文章核心观点 - 未来3-5年，中国一线城市房地产市场内部分化将加剧，核心城区因产业、配套等优势，房价稳中有升概率较大，而市场整体在2025年呈现分化与调整，二手房成为主力，政策持续发力 [2] - 展望2026年，房地产市场预计将延续底部徘徊并逐步寻底，市场走势呈现结构性分化，核心城市与核心区域有望率先回暖，而豪宅市场可能走出独立行情 [2][6][11][13][17] 全国及一线城市市场格局与趋势 - 市场呈现显著分化格局：核心城市与远郊区县、核心城区与外围区域走势分化加剧，房价“跌穿底部”与市场筑底信号并存 [2] - 一线城市内部分化将愈加明显：北京五环内、上海外环内、广州天河、深圳南山等核心城区凭借产业、教育、医疗等优势吸引人口流入，房价稳中有升概率较大 [2] - 二手房已成为市场主力：2025年广州、深圳二手住房交易占比分别达45%和60% [15] - 市场底部特征已现：过去四年广州一二手住宅合计15万-18万套的签约水平已探明市场底部 [8] - 2026年广深楼市预计呈现“前稳后高”：上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量跑出前稳后高走势，房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价企稳，二手房有望回升 [13] 广州房地产市场具体分析 - **2025年市场表现**：一手住宅成交量下降，二手住宅成交相对火爆但年底回落，市场处于胶着状态 [3] 广州一手住宅签约套数约6.3万套，同比减少约10%，二手住宅签约套数约10.7万套，同比减少约4% [8] 一手住宅成交均价约3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，二手住宅成交均价约2.7万元/平方米，同比下跌6.6% [8] 市场分裂为核心区“品质赛道”和外围区“刚需赛道”两条平行赛道 [6] - **2026年市场展望**：预计上半年仍延续底部趋势，市场穿越周期还需时间 [3][4] 成交量预计整体温和上涨，核心区先发力，外围板块以去库存为主 [6] 楼市全面回升可能在2027年上半年 [11] - **政策影响**：房票政策在2025年对稳定市场功不可没，预计2026年将加速推进，覆盖面与规模将创历史新高 [4][9][11] 2026年政策发力点将围绕“控增量、去库存、优供给”，并可能出台降低税费、购房入户等政策 [3][6][11] 深圳及大湾区市场联动 - 香港楼市在2025年已回暖，预计将形成“香港上涨—深圳接棒—广州跟进”的区域热度传导链条 [12] - 深圳楼市距离止跌回稳已不远，在阶段性企稳后，反弹幅度可能超出预期 [11] - 随着人民币升值、美国降息，境外资金开始抢购中国资产，广深成为国际资本布局重点 [12] 不同产品市场与置业策略 - **豪宅市场**：2025年四季度以来广深多个豪宅项目开盘业绩耀眼，如广州保利玥玺湾开盘业绩超100亿 [17] 2025年广州一手住宅总价3000万以上单位成交约350套，同比增长约33% [17] 预计2026年一线及重点二线城市将迎来豪宅供应“大年”，并走出一波独立行情 [17][18] - **置业建议**： - 刚需家庭：建议抓住政策窗口期，首选配套成熟、流通性强的板块，优先选择现房或准现房 [7] - 改善家庭：2026年是升级资产的好时机，建议提前梳理房源加快变现，可借助房票政策参与城市更新置换，重点选择有产业支撑的板块 [6][7] - 高净值买家：建议聚焦具有绝对稀缺性（如一线江景、核心地标）的顶级豪宅进行长期资本配置 [7] - 通用原则：建议关注中心城市、中心区的优质物业，选择现房或成熟二手房，避开高负债房企期房 [11][13] 市场关键驱动因素与结构性变化 - **需求端**：呈现刚需入场、改善观望的复杂格局 [2] 二手房市场稳定的主要原因是房价下跌使首付、月供、税费降至历史最低，外来人群购买力释放 [15] 广州、深圳200万元总价以下二手住房成交占比分别为60%和50% [15] - **供给侧**：“缩量提质”改革取得成效，2025年广州中心五区土地供应占比高达51% [9] 商品住宅可售货量较2024年9月高位下降超200万平方米，且现房占比过半，销售制度改革正当其时 [9] - **行业转型**：2026年是广州房地产往高质量发展转型的关键一年，高品质住宅与“好房子”建设是政策鼓励方向 [11]