核心观点 - 公司正面临严重的流动性危机和信用恶化 其持有的万纬物流2.5亿人民币股权被冻结 累计被冻结股权超20亿元[1] 两笔合计57亿元的中期票据因展期方案未通过而实质性违约 国际评级机构已将其主体评级下调至违约级别[1] 公司有息债务总额达3629亿元 其中一年内到期债务占比42.7% 但现金短债比仅为0.48 流动性紧张[2] 尽管获得大股东深铁集团不超过220亿元的借款支持 并推进资产处置 但外部输血难以扭转信用恶化趋势 公司已进入事实上的选择性违约状态[3][4][5] 公司财务状况与流动性压力 - 有息债务总额创历史新高 截至2025年9月底达3629亿元 其中一年内到期的有息债务占比42.7%[2] - 现金短债比严重不足 账面货币资金为656.8亿元 现金短债比仅为0.48 剔除受限制资金后实际可动用流动性更为紧张[2] - 面临集中到期债务压力 仅2026年 公司面临到期或行权的境内债券规模就达124.19亿元 远超当前可用现金储备[2] - 经营业绩大幅下滑 2025年第三季度营业收入560.65亿元 同比下降27.30% 单季净亏损160.69亿元 前三季度累计亏损280.16亿元[2] - 亏损原因包括开发业务结算规模下滑 税后毛利率仅2.0% 新增存货跌价准备计提 以及部分资产处置价格低于账面价值[2] 债务违约与信用评级 - 发生实质性债务违约 2025年12月下旬 两笔合计57亿元的中期票据 “22万科MTN004”(20亿元)与“22万科MTN005”(37亿元)因持有人会议未通过展期方案而实质性违约[1] - 国际评级机构下调评级至违约级别 标普将主体评级下调至“SD”(选择性违约) 惠誉下调至“RD”(限制性违约) 意味着其境内外融资能力几近枯竭[1][4] - 债务重组进展艰难 尽管后续会议同意给予30个工作日宽限期 但核心债务重组条款未能达成共识[1][4] - 公司承诺在清偿违约票据本息前 不得向任何2025年12月15日后到期的债券支付本金 并保证其偿付顺序不劣后于后续债券[4] 股东支持与融资情况 - 获得大股东资金支持 第一大股东深铁集团自2025年以来多次提供资金支持 双方签署协议约定深铁集团提供不超过220亿元借款额度[3] - 借款已实际提取 截至2025年11月20日 公司从深铁集团实际已提款的无抵/质押担保借款总金额为213.76亿元[3] - 借款用途明确 用于偿还公司在公开市场发行的债券本息以及经深铁集团同意的指定借款利息[3] - 新增融资渠道收窄 2025年前三季度 公司合并报表范围内新增融资和再融资265亿元 境内融资成本3.44% 虽略有下降 但融资渠道已明显收窄[5] 资产处置与经营业务 - 推进非核心资产处置 2025年前三季度 公司完成冰雪业务与中旅集团的签约交割[5] - 经营服务业务收入微增 经营服务业务全口径收入435.7亿元 同比增长1.1%[5] - 物流与长租公寓业务有所进展 万纬物流与深铁合作推进“轨道交通+机器人配送”项目 泊寓新拓展房源超7600间 出租率达94.3%[5] - 但新业务现金流贡献有限 这些板块的现金流贡献尚不足以覆盖庞大的债务本息支出[5] 潜在风险与行业背景 - 存在表外风险 公司对外担保余额截至2025年11月30日达844.93亿元 占2024年末净资产的41.69%[5] - 子公司经营与法律风险 控股子公司福州万滨房地产有限公司净利润持续为负 且存在涉诉案件[5] - 行业面临深度调整 高杠杆扩张模式在销售回款骤降、融资渠道收紧的双重冲击下难以为继[6] - 公司困境具有行业样本意义 其能否通过资产出售、债务置换或引入战略投资者实现“软着陆” 对整个地产行业风险化解路径具有样本意义[6]