纪要涉及的公司和行业 - 公司：UmH，拥有141个位于美国东部的制造型移动房屋社区，有超2.65万个已开发的房屋用地 [2] - 行业：制造型移动房屋行业 纪要提到的核心观点和论据 公司业务模式与优势 - 提供配备工厂建造房屋的社区，房屋可售可租，利用工厂建房的高效性，以低成本获取土地，打造优质社区，租金仅1000美元/月 [3][4] - 自1968年开始运营，2011年因零售融资问题转向租赁业务，至今已租出10400套房屋，需求未减，预计每年可新增800套租赁单元，销售业务也在增长 [5][6] - 与Nuveen合作建造3个新社区，新社区和扩建项目将带来更多销售和利润 [7] 行业问题与公司应对策略 - 行业曾因零售融资问题陷入低迷，2002年失去制造型移动房屋贷款证券化，2009年相关法律出台使情况更糟，导致房屋发货量从每年20 - 40万套降至2009年的4万套 [8][9][12] - 公司通过转向租赁业务解决零售融资难题，还自行提供房屋贷款，目前有9000万美元贷款，同时收购有增值潜力的社区，进行改善和升级，提高入住率 [12][14][16] 公司运营成果与财务表现 - 过去15年投资组合规模扩大四倍，新增10400套租赁单元，销售额超3000万美元，预计接近4000万美元 [13] - 自2010年以来收购109个社区，1.9万个房屋用地，收购时社区平均入住率75%，目前投资组合入住率达88% [16] - 过去五年同店净营业收入（NOI）平均增长10.8% [17] 近期业务情况与市场影响 - 第一季度入住率较去年同期增加227个单元，即70个基点，4月销售额同比增加250万美元，销售管道强劲，现有租户租金支付情况良好，收款率达98.5% - 99% [18][19] - 制造商价格上涨3% - 5%，公司可通过定价转移成本，租金收款情况不受影响，2022年房屋价格比现在高10% - 15%时，仍能实现10%的无杠杆租赁投资回报 [21][22] - COVID期间供应链中断，2022年无法补充库存和增加租赁单元，2024年恢复正常，预计未来可实现5%的租金增长和每年新增800套租赁单元 [24][25][27] 公司增长前景与可持续性 - 预计能实现高个位数至低两位数的NOI增长，虽会因季节波动，但新增800套房屋和5%的租金增长可带来7.5% - 9%的收入增长，今年冬季雪灾增加费用，但NOI仍增长8.4% [35][36] - 有600套房屋订单，其中500套已到货，对库存情况有信心 [34] 公司收购与资本需求 - 近期收购新泽西的两个社区，因其位置好但租金受控制，公司可通过经纪房屋销售、提供融资和提高新租户租金来增加收入和赚取佣金 [39] - 每年业务计划需1 - 1.5亿美元资金，主要用于购买租赁房屋、销售融资、资本支出和社区扩建，目前资产负债表强劲，季度末有3500万美元现金，近期对10个社区进行再融资，证明业务模式可行，预计未来再融资也会有类似效果 [42][43][44] 公司股东回报与价值创造 - 通过股权杠杆，发行股票投资租赁业务可带来收益，新发行股票有增值作用，虽受库存问题影响曾看似不佳，但实际并非如此 [48][50][51] - 公司资产规模约30亿美元，其中20亿美元房地产若增值4%，股东可获每股1美元增值和0.92美元股息，内部收益率达1.92美元，且房地产价值可能因周边城市发展而大幅提升 [54][55] - 过去五年标准化FFO增长176%，每股增长近50%，股息总计增长20% [58] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司租赁房屋的周转率为20% - 30%，平均租赁租户居住四年，业主居住时间更长，行业统计业主平均居住七年 [61][62] - 公司有一个全租赁社区“Memphis Blues”正在建设，曾与政府支持企业（GSEs）达成口头协议，若建成全租赁社区，GSEs将为房屋和土地提供贷款 [65][68]

房地产优先股现状 - 房地产优先股目前处于高风险状态 折价现象明显 但投资者仍对潜在的信用风险保持警惕 担心估值可能进一步下跌 [1] 研究机构背景 - Pearl Gray是一家专业投资基金和独立市场研究机构 专注于系统性分析 主要覆盖债券 优先股和房地产投资信托基金(REITs) 偶尔涉及其他领域 [1] - 主要研究领域为金融和房地产行业 目标是通过严谨的学术理论 实践经验和常识相结合 发掘可行的总回报投资机会 [1] 研究独立性声明 - 研究内容属于独立分析 不构成财务建议 读者在投资前应咨询注册财务顾问 [3] - 分析师披露未持有相关公司股票或衍生品头寸 也未计划在未来72小时内建立任何头寸 [2]

文章核心观点 UMH Properties, Inc.宣布将参加2025年Nareit的REITweek投资者会议，高级管理团队将在6月3日上午10:15进行展示，展示可通过网络直播观看，资料也将在公司网站公布 [1][2] 会议信息 - 公司将参加在纽约市纽约希尔顿中城举行的Nareit's REITweek: 2025 Investor Conference [1] - 高级管理团队定于2025年6月3日上午10:15进行展示 [1] - 展示将通过网络直播，可在公司网站www.umh.reit的即将举行活动部分观看，重播在展示后30天内可查看 [2] - 展示材料也将在公司网站主页提供 [2] 公司概况 - 公司成立于1968年，是一家公开上市的股权REIT，拥有并运营141个预制房屋社区 [3] - 社区包含约26,500个已开发的住宅用地，其中10,400个有出租房屋，还有1000多个自助存储单元 [3] - 社区位于新泽西州、纽约州、俄亥俄州等多个州，其中佛罗里达的两个社区含363个场地，公司通过与Nuveen Real Estate的合资企业拥有所有权并运营 [3] 联系方式 - 联系人Nelli Madden，电话732 - 577 - 4062 [4]

文章核心观点 公司完成向房利美信贷安排新增十个社区的交易 获得资金用于投资和偿债 体现业务计划创造的价值 并将为股东带来长期收益 [1][2][3] 交易情况 - 2025年5月15日公司通过富国银行向房利美信贷安排新增十个含2001个地块的社区 总收益约1.014亿美元 [1] - 该仅付息贷款固定利率为5.855% 期限10年 [1] 资金用途 - 资金用于额外收购 扩张 租赁住房投资以及短期偿还高利率债务 [1] 社区价值 - 经评估 十个社区估值1.635亿美元 即每个地块8.2万美元 公司总投资约6660万美元 较成本基础增值9690万美元 增值146% [2] 公司概况 - 公司1968年成立 是一家公开上市的房地产投资信托基金 拥有并运营141个预制房屋社区 约26500个已开发住宅用地 其中10400个有租赁住房 超1000个自助存储单元 [3] - 社区分布在新泽西 纽约等多个州 其中佛罗里达两个含363个地块的社区通过与Nuveen Real Estate的合资企业运营 [3]

文章核心观点 - 房地产投资信托公司UMH Properties公布2024年可持续发展报告，体现其在可持续发展方面的持续承诺和进展 [1][2] 公司概况 - 公司是一家专注于预制房屋社区的房地产投资信托公司，1968年成立，为公开上市的股权REIT [2] - 拥有并运营141个预制房屋社区，约26,500个已开发住宅用地，其中10,400个有出租房屋，超1000个自助存储单元 [2] - 社区分布在新泽西州、纽约州、俄亥俄州等12个州，包括与Nuveen Real Estate合资在佛罗里达州运营的两个含363个地块的社区 [2] 可持续发展理念 - 公司可持续发展方法基于长期提供安全、优质且经济适用住房的承诺，认为强大社区通过负责任管理、环保实践和关注长期价值创造来构建 [2] - 努力旨在提高资源效率、培育活跃社区，对居民、员工和利益相关者生活产生积极影响 [2] - 通过透明度、问责制和持续改进文化加强运营，最新可持续发展报告反映持续承诺并概述建设有韧性和负责任未来的进展 [2]

行业分析 制造住房行业增长特性 - 制造住房行业已连续27年实现同店净运营收入(NOI)正增长 该增长周期跨越2000年科技泡沫破裂 2008年金融危机及新冠疫情等经济危机[1][11] - 行业增长韧性源于监管限制 繁琐的审批和分区法规抑制了新供应量 避免了其他地产领域常见的过热后供应激增导致增长放缓的负反馈机制[12] - 行业具备自由市场调节机制 当市场过冷时建设量趋近于零 现有资产盈利能力恢复 形成正向循环[13] 行业估值水平 - 同业公司ELS和SUI分别以23 4倍和22 3倍2026年预估AFFO交易 反映市场对行业有机增长的高溢价[15][16] - 制造住房REITs普遍享受高估值倍数 因27年持续增长记录证明其基本面优异[14] 公司分析 UMH核心投资逻辑 - 公司当前股价对应17 5倍远期AFFO 较同业折价明显 市值14 9亿美元 显著低于23,000个已运营住宅地块的资产价值[1][43] - 同店NOI增速十年均值超10% 2025年一季度仍保持8%增长 但每股AFFO增长受股权稀释影响未充分体现运营增长[11][27] 估值折价原因解析 - 近期因关税担忧导致市场错杀 实际业务未受根本性损害[19] - 市场未充分认知公司10,300个租赁住宅和12,700个地块租赁的资产价值 以及3,300个已开发空置地块和9,600个待开发土地的增长潜力[43][45] - 过去五年股本增发导致流通股数翻倍 同时公司将部分融资用于降杠杆 债务/总资产比率从60%降至40% 短期拖累每股收益[24][33] 未来增长催化剂 - 当前低杠杆资本结构(平均债务利率4 2%)为后续增长提供充足空间 新增投资将更多体现为AFFO增长而非继续降杠杆[36][37] - 近年收购的多个社区(如费城Cedar Grove Park等)处于价值提升阶段 通过设施改造和租户优化 未来3年将陆续进入利润释放期[38][42] - 公司500套库存住宅可支持2个季度的需求 土地储备提供9,600个潜在开发地块 为行业监管壁垒下的稀缺增长资源[45][44] 财务数据 关键运营指标 - 2026年AFFO每股预估1 05美元 对应16 9倍交易倍数 较ELS(2 81美元 23 4倍)和SUI(5 94美元 22 3倍)折价28%[16] - 住宅地块收购成本低至3万美元/个 经改造后可实现约10%的无杠杆投资回报[28][41] - 现有资产中约36%处于建设期或爬坡期(13,200个地块) 未来利润释放将改善AFFO与NOI增长的匹配度[43][46]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度经调整后的FFO为1880万美元，即摊薄后每股0.23美元，而2024年为1500万美元，即摊薄后每股0.22美元，实现了25%的累计增长和每股5%的增长 [21] - 租金及相关收入从去年的5030万美元增至5460万美元，增长了8% [21] - 社区运营费用在本季度增长了9% [21] - 同一物业收入本季度增长了8%，社区净营业收入（NOI）从2024年的3000万美元增至2025年的3250万美元，增长了8% [22] - 截至季度末，公司总债务为6亿美元，其中社区层面抵押贷款债务为4.76亿美元，应付贷款为2900万美元，4.72%的A系列债券为1.01亿美元，总债务的99%为固定利率，加权平均利率为4.39% [22] - 季度末公司总市值约为25亿美元，较去年的21亿美元增长了18% [24] - 本季度，公司根据2024年9月的普通股自动上架发行（ATM）计划发行并出售了51.5万股普通股，加权平均价格为每股18.21美元，总收益为940万美元，扣除发行费用后净收益为920万美元；公司还通过股息再投资计划（DRIP）获得了260万美元 [24] - 本季度，公司根据2023年优先股ATM计划发行并出售了4.9万股D系列优先股，加权平均价格为每股23.3美元，扣除发行成本后总收益和净收益均为110万美元 [24] - 2025年全年指导保持不变，预计经调整后的FFO每股在0.96 - 1.04美元之间，中点较2024年的0.93美元增长7.5% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁及相关收入增长8%，主要由于同一物业入住率的提高、租赁房屋的增加以及租金的上涨 [21] - 租赁房屋入住率从去年底的94%提高到第一季度末的94.6% [14] - 第一季度，公司将109套新房屋从库存转换为产生收入的租赁房屋，预计今年将新增800套租赁房屋 [14] - 租赁房屋的周转率保持在20% - 30%之间，租赁房屋的维修和维护费用约为每套每年400美元 [14] 房屋销售业务 - 本季度房屋销售总额为670万美元，而去年为740万美元，下降了约9.5%，若排除去年租赁给第三方运营商的销售中心的库存清算和销售，2024年3月31日结束的季度中，制造房屋的销售额为640万美元（88套房屋），销售成本为420万美元，本季度销售毛利润为230万美元，销售净利润约为61.8万美元 [11] - 本季度共售出71套房屋，其中26套为新房，平均每套售价15.1万美元；45套为二手房，平均每套售价6万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年、五年和十年（截至2024年12月31日），公司是顶级的制造住房房地产投资信托基金（REIT），2024年的总股东回报率约为30%（一年）、51%（五年）和234%（十年） [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过填充3400个空置场地、开发2400英亩的空置土地、提高销售部门的盈利能力、收购现有社区和开发新社区来增加收益和价值 [9] - 公司将继续扩大现有社区，并考虑将空置土地出售给单户住宅建筑商或用于其他更高效的用途 [13] - 公司致力于与制造住房协会（MHI）和制造商合作，改善产品并提供农村和城市地区的住房解决方案，推广双层制造房屋以提高密度并在更昂贵的市场提供经济适用房；还与CAF合作试点太阳能屋顶房屋，以降低成本并提供经济适用房解决方案 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司社区需求强劲，入住率提高，运营结果改善，公司对未来增长持乐观态度，预计随着空置场地的填充和土地的开发，将实现盈利增长 [7][9] - 经济适用房市场需求旺盛，公司处于有利地位，能够通过既定的长期业务计划实现增长，预计未来五年社区将接近满员，有望实现近100%的入住率并在开发扩张土地方面取得进展，这将带来显著的盈利改善、稳定的收入流和有吸引力的估值 [29][30][31] 其他重要信息 - 公司在2025年第一季度收购了位于新泽西州曼图亚的两个社区，总价为2460万美元，即每个场地9.25万美元，这两个社区共有266个场地，且100%为业主自住，是五星级年龄限制社区 [15] - 公司目前的收购管道中有位于马里兰州的两个社区，预计在第二季度完成收购，这两个社区共有191个场地，入住率约为76%，收购价格为1460万美元，即每个场地7.66万美元 [15] - 公司仍在评估关税对业务的影响，但初步迹象表明影响较小，目前公司有超过650套房屋的订单，其中500套已交付到社区，且已付款，预计剩余房屋价格不会大幅上涨 [16][17] - 公司租金收取情况良好，与历史收取率一致，申请量增加，销售需求强劲 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 租金增长预期是否仍为5% - 公司目前仍预计今年租金增长5%，且截至目前发送5%的租金增长通知没有问题，能够实现这一增长，因为公司物业的租赁需求强劲，销售管道也在增长 [35][36] 问题2: 若现在订购新房，价格是否较之前预订单上涨 - 价格有小幅上涨，但幅度不大，制造商的价格上涨了3% - 5%，未来一两个月可能会更明显感受到关税的影响，公司更关注供应链中断和无法获得房屋的问题，即使价格上涨，租赁投资仍有盈利，但会谨慎选择租赁房屋的位置、产品和市场 [37] 问题3: 再融资的抵押贷款利率情况 - 预计进行10年期贷款，利率基于10年期国债，目前利率已稳定且略有下降，预计再融资利率在5.5% - 5.75%之间，未来几周有望完成再融资 [39] 问题4: 同一商店组合的费用增长方面，是否在房地产税或其他费用方面有明显的上行压力 - 房地产税有小幅增加，公司正在考虑对部分物业进行申诉以降低该费用，同一物业收入增长了8.1%，预计随着库存的占用，租金及相关收入增长将超过8%，社区运营费用较去年增长了7.8%，主要是由于今年冬季恶劣，雪灾清理费用增加了25万美元以上，以及加班费、维修和维护费用的增加，预计全年剩余时间该费用会有所下降，但需评估关税对业务的影响 [42][43] 问题5: 公司是否在投资组合中引入了大量的双层房屋和太阳能屋顶房屋，以及市场反馈如何 - 太阳能屋顶房屋方面，今年早些时候有20套交付到俄亥俄州佩里斯堡的友好村，其中10套已安装完成，7套已入住，另外3套有定金，产品外观良好，需求较高，随着时间推移将评估能源节省的影响；双层房屋方面，宾夕法尼亚州的部分物业有大约5套已完全设置好，大部分已入住，正在完成其中一套的设置，还在为印第安纳州和友好村的位置进行双层房屋的订单工作 [44][45][46] 问题6: 太阳能屋顶房屋相对于普通屋顶房屋的潜在溢价，以及双层房屋相对于单宽房屋的潜在折扣或较低定价 - 太阳能屋顶房屋的主要目的不是直接获得额外收入，而是通过降低居民的公用事业成本，增加他们对新房、场地租金和房屋租赁的支付能力，从而扩大客户群体，增加需求并转化为更高的利润；双层房屋可以提高每个场地的回报率，原本一个场地和房屋每月产生1000美元的收入，现在可以产生1500 - 1600美元的收入 [51][52] 问题7: 新房和二手房销售的毛利率情况 - 销售情况强劲，主要是因为有很多人选择 downsizing（缩小居住空间），他们出售现有房屋、还清抵押贷款后有现金用于购买公司的房屋，且公司在合适的位置进行了扩张和建设新社区 [59] 问题8: 销售同比下降的原因以及第二季度的销售流量、成交量和兴趣情况 - 销售下降是因为去年同期清算了皇家港销售中心，导致去年的销售总额较高，但这些销售没有净利润，不影响净收入，公司认为2025年的销售将比以往任何时候都好，原因是有大量55岁以上的人 downsizing，且公司在合适的位置进行了扩张和建设新社区；4月份房屋销售约为440万美元，比2024年4月增加了250万美元，销售管道约为440万美元，通常为300 - 350万美元，公司希望全年都能取得这样的销售成果 [61][62][65] 问题9: 上半年和全年剩余时间到期的债务的利率情况 - 已支付或截至4月1日支付的债务平均利率约为4%，全年剩余到期债务的利率约为4.1%，公司认为虽然利息成本会略有增加，但运营和租金收入将弥补这一增加 [64] 问题10: 如何看待2025年将抵押贷款作为主要资金来源，与过去几年更多依赖普通股和优先股的情况相比 - 物业增值情况良好，经过10年，物业价值翻倍，这意味着可以从同一物业中获得更多的资金，但公司一直是保守型公司，不过度杠杆化，有大量内部增长计划，包括增加约800套租赁房屋、为50%的房屋销售提供融资、建设扩张项目、潜在的收购和资本改进等，因此需要普通股、优先股和债务的组合来满足资金需求，具体融资方式将根据当时的市场情况和公司需求来评估 [67][68] 问题11: 是否看到大型收购机会出现 - 有理由相信现在是购房的好时机，因为自新冠疫情以来，很多人进入房地产市场，有些人只是通过在线平台（如Zillow）购买房产而未实地考察，市场上可能存在一些机会 [72] 问题12: 曼图亚两个年龄限制物业的收购是否为一次性交易，以及回报预期和驱动因素 - 收购这两个社区的主要原因是它们位于公司运营的市场内，处于良好状态，就在费城郊外，市场租金轻松可达每月800美元，但有市政租金控制，不过可以通过帮助租户出售房屋并将租金提高到市场水平来实现租金增长；目前该物业的资本化率约为5%，是高质量物业，未来五年，随着租户出售房屋和公司转售房屋的情况，收益率预计在6.5% - 7%之间，不包括潜在的销售利润，该地区的二手单户房屋售价超过15万美元，多户房屋接近20万美元，市场销售情况良好 [77][79][80] 问题13: 由政府支持企业（GSE）再融资的物业是否包括租赁房屋 - 目前租赁房屋本身不包含在再融资范围内，但租赁房屋所在场地的收入包含在再融资中，公司认为GSE的想法有所改变，希望能再次改变他们的想法，因为公司几年前曾成功争取到将租赁房屋纳入融资范围 [86] 问题14: GSE融资中不能包含房屋是否会降低贷款价值比（LTV），或者是否会排除包含租赁房屋的社区或部分社区 - 可以获得包含租赁房屋社区的债务融资，只是LTV会降低，因为GSE目前只将租赁房屋所在场地的收入（约占总收入的50%）作为贷款抵押品的一部分，这并不影响社区的价值，因为租赁单元使空置场地产生了收入 [95][96][97] 问题15: 下半年到期的债务是否可以分别再融资，还是会一次性全部再融资 - 公司已经开始讨论下半年（第三和第四季度）的再融资问题，预计能够获得GSE融资，因为这些社区已经有GSE融资，应该不会有问题，具体是分批还是一次性再融资将取决于市场情况 [102][103][104] 问题16: 新增800套租赁房屋的目标是否会集中在第二和第三季度 - 第一季度净转换了15套租赁房屋，公司对此感到满意，第二和第三季度是公司一年中最强劲的季度，目前库存房屋正在交付和设置中，考虑到物业层面的需求、4月份的销售数据以及部分物业的等待名单，预计租赁房屋数量将在第二季度至第三季度持续增加，第四季度保持稳定，公司认为能够实现800套的目标，并会根据情况及时更新信息 [105][108]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度经调整后的每股摊薄后运营资金（FFO）为0.23美元，较去年的0.22美元增长5% [6] - 公司普通股股息从去年的每股0.86美元提高至0.90美元，增幅为4.7%，已连续五年增加股息，累计增幅达25% [6] - 第一季度经调整后的FFO为1880万美元，去年为1500万美元，累计增长25%，每股摊薄后增长5% [18] - 租金及相关收入从去年的5030万美元增至5460万美元，增幅为8%；社区运营费用增长9%；社区净营业收入（NOI）从3000万美元增至3250万美元，增幅为8% [18][19] - 截至季度末，公司债务约为60亿美元，其中社区级抵押贷款债务为4.76亿美元，应付贷款为2900万美元，4.72%的A类债券为1.01亿美元，总债务的99%为固定利率，加权平均利率为4.39% [19] - 公司总市值从去年的21亿美元增至25亿美元，增幅为18% [21] - 本季度发行并出售51.5万股普通股，加权平均价格为每股18.21美元，总收益为940万美元，扣除发行费用后净收益为920万美元；发行并出售4.9万股D类优先股，加权平均价格为每股23.3美元，总收益和净收益均为110万美元 [21] - 季度末，公司净债务与总市值之比为23.1%，净债务减去证券与总市值之比为21.8%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.9倍，净债务减去证券与调整后EBITDA之比为4.6倍，利息覆盖率为4.1倍，固定费用覆盖率为2.4倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 本季度房屋销售总额为670万美元，去年同期为740万美元，下降约9.5%；扣除去年在销售中心清算的库存后，实际销售额增长约3% - 4% [9][62] - 本季度共销售71套房屋，其中26套为新房，平均售价为15.1万美元；45套为二手房，平均售价为6万美元 [9] 房屋租赁业务 - 租赁房屋入住率从去年底的94%提高至第一季度末的94.6% [12] - 第一季度将109套新房从库存转换为可产生收入的租赁房屋，预计今年将新增800套租赁房屋 [12] - 租赁房屋的周转率保持在20% - 30%之间，每套房屋的维修和保养费用约为每年400美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年、五年和十年，公司在制造住房房地产投资信托（REIT）行业中表现优异，截至2024年12月31日，一年期总股东回报率约为30%，五年期为51%，十年期为234% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过填充3400个空置场地、开发2400英亩空置土地、提高销售部门盈利能力、收购现有社区和开发新社区等方式，实现长期增长 [7] - 公司继续推进租赁房屋计划，目前需求强劲，多个社区有等待名单 [11] - 公司评估未来收购机会，希望在短期内扩大收购管道，目前收购管道中有两个位于马里兰州的社区，共191个场地，入住率约为76%，收购价格为1460万美元 [13][14] - 公司与制造住房协会（MHI）和制造商合作，改进产品，提供农村和城市住房解决方案，推广双户制造房屋和太阳能屋顶房屋 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司社区需求强劲，入住率和运营结果持续改善，预计全年入住率将进一步提高 [6][8] - 公司认为关税对业务影响较小，目前有650套房屋已下单，其中500套已交付并付款，预计剩余房屋价格不会大幅上涨 [14] - 公司租金收取情况良好，申请量增加，销售需求强劲，目前业务正常，但会继续关注关税和地缘政治问题的影响 [15] - 公司认为制造住房行业基本面强劲，公司通过长期业务计划处于有利地位，未来将继续实现增长 [17] 其他重要信息 - 公司对董事Casey Conway的去世表示哀悼 [5] - 公司发布未经审计的第一季度补充信息报告，可在公司网站umh.reit上查看 [2] - 公司在电话会议中讨论非GAAP财务指标，并在收益报告、补充信息和历史SEC文件中提供与GAAP财务指标的对账以及解释和警示性语言 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司今年是否仍预计租金增长5% - 公司表示目前仍计划推动5%的租金增长，已发出5%的租金增长通知，且没有问题，租赁需求强劲，销售管道也在增长，预计实现5%的增长没有问题 [34][35] 问题2: 若现在订购新房，价格是否比之前预订的价格上涨 - 公司表示价格略有上涨，但幅度不大，制造商的价格上涨了3% - 5%，未来一两个月将更明显感受到关税的影响，公司更关注供应链中断和房屋供应问题 [36] 问题3: 公司 refinancing 抵押贷款的利率情况 - 公司预计 refinancing 的贷款利率将在5.5% - 5.75%之间，未来几周将完成 refinancing，届时将确定具体利率 [38] 问题4: 公司同店业务的费用增长情况，是否在房地产税或其他方面有明显上升压力 - 公司表示房地产税有小幅增加，正在考虑对部分物业提出申诉以降低费用；第一季度社区运营费用增长7.8%，主要是由于冬季恶劣天气导致的雪清除费用增加，预计未来费用会有所下降，但会继续评估关税对业务的影响 [42][43] 问题5: 公司太阳能屋顶房屋和双户房屋的情况，包括数量、市场接受度、价格差异等 - 公司在俄亥俄州的Friendly Village交付了20套太阳能屋顶房屋，其中10套已完成安装，7套已入住，另外10套即将准备好入住；在宾夕法尼亚州的部分物业有5套双户房屋，大部分已入住，正在为印第安纳州和Friendly Village的地点订购双户房屋 [44][45][46] - 公司认为太阳能屋顶房屋主要是为了通过降低居民的公用事业成本来扩大客户群体，而不是直接获得额外收入；双户房屋可以提高每块土地的回报率 [50][51] 问题6: 公司新房和二手房销售的毛利率情况 - 公司未直接提供新房和二手房销售的毛利率，但表示销售情况强劲，主要是由于有大量55岁以上的人 downsizing，公司在合适的地点建设了扩张项目和新社区 [57] 问题7: 公司第一季度销售同比下降的原因以及第二季度的销售情况 - 公司表示销售下降是因为去年同期清算Port Royal销售中心导致基数较高，实际销售增长约3% - 4%；公司认为今年销售将比以往更好，4月份房屋销售达到440万美元，比去年4月增加250万美元，销售管道约为440万美元 [60][61][64] 问题8: 公司今年 refinancing 抵押贷款的利率情况以及剩余到期债务的利率情况 - 公司预计 refinancing 的贷款利率将在5.5% - 5.75%之间；已支付或即将支付的到期债务平均利率约为4%，剩余到期债务的利率约为4.1%，公司认为运营和租金收入将弥补利息成本的增加 [38][63] 问题9: 公司如何看待2025年以抵押贷款债务作为主要资金来源，与过去几年依赖普通股和优先股的情况相比 - 公司表示物业增值情况良好，评估价值翻倍，公司一直是保守型公司，需要普通股、优先股和债务的组合来满足业务需求，具体融资方式将根据市场情况和需求来确定 [67][68][70] 问题10: 公司是否看到大型收购机会 - 公司认为自COVID以来，许多人进入房地产市场，存在一些不专业的买家，因此认为现在是购买物业的好时机，但未具体说明是否有大型收购机会 [72] 问题11: 公司收购Mantua两个年龄限制社区的情况，包括是否是一次性交易、回报预期和驱动因素 - 公司表示收购这两个社区是因为它们位于公司运营的市场，状况良好，靠近费城，市场租金可达800美元，但有市政租金控制，不过有空置率控制，公司作为运营商将通过经纪房屋销售来提高租金，有很大的上升空间 [77] - 这两个社区的当前资本化率约为5%，预计未来五年收益率将达到6.5% - 7%，不包括潜在的销售利润 [79][80] 问题12: 公司 refinancing 的物业是否包括租赁房屋，以及对贷款价值比（LTV）的影响 - 目前租赁房屋不包括在 refinancing 范围内，但租赁房屋所在场地的收入包括在内，这意味着LTV会降低，但不影响社区的价值，因为租赁单元增加了社区的收入 [85][94][96] 问题13: 公司剩余到期债务的 refinancing 方式，是分别 refinancing 还是一次性 refinancing - 公司表示正在讨论第三和第四季度的 refinancing，预计能够获得GSE融资，可能会根据市场情况分别或一次性 refinancing [101][103] 问题14: 公司新增租赁房屋的计划是否会集中在第二和第三季度 - 公司表示第一季度完成了15套租赁房屋的转换，预计第二和第三季度将继续增加，因为这是一年中最强劲的季度，需求强劲，预计能够实现全年新增800套租赁房屋的目标 [104][107]

业绩总结 - 租金和相关收入增长8%[15] - 社区净运营收入（NOI）增长8%[15] - 标准化运营资金（Normalized FFO）增长25%，每股标准化FFO增长5%[15] - 2023年总收入为249.1百万美元，同比增长59%[79] - 2023年社区净营业收入（NOI）增长79%[79] - 2023年正常化运营资金（Normalized FFO）增长176%，每股正常化运营资金增长49%[79] 用户数据 - 同一物业入住率从87.2%提高至87.9%，增加70个基点[15] - 2025年第一季度的租赁单位入住率为94.5%，较2024年同期的95.1%下降60个基点[52] - 2025年第一季度的同物业社区总占用率为87.9%，较2024年同期的87.2%上升70个基点[52] - 2023年租赁单位总数为10,000，预计2024年将增加至10,300[53] - 平均每月租金为554美元，房屋租赁入住率为94.6%[18] 未来展望 - 预计2025年租赁组合将增加800个单位，达到约10,400个单位[8] - 2025年预计每个租赁单位的安装成本为75,000美元，预计租金超过1,000美元每月[99] - 2025年预计租金增长5%，预计入住率为800个租赁单元[107] 新产品和新技术研发 - UMH在可再生能源方面签订了合同，预计将为社区建筑提供270万千瓦时的风能[121] 市场扩张和并购 - 141个制造房屋社区，约26,500个已开发房屋地块[18] - 2023年完成的Fannie Mae信贷设施增加了约$57.7百万的收益，涉及8个社区，共1280个站点[109] - 这些社区的总投资为$52.2百万，评估价值为$108.2百万，物业价值增长107%或$55.9百万[109] 负面信息 - 2025年第一季度的租赁单位入住率为94.5%，较2024年同期的95.1%下降60个基点[52] - UMH的债务利率为5.97%，贷款期限为10年[109] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第一季度净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍[89] - 2025年固定利率债务占比为99.0%[97] - 2025年总市场资本化为24.769亿美元，其中债务占24.5%[101] - Fairview Manor社区的租金收入从$617,000增长至$3,235,000，增长424.3%[142] - Countryside Village社区的入住率从55%提升至96%，增长41%[133] - 2025年4月宣布的股息增长为4.7%，是过去五年内第五次增加，累计增长25%[122]

文章核心观点 公司2025年第一季度运营成果良好，多项财务指标增长，业务发展态势积极，全年业绩有望持续增长并为股东创造价值 [2][3][7] 财务数据 季度财务数据 - 2025年第一季度总收入6122.5万美元，较2024年同期的5768万美元增长6% [2][4] - 2025年第一季度普通股股东净亏损27.1万美元，摊薄后每股亏损0.00美元，2024年同期净亏损630万美元，摊薄后每股亏损0.09美元 [2][4] - 2025年第一季度来自普通股股东的运营资金（FFO）为1817.2万美元，摊薄后每股0.22美元，较2024年同期的1404.6万美元和每股0.20美元增长10%；正常化运营资金（Normalized FFO）为1882万美元，摊薄后每股0.23美元，较2024年同期的1501.7万美元和每股0.22美元增长5% [3][4] 资产负债表数据 - 截至2025年3月31日，房地产总投资17.12915亿美元，可交易证券公允价值3032.8万美元，总资产15.49306亿美元，应付抵押贷款净额4.76372亿美元，应付贷款净额2881.4万美元，应付债券净额1.01115亿美元，股东权益总额9.14195亿美元 [6] 现金流数据 - 2025年第一季度经营活动现金流为1277.9万美元，投资活动现金流为 - 5641.1万美元，融资活动现金流为 - 1869.3万美元；2024年同期经营活动现金流为1904.8万美元，投资活动现金流为 - 2542.4万美元，融资活动现金流为 - 884.9万美元 [18] 全年业绩指引 - 2025年全年普通股股东完全摊薄后每股净收入预计在0.13 - 0.21美元，折旧为0.80美元，FFO预计在0.93 - 1.01美元，融资成本摊销和非经常性其他费用为0.03美元，Normalized FFO预计在0.96 - 1.04美元 [1][20] 业务发展 - 租赁及相关收入增长8%，社区净营业收入（NOI）增长8%，同店社区NOI增长8%，同店入住率从87.2%提高到87.9%，同店费用率从2024年第一季度的39.6%改善至39.5% [8] - 收购新泽西两个100%入住的老年社区，约266个住宅用地，总成本约2460万美元 [8] - 通过市价出售计划发行并出售约51.5万股普通股，加权平均价格每股18.21美元，毛收入940万美元，净收入920万美元；发行并出售约4.9万股D系列优先股，加权平均价格每股23.03美元，毛收入110万美元，净收入98.2万美元 [8] - 季度末后，将季度普通股股息提高0.01美元，增幅4.7%，至每股0.225美元，即每年0.90美元，连续五年提高股息，五年内股息增加0.18美元，增幅25% [8] - 季度末后，通过市价出售计划发行并出售约120万股普通股，加权平均价格每股17.89美元，毛收入2180万美元，净收入2150万美元 [8] - 公司两个社区入住需求强劲，同店入住率较2024年底增加113个场地，同比增加227个场地，推动NOI增长8.4%（250万美元）至3250万美元；租赁房屋入住率从年底的94.0%提高到第一季度末的94.6%；将109套新房从库存转化为创收租赁房屋，租赁组合扩大到约10400套房屋；房屋销售强劲，总销售收入达670万美元 [7] - 收购新泽西两个完全入住社区，加强投资组合；目前有马里兰州两个含191个场地的社区正在签约，总价1460万美元，预计第二季度完成交易 [7] 公司信息 - 公司成立于1968年，是一家公开上市的房地产投资信托基金（REIT），拥有并运营141个移动房屋社区，约26500个已开发住宅用地，其中10400个有租赁房屋，超1000个自助存储单元，分布在多个州 [11] 会议安排 - 公司将于2025年5月2日上午10点举办2025年第一季度财务业绩网络直播和电话会议，可通过公司网站或电话参与 [9] - 电话会议回放将于2025年5月2日下午12点提供，可通过电话和密码访问，会议记录和网络直播回放将在公司网站提供 [10]