基金收购北京旧宫万科广场等资产 [5] - 2025年2月万科联合新华保险 大家保险设立16亿元Pre-REITs基金投资厦门保障性租赁住房项目 [7] 行业投资动态 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资93亿美元 规模居亚太区首位 [11] - 2025年中国人寿 太平洋人寿等险企公布13笔大额不动产投资 合计新增投资超47亿元 [11] - 大家保险收购上海松江等多座万达广场 阳光人寿接手至少6处万达项目 新华保险收购9座万达广场 [10] - 2025年5月万达打包出售48座万达广场总价500亿元 阳光人寿等险资参与接盘 [10] 公司战略与业绩 - 泰康人寿投资性房地产金额持续增长：2020年226.82亿元 2021年278.53亿元 2022年313.6亿元 2023年363.7亿元 2024年410.77亿元 [8] - 2023年11月泰康保险集团从ESR收购6处物流园总建筑面积35万平米 总代价超20亿元 [8] - 2025年上半年泰康人寿保险业务收入1309.73亿元同比降5.84% 净利润159.98亿元同比增164.56% [13] - 公司净资产收益率14.33% 总资产收益率0.86% 投资收益率1.8% [14] - 2024年至今关闭超400家分支机构 2024年职工现金支出减少5亿元至64亿元 [13] 医养生态布局 - 泰康之家已在全国布局36城44个养老社区项目 服务居民超1.8万人 [16] - 2025年二季度泰康人寿投资41家企业 包括多家置业 养老服务及医疗公司 [16] - 具体投资项目包括：南京泰康之家养老服务公司9.06亿元 广州广泰投资公司17.63亿元 基康湖北医疗不动产公司31.65亿元 [17]

活动表现 - 乌鲁木齐米东吾悦广场举办2周年庆典活动 为期3天 吸引近15万客流[1] - 通过20余项文化娱乐和互动体验活动打造夏日欢乐地标 成功提升区域消费活力[1] - 构建"日间体验+夜间狂欢"全时段场景矩阵 以卡皮巴拉IP实现从流量吸引到情感认同的转化[3] 营销策略 - 采用会员专属福利与全业态促销联动策略 设置梯度消费权益覆盖不同消费层级[7] - 消费满202元可参与抽奖 满200元赠水具五件套 满500元赠电影票+爆米花 满721元赠行李箱 满1000元积分赠100元超市卡[7] - 黄金业态推出DBE和周大生"满900减135" 六福珠宝满4000元减500元 服饰餐饮数码品牌同步推优惠团券[7] - 览茑超市推出"80元团100元"活动提升大众消费性价比[7] 业务影响 - 活动带动服饰餐饮亲子游乐区域出现排队热潮 有效激活客群消费需求[10] - 通过一站式消费闭环强化品牌资源整合能力 巩固区域商业核心地位[12] - 暑期将延续商业热度 推出结婚登记活动 市级少儿音乐赛事和家风宣讲大会等系列活动[14] 公司背景 - 新城控股集团创立于1993年 是跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团[17] - 采用住宅加商业双轮驱动战略 截至2025年6月25日在全国145个大中城市拥有202个吾悦广场项目 其中174个已开业[17] - 吾悦广场品牌以深度运营和用户思维为核心 致力于构建满足多方价值诉求的新型价值关系[18]