人口与房地产现状 - 2023年中国人口出现负增长 新生儿数量仅为902万 出生率低至6 39‰ 死亡人口达1110万 [1] - 2024年百城二手住宅平均价格降至15230元/平方米 连续21个月环比下跌 但100平米商品房总价仍高达160万元 [1] - 高房价与低生育率显著相关 购房压力抑制年轻人结婚生育意愿 导致家庭生育决策趋向保守 [1] 政府调控政策 - 各地放松限购政策 一线城市非核心区域纳入范围 银行房贷利率和首付比例降至历史低点 旨在实现房价"软着陆" [3] - 2023年8月国务院通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》 启动新一轮住房改革 重点解决低收入群体住房问题 [4] - 新政策计划五年内建设600万套保障性住房 以远低于市场价供应 政府不再干预商品房定价 转向保障房建设 [6] 政策协同效应 - "保楼市"与"保孩子"策略协同推进 短期稳定商品房市场 长期通过保障房降低中低收入群体居住成本 [7] - 商品房与保障房双轨制将成为新常态 既维持房地产市场稳定 又优化人口结构 [7]

生育率与房价的双重挑战 - 2023年全国新生儿出生人口仅为902万，较2017年的1758万锐减近一半 [1] - 2024年7月全国100个城市二手住宅平均价格跌至14653元/平方米，连续下跌27个月，环比下跌0.74% [1] - 二三线城市100平米商品房价格普遍超过150万，对年轻人造成巨大经济压力 [1] - 2023年上半年全国结婚登记343万对，同比减少49.8万对 [1] 政府应对策略 - 2016年起持续加强房地产市场调控，2021年调控次数高达650次 [2] - 各地放松限购限贷政策，房贷利率降至历史低点，首付比例从3成降至2成 [2] - 计划未来五年建设600万套保障房，年均120万套，价格远低于市场价 [2] - 取消结婚登记对户口簿的要求，仅需身份证即可登记 [4] 政策目标与效果 - 稳定房地产市场有利于短期经济发展 [6] - 提升生育率关系到国家长远发展 [6] - 保障房建设既能解决低收入群体住房问题，又能分流商品房市场需求 [2] - 降低房价压力和简化结婚流程为提升生育率创造条件 [4][6]

保障性住房项目进展 - 哈市南岗区同济街保障性住房（济和居）项目完成672组家庭选房资格摇号 标志着首批配售型保障性住房取得阶段性成果 [1] - 项目自6月9日开放登记后共1308组家庭通过资格审核 最终按1:2房源购房比摇出672组选房家庭 [3][5] 项目规划与定价 - 济和居项目位于南岗区学府路繁华地段 具备地铁1、3号线双线交通优势 周边商业医疗配套完善 [7] - 提供45-112平方米一室至三室多样化户型 配售限价不高于7300元/平方米 预计2026年10月底交付 [7] 摇号流程与后续安排 - 摇号过程由住建、发改等8部门及国开行、农发行等机构联合监督 国信公证处全程公证 [5] - 摇号结果通过市政府网站及"尔滨安居"平台公示（6月26-28日） 中号家庭将于7月2-4日按序选房 [8]

房地产市场调整现状 - 国内房地产市场正经历深刻调整，二手房市场尤其剧烈，"抛售潮"席卷全国 [1] - 北京、上海等一线城市二手房挂牌量已突破15万套和18万套，各地数据普遍超过10万套 [1] 炒房客撤离市场原因 - 自2021年下半年以来全国房价持续下跌，炒房客投资收益化为乌有，利润空间压缩甚至面临巨额亏损 [3] - 高昂持有成本（物业费、取暖费、维修基金等）持续上涨，而房价下跌加剧经济压力 [3] - 此前高杠杆投资策略在经济下行环境中成为沉重负担 [3] 跟风购房者困境 - 经济状况不理想的家庭盲目跟风购房后，因疫情和经济下行面临失业或收入骤减 [4] - 每月高额房贷压力导致无力支付基本生活开支 [4] - 部分地区房价跌幅超过首付款，购房者面临巨大经济损失 [5] 高房价社会影响 - 二三线城市90平米房屋价格达150-200万元，对普通家庭构成巨大经济压力 [5] - 高房价掏空家庭积蓄，严重削弱风险抵御能力 [5] - 年轻人购房掏空父母积蓄，加剧家庭风险并影响父母晚年保障 [5] 政策与市场展望 - 国家正推进新一轮住房制度改革，加大保障性住房建设力度 [7] - 短期内高房价风险仍不容忽视，租房和谨慎购房成为更稳妥策略 [7] - 房地产市场调整持续，未来走向仍存在不确定性 [7]

中国房地产市场现状与2025年趋势 当前市场状况 - 全国平均房价较历史高点下跌30% 高位购房者资产大幅缩水 [1] - 恒大 碧桂园 融创等头部房企出现资金链断裂 烂尾楼与债务违约事件频发 [1] - 行业进入长期调整期 市场信心严重受挫 [1] 2025年五大核心趋势 政策层面 - 限购政策或全面取消 一线城市核心区域可能放松限制 [3] - 房贷利率有望降至3%以下 刺激刚需购房 [3] 价格走势 - 一线城市房价从10万元/平方米高位跌至6.5万元/平方米 跌幅超30% [4] - 当前房价收入比达40倍 全球排名前十 泡沫仍存 预计2025年加速下跌 [4] 交易制度变革 - 预售制逐步退出 现房销售占比提升 购房者可获更多现房选择 [5] 住房供应结构 - 未来五年计划建设600万套保障性住房 2025年加快入市 [7] - 保障房价格低于商品房 将分流市场需求 加剧房价下行压力 [7] 城市更新计划 - 城中村改造扩展至300个城市 2025年全面启动 [8][10] - 以货币化安置为主 重点拆除危房 可能引发新一轮拆迁潮 [10]

配售型保障性住房政策 - 三亚市制定《三亚市配售型保障性住房建设试点实施办法》并公开征求意见 旨在补齐保障性住房建设短板 提高保障性住房在住房总供给中的比例 满足工薪收入群体的基本住房需求 [1][3] - 配售型保障性住房面向符合条件的本市户籍居民家庭及引进人才供应 套型建筑面积以100平方米为主 实行装配式建筑全装修交房 [1] 申请条件 - 申请人家庭需具备本市户籍且家庭年收入低于三亚市上年度城镇居民家庭人均可支配收入乘以家庭人口数 或为财政供养人员及符合人才住房保障细则的引进人才 [1] - 申请人需在本市连续缴纳120个月及以上个税或养老保险 [1] - 在本市城镇无住房和无购房记录 或拥有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭平均住房建筑面积的50% [1] 规划与供应 - 市住建部门会同各区政府科学确定发展目标 编制规划计划 形成"实施一批、储备一批、谋划一批"的项目滚动推进机制 [2] - 供应方式坚持政府主导、合理布局、市场化运作原则 采用划拨方式供应土地 通过新建、改建、转型等方式建设 [2] 运营管理 - 政府给予土地、财税、金融等政策支持 引导多主体投资、多渠道供给 [2] - 已购买政策性住房的居民家庭不得再申请购买 优先保障符合购房条件的困难家庭及社保年限较长、无住房的家庭 [2] 封闭管理 - 对配售型保障性住房实施严格封闭管理 禁止变更为商品住房流入市场 [2] - 已购住房不得长期闲置或出租、转让牟利 [2] 征求意见 - 公开征求意见时间截至6月27日 社会各界可通过官方网站或书面反馈意见 [4]

公司业绩 - 2024年度公司实现营业收入98,109.02万元，利润总额9,462.45万元，净利润5,725.65万元，归属于上市公司所有者净利润3,741.48万元 [2][6] - 截至2024年末，公司资产总额727,243.50万元，归属于母公司的所有者权益合计478,385.88万元 [6] - 2024年度利润分配预案为以2024年12月31日总股本809,095,632股为基数，向全体股东每10股派送现金股利0.1元（含税），共计派发现金股利8,090,956.32元，剩余未分配利润结转入下一年度，本年度不送红股，不以资本公积转增股本 [9] 智慧社区平台 - “世荣会”智慧社区平台上线管家服务、报事报修等多项便民功能与服务，实现设备100%在线管理，打造“数字 + 绿色”融合型社区样板 [3] - “世荣会”小程序已绑定用户2.26万，绑定房屋1.2万间，绑定率达63.19%，2024年世荣物业的业主满意度提高了9% [3] 在建项目 - 在建主要项目有世荣峰景广场一期（酒店项目）、万荣商业中心、世荣暻观花园 [3] - 万荣商业中心预计年内竣工，力争世荣峰景广场 - 喜来登酒店年内开业，世荣暻观花园建设期延续至2026年 [3] 行业政策 - 2025年中国房地产政策环境有望延续宽松基调并加大支持力度，“两会”政府工作报告、中办国办方案及国新办发布会宣布多项政策措施，为市场企稳回升创造有利条件 [3] 项目利好 - 粤港澳大湾区基础设施互联互通对珠海房地产项目带来交通升级提升区位价值、产业协同带动人口导入、配套完善提升宜居属性等多重利好 [4] 股价波动 - 二级市场股价受宏观经济、行业周期、投资者价值判断及资本市场整体状况等多重因素影响，公司建立市值管理长效机制，提醒投资者注意风险 [5] 公司优势 - 深耕粤港澳大湾区27载，凭借卓越产品品质与完善客户服务体系，有较低客诉率与较高客户复购率，市场份额有竞争优势 [7] - 在珠海区域持有计容面积超百万方优质土地储备，土地获取成本低于区域同业水平，有成本空间投入产品打造与服务升级 [7] - 经过市场沉淀和口碑积累，品牌深入人心，成为珠海区域市场品质和信誉的象征 [7] 人才引进影响 - 珠海人才引进政策增加外来人口流入，对住房销售市场产生积极影响，短期有支撑作用，长期效果需观察产业落地与人口留存情况 [8] 多元化业务成果 - 2024年在商贸板块、中拉经贸、集中供热、康养农旅、产业投资等方面取得增益，如开拓拉美秘鲁市场、推动合作协议签署、拓展新客户、打造康养农旅项目、投资企业效益上涨等 [10] 社会责任 - 恪守企业使命，融入社区建设，鼓励员工参与志愿服务，完善公共服务设施，历年捐赠款物及冠名赞助累计支出约一亿元 [10] - 贯彻乡村振兴战略，响应“百千万工程”号召，在多领域承担社会责任 [10] 保障性住房 - 公司目前暂未参与有关保障性住房项目 [2]

公积金政策支持保障性住房 - 杭州明确购买配售型保障性住房可提取公积金支付首付款或偿还贷款本息 缴存职工及其直系亲属均可提取 [1] - 安徽 甘肃 贵州等省份及合肥 濮阳 桂林 厦门 大同等城市出台公积金新政 支持保障性住房购买 [1][2] - 多地降低保障性住房公积金贷款首付比例至15% 如桂林于3月20日将首付比例由20%降至15% [1][2] 保障性住房建设进展 - 青岛首批配售型保障性住房项目进入选房阶段 涉及李沧区京口路项目和市北区开封路项目 配售基准价格分别为11191元/平方米和10363元/平方米 共3613套房源 [5] - 广州启动配售型保障性住房网上申购 涉及萝岗和苑 嘉翠苑两个项目共计1336套房源 配售基准价格分别为15800元/平方米和17300元/平方米 价格为同区域同品质二手房的一半左右 [5] - 多地提出2024年保障性住房建设目标 郑州计划筹集1300套 哈尔滨计划供应2000套 成都计划续建不少于7000套(间) [4] 保障性住房管理规范 - 合肥 成都 济南 佛山等地发布配售型保障性住房管理办法 明确保障对象 申购条件 销售价格及转让要求 [3] - 成都实行分区保障 申请家庭需无自有产权住房且前三年内无转移记录 配售价格按成本加适度合理利润原则确定 实行封闭管理严禁流入商品房市场 [3] - 东莞 厦门 珠海 惠州 南宁 哈尔滨等地此前已发布相关文件或征求意见稿 [3] 存量商品房收购难点 - 收购存量商品房用作保障性住房面临收购价格撮合难度大 地方国企资金成本高及供需错配等问题 [7] - 收购对象以新房为主且需整栋或完整单元 已售出部分房源的项目难以满足条件 更倾向收购小户型房源 待收购房源户型偏大增加难度 [6] - 收购工作推进周期较长 涉及项目筛选 银行贷款 收购改造等环节 部分城市未主动披露进展 [6] 政策支持与市场影响 - 政府工作报告明确盘活存量用地和商办用房 推进收购存量商品房 在收购主体 价格和用途方面给予城市更大自主权 [6] - 辽宁加大专项债对收购存量商品房用作保障性住房支持力度 [6] - 预计未来将出台更多优惠政策 如降低购房税费 提高贷款额度等 进一步降低居民购买成本 [3]

文章核心观点 文章围绕政策跟踪展开，涵盖国家领导人考察部署、总理调研要求、国新办发布会政策解读、金融管理部门举措及地方政府土地政策等内容，旨在推动经济高质量发展、扩大开放、促进消费、防控金融风险等[1][2][4][6][9]。 政策跟踪 习近平主席考察部署 - 2025年3月18 - 20日赴贵州、云南考察 强调以高质量发展统揽全局 贵州要破除地方保护与“内卷式”竞争 融入全国统一大市场 云南要立足资源禀赋推进产业转型升级[1] 李强总理福建调研要求 - 以开拓创新精神稳外贸、促开放 提出引导龙头企业加大研发投入、完善陆地港全链条服务、聚焦跨境电商需求提供一站式服务、扩大服务业开放对接国际规则四方面要求[2] 国新办发布会政策解读 - 2025年3月17日解读《提振消费专项行动方案》 明确“需求侧政策发力 + 供给侧提质升级”双轮驱动促进消费回暖 需求侧强化财政金融支持 供给侧推动汽车流通改革试点等[4] 金融管理部门协同发力 - 国家金融监督管理总局、央行、证监会、外管局围绕两会精神 从风险防控、政策创新、市场改革多维度协同发力支持经济高质量发展 各部门提出具体举措[6] 郑州土地政策 - 2025年3月14日郑州市人民政府发布通知 运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地 明确收回收购范围、定价机制 优先用于保障性住房等民生领域及实体经济用地[9]

全国保障性住房建设规划 - 2025年以需定购、以需定建增加保障性住房供给并加大配售型保障房建设力度 [1] - 2024年全国建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套（间） [2] - 辽宁省2025年—2027年计划通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房 2025年新增4.5万套（含1万套公租房和3.5万套保障性租赁住房） [2] 地方保障房实施进展 - 天津市筹集配售型保障房7000套左右 基本建立公租房、保租房、配售型保障房为主体的住房保障体系 [2] - 青岛市明确保障对象和标准 部署加快建设筹集及规范配售管理等重点任务 [3] - 大连市发放辽宁省首笔符合保障性住房再贷款政策的贷款1.71亿元 支持收购1126套商品房作为保障性租赁用房 [4] 金融支持政策 - 央行2024年5月新设立3000亿元保障性住房再贷款 成为商品房去库存最重要资金来源 [4] - 农业银行天津市分行为租赁住房项目提供融资支持2.4亿元 2024年为房地产"白名单"项目提供授信近30亿元 [5] - 政策性金融工具与市场化融资手段协同发力 加快推动存量商品房去库存和房企资金压力缓解 [4] 住房需求分层满足 - 辽宁省收购存量商品房用于5类用途：公租房、保障性租赁住房、配售型保障房、养老服务用房和城中村改造安置用房 [6] - 青岛市采用可变户型设计精装住房 达到绿色建筑星级标准并配备智慧社区功能 [7] - 天津市开展37次保租房进校园活动 覆盖2.3万名毕业生 累计为1700余名毕业生减少租房成本约337万元 [7] 住房体系优化升级 - 构建"市场+保障"的房地产发展新模式 保障性住房与商品房市场互为补充 [3] - 扩大为老年人服务的设施场地 通过收购存量商品房补齐养老服务设施空白点 [6] - 2025年天津市河西区龙锦馨园、南开区云川里等项目将提供2900余套房源满足工薪群体刚性需求 [7]