行业地位与GDP贡献 - 即便在科技创新时代，房地产行业在经济结构中依然扮演支柱产业角色 [1] - 美国房地产业占GDP比重保持在11%-12%的高水平，日本情况类似 [2] - 中国房地产业占GDP比重此前约为7%-7.5%，目前受周期性调整影响大致在5%左右，未来有望稳定在6%-7%区间 [2] 城镇化与人口集聚趋势 - 科技发展和城镇化进入后半程，中国人口将进一步向主要都市圈聚集，形成更强大的“都市辐射群” [2] - 东京都市圈人口占日本全国总人口比重接近30%，而中国省会城市人口占本省人口比例普遍仅在11%-14%之间，核心都市圈人口集聚仍有巨大空间 [2] - 长三角城市群和粤港澳大湾区的人口集聚效应将更加显著，为当地房地产市场需求提供坚实且长期的支撑 [2] 行业发展前景 - 房地产行业作为经济支柱之一的地位依然稳固，将在城镇化下半程中深度融入核心都市圈发展进程 [2] - 行业将伴随人口和产业的集聚，获得新的、更高质量的发展动力 [2]

分析师大会与行业观点 - 2025分析师大会暨第七届新浪财经"金麒麟"最佳分析师颁奖盛典在上海举行 汇聚了逾300位权威学者、公私募基金负责人、上市公司董事长、顶级基金经理与首席分析师 [1] - 国联民生证券杜昊旻团队荣膺房地产领域"菁英分析师"称号 其首席分析师杜昊旻系统阐述了对2026年房地产行业的投资展望 [1] 房地产行业的经济地位 - 即便在科技创新引领发展的时代 参考发达经济体的经验 房地产在经济结构中依然扮演着支柱产业的角色 [1] - 在城市化进程已进入后期的美国 房地产业占GDP的比重仍保持在11%-12%的高水平 日本同样如此 [2] - 中国房地产业占GDP比重此前约为7%-7.5% 近年来受行业周期性调整影响 目前大致在5%左右 [2] - 随着市场逐步企稳 中国房地产业占GDP的比重有望稳定在6%-7%的区间 [2] - 中国房地产行业作为经济支柱之一的地位依然稳固 [2] 城镇化与人口聚集趋势 - 随着科技发展深化和城镇化进入后半程 中国的人口将进一步向主要都市圈聚集 形成更加强大的"都市辐射群" 这是一个已被发达经济体验证的普遍规律 [2] - 例如东京都市圈的人口占日本全国总人口的比重接近30% [2] - 中国目前省会城市人口占本省总人口的比例普遍仅在11%-14%之间 这意味着核心都市圈的人口集聚仍有巨大空间 [2] - 特别看好长三角城市群和粤港澳大湾区的发展前景 认为这些区域未来的人口集聚效应将更加显著 从而为当地的房地产市场需求提供坚实且长期的支撑 [2] 行业发展动力与前景 - 中国房地产行业将在城镇化下半程中 深度融入核心都市圈的发展进程 伴随人口和产业的集聚 获得新的、更高质量的发展动力 [2]

国家级都市圈扩容 - 长春都市圈发展规划正式获国家发改委复函，成为全国第18个、东北地区第2个国家级都市圈[1][2] - 顶层文件明确提出“推动城市群一体化和都市圈同城化发展”，标志着都市圈与城市群时代全面到来[3] 长春都市圈概况与发展动因 - 长春市在吉林省内呈现“一城独大”格局，2024年GDP为7632亿元，人口908.5万人，分别占全省的53.1%和39.2%[6][7] - 当地官方指出长春的“一城独大”格局尚未有效形成对全省高质量发展的支撑效应，因此打造都市圈以推动资源外溢和协同发展成为必然选择[10][11] - 长春都市圈涵盖长春市、吉林市、四平市、辽源市等4个地市，总面积约2.97万平方公里，常住人口约1210万，GDP总量提升至全省约三分之二[13][14] - 发展理念从“强省会”的集聚虹吸效应转向“强都市圈”的辐射溢出和抱团协同效应[12][16] 东北地区主要城市定位比较 - 东北地区四大副省级城市（沈阳、大连、长春、哈尔滨）在国家战略中被赋予重要角色，但定位各有侧重[18][19] - 沈阳定位为“东北亚国际化中心城市”和“全国先进制造业基地”，定位最为综合[20][21][22] - 大连定位为“现代海洋城市”和“东北亚国际航运中心”，2024年GDP超过9500亿元，有望挑战万亿大关[23][24][25] - 长春与哈尔滨均被定位为“东北地区重要的中心城市”和“向北开放门户”，哈尔滨额外拥有“国际性综合交通枢纽”和国际冰雪旅游地功能[28][29][30] - 地缘变化使东北城市成为“向北开放”的重要门户，迎来新的发展机遇[31][32][33] 国家级都市圈整体布局 - 目前国家级都市圈已扩容至18个，覆盖绝大多数重点城市[34][35] - 都市圈规划信息显示，面积多在2万平方公里左右，例如南京都市圈2.7万平方公里，成都都市圈2.64万平方公里，最新获批的长春都市圈为2.97万平方公里[36] - 北京和上海两大超级城市的都市圈规划尚未正式落地，涉及复杂的区域协调问题[37][38][40][41] - 部分腰部省会城市如哈尔滨、昆明、南昌等，其都市圈尚处于培育阶段，中心城市的辐射效应有待提升[44][45] - 都市圈发展从规划到现实、从名义到实际的协同发展是更大考验[46][47][48]

都市圈范围与治理机制 - 南京都市圈是中国首个获批的国家级都市圈 涵盖江苏省南京市 镇江 扬州 淮安 常州溧阳市和金坛区 以及安徽省芜湖 马鞍山 滁州 宣城等地 [1] - 都市圈建立了决策 协调 执行三级运行机制 决策层为党政联席会议 协调层谋划具体事项 执行层设有17个专委会 其中7个专委会聚焦公共服务 [1] - 自2021年起 每年编制年度工作要点 五年累计240条重点任务 其中40多条涉及公共服务领域 [1] 跨城交通互联互通 - 铁路运营里程近3000公里 面积密度是全国近2.7倍 其中高速铁路里程近1700公里 [1] - 市域郊轨道交通运营里程近600公里 预计明年南京至马鞍山轨道交通将通车 [1] - 各城市间开通60多条毗邻区公交线路 南京与毗邻县区公交覆盖率达92% 并实现公交一卡通 [1] 公共服务共享与协同 - 搭建都市圈预约挂号平台 覆盖110家医院 预约挂号服务总量超3700人次 南京远程医疗系统对接3个城市5家医疗机构 [2] - 与马鞍山签订院前急救互援协议 一个多月完成11起跨省急救 平均响应时间缩短至15分钟以内 [2] - 上线公共就业创业网上服务平台 累计访问量超20万人次 助力大量求职者实现跨区域就业 [2] 社会保障与政务服务便利化 - 企业职工养老保险实现无障碍转移接续 苏皖两省失业保险无障碍转移接续全面实现 [2] - 200个高频政务服务事项实现同标准办理 其中178项可线上办理 22项线下代收代办 [2] - 首创省通办自主办理模式 99个通办事项可在自主终端机上办理 [2] 社会治理与文体旅融合发展 - 苏皖“两省一街”乌江警务室和丹阳警务室挂牌成立 整合公安 司法 法院 检察院 人民调解委员会等5方力量提升治理效能 [3] - 打造线上自驾游服务平台 涵盖各地景区 门票 线路等产品2000余个 联合推出精品旅游线路并举办系列推介活动 [3] - 联合举办体育舞蹈公开赛 青少年足球联赛 环南京都市圈自行车赛等赛事 发布体育旅游精品线路 推动文体旅融合 [3] - 整合美食 购物 旅游等资源 举办网上年货节 外贸优品展销会等活动 培育老字号品牌以挖掘消费潜力 [3]

经济总量与集中度 - 成都都市圈经济总量从2020年的2.24万亿元增至2024年的2.98万亿元，年均增速高于全国和全省水平 [2] - 四市GDP占全省比重从2020年的46%提升至2024年一季度的48.5%，土地占比仅6.8%却贡献近半经济产出 [2] - 目标2025年经济总量突破3.3万亿元 [2] 企业协作与产业协同 - 2024年跨市合作规上企业数量达2860家，同比增长21.8%，增速为GDP增速的3.7倍 [3] - 形成"成都研发+德阳制造"模式，产品迭代速度提升30% [8] - 菲斯特科技计划在眉山建成全球最大激光显示光学屏制造基地 [9] - 成都400余户供应商为德阳东汽等链主企业配套，成资80余户企业围绕中车实现产品配套 [3] 创新体系与产业链 - 建成省级中试平台21个（占全省60%），市级平台135个同比增长48.4% [11] - "天府科创贷"发放贷款超百亿元，四市科技创新券互认互通 [11] - 成德高端能源装备集群产值突破2900亿元，集聚企业近3000家 [11] - 形成9条万亿级产业链，19个产业生态圈联盟完成组建 [13] 产业协作模式 - 发展"总部+基地""研发+制造""成果+转化"等协作分工模式 [9] - 沿天府大道布局加州智慧城、华为大数据中心等创新载体，形成科创走廊 [9] - 金牛-什邡、天府新区-仁寿等产业合作园区加快建设 [13] - 2024年1-5月规上工业增加值同比增长9.9%，德眉资三市实现两位数增长 [13] 机制创新与要素流动 - 建立五级工作机制和"1+1+N"规划体系，实现"共绘一张图"治理 [17] - 高新技术企业从2020年增至1.3万家（近两倍增长） [17] - 日均跨市流动超68万人次，形成"1小时通勤圈" [18]

基础设施规划与建设进展 - 沉香大桥规划建设历时18年但多次延期 数十万广佛通勤居民仍依赖金沙洲大桥出行[1] - 广佛同城化目标要求中心城区半小时通达和全域1小时通达 地区生产总值目标达5万亿元[1] 区域协同发展政策导向 - 中央城市工作会议强调发展现代化城市群和都市圈 需提升人口和经济社会发展综合承载能力[1] - 佛山2023年全域纳入广州都市圈 广佛同城化成为都市圈发展核心[1] 跨市项目战略意义 - 基础设施互联互通是广佛全域同城化必选项 搁置跨市工程将影响政府公信力和同城化进程[1] - 交通先行是同城化发展基础 跨市大桥不应仅停留于设计图纸阶段[1]