市场表现 - 2025年8月中证REITs全收益指数下跌2.62%，中证REITs（收益）指数下跌2.86%，显著弱于上证综指（+7.97%）、深证成指（+15.32%）和创业板指（+24.13%）[2][11] - REITs市场总市值达2187.57亿元，流通市值1043.55亿元，流通市值占比47.70%[2][19] - 中证REITs全收益指数成交额86.13亿元，环比减少7.58%（减少7.07亿元），成交量2041.69万手，环比减少4.06%（减少81.74万手）[3] 细分板块表现 - 消费基础设施REITs指数下跌3.05%，能源基础设施REITs指数下跌1.59%，生态环保REITs指数下跌2.00%，新型基础设施REITs指数上涨5.04%[4] - 保障性租赁住房REITs指数下跌5.46%，表现最弱；仓储物流REITs指数仅下跌0.82%，相对抗跌[4] - 园区基础设施REITs总市值380.15亿元，交通基础设施REITs总市值600.98亿元，仓储物流REITs总市值259.87亿元[29][30] 重要事件 - 全国首批数据中心REITs（南方润泽科技数据中心REIT及南方万国数据中心REIT）于8月8日上市，推动新型基础设施投融资创新[5][58] - 上海国企首单REITs扩募项目（国泰君安临港创新产业园REIT）上市，募集资金17.23亿元，扩募份额3.89亿份[10][58] 核心观点与策略 - REITs回调主因债市利率上行（10年期国债收益率上涨7.35bp）及资金流向股市（沪深300指数大涨）[11][60] - 建议优先关注交通基础设施REITs（垄断性、刚需属性）、仓储物流REITs（稳定现金流、抗周期）和消费基础设施REITs（政策支持、消费复苏）[12][14][62] - REITs整体估值仍较低，适合长期配置获取稳定现金流，短期利空因素已逐步消化[12][61] 风险提示 - 部分REITs存在流动性不足风险（规模小、关注度低）[63] - 政策调控风险（土地、税收、行业监管政策可能影响收益）[63]

市场整体表现 - 中证REITs全收益指数在连跌三周后本周上涨1.49% 呈现企稳迹象 [1] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% 市场经历明显调整 [1] - 市场回调主要驱动因素为估值高位下长端利率波动引发的止盈交易 与中债国债财富指数收益率相关系数达0.64 [1][3] 板块分化特征 - 债性较强的保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [1] - 股性较强的消费基础设施板块在本轮反弹中领涨 华安百联消费REIT单周上涨6.58% [4][6] - 保障房板块走势与国债收益率高度相关 债性板块跌幅较大且修复较慢 [3][6] 个股表现详情 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [2] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [6] 解禁影响分析 - 华夏首创奥莱REIT将于明日解禁3.28亿份机构配售份额 占基金总份额41% [3] - 红土创新深圳人才安居REIT 中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT部分战略配售份额将于8月31日解禁 [3] - 解禁抛压对个券回撤幅度产生边际影响 但基本面预期未发生重大变化 [3] 机构观点汇总 - 华西证券认为若债市企稳 保障性租赁住房板块性价比将开始显现 [3] - 上交所指出消费基础设施REITs将成为市场扩容提质的关键组成部分 [7] - 中金公司认为REITs市场处于业绩真空期 分母端影响较大 部分绩优项目已进入配置型资金左侧介入窗口 [7]

市场回顾 - 上周债券收益率呈现波动走势，中债-综合财富指数收涨0.15%，中债-综合全价指数收涨0.11% [13] - 利率债各期限收益率震荡下行，长端表现略弱于短端，1年期、3年期、5年期、10年期国债收益率较前周分别变化-1.56bp、-3.31bp、-5.66bp、-3.17bp [13] - 信用债各期限、评级收益率多数下行，信用利差窄幅波动 [13] 市场观察 - 超预期增值税政策扰动债市情绪，央行公开市场净投放69亿元，DR007、R007较前周分别下降22.81bp、20.73bp至1.42%和1.49% [14] - 非农数据爆冷下修，美债收益率大幅下行，7月新增非农数据远低于市场预期，前两月数据大幅下修，强化市场对9月降息的押注 [15] - REITs二级市场反弹，中证REITs全收益指数全周上涨1.25%，产权类和特许经营权类均出现修复，保租房、消费、市政水利类涨幅领先 [16] 公募基金市场动态 - 财政部、国家税务总局宣布自2025年8月8日起对新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入恢复征收增值税，采取"新老划断"方式 [17] - 新政下金融机构自营适用6%增值税税率，公募基金等广义基金产品适用3%简易征税税率，新券发行利率可能上行，存量债券稀缺性与性价比提升 [18][19] - 国债利息收入免征增值税政策始于2016年"营改增"，政策转向基于税收公平统一和优化市场机制考量 [17] 泛固收类基金指数表现 - 货币增强指数上周收涨0.03%，成立以来累计收益3.88% [3][22] - 短期债基优选上周收涨0.06%，成立以来累计收益4.06% [4][22] - 中长期债基优选上周收涨0.13%，成立以来累计收益6.45% [5][22] - 低波固收+基金优选上周收涨0.06%，成立以来累计收益2.96% [6][22] - 中波固收+基金优选上周收跌0.18%，成立以来累计收益2.67% [7][22] - 高波固收+基金优选上周收跌0.33%，成立以来累计收益4.08% [8][22] - 可转债基金优选上周收跌0.92%，成立以来累计收益14.03% [8][22] - QDII债基优选上周收涨0.32%，成立以来累计收益8.50% [10][22] - REITs基金优选上周收涨1.99%，成立以来累计收益38.17% [10][22] 基金指数定位 - 货币增强策略指数配置货币市场型基金和同业存单指数基金，业绩基准为中证货币基金指数 [23] - 短期债基优选指数配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金，业绩基准为50%短期纯债基金指数+50%普通货币型基金指数 [25] - 中长期债基优选指数精选5只兼具收益和回撤控制的基金，灵活调整久期和券种比例 [26] - 低波固收+优选指数权益中枢10%，选取10只权益仓位15%以内的标的，业绩基准为10%中证800指数+90%中债-新综合全价指数 [28] - 中波固收+优选指数权益中枢20%，选取5只权益仓位15%~25%的标的，业绩基准为20%中证800指数+80%中债-新综合全价指数 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢30%，选取5只权益仓位25%~35%的标的，业绩基准为30%中证800指数+70%中债-新综合全价指数 [31] - 可转债基金优选指数选取5只转债持仓比例高的基金，考察收益、回撤、风险调整后收益等指标 [33] - QDII债基优选指数配置6只收益稳健、风险控制良好的海外债券基金 [35] - REITs基金优选指数选取10只运营稳健、估值合理的基金，底层资产为基础设施项目 [38]