财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，经调整后的每股摊薄FFO为0.22美元，较2022年的0.24美元下降8%，较第二季度的0.21美元增长5% [51] - 本季度租金及相关收入为4810万美元，较去年同期的4290万美元增长12% [52] - 社区净营业收入从2022年的2370万美元增长16%至2023年的2750万美元 [27] - 本季度社区运营费用增长8%，主要因近期收购、工资、租赁房屋费用、房地产税等增加 [52] - 截至季度末，公司总债务约6.87亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.42亿美元、应付贷款1.45亿美元、4.72%的A系列债券1亿美元，79%的债务为固定利率 [53] - 本季度加权平均债务利率为4.71%，去年为4.18%；抵押贷款加权平均利率为3.88%，去年为3.87%；短期借款加权平均利率为7.26%，去年为4.97% [28][53] - 截至季度末，公司永久优先股权益为2.79亿美元，股权市值9.28亿美元，总市值约19亿美元 [54] - 本季度通过普通股ATM发行约280万股普通股，加权平均价格15.93美元/股，总收益4450万美元，扣除费用后净收益4350万美元；通过优先股ATM发行约57.8万股D系列优先股，加权平均价格21.43美元/股，总收益1240万美元，扣除费用后净收益1220万美元 [29][30] - 季度末，净债务与总市值之比为34.2%，净债务减证券与总市值之比为32.8%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍，净债务证券与调整后EBITDA之比为6.2倍，利息覆盖率为2.6倍，固定费用覆盖率为1.8倍 [31] - 截至季度末，公司现金及现金等价物为3860万美元，无担保循环信贷额度可用8000万美元，另有4亿美元潜在可用额度，其他信贷额度可用1.774亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：公司拥有22300个已出租地块，其中9300个地块的房屋为公司所有并出租给居民，其余13000个地块为居民自有房屋，公司收取地块租金；公司拥有9900套租赁房屋，出租率为94.2%；年初至今安装并入住900套新租赁房屋，同店入住率较上一季度增加172个地块或50个基点，同比增加546个地块或210个基点，达到88.4%；租赁业务周转率低于30%，入住率94%，收款率98% [6][8][18][19] - 房屋销售业务：年初至今房屋销售总额为2340万美元，较去年的2030万美元增长15%；共销售264套房屋，其中122套新房，平均每套售价13.4万美元，142套二手房，平均每套售价5万美元；毛利率为31%，去年为30% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房市场存在严重的经济适用房短缺，估计短缺高达400万套，且未考虑南部边境的大规模移民 [59] - 由于抵押贷款利率上升、房价高企和供应不足，购房和租房成本差距达到1996年以来的最大 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过填充空置地块和开发新项目实现价值创造，计划明年开发约400个新地块，并获得800个地块的开发批准 [25][46] - 公司将继续执行长期增值业务计划，通过收购社区、改善外观和实施销售及租赁计划来提高盈利能力 [49] - 公司计划增加租赁房屋数量，预计明年新增800 - 900套租赁房屋 [45] - 公司关注收购机会，目前有两个位于马里兰州的社区已签订合同，预计2024年上半年完成收购 [22] - 公司在南部市场取得显著增长，如阿拉巴马州的Deer Run社区入住率从30%提升至约80%，南卡罗来纳州的一处社区预计明年上半年达到100%入住率 [69] - 公司认为自身在提供经济适用房方面具有竞争优势，能够以较低成本提供住房，满足市场需求 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件预计将继续扩大购房和租房成本差距，有利于公司的租赁房屋业务 [10] - 公司预计2024年将充分受益于2023年新增租赁房屋和租金增长带来的收入增长 [37] - 随着制造业积压问题解决，公司库存成本将降低，有助于提高盈利能力 [45] - 公司认为美国经济适用房短缺问题严重，公司的业务模式能够满足市场需求，具有良好的发展前景 [59][82] - 公司的土地资产，特别是位于Marcellus和Utica页岩地区的3800英亩土地，随着能源相关项目的推进，价值有望增加 [61] 其他重要信息 - 公司提醒会议中的部分陈述可能为前瞻性陈述，存在风险和不确定性 [2] - 会议讨论了非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节信息可在公司财报、补充信息和SEC文件中查看 [3] - 公司网站umh.reit提供未经审计的第三季度补充信息和10 - Q文件 [14] - 公司拥有25800个房屋用地，其中3500个为空置用地，有增长收入的潜力 [6] - 公司的非创收资产如空置土地，虽目前不增加FFO，但随着通胀、人口和经济增长，价值会增加 [12] - 公司计划减少将转型物业、扩建项目和新开发项目实现盈利的时间 [46] - 公司的销售和金融子公司具有增长业务量和利润的潜力 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 去年收购的七个社区中是否还有在进行周转改善的，2024年入住率能否持续每季度25 - 50个基点的增长？ - 公司在去年收购的社区中进行了大量房屋拆除工作，部分社区质量较高，无需太多拆除工作；预计能够保持每季度25 - 50个基点的入住率增长，但取决于及时获取房屋的能力和市场租赁需求，目前市场需求强劲 [64] 问题2: 马里兰州两个收购项目的质量状况如何，目前社区中租赁单元的普及程度如何？ - 49单元的物业已100%入住，是交易中的稳定部分；相邻的142单元社区入住率约70%，有提升空间 [39] 问题3: 佐治亚州资产的现状如何，何时能实现有意义的入住率提升？ - 该资产于1月收购，目前正在解决与市政当局的许可问题，即将完成；已安排未来几周有首批入住，随后将迅速引入更多房屋以提高入住率和业绩 [68] 问题4: 公司是否有兴趣获得政府合同，特别是与FEMA合作，以应对自然灾害导致的经济适用房需求？ - 公司专注于建设、运营和翻新用于销售或租赁的移动房屋社区；提供应急住房是工厂和政府的业务，与公司核心业务不同，公司将继续专注于现有业务 [96] 问题5: 租户或业主的信用坏账费用趋势如何，在宏观环境疲软的情况下租户情况如何？ - 公司密切监控收款情况，第三季度总体收款率超过98%，与以往水平一致；目前未发现收款问题，但会持续关注；由于购房和租房成本差距扩大，公司产品需求增加，租户支付租金的意愿较强 [98] 问题6: 公司出售优先股的收益率问题，以及公司对优先股销售的考虑和预期回报？ - 公司认为美国经济适用房短缺问题严重，公司业务具有重要意义；公司将继续发展业务，通过多种渠道筹集资金；优先股是资本结构的一部分，银行认可其地位；公司会综合考虑各种资本来源，从长期来看，业务具有高盈利能力 [82][87] 问题7: 公司出售股份是否会导致稀释问题，以及股权成本是否过高？ - 美国存在400万套住房短缺且短缺情况在加剧，其他建筑商因抗通胀而削减建设；公司过去的社区建设取得了巨大收益，未来社区价值有望增长；公司希望以更低成本发行股票，但需根据市场情况决定；公司有政府项目支持，能够获得资金；公司计划继续建设和扩张，包括建造至少400个扩建单元、每年增加800套新租赁房屋，并关注有吸引力的收购机会 [103][115]

业绩总结 - UMH Properties, Inc. 2023年第三季度总收入为202.7百万美元，较2022年同期的169.3百万美元增长19.7%[40] - 2023年第三季度的每股收益为0.87美元，较2022年同期的0.79美元增长10%[41] - 2023年第三季度租金和相关收入为46,316千美元，较2022年同期的42,113千美元增长10.0%[25] - 2023年第三季度的总租金收入为135,618千美元，较2022年同期的125,121千美元增长8.4%[25] - 2023年第三季度社区净营业收入（NOI）为27,508千美元，较2022年同期的24,363千美元增长12.9%[25] 用户数据 - 租赁组合约为9,900个单位，较过去12个月增加900个，预计每年将增加800-900个房屋[3] - 2023年第三季度的出租单位总数为9,900，较2022年的8,700增长13.8%[27] - 2023年第三季度的出租单位平均月租金为922美元，较2022年同期的873美元增长7.6%[27] - 2023年第三季度租金平均为每月920美元，新房销售平均为134,000美元[16] - 2023年第三季度的租赁房屋入住率为94.2%[7] 市场扩张 - UMH Properties, Inc. 拥有并运营135个制造房屋社区，包含约25,800个已开发的房屋地块，较去年增加3个社区和约700个地块[3] - 预计未来将开发约8,500个新地块，现有3,500个空地待填[3] - 预计在2023年和2024年将扩展216个和400个新地点[57] 负面信息 - 2022年到2023年，整体收入变化为-5%[23] - 截至2023年9月30日，公司的总债务为686.6百万美元，占总市场资本化的36.3%[62] 新产品和新技术研发 - 现有社区中，UMH在马塞勒斯和尤蒂卡页岩区拥有约3,800英亩的土地，受益于该地区的天然气开发活动[9] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第三季度的社区占用率为88.4%，较2022年同期的86.3%提高210个基点[26] - 2023年第三季度的社区运营费用为18,808千美元，较2022年同期的17,750千美元增长6.0%[25] - 公司的资本改善融资总额约为20,000,000美元，当前融资房屋的利率为7%[60] - 2023年总回报率为139.40%，相比于道琼斯所有REIT指数的62.05%显著高[90]

公司资产与业务规模 - 截至2023年9月30日，公司拥有并运营135个制造型移动房屋社区，约含25800个已开发住宅用地[122] - 2023年1月19日通过机会区基金收购Mighty Oak社区，有118个用地，收购价格365万美元，收购时入住率为0%[129] - 公司拥有135个社区，其中56个无抵押；公司在与Nuveen的合资企业中持有40%股权，该合资企业拥有两个新开发的无抵押社区[167] 证券投资组合情况 - 截至2023年9月30日，证券投资组合占未折旧资产的1.5%，公司不打算增加对REIT证券组合的投资[123] 租赁及相关业务数据 - 2023年前三季度和前九个月，租赁及相关收入较上年同期分别增长12%和11%，社区净营业收入（NOI）分别增长16%和13%[125] - 2023年前九个月净增779套租赁房屋，使租赁房屋总数达约9900套，占总用地的38.3%，截至9月30日入住率为94.2%[128] - 公司预计到2023年底总共增加约800 - 900套租赁房屋[128] - 租赁及相关收入在2023年第三季度达4810万美元，较2022年同期增长12%；前九个月达1.405亿美元，较2022年同期增长11%[142] - 社区运营费用在2023年第三季度为2070万美元，较2022年同期增长8%；前九个月为6080万美元，较2022年同期增长8%[143] - 社区净营业收入（NOI）在2023年第三季度为2750万美元，较2022年同期增长16%；前九个月为7970万美元，较2022年同期增长13%[144] - 2023年第三季度和前九个月社区NOI分别为2746.2万美元和7970.8万美元，2022年同期分别为2371.2万美元和7052.4万美元[135] - 2023年前九个月，公司租赁房屋组合的入住率较2022年12月31日提高90个基点，达到94.2%[155] 制造型移动房屋销售数据 - 截至2023年9月30日的九个月内，制造型移动房屋销售额较上年增长15%[127] 关键财务指标对比 - 2023年第三季度和前九个月归属于普通股股东的FFO分别为1379.1万美元和3647.4万美元，2022年同期分别为1029.2万美元和1851.6万美元[139] - 2023年第三季度和前九个月归属于普通股股东的Normalized FFO分别为1440万美元和3916.9万美元，2022年调整后分别为1307.9万美元和3551.9万美元[139][140] - 2023年前三季度经营活动现金流为9.0315亿美元，投资活动现金流为 - 1.34927亿美元，融资活动现金流未给出；2022年前三季度经营活动现金流为5083万美元，投资活动现金流为 - 5843.5万美元，融资活动现金流为 - 57.7万美元[141] - 2023年前九个月总投资性房地产增加8%，即1.066亿美元；可交易证券减少35%，即1460万美元；应付抵押贷款减少13%，即6680万美元；应付贷款减少6%，即890万美元[155][156][157] - 2023年和2022年前9个月经营活动提供的净现金分别为9030万美元和510万美元；2023年前9个月制造房屋库存减少4950万美元，2022年同期增加3350万美元[166] 融资与信贷额度情况 - 2023年公司实施新的2023年优先股自动提款机（ATM）计划，可出售最高1亿美元的6.375% D系列累积可赎回优先股；实施新的2023年普通股ATM计划，可出售最高1.5亿美元的普通股[159] - 公司将无担保信贷额度从1亿美元扩大到1.8亿美元，应收票据循环信贷额度从2000万美元扩大到3500万美元[159] - 2023年前九个月，公司地板库存融资循环信贷额度从约3730万美元增至最高约6550万美元，季末余额为110万美元；库存降至约3900万美元，2022年同期为5720万美元[153] 股权发行与收益情况 - 2023年前9个月公司通过普通股ATM计划发行并出售780万股普通股，加权平均股价16.05美元，总收益1.244亿美元，净收益1.22亿美元；季度末后又发行并出售19万股，加权平均股价13.98美元，总收益270万美元，净收益260万美元[162] - 2023年前9个月公司通过优先股ATM计划发行并出售220万股D系列优先股，加权平均股价22.01美元，总收益4760万美元，净收益4680万美元；季度末后又发行并出售4.4万股，加权平均股价21.08美元，总收益93.1万美元，净收益91.6万美元[163] - 2023年前9个月公司通过股息再投资计划发行普通股筹集680万美元，其中股息再投资200万美元；普通股股息支付3810万美元，D系列优先股股息支付1230万美元[164] 公司财务状况综合指标 - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物3860万美元，有价证券2760万美元，无担保循环信贷额度可用8000万美元，根据增额条款还有4亿美元潜在可用额度；房屋销售、租赁房屋购买和库存购买的循环信贷额度约1.774亿美元[166] - 截至2023年9月30日，公司总资产14亿美元，总负债7.151亿美元；净债务与总市值之比约为34%，净债务减去证券与总市值之比约为33%；未来12个月无到期抵押贷款[168] 公司表外安排情况 - 公司没有表外安排[169] 风险因素相关 - 可能导致实际结果与预期有重大差异的因素包括房地产市场和经济状况变化、疫情影响、房地产固有风险等[173] - 关于市场风险的定量和定性披露信息自上一年末至本季度报告日期无重大变化[175]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司归一化FFO从第一季度的每股0.20美元增至每股0.21美元，环比增长5%；与2022年同期的1200万美元（每股0.22美元）相比，降至1300万美元（每股0.21美元），同比每股下降5% [5][13] - 第二季度总销售额为820万美元，较去年的700万美元增长18%；销售净收入约为66.5万美元，去年为87.6万美元 [8] - 截至2023年6月30日的3个月和6个月，总NOI均实现两位数百分比增长；同店NOI在2023年前6个月实现高个位数百分比增长，第二季度实现两位数百分比增长 [7] - 同店收入增长9%，费用增长4.2%，同店NOI增长12.6%（即300万美元）；同店费用率从去年的42%降至2023年第二季度的40% [6] - 季度末，公司债务约为7.27亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.45亿美元、应付贷款1.82亿美元、4.72% A系列债券1亿美元；75%的债务为固定利率 [15] - 季度末，抵押贷款债务加权平均利率为3.88%（去年同期为3.77%），加权平均期限为5.2年（去年同期为4.9年）；短期借款加权平均利率为7.42%（去年为3.69%）；总债务加权平均利率为4.88%（去年为3.92%） [15] - 季度末，公司净债务与总市值之比为34.3%，净债务减证券与总市值之比为32.4%，净债务与调整后EBITDA之比为7倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为6.7倍；利息覆盖率为2.5倍，固定费用覆盖率为1.8倍 [20] - 季度末，公司现金及现金等价物为4150万美元，无担保循环信贷额度可用8000万美元，另有4亿美元可根据accordion功能获取；其他信贷额度有9970万美元可用于房屋销售融资、库存和租赁房屋购买 [20] - 公司REIT证券投资组合有3670万美元未抵押，占未折旧资产约2.1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁及相关收入为4710万美元，较去年的4220万美元增长11%，主要因近期社区收购、租赁房屋增加和租金上涨 [14] - 社区运营费用季度增长6%，主要因近期收购以及工资、租赁房屋费用、房地产税、保险、垃圾处理和下水道费用增加；同店运营费用仅增长4.2% [14] - 社区NOI季度增长16%，从2022年的2330万美元增至2023年的2700万美元 [14] - 2023年8月1日租金收入较1月1日增长7.5%；同店入住率为87.9%（去年为86%），同店租赁房屋入住率从去年底的93.4%增至第二季度末的94.1%；同店每月每站点租金增长4.7%，每月每房屋租金增长7% [6] 房屋销售业务 - 季度内共销售91套房屋，其中43套为新房；新房平均售价为14.1万美元，二手房平均售价为4.5万美元 [9] - 年初至今，总销售额从1130万美元增至1550万美元，增长38%；年初至今，约82%的房屋销售实现融资；资产负债表上有7300万美元房屋贷款，加权平均利率为6.8% [9] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是通过保持稳健资产负债表和投资增长计划，将UMH发展成为全国性公司；增长依赖于通过收购、开发扩张场地或绿地开发项目获取空置地块，为股东创造长期价值，推动股息和股价增长 [11] - 公司持续寻求符合增长标准的收购机会，季度末后签订合同以1250万美元购买马里兰州2个含190个站点的社区；评估交易时会权衡短期盈利影响与长期收益预期和价值创造 [10] - 公司与Nuveen合资开发的新社区填充工作取得进展，向当地开发商传达购买有产权土地或新开发社区的意愿，有多个交易正在评估 [10] - 公司计划在2024年恢复每年订购800 - 850套新房的水平，以支持业务增长 [34] - 公司认为租赁型移动房屋社区模式适用于全国，希望吸引外部开发商合作，获取已获批土地或建成社区；同时关注收购对FFO的影响，优先选择能快速填充房屋的项目 [56] - 行业面临住房短缺问题，公司认为制造住房行业可将产量翻倍，每年建造500个新社区（每个社区200个单元），以缓解经济适用房危机；公司希望获得立法和社会意识投资者的支持 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场存在逆风、经济环境具有挑战性，但公司运营成果开始对盈利产生积极影响，经济适用房需求处于历史高位；公司有能力在全国层面发展，通过填充空置场地、提高租金和开发空置土地实现内部增长，实施成熟商业模式有望增加收入和每股收益 [12] - 公司拥有一流的移动房屋社区组合，能在经济衰退期间提供稳定收入流；有内部和外部增长机会，销售和金融业务未来有望增长 [21] - 公司业务模式需时间实现盈利，当前有超1亿美元投资尚未产生收入，导致盈利滞后；但房地产价值持续增长，未来可通过再融资释放被困股权；预计12年内资产价值可能翻倍，假设50%杠杆率，股权价值可能增至三倍 [22] 其他重要信息 - 季度末后，公司偿还3470万美元平均利率为8.8%的地板计划贷款，将其降至约400万美元，预计降低第三季度及以后的利息费用，增加每股FFO [8] - 季度内，公司通过普通股ATM计划发行约290万股普通股，加权平均价格为每股15.61美元，总收益4510万美元，扣除发行费用后净收益4420万美元；季度末后，又发行约210万股，总收益3480万美元，净收益3430万美元 [17] - 公司通过优先股ATM计划发行约71.2万股D系列优先股，加权平均价格为每股21.85美元，总收益1560万美元，扣除发行费用后净收益1530万美元；季度末后，发行约35.1万股C系列优先股，总收益760万美元，净收益750万美元 [18] - 5月，公司与FirstBank签订2500万美元定期贷款协议，期限5年，固定利率6.15%，以多个社区的租赁房屋及其租约为抵押 [18] - 公司签订2500万美元新信贷额度协议，期限5年，利率与优惠利率挂钩，作为短期资金来源用于租赁项目投资 [19] - 季度末后，7月19日公司将与OceanFirst Bank的循环信贷额度从2000万美元扩大至3500万美元，利率为优惠利率（下限4.75%），以合格应收票据为抵押，到期日延长至2025年6月1日 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 房屋销售业务趋势如何，下半年情况怎样 - 公司对继续实现前两个季度的销售业绩有信心，目前有300万美元待售房屋管道，预计下半年业绩与第二季度相似；内部融资以7.5%的利率为大部分房屋销售提供支持，而市场上竞争对手的利率为9% - 11%，有助于推动销售 [24] 问题2: 马里兰州收购的社区情况如何 - 收购的社区情况较为复杂，部分社区有49个高质量多户型房屋站点；另一个相邻社区有142个站点，需要进行一些增值工作，如移除房屋、进行资本改善和填充租赁房屋 [25] 问题3: 马里兰州收购是否在第三季度完成 - 由于涉及贷款承接，难以确定具体时间，更有可能在第四季度完成 [27] 问题4: 2023年下半年同店运营费用预计增长多少 - 预计费用增长幅度与通货膨胀率相近，约在6%左右 [27] 问题5: 目前租赁房屋空置率的吸收速度如何 - 今年前6个月，公司将614套新房从库存转为租赁单元；7月又填充127套房屋；平均每月填充超100套房屋，包括销售淡季的第一季度；目前库存降至550套房屋，接近历史水平；地板计划贷款已基本还清 [31] 问题6: 目前下新订单的积极性如何，是否有未交付订单 - 公司目前仅在销售强劲且租赁房屋已全部填充的社区订购房屋，今年订购量少于75套；工厂订单积压时间在4 - 8周，有助于实现即时库存，避免高库存水平；公司政策是每年订购800 - 850套新房，希望2024年恢复该水平 [33][34] 问题7: 过去几个季度因融资困难放弃多少机会，未来外部增长如何 - 公司经常放弃大量机会；过去3年的收购项目明年将更具增值性；公司有超2000英亩空置土地，部分土地可通过调整用途实现增值；公司需平衡内部增长和收购机会，寻找有空置率的收购项目和建设更多地块 [36][38] 问题8: 如何看待今年剩余时间同店NOI利润率增长，是运营效率还是增加房屋推动 - 随着空置租赁房屋的填充和入住率的季度增长，预计今年剩余时间NOI将继续增长；明年订购800套新房并填充后，增长可持续；公司期望实现高个位数NOI增长，本季度两位数增长有望持续 [41][42] 问题9: 旺季结束后，NOI利润率是否会收缩 - 不会收缩；租赁单元有等待名单，租赁房屋空置时可提高租金；高入住率社区入住率从86%提升至100%时，约70%的收入将转化为利润；目前部分低入住率社区正在填充，未来将实现盈利；目前的增长只是初步成果，未来12个月的收入将更具增值性 [44][45] 问题10: 目前需求与去年同期相比如何 - 需求非常旺盛；去年需求也很强劲，但当时没有足够房屋；今年有房屋可供入住，能够满足需求并增加收入，特别是租赁业务 [49] 问题11: 今年部署1000套租赁房屋的目标是否合理 - 公司认为有可能接近实现该目标；前6个月已将614套新房转为租赁单元，7月又完成127套；目前仍处于旺季，实现目标的可能性较大，也有助于为明年的订单提供信心 [52][53] 问题12: 房屋价格下降趋势是否持续 - 公司下周将考察Clayton Homes的净零能耗房屋，该公司正在努力提高工厂效率和控制成本；尽管存在通货膨胀，但公司有信心保持房屋每平方英尺的最佳价值 [54] 问题13: 公司成为全国性平台的自然扩张方向是哪里 - 公司认为租赁型移动房屋社区模式适用于全国；希望吸引外部开发商合作，获取已获批土地或建成社区；公司在填充房屋方面的能力增强，使更多项目更具吸引力；公司有良好的地理扩张战略，目前关注东南部地区，该地区人口增长较快，住房短缺问题严重 [55][58] 问题14: 租户续租租金提高，租户留存率趋势如何 - 对于现有租户，公司将租金涨幅限制在5%以内，以维护客户忠诚度和口碑；租赁房屋周转和空置地块可按市场价格调整租金，因此租赁房屋收入增长7%；约30%的租赁单元每年周转，60%以上的租户居住超过2年，40%的租户居住超过3年，该数据过去几年保持稳定 [60][62]

业绩总结 - 公司拥有并运营135个制造房屋社区，包含约25,700个已开发的房屋地块，较去年增加5个社区和约1,200个地块[3] - 租金和相关收入同比增长11.4%[5] - 制造房屋销售同比增长17.6%[5] - 社区净运营收入（NOI）同比增长16.0%[5] - 同一物业的NOI增长12.6%，同一物业的入住率从86.0%提升至87.9%[5] - 2023年6月，社区净运营收入为27,233千美元，同比增长12.6%[24] - 2023年6月，租金和相关收入为45,488千美元，同比增长9.0%[24] - 2023年上半年，销售额达到1550万美元，单位销售价格约为89,000美元[33] - 过去五年，公司总收入增长了65%，社区净运营收入增长了76%[40] 用户数据 - 租赁组合扩展至约9,600个单位，过去12个月增加800个，预计每年将增加800-900个房屋[3] - 2023年6月，社区总租赁数量为9,457，同比增长8.0%[25] - 2023年6月，社区的占用租赁数量为8,895，同比增长7.3%[25] - 当前出租率为77%，较去年增长19%[85] - 租赁数量为43，较去年增加114[85] 未来展望 - 公司计划每年新增800个租赁单位，预计到第五年总数达到4,000个[27] - 预计2023年和2024年扩展地点数量分别为216和901个[62] - 租赁收入预计在第五年达到5540万美元，净贡献为388万美元[27] - 预计在2023年进行约2,000万美元的资本改善[65] 新产品和新技术研发 - 每个单位的建设成本预计从第一年的75,000美元逐年增加至第五年的91,163美元[27] - 平均每个单位的月租金预计从第二年的1,000美元增长至第五年的1,216美元，年增长率为5%[27] 市场扩张和并购 - 从2010年至2023年，公司累计收购地块数量达到14,851个，收购总额为4.443亿美元[28] - 截至2023年6月30日，公司拥有约2,126英亩的空置土地可供未来开发[30] - 现有空地可填补3,600个，近2,100英亩土地可开发约8,500个未来地块[3] 负面信息 - 截至2023年6月30日，总债务净额为726,862万美元，较2022年6月30日的625,997万美元增长16.1%[58] - 过去一年，NYSE:UMH的总回报率为-16.94%[94] 其他新策略和有价值的信息 - 固定利率债务占总债务的75.0%，浮动利率债务占25.0%[58] - 加权平均场地租金为355美元，较去年增长33.0%[85] - 社区的每个场地价值为101,100美元，较总资本投资增长97%[85] - 社区总价值为56,600,000美元，较总资本投资增长97%[85]

公司资产与业务布局 - 截至2023年6月30日，公司拥有并运营135个制造房屋社区，约含25700个已开发住宅用地[114] - 公司目前在机会区基金中持有77%的权益[113] - 截至2023年6月30日，证券投资组合占未折旧资产的2.1%，公司不打算增加该投资[115] - 公司拥有135个社区，其中56个无抵押；公司在与Nuveen的合资企业中持有40%股权[155] 业务线收入与运营数据变化 - 2023年第一至六月，租赁及相关收入同比分别增长11%和10%，社区净营业收入分别增长16%和12%[118] - 2023年上半年，制造房屋销售额同比增长38%[119] - 2023年前六个月新增534套租赁房屋，总数达约9600套，占总用地的37.4%，截至6月底入住率为93.9%，预计2023年再增加800 - 900套[120] - 2023年第二季度和上半年社区净营业收入分别为2702.9万美元和5224.6万美元，2022年同期分别为2330.6万美元和4681.2万美元[126] - 租赁及相关收入在2022年6月30日止三个月为4220万美元，2023年同期增至4710万美元，增长11%；六个月数据从8380万美元增至9240万美元，增长10%[131] - 社区运营费用三个月数据从2022年的1890万美元增至2023年的2000万美元，增长6%；六个月数据从3700万美元增至4010万美元，增长8%[132] - 社区净营业收入（NOI）三个月数据从2022年的2330万美元增至2023年的2700万美元，增长16%；六个月数据从4680万美元增至5220万美元，增长12%[133] - 预制房屋销售三个月数据从2022年的700万美元（86套）增至2023年的820万美元（91套），增长18%；六个月数据从1130万美元（147套）增至1550万美元（174套），增长38%[134] 公司财务指标变化 - 2023年第二季度和上半年归属于普通股股东的资金运营收益分别为1204.3万美元和2268.3万美元，正常化资金运营收益分别为1304.9万美元和2476.9万美元[129] - 2023年上半年经营、投资和融资活动产生的现金流分别为5242.5万美元、 - 4970.6万美元和 - 9381.9万美元，2022年同期分别为541.5万美元、 - 87.1万美元和15370.1万美元[130] - 一般及行政费用三个月数据从2022年的430万美元增至2023年的520万美元，增长20%；六个月数据从820万美元增至1020万美元，增长24%[137] - 折旧费用三个月数据从2022年的1200万美元增至2023年的1380万美元，增长15%；六个月数据从2370万美元增至2710万美元，增长14%[138] - 利息收入三个月数据从2022年的110万美元增至2023年的120万美元，增长14%；六个月数据从200万美元增至240万美元，增长19%[139] - 股息收入三个月数据从2022年的72.1万美元降至2023年的53.1万美元，下降26%；六个月数据从150万美元降至120万美元，下降18%[140] - 总投资性房地产在2023年6月30日止六个月增加7480万美元，增长5%；可售证券减少550万美元，下降13%；应付抵押贷款减少6410万美元，下降13%；应付贷款增加2890万美元，增长19%[143][144][145] - 2023年6月30日止六个月，公司通过普通股自动提款机（ATM）计划发行并出售500万股普通股，加权平均价格为每股16.12美元，总收益7990万美元，净收益7840万美元；发行并出售160万股D系列优先股，加权平均价格为每股22.22美元，总收益3520万美元，净收益346万美元[150][151] - 2023年上半年公司通过股息再投资计划发行普通股筹集460万美元，其中股息再投资140万美元[152] - 2023年上半年普通股股息支付2470万美元，其中140万美元用于再投资；D系列优先股股息支付790万美元[152] - 2023年和2022年上半年经营活动提供的净现金分别为5240万美元和540万美元[154] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物4150万美元，有价证券3670万美元，无担保循环信贷额度可用8000万美元，根据可扩充条款还有4亿美元潜在可用额度[154] - 截至2023年6月30日，公司总资产14亿美元，总负债7560万美元[156] - 截至2023年6月30日，公司净债务与总市值之比约为34%，净债务减去证券与总市值之比约为32%[156] - 截至2023年6月30日，公司未来12个月内无到期抵押贷款[156] 公司其他信息 - 2023年1月19日通过机会区基金收购Mighty Oak社区，有118个用地，收购价365万美元[121] - 公司无表外安排[157] - 从去年年底到本季度报告日期，关于市场风险的定量和定性披露信息无重大变化[161]

RIVER VALLEY ESTATES Marion, OH May 2023 UMH PROPERTIES, INC. Investor Presentation Forward Looking Statements Statements contained in this presentation that are not historical facts are forward-looking statements within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. Also, when we use any of the words "anticipate," "assume," "believe," "estimate," "expect," "intend," or similar expressions, we are making forward-lookin ...

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司将年度股息提高了每股0.02美元，即2.5%，过去3年股息增长了14% [6] - 本季度经调整的运营资金（FFO）为每股0.20美元，去年同期为0.19美元，增长了5.3% [7] - 第一季度FFO为1060万美元，即摊薄后每股0.18美元，上年同期为850万美元，即摊薄后每股0.16美元，每股增长13%；经调整的FFO为1170万美元，即摊薄后每股0.20美元，2022年为1040万美元，即摊薄后每股0.19美元，每股增长5% [15] - 季度末，公司债务约为7.51亿美元，其中社区级抵押贷款债务为4.61亿美元，应付贷款为1.91亿美元，4.72%的A系列债券为9900万美元，75%的债务为固定利率 [18] - 季度末，公司拥有2.47亿美元的永久优先股，普通股市场市值为8.87亿美元，债务为7.51亿美元，总市值约为19亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度租赁及相关收入为4530万美元，去年同期为4160万美元，增长9%，主要由于近期社区收购、租赁房屋增加和租金上涨 [16] - 社区运营费用本季度增长11%，主要由于近期收购以及工资、房地产税和保险增加 [16] - 社区净营业收入（NOI）本季度增长7%，从2022年的2350万美元增至2023年的2520万美元 [16] 房屋销售业务 - 本季度制造房屋销售额同比增长70%，从2022年的430万美元增至2023年的730万美元 [17] - 2023年第一季度共销售83套房屋，2022年第一季度为61套，其中新房屋销售39套，去年为27套 [17] - 2023年第一季度公司新房屋平均销售价格约为13.6万美元，2022年为9.5万美元，增长43%，毛利率从2022年的30%提高到2023年的32% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度同店入住率增加了100个基点，达到87%，同店租赁房屋入住率从年底的93.5%提高到第一季度末的93.9% [7][10] - 同店每月每站点租金同比增长4.5%，同店每月每套房屋租金同比增长6.3% [10] - 同店收入增长6.1%，费用增长6.8%，同店NOI增长5.6%，即比去年第一季度增加140万美元，费用比率从第四季度的42.6%降至2023年第一季度的42.1% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过实施长期业务计划增加每股收益，以实现未来股息的进一步增长 [6] - 公司继续寻求符合增长标准的机会性增值收购，但符合标准的机会有限 [12] - 公司正在建设4个社区，开发216个地块，分别位于马里兰州、宾夕法尼亚州、田纳西州和印第安纳州 [12] - 公司拥有2100英亩空地，可开发成8400个站点，现有4000个空置站点，为未来有机增长提供了空间 [14] - 公司正在探索太阳能能源的可能性，以提高居民的住房可负担性并产生积极的环境影响 [14] - 行业竞争激烈，公司采用长期业务模式，投资通常需要3至5年才能实现增值的项目，以获得更高的成功机会 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对季度业绩感到满意，尽管目前因库存和投资项目尚未实现增值而受到一定影响，但随着进入销售和租赁旺季，预计入住率和销售盈利能力将进一步增长 [7][13] - 公司认为，随着库存恢复正常水平，销售部门的盈利能力将进一步提高，且有望实现高个位数的NOI增长 [7][11] - 公司所处的经营环境具有挑战性，但凭借强大的业务基本面和团队经验，仍处于有利地位 [25] - 公司相信其业务模式对ESG投资者具有吸引力，长期耐心资本将有助于公司专注于提供高质量的住房，并实现收益和估值的增长 [26] 其他重要信息 - 公司于2022年11月7日与BMO Capital Markets和JPMorgan Chase Bank签订了第二份修订和重述的信贷协议，将信贷额度提高到1亿美元，到期日为2026年11月7日，2023年2月24日又将该额度提高到1.8亿美元，季度末该额度下的未偿还金额为1亿美元，利率为6.59% [20] - 公司于3月9日与Triad Financial Services签订了3000万美元的循环信贷额度，以租赁房屋和租赁房屋租约为担保 [21] - 从信用角度看，公司净债务与总市值之比为38.1%，净债务证券与总市值之比为36%，净债务与调整后EBITDA之比为7.7倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为7.2倍，利息覆盖率为2.4倍，固定费用覆盖率为1.7倍 [21] - 从流动性角度看，季度末公司现金及现金等价物为3290万美元，信贷额度可用8000万美元，根据增额条款还有4亿美元潜在可用额度，其他房屋销售融资和库存及租赁房屋购买信贷额度可用8630万美元，REIT证券投资组合未抵押金额为3930万美元 [22] - 公司本季度偿还了14个社区的2笔抵押贷款，共计4500万美元，鉴于高利率，在利率稳定之前，公司选择不为这些社区设置抵押贷款，目前公司有50个无抵押社区 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待今年剩余时间房屋销售的节奏和合理运行率 - 公司对第一季度房屋销售增长70%感到满意，平均新房屋销售价格为13.6万美元，平均房屋销售价格为8.7万美元，房产需求强劲，库存布局合理，待售管道约为300万美元 [27] - 4月销售结果超过去年同期，预计全年销售将继续增长，第二和第三季度通常是销售旺季，虽不会有70%的增长，但仍会上升，有机会打破2年前创下的2700万美元的销售记录 [28] 问题2: 实现高个位数同店NOI增长需要什么条件 - 目前面临两个与COVID相关的问题，一是若去年多增加400个租赁单元，收入每月将增加40万美元，持续3个月，将有助于FFO增长；二是因制造商无法及时提供房屋，公司订购了大量房屋，导致利息费用增加，本季度约有250万美元的损失 [29] - 未来需求强劲，租金和销售价格有望上涨，公司预计恢复即时库存模式，减少库存和利息费用，还计划通过 captive 降低保险成本，提高销售利润 [30][31] - 第一季度填充了230个单元，超过去年全年水平，4月租金收入比1月增加55万美元，同店收入增长250万美元，达到6.1%，再增加80万美元即可实现8%的收入增长，有望实现8.5% - 9%的NOI增长 [32] 问题3: 保险续约情况及佛罗里达州的开发计划 - 公司刚收到保险续约通知，约增长7%，相比一些竞争对手超过50%的增长，公司对此结果满意 [33] - 公司对佛罗里达州的社区情况满意，将继续开发1个社区，并考虑在佛罗里达州及其他地区进行更多收购 [33] 问题4: 机会区基金的情况和未来管道 - 机会区基金已关闭，目前基金内有2个社区，短期内没有筹集新基金或收购更多房产的计划 [34] 问题5: 今年接收大量房屋后，同店入住率将如何变化 - 公司约有4000个空置站点，其中1000个被非创收房屋占用，公司计划将其变为创收房屋，还有600个是现有租赁单元的5%空置率 [41] - 公司预计每月填充超过100个单元，填充1000个库存单元后，剩余2400个空置站点，当入住率超过80%时，社区运营效率提高，新收入的费用率约为30%，利润约为70% [42] - 1000套房屋已交付并可入住，预计每月可填充100套以上，虽因增值收购会有一些房屋移除，但入住率仍可能增加800套，使同店入住率达到约89% [44] 问题6: 目前对租户续租的租金涨幅是多少 - 现有居民租金仅提高5%，但在房屋周转时，租金按市场价格调整，如俄亥俄州马里恩的租金从约800美元涨至999美元 [46] - 平均涨幅可能在7%左右，可能略高 [46] 问题7: 新房屋价格同比上涨的原因及未来预期 - 价格上涨可能是由于新开发项目上线，销售多户型房屋且市场良好 [50] - 制造商价格上涨，但目前价格涨幅正在下降，公司计划通过确定有限的房屋型号并向制造商招标来降低成本 [50] - 房屋价格较3 - 6个月前略有下降，希望进一步下降，至少下降10%，可能下降15% [51] 问题8: 目前新房屋销售的融资利率是多少，是否是唯一的融资渠道 - 公司新房屋销售融资利率约为7.5%，二手房屋销售融资利率为9.99%，与传统抵押贷款利率相当，行业内竞争对手的融资利率对于优质信用客户为8% - 8.25%，信用稍低的客户为9% - 10%甚至更高 [52] - 公司允许外部融资 [52] 问题9: 目前投资组合的坏账或逾期趋势如何 - 坏账核销通常约占总租赁收入的1%，基本保持不变，季度间会有波动，平均约为1% [53] - 制造房屋社区的应收账款情况较为特殊，未支付场地租金时，若房屋可报废，公司可更换新房屋并获得销售利润和更高租金；若租户无法支付租金被驱逐，仅租赁房屋的租金会有损失，但公司会通过法律程序尽快处理以减少损失；对于房屋融资的应收账款，由于当前房地产市场情况，多数情况下公司收回房屋后可再次出售获利 [54][55] - 第一季度收款率为98.7%，4月收款率约为97%，未来几周将与第一季度水平一致 [56] 问题10: 是否有其他银行对以租赁房屋为抵押的融资感兴趣 - 有其他银行表现出兴趣，公司将继续寻找其他银行，增加租赁房屋的融资渠道 [57] 问题11: 3000万美元贷款由多少套房屋和租赁租约支持 - 该信贷额度目前完全可用，尚未使用 [59] 问题12: 如何使用该信贷额度 - 公司在需要时将房屋放入该信贷额度中使用，通常会从库存信贷额度直接转移到租赁房屋信贷额度 [60] 问题13: 目前库存约为8800万美元，正常水平是否接近疫情前的2500 - 3000万美元 - 由于公司规模扩大，目前正常水平预计为5000万美元，公司有计划实现这一目标 [61] - 目前库存高是因为解决了制造商供应问题，但遇到了公用事业公司、当地检查员和安装团队工作缓慢的问题，公司正在解决这些供应链问题，计划将1000套库存减少到500套，明年保持在400套 [61] 问题14: 是否能在今年年底或明年年初将库存降至正常水平 - 可以 [62] 问题15: 在当前购房环境更严峻的情况下，购房客户的信用质量是否有变化 - 从申请角度看，有很多申请被拒绝，但已批准并居住在社区的客户情况良好，蓝领工人工资提高，就业情况良好，租金和销售价格上涨，房屋库存周转快 [63] - 公司地理位置多元化，拥有更多社区有助于稳定收入流，即使出现区域干扰，也能降低风险，随着公司规模扩大，预计每股FFO将增加，即使FFO每股保持不变，稳定的收入流也可能使股票收益率下降 [64] 问题16: 公司是否有正在进行的收购项目，未来1 - 2个季度是否会有交易完成 - 未来一个季度没有确定的交易，交易可能会迅速达成，目前无法预测第三季度的情况 [65] - 公司正在寻找很多机会，但尚未找到合适的项目，去年公司完成了7处房产、1500个站点的收购，价值8800万美元，目前正在改善这些房产，使其盈利 [65] 问题17: 目前动产融资利率是多少，与去年相比如何 - 新房屋销售的动产融资利率约为7.5%，二手房屋销售为9.99%，一年多前融资利率为4.99%，随着利率上升而提高 [67] - 与竞争对手相比，目前竞争对手对于合理信用评分且首付10%的客户，融资利率大多在8% - 10%之间，一年前他们的利率与公司目前水平相当 [67]

公司资产与业务规模 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营135个制造房屋社区，约含25700个已开发住宅用地[102] - 2023年前三个月新增230套出租房屋，使总数达约9300套，占总用地的36.2%，出租房屋入住率为93.7%，预计2023年再增加700 - 800套[108] - 2023年第一季度总投资性房地产增加2%即2870万美元，收购一个含118个已开发住宅用地的社区，新增230套租赁房屋，出租率从93.3%升至93.7%[133] - 截至2023年3月31日，公司总资产14亿美元，总负债7.789亿美元，净债务与总市值比约38%，未来12个月到期抵押贷款1350万美元[146] 证券投资情况 - 截至2023年3月31日，证券投资组合占未折旧资产的2.2%，公司不打算增加该投资[103] 业务收入与营收指标变化 - 2023年第一季度，租赁及相关收入同比增长9%，社区净营业收入增长7%，同店净营业收入增长6% [105] - 2023年第一季度，制造房屋销售额同比增长70% [107] - 2023年第一季度，社区净营业收入为2521.7万美元，2022年同期为2350.6万美元[115] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的资金运营现金流为1064万美元，2022年同期为854.4万美元[117] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的正常化资金运营现金流为1172万美元，2022年同期为1041.3万美元[117] - 2023年第一季度，租赁及相关收入从2022年同期的4160万美元增至4530万美元，增长9% [120] - 预制房屋销售从2022年第一季度的430万美元增长70%至2023年第一季度的730万美元，销售数量从61套增至83套，销售成本分别为300万美元和500万美元，毛利率分别为30%和32%[124] 费用指标变化 - 2023年第一季度，社区运营费用从2022年同期的1810万美元增至2010万美元，增长11% [121] - 一般及行政费用从2022年第一季度的390万美元增长28%至2023年第一季度的500万美元，非经常性费用从43.1万美元增至56.2万美元，剔除后占总收入的比例分别为7.3%和8.1%[126] - 折旧费用从2022年第一季度的1170万美元增长14%至2023年第一季度的1340万美元，主要因2022 - 2023年收购和租赁房屋增加[127] - 利息收入从2022年第一季度的91万美元增长25%至2023年第一季度的110万美元，主要因应收票据平均余额从5380万美元增至6110万美元[128] - 股息收入从2022年第一季度的78万美元下降9%至2023年第一季度的70.6万美元，加权平均收益率从5.5%增至6.5%[129] - 利息费用从2022年第一季度的550万美元增长52%至2023年第一季度的830万美元，贷款应付增加3760万美元，库存从3430万美元增至8830万美元[132] 投资收益与损失情况 - 2023年第一季度有价证券销售亏损4.2万美元，2022年第一季度因合并获得3070万美元收益，公允价值变动未实现损失从3180万美元降至240万美元[131] 股权融资情况 - 2023年第一季度公司通过ATM计划发行普通股和优先股，分别获得3430万美元和1930万美元净收益，季度后又分别获得1020万美元和590万美元净收益[140][141] 公司面临风险 - 公司面临房地产市场和宏观经济状况变化的风险[151] - 公司面临新冠疫情或其他高传染性疾病相关的风险和不确定性[151] - 公司拥有房地产存在固有风险，包括当地房地产市场状况、相关法律法规及投资流动性问题[151] - 公司在运营的地理区域面临竞争加剧的风险[151] - 公司面临能否以有利条件收购制造住房社区和空地的风险[151] - 公司面临能否维持或提高租金和入住率的风险[151] - 公司面临市场利率变化、通胀和成本上升的风险[151] - 公司面临能否购买制造住房用于租赁或销售的风险[151] - 公司面临偿还债务融资义务、有利条件下再融资和遵守债务契约的风险[151] 市场风险披露情况 - 从去年末到本季度报告日期，公司关于市场风险的定量和定性披露信息无重大变化[153]

UMH Properties, Inc. (NYSE:UMH) Q4 2022 Earnings Conference Call March 1, 2023 10:00 AM ET Company Participants Nelli Madden - Vice President of Investor Relations Samuel Landy - President and Chief Executive Officer Anna Chew - Executive Vice President and Chief Financial Officer Eugene Landy - Founder and Chairman Brett Taft - Executive Vice President and Chief Operating Officer Conference Call Participants Gaurav Mehta - EF Hutton Rob Stevenson - Janney Craig Kucera - B. Riley Securities Jay McCanless - ...