中国房地产市场变革 - 2025年1-7月全国房地产开发投资同比下降12% 住宅销售面积下降4.1% 商品房待售面积达7.65亿平方米[1] - 国务院2024年10月推出房地产金融新政 包括存量房贷利率下调 首付比例统一为15%[1] 老旧小区房产 - 2024年5月自然资源部政策明确80%的21年以上房龄老房子通过旧改升级 仅20%危房允许拆迁[3] - 2025年8月烟台芝罘区二手房均价同比下跌0.83% 部分房龄超20年老破小单价跌破6000元/㎡[4] - 郑州老城区部分老破小因房龄过长被银行拒贷 住建部2025年上半年全国老旧小区改造开工率仅62%[4] 学区房特殊情况 - 北京西城区 上海徐汇区等核心学区老破小仍维持高价[5] - 2024年杭州实行教师轮岗制后学区房价格普遍下跌15%-20% 部分房源因划片调整直接贬值30%[5] 远郊期房市场 - 上海外环外住宅库存达12.1万套 去化周期长达20个月 金山 临港等区域超过30个月[8] - 2024年上海郊区推出3.5万套新房 仅6个项目触发积分制 宝山某项目供销比达2.52 去化率不足40%[8] - 浦东金桥某房源挂牌价从390万降至220万仍无人问津[8] 远郊区域发展问题 - 重庆巴南 广州从化等远郊新区存在配套缺失问题[9] - 某临港楼盘推出369套房源 18个月仅售出215套 月均去化不足12套 60岁以上居民占比达45%[9] - 住建部2024年9月调研显示全国远郊新区规划落地率不足30%[9] 商办房产市场 - 2025年5月全国商办用房平均空置率超20% 二线城市核心商圈空置率突破35% 租金较2020年高点下跌15%-20%[12] - 上海甲级写字楼空置率达24.6% 前滩 北外滩等新兴商务区超30% 陆家嘴租金同比下跌15%[12] - 2025年上半年全国商办用地推出面积同比下降25% 存量去化周期达24个月[12] 商办房产政策限制 - 深圳商务公寓转手税费高达成交价的15%-20%[13] - 2024年9月深圳政策规定用作保租房的公寓需公示禁止上市销售 单次租赁合同不超过3年[13] 房产税政策 - 2025年2月重庆完善房产税试点政策 人均免税面积60平方米 超出部分按评估价的0.3%-1.2%征收[16] - 财政部明确2029年前完成全国推广立法准备[16] - 上海对非户籍家庭首套住房暂免房产税 第二套及以上住房人均超60平方米部分按0.4%-0.6%征税[17] 市场价格趋势 - 2025年4月纬房指数显示66个监测城市房价环比全跌 三四线城市同比跌幅达9.9%[18] - 鹤岗 鹤壁等资源枯竭型城市出现3万一套房的极端案例[18] 房产处置方式 - 2025年起法定继承人可通过不动产登记+公证一站式办理过户 税费较赠与低3%-5%[19] - 北京 上海等地共有产权房5年后可按市场价回购政府份额[20]

公司经营状况 - 天茂集团因年报难产导致股票停牌，若两个月内无法披露年报将面临退市风险警示，两个月后仍未披露则可能终止上市 [1] - 公司2024年预计净利润亏损5亿元至7.5亿元，扣非净利润亏损5.03亿元至7.53亿元，全年营收预计400亿元至430亿元 [2] - 控股子公司国华人寿连续两年亏损，2023年净亏损11.55亿元，2024年上半年净亏损7.16亿元 [2] 保险业务表现 - 国华人寿2020年退保金21.14亿元，占保险业务收入6.45%，2021-2023年退保金激增至303.59亿元、303.37亿元、206.01亿元，占比分别达79.61%、80.21%、51.02% [5] - 国华人寿2024年因利率下行增提准备金导致亏损，尽管优化产品结构仍无法抵消影响 [2] - 国华人寿2024年因编制虚假资料、虚列费用等违规行为收到10张罚单，累计罚款近200万元 [6] 投资失利 - 国华人寿减持新世界股份2343万股，涉资2.56亿元，对比2015年入股成本超10亿元，实际亏损 [6] - 投资的广汇汽车因"面值退市"导致浮亏近6000万元 [6] 房地产关联交易 - 天茂集团2023年投资性房地产激增73.96%，从112亿元增至194.84亿元 [8] - 公司对关联方武汉国荣置业的其他应收款达6.76亿元，武汉国荣由宸嘉发展（持股60.8%）和国华人寿（持股39.2%）共同经营 [10][12] - 监管部门发现国华人寿百亿级保险资金被违规运用，流向包括房地产项目、股权及艺术品 [12] 实控人背景 - 实控人刘益谦通过宸嘉发展涉足豪宅项目，2024年上海某项目2小时销售额达61亿元 [7] - 宸嘉发展操盘国华人寿的8个代建项目，包括上海国华金融中心、普陀国际康养中心等 [7]

在那喧嚣的城市里，多少人都在为一个属于自己的家而奔波。房地产市场，如同潮水一般，一波接一波地起伏不定，激荡着每个人的心绪。而其中的故事， 往往比市场本身更加复杂深刻，犹如一部部活生生的教科书，值得我们每一个人细细琢磨。今天，恰好有一段关于买房的真实故事，或许能为你提供一些反 思，让你在面对这一决定时，更加冷静理性。 故事的主角，是我的一位亲戚，李先生。两年前，李先生对房地产市场充满了信心，甚至可以说，他深信不疑，认为房子永远都是那种"硬通货"，永远只涨 不跌。每次在亲戚聚会时，谈到房子，李先生便眉飞色舞，滔滔不绝地分析市场走势，仿佛他就是房地产的"预言家"。他的信心和热情在当时看来似乎并不 无道理，因为，谁又能否认，过去这些年，房价确实在不断攀升？ 到了2021年，李先生看中了某套房子，突然间，房价居然出现了大幅降价，约有十万之多。在许多旁观者眼里，这似乎是一个不祥的信号，仿佛房地产市场 即将迎来转折。然而，李先生并未如常人一般产生疑虑，他认为这仅仅是疫情带来的短暂波动，过一阵子，房价会恢复涨势。因此，他毫不犹豫地把这次价 格下跌视作捡漏的良机，果断地出手购买了那套房子。 购房过程中，李先生心头微微有些不安， ...