市场现状：政策刺激下市场持续疲软 - 尽管中央到地方出台了一系列刺激政策，包括抵押贷款补贴、税收返还和降低交易成本，但70个大中城市新建住宅价格环比下降0.45%，二手房价格下跌0.66%，均创年内最大跌幅[3] - 政策刺激下市场反应冷淡，今年前3季度全国买卖移转栋数较去年同期减少28.1%，创2017年以来新低[3] - 前10个月全国房地产开发投资额同比下降14.7%，住宅开发投资下降13.8%，表明开发商对市场前景不乐观[5] - 房地产市场陷入怪圈，政策越是刺激，市场反而越显疲态[5] - 美国房地产市场出现分化，中西部地区销售活跃，而南部和西部需求疲软[5] 深层症结：信心缺失与结构性风险 - 市场核心问题已从价格转向信心缺失，买家不相信价格已触底就不会进入市场[7] - 住房资产在中国城镇居民家庭财富中占比接近70%，房价下跌产生广泛的财富收缩效应，进一步抑制消费需求[7] - 美国房地产市场面临“财产保险市场”风险，野火、飓风等极端天气导致保费和损失率上升，迫使保险公司退出高风险地区[9] - 银行业面临压力，家庭信贷需求萎缩，抵押贷款余额连续两个季度下降，违约风险上升，导致银行放贷更加谨慎[9] 政策困境：传统工具失效与市场分化 - 面对复杂市场环境，传统政策工具似乎已经失效[11] - 市场分化现象明显，例如美国长岛等地存在竞价战，而爱达荷州卖家需降价12%才能吸引买家[11] - 全国房价走势严重分化，纽约州锡拉丘兹等都市区房价同比上涨近10%，而佛罗里达州开普科勒尔等地区则下降9.2%[11] - 市场分化使得宏观调控政策难以对所有市场产生一致效果[13] 未来展望：政策转向与系统重构 - 展望2026年，房地产市场政策有望从简单刺激购买转向更多元、更系统的解决方案[13] - 抑制机构投资者可能成为新方向，例如纽约州已签署法案禁止大型投资实体大量购买单户和双户住宅[13] - 政策关注点转向增加住房供应，纽约州设立了价值1亿美元的“支持住房”供应基金，用于协助关键基础设施建设[13] - 技术创新可能在2026年更广泛应用，帮助降低运营成本并提高效率[13] - 针对可负担性挑战，新的融资模式涌现，如纽约州推出首个混合收入循环贷款基金以刺激混合收入租赁开发[15] 购房者策略：适应新市场环境 - 在新市场环境中，建议商业房地产投资者保持规划周期短，长期前景灵活，这对住宅购房者同样具有参考价值[15] - 理解本地市场趋势至关重要，全美房地产经纪人协会首席经济学家预测2026年现房销售将增长14%，新房销售增长5%[15] - 可负担性指标受关注，有分析认为“可负担性差距将在2026年停止扩大”，这对潜在购房者是积极信号[17] - 中国购房者可能需要调整对房地产的传统认知，从投资获利工具转向以居住属性为主的消费品[17] - 系统性改革的目标是让住房回归本质属性，为普通购房者创造更公平的竞争环境，而非单纯通过刺激政策推高房价[17]