文章核心观点 - 2025年中央经济工作会议对房地产行业的政策表态释放积极信号，政策态度更加明朗，将保持力度以防止基本面反复 [1] - 政策将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，加快构建房地产发展新模式 [1][3] 行业政策目标与态度 - 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策提法从2024年9月的“促进止跌回稳”、2024年底的“持续用力推动止跌回稳”、2025年4月的“持续巩固稳定态势”演进至当前的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以防范基本面反复 [1] 供给侧与住房保障政策 - 供给侧问题与住房保障成为第二位置提法，具体表述为“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [2] - 相较于2024年提法，本次会议新增“因城施策”与“优供给”表述，并明确了存量商品房收购后的用途 [2] - 未来保障性住房将更多通过存量转化而非新建来实现，此举既能去库存又能保障民生 [2] - 预计未来地产政策将以政府收储为枢纽，通过存量化解换取空间，以供给升级提升效率，从而重构市场供需平衡 [2] 需求侧支持政策 - 释放住房需求潜力成为第三位置提法，具体措施包括“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设” [2] - 本次会议未提及2024年曾出现的“城中村和危旧房改造”内容 [2] - 公积金制度改革可能围绕存量激活、范围扩大、功能延展等方面展开，以提供低成本可持续的金融支持 [2] - “好房子”建设将是“十五五”规划的重要议题，旨在通过中心城区好房好价定向激活购买力，以质量稳定价格和预期并稳固财政；同时在郊远环线缩量控供、利用价差引导刚需流向存量房与郊区，使二手房成为平价替代，逐步实现去库存 [2] 房地产发展新模式 - “加快构建房地产发展新模式”成为第四位置提法，较2024年“推动构建”的表述凸显政策执行将提速 [3] - 房地产发展新模式预计将从探索期步入深化期 [3]

市场现状：政策刺激下市场持续疲软 - 尽管中央到地方出台了一系列刺激政策，包括抵押贷款补贴、税收返还和降低交易成本，但70个大中城市新建住宅价格环比下降0.45%，二手房价格下跌0.66%，均创年内最大跌幅[3] - 政策刺激下市场反应冷淡，今年前3季度全国买卖移转栋数较去年同期减少28.1%，创2017年以来新低[3] - 前10个月全国房地产开发投资额同比下降14.7%，住宅开发投资下降13.8%，表明开发商对市场前景不乐观[5] - 房地产市场陷入怪圈，政策越是刺激，市场反而越显疲态[5] - 美国房地产市场出现分化，中西部地区销售活跃，而南部和西部需求疲软[5] 深层症结：信心缺失与结构性风险 - 市场核心问题已从价格转向信心缺失，买家不相信价格已触底就不会进入市场[7] - 住房资产在中国城镇居民家庭财富中占比接近70%，房价下跌产生广泛的财富收缩效应，进一步抑制消费需求[7] - 美国房地产市场面临“财产保险市场”风险，野火、飓风等极端天气导致保费和损失率上升，迫使保险公司退出高风险地区[9] - 银行业面临压力，家庭信贷需求萎缩，抵押贷款余额连续两个季度下降，违约风险上升，导致银行放贷更加谨慎[9] 政策困境：传统工具失效与市场分化 - 面对复杂市场环境，传统政策工具似乎已经失效[11] - 市场分化现象明显，例如美国长岛等地存在竞价战，而爱达荷州卖家需降价12%才能吸引买家[11] - 全国房价走势严重分化，纽约州锡拉丘兹等都市区房价同比上涨近10%，而佛罗里达州开普科勒尔等地区则下降9.2%[11] - 市场分化使得宏观调控政策难以对所有市场产生一致效果[13] 未来展望：政策转向与系统重构 - 展望2026年，房地产市场政策有望从简单刺激购买转向更多元、更系统的解决方案[13] - 抑制机构投资者可能成为新方向，例如纽约州已签署法案禁止大型投资实体大量购买单户和双户住宅[13] - 政策关注点转向增加住房供应，纽约州设立了价值1亿美元的“支持住房”供应基金，用于协助关键基础设施建设[13] - 技术创新可能在2026年更广泛应用，帮助降低运营成本并提高效率[13] - 针对可负担性挑战，新的融资模式涌现，如纽约州推出首个混合收入循环贷款基金以刺激混合收入租赁开发[15] 购房者策略：适应新市场环境 - 在新市场环境中，建议商业房地产投资者保持规划周期短，长期前景灵活，这对住宅购房者同样具有参考价值[15] - 理解本地市场趋势至关重要，全美房地产经纪人协会首席经济学家预测2026年现房销售将增长14%，新房销售增长5%[15] - 可负担性指标受关注，有分析认为“可负担性差距将在2026年停止扩大”，这对潜在购房者是积极信号[17] - 中国购房者可能需要调整对房地产的传统认知，从投资获利工具转向以居住属性为主的消费品[17] - 系统性改革的目标是让住房回归本质属性，为普通购房者创造更公平的竞争环境，而非单纯通过刺激政策推高房价[17]