新兴服务市场概况 - 房地产市场深度调整与经济环境变化叠加，导致部分早年高位入市的购房者无力持续偿还房贷，濒临断供，催生了“断供保房”服务[1] - 各类法务团队密集瞄准困境群体，提供从按欠款金额收费的单次服务到“全程护航”的长期套餐，服务以“债务优化”、“法律干预”、“资产保全”为名[1] - 目标客户多为明显资不抵债、靠“拆东墙补西墙”勉强维持还贷的购房者，其月供占家庭月收入50%以上，易因失业、降薪等突发变故陷入困境[3] 服务模式与收费结构 - 一种服务模式按当前欠款金额的1%—5%收取服务费，例如一笔190万元房屋欠款的服务费用在1.9万—9.5万元之间[3] - 另一种系统化服务套餐面向尚未逾期但已出现明显还款困难的“负资产”购房者，收费包含980元建档费和每月1000元服务费，首期需一次性缴纳六个月费用合计6980元[5] - 法务团队通过要求客户填写“初审表”评估操作空间，需详细列明房产法律阶段、负债类型及关键财务信息[4] 操作流程与核心手段 - 业务整个流程分为三个阶段：延缓周期阶段通过申请财产保全复议等方式干扰或延缓司法程序，将法拍流程拉长[7] - 法拍回购阶段协助原购房者利用他人身份参与竞拍，法拍房通常以评估价7折左右成交，实现产权转移但使用权保留的操作模式[7] - 债务优化阶段尝试与银行协商推动债务重组，争取减免部分剩余债务，并可能启动“配资回购”机制协助客户低价竞拍回房产[7][8] 市场参与方观点 - 银行资产保全部门人士指出，当前断供主力是早年高杠杆“炒房者”，因租金下跌、房子难租导致杠杆撑不住而断供[8] - 法律界人士认为该业务本质是通过法律技术手段延缓债务危机，试图将已抵押房产的产权与使用权分离，是一种风险转嫁的债务规避手段[6] - 银行业研究员指出操作核心是通过人为拉长催收与司法程序周期延缓银行资产回收，会提升银行经营风险并增加不良贷款处置成本[6] 潜在问题与官方建议 - 司法拍卖是公开透明的强制性执行程序，所有交易结果需经法院裁定确认并完成产权变更，不存在“代持”、“回租保留控制权”等灰色操作空间[8] - 对购房者而言，高额服务费可能付诸东流，机构失联或拖延战术失效后房产仍将被法拍，与第三方的协议难以获得法律保障[11] - 官方建议陷入还款困境的购房者应主动与银行协商调整还款方案，或通过正规渠道出售房产，避免落入灰色操作圈套[12]

房地产市场价格走势 - 一线城市核心区房产价值显著下跌，2019年底购入价近400万元的60多平方米小两居，目前成交价预计仅220万元左右，贬值幅度约45% [1][2][3] - 一线城市卫星城房产购入单价接近2.5万元/平方米，目前97平方米三居室最多能卖100万元，单价降至约1万元/平方米，贬值幅度约60% [4][5] - 三线城市市区次新房购入总价超140万元，目前成交价不到80万元，亏损近60万元，贬值幅度约43% [6][7] - 市场行情持续下行，有房源预计到年底价格将从100万元进一步跌至七八十万元 [5] 业主财务状况与还贷压力 - 业主普遍面临卖房所得资金无法覆盖银行贷款尾款的困境，需自掏腰包补足十几万至二十万元的差额 [1][5][7] - 高月供占家庭收入比重过大，有家庭月供1.4万元占夫妻工资总和2.5万-2.6万元的54%以上，另有家庭月供花去工资收入的三分之二 [2][7] - 家庭年支出高昂，有家庭房贷、生活费及孩子花费每年超过30万元，收入不稳定导致还贷压力巨大 [3] - 为维持房贷不断供，业主被迫从事高强度工作，如每天跑外卖15小时 [3] 房产交易障碍与市场现象 - 出现“卖不起房”现象，即业主因无法凑齐资金弥补卖房价与房贷尾款之间的缺口而导致交易失败 [1][8] - 业主申请消费贷等借款用于偿还房贷可能涉嫌违规，中介通常不鼓励此行为 [8] - 部分中介机构提供“过桥贷”等信贷措施，但多数业主经济状况不符合贷款要求 [8] - 作为断供的替代方案，有业主尝试申请暂停还贷，一次可申请暂缓几个月，最长可达三四年，但并非所有人都能成功 [9] 业主背景与购房动机 - 购房者多为刚需群体，购房动机包括结婚、生育子女、改善居住条件等 [2][4][6] - 部分购房者曾将房产视为投资，认为当时房价适合抄底，但市场走势超出判断 [4][5] - 购房几乎耗尽家庭积蓄，有家庭买完房后仅剩5000元生活费，首付款需依靠积蓄、父母支持及向亲友借款 [2]