行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][12][13][14][15][16][17][18][19][21][22][24][25][26][27][28] 核心观点 - 法拍房市场呈现"供应回落、成交回暖、信心修复"特征 新增挂拍2.6万套环比下降7% 成交4100套环比上升7% 成交率28%环比上升8个百分点 [5][6] - 高能级城市核心豪宅资产价值韧性显著 深圳顶豪溢价139%成交 二线及强三线城市需依赖价格折让提振需求 [6][15] - 供求折价率差距收窄至1.8个百分点 一拍和二拍房源价格预期快速趋同 [6][22][26] - 市场企稳回升态势显现 核心资产价值彰显韧性 买方预期修复推动量价良性共振 [6][7] 挂拍量分析 - 全国新增挂拍2.6万套环比下降7% 同比微降2% 起拍总价227亿元环比下降13% [8] - 重庆1080套和成都1014套居供应量前列 郑州892套第三 前三城市合计占全国总量11% [9] - 一线城市中广州新增挂拍352套环比上升44% 主因花都区93宗房源集中挂拍 套均价约180万元 较评估价平均折扣七折 [9] 成交量分析 - 全国成交4100套环比上升7% 同比下降18% 73%房源溢价成交环比增加5.9个百分点 7%房源竞拍超100次环比上升1.5个百分点 [12] - 深圳成交238套居首 成交金额10.4亿元领先全国 上海5.3亿元第二 杭州广州北京在2-4亿元之间 [13] - 深圳南山区别墅1.32亿元成交 溢价139% 单价20.53万元/平方米与二手房价格持平 [15] 成交率分析 - 全国成交率28%环比上升8个百分点 同比增加10个百分点 [5][16] - 杭州成交率47%环比提升16个百分点 平均出价次数38次达全国平均两倍以上 [19] - 上海厦门宁波深圳杭州成交率达五成左右 成都青岛武汉北京在三成左右 郑州南昌低于二成 [19] 折价率分析 - 挂拍平均起拍折价率30.3%环比上升1个百分点 成交平均折价率32.1%环比下降0.8个百分点 两者差距1.8个百分点创新低 [22] - 一拍房源折价率差距1.2个百分点环比缩小1.3个百分点 二拍房源差距3.9个百分点环比缩小1.4个百分点 [26] 后市展望 - 供应端将保持平稳释放 历史积压项目持续入市 核心与非核心城市分化延续 [6][9] - 高能级城市核心豪宅高溢价成交案例或增多 二线及强三线城市需政策引导优化需求 [6][7] - 宏观经济企稳及政策优化推动竞拍热度回升 更多房源一拍阶段售出 折价率差距收窄和成交率提升 [6][7]