政策背景与试点成效 - 北京住房公积金管理中心推出"提取住房公积金直付房租"业务模式，试点5个多月受理申请488笔，提取公积金近550万元，其中青年人占比达九成[1] - 试点期间平均每个缴存人折合减少租房支出近2000元/年，公租房、保租房和商品房3类房源全部实现线上"一站办结"[1] - 业务模式为租赁企业带来品牌效应，提升租金收缴率，并规范租赁市场数据互联与备案流程[2] 政策优化升级内容 - 新增"按季直付"功能，支持租金支付周期为季付的合同办理公积金划转[2] - 扩展业务申请时间，允许租赁合同备案有效期内的缴存人随时申请[2] - 试点住房出租机构从3家增至4家，新增北京自如住房租赁有限公司，其中2家商品房租赁企业试点范围扩大至全市[3] - 公共租赁住房试点项目增至3个，面向全市住房出租机构开放合作意向[3] 新政具体受益场景 - 季付租金合同可办理公积金直付，如2025年7月20日备案的保租房季付合同[5] - 已过起租日的存量合同可补办，如2025年7月25日生效的商品房租赁合同[6] - 北京信富和自如两家企业全市运营的33万套商品房租赁住房纳入覆盖范围[7][8] - 全市符合条件的住房出租机构均可申请参与试点，当前覆盖公租房和保租房各1500套[8] 试点企业及项目详情 - 北京保障房中心试点项目：北辰福第、富力阳光美园、燕保丁各庄家园[8] - 建信住房试点项目：创业之家、寓见未来公寓、星光视界、礼士居[8] - 北京信富和自如的试点范围为两家企业在北京市行政区域内运营的全部商品房租赁住房[8]

政策核心内容 - 北京住房公积金管理中心发布通知 进一步扩大提取住房公积金直付房租业务试点范围 优化提取措施[1] - 政策旨在扩大住房公积金保障覆盖面 更好满足缴存人租赁住房消费需求[1] - 新政自2025年7月15日起试行 原有政策与通知不一致的以通知为准[3] 试点业务成效 - 试点5个多月累计受理申请488笔 提取公积金近550万元[1] - 青年人参与占比达九成[1] - 平均每个缴存人折合减少租房支出近2000元/年[1] - 业务实现全程线上办理 覆盖公租房 保租房和商品房三类房源[1] 政策优化措施 - 增加按季直付功能 支持季付租金周期[2] - 扩展业务申请时间 支持房屋租赁合同在备案有效期内的缴存人办理[2] - 支持存量合同办理业务[2] 试点范围扩大 - 试点住房出租机构由3家增加至4家 新增北京自如住房租赁有限公司[2] - 2家商品房租赁住房合作单位试点范围扩大至全市[2] - 公共租赁住房试点项目增加至3个[2] - 试点面向全市住房出租机构开放 符合系统对接标准和业务规范要求后可开展试点[2] 业务模式特点 - 依托公积金系统联通租赁企业平台[1] - 实现一次申请 自动校验 按时到账 一站办结[1] - 为租赁企业带来品牌效应并提升租金收缴率[1] - 通过数据互联和备案可办规范住房租赁市场[1]

北京住房公积金直付房租政策优化 政策核心内容 - 新增"按季直付"模式，与原有"按月直付"并行，根据租赁合同备案周期灵活划转公积金至出租机构账户[1][4] - 业务申请时间扩展至租赁合同备案有效期内，支持存量合同办理，覆盖范围扩大[1][5] - 试点房源总量从4万套大幅增至33万套，商品房覆盖全市，公租房试点项目新增至3个（北辰福第、富力阳光美园、燕保丁各庄家园）[1][6] 提取规则调整 - **商品住房**：实行月租金与月缴存额双限规则（取低值），多子女家庭豁免双限[7][9] - 例：月缴存额4000元对应月租金6000元时，仅可提取4000元[13] - **保租房/公租房**：直接按实际月租金全额提取[8][10] - 按季提取时，计算基准为三个月缴存额与季度租金比较（商品住房仍适用双限）[9] - 账户余额不足时，提取金额=余额-10元[11] 差额支付与业务转换 - 公积金划转不足部分由租户与出租机构协商支付（如季度租金18000元仅能划转12000元时，差额6000元需自行解决）[12][13][14] - 已办理其他租房提取业务的用户可转为直付模式，需终止原业务并满足时间间隔（按月提取需间隔1个月，按季需间隔3个月）[15][16] 试点机构与查询渠道 - 试点出租机构增至4家（新增自如），符合条件的企业可申请加入并在官网公示[6] - 划转信息通过"北京公积金"公众号实时推送，支持APP/网上业务平台查询[17][18] 配偶提取限制 - 需在主申请人完成首期直付账单支付后，方可申请"因婚姻关系提取"，提取周期与主申请人同步[20] （注：政策自2025年7月15日起试行[2]，背景为响应租购并举制度需求[3]）

人才引进与培养 - 无锡市惠山区实施"惠·鹏飞"英才计划2 0和"青鹏惠聚"工程 每年引进青年人才近万人 [1][3] - 设立山东大学等4个"引才联络站" 聘任35名"校园引才联络官" 形成高校揽才网络 [3] - 推出"百企千才·有缘相惠"引才专线 覆盖17所高校 230余名高校学子参与暑期研学 [2][3] - 设立1 3亿元惠山工匠（青年人才）发展基金 为17个青年创业项目提供9800万元融资增信支持 [4][7] 创新创业支持 - 同步启动"人工智能+"产业链大赛和"太湖杯"国际精英创新创业大赛高校赛 促进人工智能 生物医药等领域项目对接产业集群 [4] - 推出9类N项特色支持政策 包括创赛专项赛道 创新创业专项补贴 博士后专项奖励等 [4] - 打造"田园理想村&数字游民社区"试点 提供"一站式"服务 覆盖从青年学子到科技人才的全周期支持 [4] - 建立"三师协同"培养机制 19所高职院校与128家智能制造企业组建人才联盟 [6] 产教融合与技能提升 - 成立无锡市新型工业化高职院校人才联盟 形成市域产教联合体和实训基地网络 [6] - 实施惠山工匠"青蓝工程" 通过"以赛代评"和"赛证互通"机制打破人才成长壁垒 [6][7] - 推出"智惠蓝领"职业技能大赛 建立院校导师 车间导师 院所专家协同培养体系 [6] 人才服务生态 - 布局近3000套高品质人才公寓 提供最长90天免费住宿和交通补贴等安居服务 [7] - 建设"青鹏驿站"配套健身房 电竞室等设施 形成"驿站+公寓+房票"梯度保障体系 [7] - 百余家人才友好型商户参与服务 12名高三毕业生代表获得"成长种子"培养计划 [2]

租赁市场需求 - 暑期租赁需求快速上涨 深圳罗湖区 龙岗区 福田区多个住宅小区和城中村租赁市场活跃 [1] - 深圳贝壳研究院数据显示 上半年深圳商品房平均租金为74 2元 平方米 同比微跌0 5% 环比持平 成交量同比增长4 1% [2] - 深圳租赁市场房源供应充足 议价空间加大 议价率为6 7% 同比扩大0 3% [2] - 租赁房源成交周期为68天 租客成交周期为67天 均较去年同期有所延长 [2] 租金回报率变化 - 深圳租金回报率呈现持续小幅上涨趋势 当前为1 7% [2] - 中指研究院报告显示 2025年上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1 37% 一线城市表现较为稳健 [5] - 重点50城平均租金回报率比2023年初低点提高0 19个百分点 [5] 保障性租赁房源 - 深圳启动保障性租赁住房面向个人配租工作 改变以往主要面向企事业单位配租的方式 [4] - 深圳光明区房屋租赁平台正式上线 13家企业签约入驻 提供9000多套房源 [4] - 各地保租房筹集已达到一定规模 一大批新市民 青年人 农民工住房问题得到解决 [5] 租客行为变化 - 应届毕业生倾向于选择交通便捷但租金更低 居住面积更大的区域 [3] - 可供选择的租赁房源多样 包括保障性租赁房源 [3]

行业监管政策 - 北京市住建委起草《关于规范个人开展住房转租活动的通知》，明确个人转租10套（间）及以上住房需办理市场主体登记并备案[1][3] - 政策主要针对职业化个人"二房东"，终结其无照经营时代，填补租赁市场监管空白[2][8] - 监管门槛设定为10套（间）依据住建部2021年管理意见和现实情况考量[9] "二房东"分类与现状 - 市场"二房东"分为三类：个人临时转租、规范经营企业、职业化个人经营者[6][7] - 职业化"二房东"存在发布虚假房源、克扣押金等乱象，处于监管灰色地带[2][7] - 2025年上半年北京个人房源租金坪效约118元/㎡/月，50平方米单间月租约5900元[10] - 按"付三押一"方式计算，10套（间）住房涉及资金超23万元，存在挪用和跑路风险[10] 资金监管机制 - 押金需纳入北京市住房资金管理中心托管账户，超3个月租金部分也纳入监管[10][11] - 强制资金监管可降低挪用风险，保障租客资金安全，提升经营者信用背书[11] 租赁市场动态 - 2025年上半年核心8城租金数据：北京个人房源租金同比降6.73%，环比降1.17%[12][13] - 上海/深圳/杭州个人房源租金同比降幅达9.41%/9.00%/10.80%[13] - 市场供大于求导致"二房东"批量退房，部分房源租金比前几年低10%-20%[12][14] 监管执行措施 - 建立街道日常监管机制，要求发现违规线索及时上传至租赁管理平台[15] - 互联网平台和经纪机构不得为未登记个人提供10套（间）及以上转租服务[15] - 经营者需办理营业执照和住建部门备案，完全纳入行业监管框架[15]

租赁市场供需现状 - 广州黄埔区科学城、萝岗等新兴产业集聚区成为毕业生租赁首选地 6月份该区70%房源租给应届毕业生 优质房源一两天内被抢空 [1] - 毕业生面临适宜房源短缺困境 要么租金超过3000元/月的长租公寓或商品房 要么是采光通风差的楼梯老破小 多数选择合租商品房 [1] - 90后、00后租客偏好一房一厅户型 注重私密性和舒适度 工作稳定后愿意长租并添置家具 [1] 供需错配问题 - 市场存在大量空置老旧住房和商办类公寓 但因装修配置差、管理不到位等问题无人问津 形成供需严重不匹配 [2] - 四线城市出现细分租赁市场活跃现象 如改造车库出租给环卫工人 年租金7000-8000元 餐饮员工租住商铺改建房 8平方米月租600-800元 [2] - 租客普遍对当前租赁状态不满意 不愿添置生活设施 中老年租客计划返乡 年轻人面临搬迁预期 [3] 行业转型方向 - 住房租赁已与二手房、新房形成三分天下格局 热点城市租赁占主导 年轻人将租赁作为主要居住形式 [3] - 租客核心需求包括适宜面积、合理租金、卫生环境、安全管理等 但满足条件的供给严重不足 [3] - 供给端过于注重物质空间 缺乏基于租赁需求的服务和管理 行业需从"有没有"转向"好不好" [3] 供给侧改革机遇 - 老旧住房和商办公寓严重过剩 需针对不同租赁需求进行供给侧改革 重点提升服务和管理水平 [4] - 通过有序供给可盘活存量资源 降低城市化成本 培育可持续内需和住房发展基础 [4]

租金市场表现 - 2025上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，一线、二线与三四线代表城市租金均累计下跌，其中一线城市累计跌幅相对较小 [1] - 住宅租金波动显现明显季节效应，2月租金短期企稳，3月以来环比下跌 [1] 租客特征 - 受过高等教育的青年人是租客群体主力，高学历、新毕业年轻租客更青睐长租公寓 [1] - 超六成租客计划在租约到期后换租，集中式长租公寓租客续签意愿在各类型房源中偏低 [1] 政策环境 - 2025上半年各地政府共出台住房租赁政策超80次，供需两端政策支持力度不断强化 [1] - 政策推动租赁住房品质提升，促进租住需求释放 [1] 保租房发展 - 多地保租房已接近完成"十四五"筹集目标，"十五五"期间将按"以需定购、以需定建"模式通过存量转化与新建结合方式筹集 [2] - 2025年一季度保租房公募REITs底层资产运营稳健，但受短期租金下调影响整体收益环比略有下降 [2] - 保租房公募REITs"首发+扩募"进程提速，首单扩募产品正式完成发售 [2] 长租企业动态 - 住房租赁行业融资环境改善及企业盘活存量资产需求增加，企业布局租赁赛道积极性强化，但行业竞争加剧 [2] - 截至5月全国开业、管理规模TOP30企业开业、管理规模均较2024年末增加7万间以上，地方国企系增长较快 [2] - 地方国企发挥房源获取优势，专业运营商专注轻资产运营，双方优势互补实现协同发展 [2] 行业趋势 - 住房租赁市场逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，"收储转租"模式有效盘活存量资产并增加房源供给 [3] - "好房子"理念写入《政府工作报告》，租赁市场品质化转型成为重要发展方向 [3] - 企业需利用"收储转租"盘活存量资产，借助REITs等金融工具实现资产证券化和资金回笼，专注打造优质租赁项目 [3]

50城住宅租金市场表现 - 2025上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点 [1][2] - 6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71% [2] - 租金呈现季节性波动，2月短暂企稳后3月起持续下跌，6月因毕业季需求增加跌幅收窄 [2] 城市梯队租金分化 - 一线城市租金抗跌性最强，上半年累计跌幅仅0.56% [4] - 二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市下跌1.47% [4] - 北京、深圳等热点城市租金收入比下降幅度突出，50城均值降至16.4% [6] 租赁投资回报变化 - 50城租金房价比提升至2.17%，较去年同期上升0.08个百分点 [8] - 44个城市租金房价比提升，哈尔滨、常州等地增幅显著 [8] - 优质资产回报率持续改善，租金房价比较2023年初低点提高0.19个百分点 [10] 保租房市场发展 - "十四五"保租房计划完成率达66%，2024年新增180万套 [11] - 江苏、安徽提前完成目标，浙江等地完成超90%，贵州重庆进度不足80% [11] - 2025年多地降低筹集目标，江苏减少11.2万套，浙江减少6万套 [12] 保租房REITs运营 - 6支REITs底层资产平均出租率超90%，中金厦门安居REIT维持99%满租 [14][15] - 招商蛇口REIT林下项目出租率显著回升20.4个百分点至90.8% [14][15] - 一季度REITs整体收益小幅下降，中金厦门安居REIT净利润同比增7.7% [16][17] REITs市场扩容 - 保租房REITs数量增至8支，首发规模近120亿元 [17] - 占公募REITs总规模7.0%，占比较2024年末提升1.1个百分点 [17] - 华夏北京保障房REIT完成扩募发售，市场扩容进程加速 [17]

核心观点 - 北京市拟将转租非同一套住房达到10套及以上的个人"二房东"纳入住房租赁企业管理范畴，以加强监管和规范市场秩序 [1][2] - 新规要求此类"二房东"需办理市场主体登记并取得营业执照，且名称和经营范围需包含"住房租赁"相关字样 [2][3] - 新规通过多部门协同监管和信息发布限制等措施，进一步约束"二房东"的违规行为 [4][5] 监管新规内容 - 个人转租非同一套住房累计达到10套及以上需办理市场主体登记，取得营业执照 [2] - 转租套数认定以网上房源发布、签订合同件数或其他可确认的租赁关系建立数量为准 [3] - 住宿、民宿等经营活动不在此次通知规制范围内 [3] 监管措施细化 - 转为租赁企业后需遵守《北京市住房租赁条例》，落实信息公示、资金监管等制度 [3] - 住房租赁企业收取的押金需纳入押金托管账户，单次收取租金超过三个月的部分需纳入监管 [3] - 区级住建部门与市场监管等部门建立协调机制，对违规行为进行查处 [4] 信息发布限制 - 互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套的个人提供信息发布或居间服务 [5]