# # # # # UMH Properties, Inc., which was organized in 1968, is a public equity REIT that owns and operates 141 manufactured home communities, containing approximately 26,500 developed homesites, of which 10,300 contain rental homes, and over 1,000 self-storage units. These communities are located in New Jersey, New York, Ohio, Pennsylvania, Tennessee, Indiana, Maryland, Michigan, Alabama, South Carolina, Florida and Georgia. Included in the 141 communities are two communities in Florida, containing 363 sit ...

文章核心观点 - UMH Properties收购新社区有望提升盈利，公司持续寻求符合增长标准的收购机会，同时推荐了部分住宅REIT板块的优质股票 [1][2][5] UMH Properties收购情况 - 公司以2460万美元收购新泽西州曼图亚的Cedar Grove Park和Maplewood Village两个老年限制型移动房屋社区 [1] - 这两个社区占地约38英亩，有266个已开发住宅用地且100%已被占用 [1] - 社区位置优越靠近费城，销售需求旺盛，交易预计将增加收益并通过房屋销售经纪业务带来额外增长 [2] UMH Properties整体情况 - 收购后公司拥有并运营141个移动房屋社区，约26500个已开发住宅用地，其中10300个有出租房屋和超1000个自助存储单元 [3] - 公司能提供性价比高的优质房屋，预计未来租赁需求良好，社区销售和租赁需求强劲 [4] - 过去三个月公司股票下跌1.1%，而行业增长2.9% [4] 住宅REIT板块推荐股票 - Modiv Industrial（MDV）Zacks排名为1（强力买入），2025年每股FFO共识预期为1.36美元，同比增长1.5% [5] - Elme Communities（ELME）Zacks排名为2（买入），全年每股FFO共识预期为95美分，较去年同期增长1.1% [6]

文章核心观点 公司完成对新泽西州曼图亚两个老年限制型移动房屋社区的收购，预计该交易将增加收益，公司会继续寻求符合增长标准的收购项目 [1][2] 收购情况 - 收购两个位于新泽西州曼图亚的老年限制型移动房屋社区，总价2460万美元 [1] - 社区共有266个已开发住宅用地，100%已被占用，占地约38英亩 [1] 公司评价 - 收购的Cedar Grove Park和Maplewood Village是高质量稳定社区，房屋均为现代自住移动房屋，位置靠近费城，房屋销售需求旺盛 [2] - 该交易预计增加收益，还可通过房屋销售经纪业务带来额外收益 [2] 公司概况 - 公司成立于1968年，是一家公开上市的房地产投资信托基金，拥有并运营141个移动房屋社区 [2] - 社区约有26500个已开发住宅用地，其中10300个有出租房屋，还有1000多个自助存储单元 [2] - 社区分布在新泽西州、纽约州等12个州，其中佛罗里达州的两个社区通过与Nuveen Real Estate的合资企业拥有所有权并运营，含363个场地 [2] 公司规划 - 公司将继续寻求符合增长标准的收购项目，预计今年会有更多收购 [2]

文章核心观点 - UMH Properties, Inc.宣布发布2024年度报告，可在公司网站查看 [1][2] 公司概况 - 公司是一家专注于预制房屋社区的房地产投资信托基金，1968年成立，为公开上市的股权REIT [2] - 拥有并运营139个预制房屋社区，约26300个已开发住宅用地，其中10300个有出租房屋，超1000个自助存储单元 [2] - 社区位于新泽西州、纽约州、俄亥俄州等12个州，其中佛罗里达州的两个社区含363个地块，公司通过与Nuveen Real Estate的合资企业拥有所有权并运营 [2] 公司动态 - 公司2024年度报告已发布，可在公司网站www.umh.reit查看 [1] - 公司总裁兼首席执行官鼓励大家阅读年度报告以了解公司及未来展望 [2]

FREEHOLD, NJ, March 14, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- UMH Properties, Inc. (NYSE:UMH) (TASE:UMH), a real estate investment trust (REIT) specializing in manufactured home communities, announced that it will host its First Quarter 2025 Financial Results Webcast and Conference Call. Senior management will discuss the results, current market conditions and future outlook on Friday, May 2, 2025, at 10:00 a.m. Eastern Time. UMH’s First Quarter 2025 results will be released on Thursday, May 1, 2025, after the close of ...

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO为1920万美元或每股摊薄0.24美元，2023年为1540万美元或每股摊薄0.23美元，每股增长4%；全年归一化FFO为6950万美元或每股摊薄0.93美元，2023年为5450万美元或每股摊薄0.86美元，每股增长8% [9][25] - 2024年第四季度租金及相关收入为5330万美元，2023年为4920万美元，增长8%；全年租金相关收入从2023年的1.897亿美元增至2.07亿美元，增长9% [26] - 2024年社区运营费用季度增长8%，全年增长7%；社区NOI季度增长8%，从2023年的2870万美元增至3110万美元，全年增长10%，从2023年的1.084亿美元增至1.197亿美元 [27][28] - 2024年底现金及现金等价物9970万美元，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁房屋租约担保的信贷额度可用5500万美元 [29] - 2024年底债务约6.15亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.86亿美元，应付贷款2800万美元，4.7%的A类债券1.01亿美元；99%的债务为固定利率，抵押贷款债务加权平均利率4.18%，加权平均期限4.4年，短期借款加权平均利率6.54%，总债务加权平均利率4.38% [29][30][31] - 2024年底有23笔总计1.152亿美元的抵押贷款将在未来12个月内到期，其中10笔总计4590万美元将在2025年第一和第二季度到期，公司正在与房利美进行再融资 [32] - 2024年底优先股权益总计3.21亿美元，普通股和优先股权益市值超15亿美元，债务6.15亿美元，总市值约25亿美元，较去年的20亿美元增长23% [33] - 2024年通过普通股ATM计划发行并出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元，通过股息再投资计划获得1020万美元；通过优先股ATM计划发行并出售120万股D类优先股，净收益约2800万美元；年末后通过普通股ATM计划发行27万股普通股，净收益约480万美元，通过优先股ATM计划发行4.9万股D类优先股，净收益约110万美元 [33][34] - 2024年底净债务与总市值之比为20.8%，净债务减证券与总市值之比为19.5%，净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为4.3倍，利息覆盖率为3.4倍，固定费用覆盖率为2.2倍；REIT证券投资组合3190万美元，均无抵押，占未折旧资产的1.6% [35] - 公司推出2025年归一化FFO指引，范围为每股0.96 - 1.04美元，中点为每股1.00美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务2024年新增565套租赁房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率94%，年租赁房屋周转率约20%，每套房屋维修和保养费用约400美元/年，预计2025年新增800套或更多 [15][16] - 销售业务2024年总销售额3350万美元，2023年为3120万美元，增长8%，销售258套二手房，均价5万美元，136套新房，均价15.1万美元，全年销售毛利率35%，约59%的房屋销售提供融资，目前贷款8920万美元，平均利率7% [17] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有长期增值商业计划，约2400英亩空地、3300个空置场地、500套不同阶段的新房库存及200套即将到货的新房，用于未来创收和确保收入及盈利增长 [11] - 2025年预计实现类似或更好的同店经营业绩，预计入住率进一步增长，继续实现5%的租金增长 [15] - 公司有望在2025年活跃于收购市场，预计高利率环境使社区以更合理价格出售，目前有四个社区签订合同，共457个场地，约90%已入住，购买价格3910万美元，每场地8.5万美元，混合资本化率约5.5% [19][20] - 2024年完成190个场地扩建，预计2025年获得500个或更多场地批准，建造300 - 400个场地，预计2025年第二季度开放宾夕法尼亚州Honeybrook的113个场地的合资项目Honey Ridge [20][21] - 公司与MHI和制造商合作改进产品，推广复式移动房屋，与GAF合作试点太阳能房屋，通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本 [38][39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司有使命为国家提供高质量经济适用房，通过收购和改造旧社区、开发扩建场地和新社区以及为房屋销售提供融资来推进使命 [37] - 公司是制造住房行业的领导者，资产类别备受青睐，过去一、五、十年是表现最佳的制造住房REIT，2024年总股东回报率约30%，五年为51%，十年为234% [22] - 自2020年以来，公司股息增长约19%，业务计划使其有3300个空置场地和2400英亩空地以实现有机增长，未来几年有望实现类似的盈利增长和经营业绩 [23] - 2025年公司有望凭借强大的资产负债表和增长机会取得令人兴奋的成绩 [42] 其他重要信息 - 公司除向SEC提交10 - K文件外，还提交了未经审计的第四季度和年终补充信息演示文稿，可在公司网站umh.reit上查看 [3] - 会议中部分非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，基于当前预期，存在风险和不确定性，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账以及解释和警示性语言包含在收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 四个收购项目的更多信息，包括来源和增值机会 - 目前有四个社区签订合同，之前有两个，新增两个位于新泽西的社区，共266个场地，100%入住，购买价格2460万美元，每场地约9.2万美元，有机会通过房屋周转和提高租金增加收益，还可通过转售租户房屋增加经纪收入；另外两个位于马里兰州的社区正在进行尽职调查，预计第二季度完成交易；只有一个马里兰州的物业有真正的增值机会，其入住率70%，有45个空置场地，公司将实施升级社区等策略提高入住率 [44][45][49] 问题: 2025年上半年到期的抵押贷款再融资的预期利率 - 公司正在与房利美进行再融资讨论，处于尽职调查阶段，基于当前利率，预计利率低于6%，可能在5.5% - 5.75%之间，且再融资所得将超过当前余额 [51] 问题: 第四季度G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加主要是由于因良好经营业绩计提的额外奖金，全年G&A增长约8%，预计明年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [55][56] 问题: 2025年指导范围高端和低端的主要影响因素 - 主要是房屋销售和收购，高端意味着收购数量超过四个且房屋销售超过2024年水平 [61] 问题: 公司五个最南端资产的每月租赁速度及过去六个月的趋势 - 阿拉巴马州的一个物业预计今年空置场地将全部填满，另一个物业解决了分区和场地规划问题后，过去三个月填充了20个单元，目前正在进行资本改进；南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进；需求和租赁速度非常强劲，只要房屋到位并准备好入住，就能迅速出租 [69][70][71] 问题: 2025年新增800套租赁房屋的平均价格及成本受通胀和材料劳动力成本变化的影响 - 典型单宽租赁房屋发票价格在6万 - 6.5万美元，加上1万 - 1.5万美元的安装费用，总价在7万 - 7.5万美元；部分多户型房屋成本约9万美元，但租金更高；公司希望房屋价格不会有太大变化，目前价格仍低于新冠疫情中期至末期的峰值 [73][74] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异及是否包含补贴 - 在公园安装太阳能屋顶成本超过2.5万美元，在工厂安装成本低于1.5万美元，且安装时间不到45分钟；初期太阳能屋顶由第三方公司拥有，租户电费将降低，公司将获得少量屋顶使用费；目前有20套房屋配备太阳能屋顶；该成本不包含补贴，且不会增加公司租赁单元成本 [76][78][83] 问题: 2024年新增565套租赁房屋，2025年目标800套的信心来源 - 2023年库存充足时，公司能够租赁近1000套房屋，包括销售共移动约1100套房屋；目前包括合资企业在内，有680套房屋在库存或已订购，其中490套已交付到社区，390套在过去六个月内交付；这些房屋位于需求强劲的市场，通常准备好入住后就能迅速出租；公司预计上半年租赁房屋项目增长速度将快于去年，并将根据需求积极订购房屋 [88][89][90] 问题: 库存中的房屋是否有不被租赁而被销售的可能性 - 库存中的房屋有很大可能被销售，公司会继续补充房屋；预计2025年新房屋销售约200套，2024年为136套；公司认为租赁项目增长将更为显著，部分高需求社区有较强的租赁需求和空置空间 [92][93][94] 问题: 新政府政策对房屋销售的影响及从房屋租赁和销售角度看经济情况 - 公司有超过50年运营社区的历史，证明工厂建造房屋的社区模式可行；公司是最高效的住房提供商，吸引了只需要短期住房的租户；随着租户对社区和房屋价值的认可，房屋销售会增加；如果金融法律发生变化，房屋销售将大幅增加 [100][101][103] 问题: 租赁居民中想拥有房屋但无法实现的比例 - 公司目前会将居民自有房屋转换为租赁房屋，居民拥有房屋可减少约50%的租金增长；虽没有具体调查数据，但公司目标是每年将100 - 300套或更多15年房龄的房屋出售给现有居民，同时租赁房屋组合仍增长800套 [105][106] 问题: 公司杠杆率在过去几年显著下降，是否有目标或只是利用资本市场 - 公司一直较为保守，净债务与总市值之比通常在30% - 40%之间；公司利用资本市场筹集资金，每年业务发展需要1.2亿 - 1.5亿美元；2024年有1.15亿美元债务到期，筹集资金用于偿还债务和公司发展；公司希望每年建造至少1000套房屋，甚至达到2000套，需要持续投入股权、优先股和债务资本；公司所在行业可通过政府支持实体获得长期融资，利率在6%或以下，相比其他REITs有优势 [111][112][115] 问题: 2025年同店运营费用预算预期及冬季降雪对成本的影响 - 同店运营费用预算仍在5% - 7%范围内，考虑到冬季降雪和其他项目的专业费用等因素，预计在6% - 7%之间，5%是理想情况；未来运营可能还会面临一些通胀压力 [117][118][119] 问题: 房屋价格变化对典型买家的影响，买家信用和收入是否有变化 - 住房可负担性差距扩大以及公司建造高端房屋，导致买家信用质量提高、首付增加；随着人们出售现有房屋，会有更多人选择购买公司25万 - 30万美元的高端房屋并全额付款，这种情况预计会持续五年 [122][123][124] 问题: 是否与移动房屋制造商讨论过关税对业务的影响，是否担心成本和供应链问题 - 与制造商沟通和订购房屋过程中，目前没有遇到问题，订单积压约八周；制造商可能会担心相关问题，公司会在获得更多信息后进行更新 [127] 问题: 收购项目的稳定回报率预期 - 展望未来五年，这些物业的收益率应在6.5% - 7%范围内 [133] 问题: 现有投资组合中第四季度坏账费用是否有变化及今年至今的情况 - 坏账核销率仍维持在约1%，公司对此情况满意 [135] 问题: 随着新房屋加入投资组合，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力，2024年同店入住率增加216个场地，达到88%；如果租赁800套新房屋、销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单元，可能使入住率达到90%左右；公司寻找增值收购项目，可能会拉低整体加权入住率，但同店入住率预计将继续上升 [137][138][140] 问题: 未来收购中资产在资产负债表内和合资企业之间的分配，资产达到何种增值程度适合采用合资企业结构 - 公司目前没有确定答案；与Nuveen的合资企业用于开发项目，其中一个项目已盈利，公司在增加销售和租赁利润前会谨慎进行新开发项目；如果机会区基金相关法律修订，公司可在机会区进行更多周转物业项目而不影响收益；公司的首要目标是提高每股FFO，以便增加股息，会综合考虑每个收购项目 [143][144][145] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家领先的全国性豪华住宅建筑商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地，双方正在进行90天的尽职调查，期间将与市政当局进行初步审批讨论；如果双方决定继续，合资伙伴将在未来两年内寻求初步细分和场地规划批准并承担费用；获得批准后，合资企业将正式成立，合资伙伴将建设道路、基础设施和场地改善，然后将改善后的地块出售给其关联公司，由其建造豪华单户住宅出售给购房者；公司将向合资企业贡献不动产，并获得每套房屋销售总价的20%减去一定扣除额 [148][149][150]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，正常化每股FFO为0.24美元，去年同期为0.23美元，同比增长4%；全年正常化每股FFO为0.93美元，去年为0.86美元，同比增长8% [9] - 2024年第四季度租金及相关收入为5330万美元，去年同期为4920万美元，同比增长8%；全年租金相关收入从2023年的1.897亿美元增至2.07亿美元，同比增长9% [26] - 2024年第四季度社区运营费用增长8%，全年增长7%；社区NOI第四季度增长8%，全年增长10%；同店收入第四季度增长8%，全年增长9%；同店NOI第四季度增长8%，全年增长10% [27][28] - 2024年末，公司现金及现金等价物为9970万美元，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁协议为抵押的信贷额度可用5500万美元 [29] - 2024年末，公司债务约6.15亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.86亿美元，应付贷款2800万美元，4.7%的A系列债券1.01亿美元；99%的债务为固定利率，抵押贷款加权平均利率为4.18%，加权平均期限为4.4年；短期借款加权平均利率为6.54%；总债务加权平均利率为4.38% [29][30][31] - 2024年末，公司优先股权益总计3.21亿美元，总市值约25亿美元，较去年的20亿美元增长23% [33] - 2024年，公司通过普通股ATM计划发行并出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元；通过优先股ATM计划发行并出售120万股D系列优先股，净收益约2800万美元；年末后，通过普通股ATM计划发行27万股普通股，净收益约480万美元；通过优先股ATM计划发行4.9万股D系列优先股，净收益约110万美元 [33][34] - 2024年末，公司净债务与总市值之比为20.8%，净债务减证券与总市值之比为19.5%，净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为4.3倍；利息覆盖率为3.4倍，固定费用覆盖率为2.2倍；REIT证券投资组合为3190万美元，占未折旧资产的1.6% [35] - 公司给出2025年正常化FFO指引，每股在0.96 - 1.04美元之间，中点为1美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年，公司租赁房屋组合新增565套房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率达94%；年租赁房屋周转率约20%，每套房屋的维修和维护费用约为每年400美元；预计2025年再增加800套或更多租赁房屋 [15][16] 销售业务 - 2024年，公司销售部门连续第三年打破销售记录，全年总销售额为3350万美元，去年为3120万美元，同比增长8%；共销售258套二手房，平均价格为5万美元；销售136套新房，平均价格为15.1万美元；全年销售毛利率为35%；约59%的房屋销售提供融资，目前贷款余额为8920万美元，平均利率为7% [17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有长期增值业务计划，约2400英亩空地、3300个空置场地、500套不同阶段的新房库存以及即将到来的200套新房，都用于未来创收 [11] - 公司计划在2025年积极参与收购市场，预计高利率环境使社区价格更合理；目前有四个社区处于合同阶段，共457个场地，约90%已入住，购买价格为3910万美元，即每个场地8.5万美元，综合资本化率约为5.5% [19][20] - 2024年完成190个场地的扩建，预计2025年获得500个或更多场地的批准，并建造300 - 400个场地；预计2025年第二季度开放宾夕法尼亚州Honeybrook的113个场地的合资项目Honey Ridge [20][21] - 公司与MHI和制造商合作改进产品，推广双层制造房屋以提高密度；与GAF合作试点太阳能房屋，在工厂安装太阳能屋顶降低成本和租户每月费用 [38][39] - 公司通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本，升级现有社区，加快开发和增值交易，扩大未来收购管道 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年业绩感到自豪，期待2025年及以后各方面取得佳绩；公司通过增值收购和开发投资以及通胀导致费用增加，但仍实现正常化FFO增长 [9][26] - 公司认为同店业绩符合预期，预计2025年同店经营业绩相似或更好，入住率将进一步提高，租金将继续实现5%的增长 [14][15] - 公司销售部门有增长机会，2024年下半年和2025年上半年有高端扩建项目开放，希望新政府修订融资法律，将现有租户转化为购房者，从而大幅增加房屋销售 [18] - 公司在制造住房行业有56年历史，是顶级表现的REIT，过去1年、5年和10年的总股东回报率分别约为30%、51%和234%；自2020年以来，股息增长约19%；公司业务计划使其有3300个空置场地和2400英亩空地，可实现有机增长，未来几年有望实现类似的盈利增长和经营业绩 [22][23] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议上提及的部分陈述可能为前瞻性陈述，基于当前预期，存在风险和不确定性，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 会议讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的调节以及解释和警示性语言包含在公司的收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [6] 问答环节所有的提问和回答 问题: 四个收购项目的更多信息，包括来源和增值机会 - 目前有四个社区处于合同阶段，之前有两个，新增的两个位于新泽西州，共266个场地，100%入住，购买价格为2460万美元，即每个场地约9.2万美元；这两个社区已稳定，有机会通过更换部分房屋和提高租金至市场水平实现增值；另外两个位于马里兰州的社区正在进行尽职调查，预计第二季度完成交易；四个社区总价3920万美元，预计上半年完成交易；其中一个马里兰州的社区入住率约70%，有45个空置场地，公司将实施典型的增值策略，提高入住率 [44][45][49] 问题: 2025年上半年到期的抵押贷款再融资的预期利率 - 公司正在与房利美进行再融资讨论，基于当前利率，预计再融资利率低于6%，可能在5.5% - 5.75%之间，且再融资所得将超过当前余额；公司在再融资时进行评估，证明社区价值会翻倍，如之前建造的扩建地块成本约为每个5万美元，现在评估价为每个10.2万美元 [51][53] 问题: 2024年第四季度G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加，主要是由于公司经营业绩良好而计提的额外奖金；全年来看，G&A增长约8%，预计明年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [55][56] 问题: 2025年指导范围高端和低端的主要影响因素 - 主要影响因素是房屋销售和收购；如果在收购和房屋销售方面表现更好，将达到指导范围的高端 [61] 问题: 公司在阿拉巴马州、佐治亚州和南卡罗来纳州的五个最南端资产的每月租赁速度和趋势 - 阿拉巴马州的一个社区预计今年空置场地将全部填满，另一个社区解决了分区和场地规划问题，过去三个月快速填充了20个单元，目前正在引入新库存和进行资本改进；南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进；需求和租赁速度非常强劲，一旦房屋到位并准备好入住，很快就能租出 [69][70][71] 问题: 2025年购买租赁房屋的平均价格以及成本受通胀和材料劳动力成本变化的影响 - 典型单宽租赁房屋的发票价格在6万 - 6.5万美元之间，加上1万 - 1.5万美元的安装费用，总价在7万 - 7.5万美元之间；某些情况下，多部分房屋的成本约为每套9万美元，但租金更高；公司希望房屋价格不会有太大变化，目前价格仍低于新冠疫情中期至后期的峰值 [73][74] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异以及是否包括联邦或地方补贴 - 在公园安装太阳能屋顶成本超过2.5万美元，在工厂安装成本低于1.5万美元，且安装时间不到45分钟；太阳能屋顶由第三方公司拥有，租户的水电费将降低，公司将获得少量屋顶使用费用；目前有20套房屋配备太阳能屋顶；最终目标是工厂房屋配备太阳能屋顶、电池和汽车充电器，降低居民的能源成本；目前太阳能屋顶的成本由第三方公司承担，不会增加公司的租赁房屋成本 [76][78][82] 问题: 2024年增加565套租赁房屋，2025年目标为800套的信心来源 - 2023年公司库存充足时，能够租赁近1000套房屋；目前公司包括合资企业在内有680套房屋在库存或订购中，其中约490套已交付到社区，约390套在过去六个月内交付；这些房屋位于强劲市场，通常安装好并获得入住许可后即可出租；预计2025年上半年租赁房屋项目增长将快于去年，并将根据需求旺盛地区的入住情况更积极地订购房屋 [88][89][90] 问题: 库存中的房屋是否有不被租赁而是被销售的可能性 - 库存中的房屋有很大可能被销售，公司会继续补充库存；预计2025年新房屋销售将增长，约为200套；公司认为租赁项目的增长将更为显著，在需求旺盛的地区，历史数据证明有能力实现增长 [92][93][94] 问题: 新政府可能放松金融法律对房屋销售的影响以及从公司角度看租房和卖房的经济情况 - 公司有超过50年的社区运营历史，证明工厂建造的房屋用于销售或租赁是可行的；公司是最高效的住房提供商，工厂提供低价优质产品，公司提供公平价格的优质社区；有一部分人只需要短期住房，他们将一直是租户，公司为这部分人提供了租房选择；随着租户对社区和房屋价值的认可，会有更多人选择购买房屋；如果金融法律发生变化，将极大地增加房屋销售 [100][101][103] 问题: 租赁居民中想买房但无法购买的比例 - 公司目前会将居民拥有的房屋转换为租赁房屋，居民可以在房屋中积累 equity，减少租金增长；虽然没有具体的调查数据，但公司目标是每年将100 - 300套或更多15年房龄的房屋出售给现有居民，同时租赁房屋组合增加800套 [105][106] 问题: 公司杠杆率下降的目标以及是否是利用资本市场的结果 - 公司一直是保守型公司，净债务与总市值之比通常在30% - 40%之间；公司利用资本市场筹集额外资金，是因为业务计划每年需要1.2亿 - 1.5亿美元的资金，同时有1.15亿美元的债务到期，需要资金偿还债务和发展公司 [111][112] 问题: 2025年同店运营费用预算是否仍为5% - 7% - 预计仍在5% - 7%的范围内，考虑到暴风雪和除雪成本等因素，可能在6% - 7%之间；第四季度专业费用等增加的情况预计明年不会发生 [117][118][119] 问题: 与几年前相比，房屋购买者的信用和收入情况是否有变化 - 由于住房可负担性差距扩大和公司建造高端扩建项目，购买者的信用质量和首付金额提高；随着传统房屋销售受阻，一些人会出售现有房屋并购买公司的高端房屋，预计未来五年这种情况会持续，公司有可用的扩建地块 [122][123][124] 问题: 与制造住房建造商关于关税对业务影响的讨论 - 与制造商沟通和订购房屋时，目前没有遇到问题，订单积压仍在八周左右；制造商可能担心关税问题，公司将在获得更多信息后更新 [127] 问题: 收购项目的稳定回报率 - 预计未来五年，这些收购项目的收益率在6.5% - 7%之间 [133] 问题: 2024年第四季度或今年至今，应收账款坏账费用是否有变化 - 公司仍保持约1%的坏账核销率，对此情况满意 [135] 问题: 随着新房屋加入组合，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力；2024年同店入住率增加216个场地，达到88%；如果租赁800套新房屋，销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单元；考虑到房屋周转和淘汰，预计入住率将提高至90%左右；公司正在寻找增值收购项目，这些项目可能会带来更多空置场地，但也会增加未来收入；如果进行收购，可能会使整体加权入住率下降 [137][138][139] 问题: 未来收购项目在资产负债表内和合资企业之间的分配，以及资产达到何种增值程度适合采用合资企业结构 - 公司会根据增加每股FFO和提高股息的目标来权衡每一项收购；Nuveen合资企业用于开发项目，目前一个项目已盈利，公司在更多开发项目盈利后可能会增加开发规模；机会区基金用于周转项目，如果相关法律修订，公司可以在机会区进行更多周转项目而不影响收益 [143][144][145] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家领先的全国豪华住宅建造商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地，毗邻公司现有社区；双方正在进行90天的尽职调查，期间将与市政府进行初步审批讨论；如果双方决定继续，合资伙伴将在未来两年内寻求初步细分和场地规划批准，并承担相关费用；获得批准后，合资企业将正式成立，合资伙伴将建设道路、基础设施和场地改善，然后将改善后的地块出售给其关联公司，由其建造豪华单户住宅出售给购房者；公司将提供土地并获得每套房屋销售总价的20%减去一定扣除项 [148][149][150]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO为每股0.24美元，去年同期为每股0.23美元，增长4%；全年归一化FFO为每股0.93美元，去年为每股0.86美元，增长8% [6] - 2024年全年租金及相关收入从1.897亿美元增至2.007亿美元，增长9%；社区运营费用季度增长8%，全年增长7%；社区NOI季度增长8%，全年增长10% [20][21] - 2024年公司总债务加权平均利率从4.63%降至4.38%；短期借款加权平均利率从6.98%降至6.54% [23] - 2024年公司总市值从20亿美元增至25亿美元，增长23% [24] - 2025年归一化FFO指导范围为每股0.96 - 1.04美元，中点为每股1美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年新增565套租赁房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率94%，年周转率约20%，每套房屋维修维护费用约400美元/年 [12] - 预计2025年新增800套以上租赁房屋 [12] 销售业务 - 2024年销售业务打破历史记录，总销售额3350万美元，去年为3120万美元，增长8% [13] - 2024年销售258套二手房，均价5万美元；136套新房，均价15.1万美元；销售毛利率35%；为约59%的房屋销售提供融资，目前贷款余额8920万美元，平均利率7% [13] 收购业务 - 目前有4个社区处于收购合同中，包含457个地块，约90%已入住，收购总价3910万美元，每块地约8.5万美元 [15] - 预计2025年完成500个以上地块的审批，建设300 - 400个地块 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年同店收入季度增长8%，全年增长9%；同店NOI季度增长8%，全年增长10%；入住率增加216个单位，提高70个基点 [10] - 预计2025年同店运营结果与2024年相似或有所改善，入住率将进一步提高，租金将继续实现5%的增长 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为美国提供高质量的经济适用房，通过收购和改造旧社区、开发扩建地块和新社区以及为房屋销售提供融资来实现这一使命 [28] - 公司与MHI和制造商合作，改进产品，提供农村和城市住房解决方案；推广双层制造房屋，提高密度；与GAF合作试点太阳能房屋 [28][29] - 公司通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本，升级现有社区，加快开发和增值交易，扩大未来收购管道 [29][30] - 公司在制造住房行业处于领先地位，过去1年、5年和10年是表现最佳的制造住房REIT，2024年总股东回报率约30%，5年为51%，10年为234% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的业绩感到自豪，期待2025年及以后在各方面取得更好的成绩 [6] - 公司认为长期高利率环境可能使社区以更合理的价格出售，公司有能力抓住这些机会 [15] - 公司希望新政府修订融资法律，使更多潜在买家获得融资，从而增加房屋销售 [14] 其他重要信息 - 公司在2024年通过普通股ATM计划发行和出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元；通过DRIP获得1020万美元；通过优先股ATM计划发行和出售120万股D系列优先股，净收益约2800万美元 [25] - 公司在2024年底持有9970万美元现金及现金等价物，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁房屋租约为抵押的信贷额度可用5500万美元 [22] - 公司在2024年底有23笔总计1.152亿美元的抵押贷款将于未来12个月到期，其中10笔总计4590万美元将于2025年第一和第二季度到期，公司正在与房利美进行再融资 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 4个收购项目的详细情况及增值机会 - 目前有4个社区处于收购合同中，其中2个在新泽西，包含266个地块，100%已入住，收购总价2460万美元，每块地约9.2万美元；另外2个在马里兰，正在进行尽职调查，预计第二季度完成收购 [32][33][36] - 新泽西的2个社区可通过更换部分房屋、提高租金和增加经纪收入实现增值；马里兰的1个社区入住率约70%，有45个空置地块，可通过升级社区、实施租购计划提高入住率 [33][37] 问题: 2025年上半年到期抵押贷款的再融资利率 - 公司正在与房利美进行再融资，预计利率在5.5% - 5.75%之间，再融资所得将超过当前余额 [38] 问题: 4K报告中G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加主要是由于额外的奖金计提，全年G&A增长约8%，预计2025年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [41][42] 问题: 2025年指导范围高低端的主要影响因素 - 主要影响因素是房屋销售和收购，高端意味着更多的收购和房屋销售 [46][47] 问题: 公司5个最南端资产的租赁速度和趋势 - 阿拉巴马州的第一个资产预计今年填满剩余的40个空置地块；第二个资产解决了分区和场地规划问题，过去三个月填充了20个单位，目前正在进行基础设施改进和引入新库存 [53][54] - 南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进，需求和租赁速度非常强劲 [54] 问题: 2025年新增800套租赁房屋的平均价格及成本变化 - 目前单宽租赁房屋的发票价格约为6 - 6.5万美元，加上1 - 1.5万美元的安装费用，每套约7 - 7.5万美元；多户型房屋约9万美元/套，租金较高 [56][57] - 过去一年价格相对稳定，希望未来价格不会大幅上涨 [57] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异及相关优惠 - 在工厂安装太阳能屋顶的成本低于1.5万美元，而在公园安装成本超过2.5万美元，且安装时间不到45分钟 [58] - 初期由第三方公司拥有太阳能屋顶，租户的水电费将降低，并获得少量屋顶使用费；未来工厂可能安装电池和汽车充电器，进一步降低居民的生活成本 [60][61] 问题: 增加800套租赁房屋目标的信心来源 - 目前公司包括合资企业在内有680套房屋在库存或已订购，其中490套已交付到社区，390套在过去6个月内交付，这些房屋位于需求强劲的市场，预计租赁速度将加快 [67] - 公司将根据房屋入住情况更积极地订购房屋 [68] 问题: 库存房屋是否会被出售而非出租 - 库存房屋有很大可能被出售，公司会继续补充库存；预计2025年新房屋销售将达到200套 [69][74] 问题: 新政府对房屋销售的影响及经济状况 - 公司拥有50多年的社区运营历史，证明工厂建造房屋用于销售或租赁的模式是可行的，是最有效的住房提供商 [78] - 可能的金融法律变化将极大地增加房屋销售 [80] 问题: 租赁居民中想买房但无法购买的比例 - 公司没有具体的调查数据，但有将居民自有房屋转为租赁的情况，居民可以通过拥有房屋减少租金上涨的影响 [82] - 目标是每年将100 - 300套15年房龄的房屋出售给现有居民，同时增加800套租赁房屋 [83] 问题: 公司杠杆率的目标及原因 - 公司通常将净债务与总市值的比率控制在30% - 40%之间，通过利用资本市场筹集资金以满足业务增长的需求，每年需要1.2 - 1.5亿美元的资金 [89] - 公司希望有足够的资金偿还债务并支持公司发展 [90] 问题: 2025年同店运营费用预算 - 预计2025年同店运营费用增长在6% - 7%之间，5%将是非常理想的情况 [93][94] 问题: 房屋购买者的信用和收入情况是否有变化 - 由于住房 affordability差距扩大和公司建造高端房屋，购买者的信用质量和首付比例提高，可能会有更多人选择现金购买公司的高端房屋 [95][96] 问题: 关税对房屋制造商的影响 - 目前与制造商的合作没有出现问题，订单积压约8周，公司会及时更新相关信息 [98] 问题: 收购项目的稳定回报率 - 预计这些收购项目在未来5年的收益率在6.5% - 7%之间 [104] 问题: 现有投资组合的坏账费用情况 - 公司目前的坏账核销率约为1%，对这一情况感到满意 [105] 问题: 随着新房屋的增加，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力，如果新增800套租赁房屋和销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单位，提高约100个基点，达到90%左右 [106][107] - 公司正在寻找增值收购机会，这些收购可能会降低整体加权入住率，但同店入住率预计将继续上升 [108][110] 问题: 未来收购在资产负债表和合资企业之间的分配 - 公司与Nuveen的合资企业在开发项目上取得了良好的效果，但目前不确定未来收购在资产负债表和合资企业之间的分配比例 [111] - 公司的目标是增加每股FFO，以提高股息，会根据具体情况选择合适的收购方式 [112] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家全国性豪华住宅建筑商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地 [114] - 双方正在进行90天的尽职调查，若获得批准，合资企业将正式成立，公司将提供土地并获得房屋销售总价的20%减去一定扣除项 [114][115]

文章核心观点 - 介绍UMH Properties 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，显示公司营收增长、部分指标超预期，股票表现较好且获买入评级 [1][3] 财务数据 - 2024年第四季度营收6187万美元，同比增长8.6%，高于Zacks一致预期的6160万美元，超预期0.44% [1] - 该季度每股收益0.24美元，去年同期为0.10美元，与一致预期的0.24美元持平 [1] - 制造房屋销售收入861万美元，高于两位分析师平均预期的811万美元，同比增长11.3% [4] - 租赁及相关收入5326万美元，略高于两位分析师平均预期的5325万美元，同比增长8.2% [4] - 摊薄后每股净收益为0，低于两位分析师平均预期的0.08美元 [4] 股票表现 - 过去一个月UMH股价回报率为+1.3%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -2.3% [3] - 股票目前Zacks排名为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [3] 指标作用 - 一些关键指标能更好洞察公司潜在表现，对比这些指标的同比数据和分析师预期，有助于投资者预测股价表现 [2]

文章核心观点 - UMH Properties季度运营资金符合预期，营收超预期，股价年初以来跑输市场，未来表现或取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化；当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内跑赢市场；行业排名靠后或影响股价表现；Atlanticus Holdings Corporation未公布2024年12月季度财报，预计盈利和营收同比增长 [1][2][3][6][8][9] UMH Properties运营资金情况 - 季度运营资金（FFO）为每股0.24美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.23美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期FFO为每股0.24美元，实际产出相同，无意外情况；过去四个季度仅一次超过共识FFO估计 [1] UMH Properties营收情况 - 截至2024年12月季度营收6187万美元，超Zacks共识预期0.44%，去年同期为5698万美元；过去四个季度三次超过共识营收估计 [2] UMH Properties股价表现 - 年初以来股价下跌约2.9%，而标准普尔500指数上涨1.3% [3] UMH Properties未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论及未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期估计修正趋势对UMH有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内跑赢市场 [6] - 未来需关注未来季度和本财年估计变化，当前季度共识FFO估计为0.23美元，营收6369万美元，本财年为1美元，营收2.5873亿美元 [7] 行业对UMH Properties影响 - 行业前景会对股票表现产生重大影响，Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的后25%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] Atlanticus Holdings Corporation业绩预期 - 未公布2024年12月季度财报，预计季度每股收益1.21美元，同比增长10%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [9] - 预计营收3.5622亿美元，较去年同期增长15.4% [9]