财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.47美元，上年同期为0.45美元 [20] - 截至6月30日的12个月，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，为零售行业最低 [39] - 提高2023年核心FFO预期，中点提高0.025美元，调整后范围为每股1.85 - 1.92美元 [25] - 降低2023年预期经常性资本支出，范围为4500 - 5500万美元，中点降低500万美元 [26] - 提高同一中心NOI增长预期，中点提高50个基点，范围为3.5% - 5% [43] - 提高利息和其他收入预期，中点增加200万美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第二季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的64%，与去年一致 [7] - 6月30日，入住率为97.2%，同比上升230个基点，环比上升70个基点，为疫情前以来的最高水平 [32] - 截至6月30日的过去12个月，混合平均租金率增长13.2%，续租利差增长30.9%，续约租金利差增长12.1% [14] - 入住成本比率较上一时期提高50个基点，从8.5%升至9%，仍为行业最低之一 [8] - 客流量与上年同期基本持平，租户平均销售额略有下降 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行租赁策略，锁定更高的固定租金和费用回收，引入新租户，多元化租户组合 [6][14][15] - 推出新的数字优先忠诚度计划，为会员提供定制体验和零售优惠 [16] - 利用周边土地增加现有场地的密度，进行房地产强化，实现有机增长 [62][94] - 寻找收购和开发露天购物中心的机会，实现外部增长 [41][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 意识到持续的宏观经济压力，但对推动有机和外部增长的策略充满信心 [36] - 对下半年销售持乐观态度，预计会有积极的销售影响 [55] - 认为租金仍有很大的上涨空间，续租和重新招租的租金利差持续增长 [85] 其他重要信息 - 田纳西州纳什维尔的第37家购物中心将于10月27日盛大开业，目前已完成95%的租赁 [9] - 发布最新的ESG报告，致力于减少环境影响，培养以人为本的员工文化，促进社区健康发展 [35] - 获得惠誉的投资级BBB评级，将降低无担保信贷额度和定期贷款的债务成本 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 哪些因素会使公司达到指引范围的上限或下限，以及全年坏账的影响和目前情况 - 指引范围的高低主要取决于同店指引的上下限以及其他因素，如一般及行政费用、利息和其他收入等。公司在坏账方面保持谨慎，目前观察名单较低，坏账情况符合预期并已包含在指引中 [44][45] 问题: 纳什维尔购物中心开业时的预期初始收益率以及达到7.5% - 8%稳定收益率的时间路径 - 购物中心将于10月下旬开业，目前已完成95%的租赁。基于目前的租赁情况和前景，稳定收益率提高了50个基点。开业初期预计收益率在6%左右，随着时间推移和营销推广，将逐步达到稳定收益率 [47] 问题: 新租户情况以及哪些租户增长最快 - 运动品牌如阿迪达斯、维密等有很多新交易，家具品牌也有不错表现。直接面向消费者的品牌在奥特莱斯渠道取得了成功并与公司共同成长。食品和饮料品牌也变得越来越重要，如Shake Shack已在部分中心开业并将在更多中心入驻 [48][49][70] 问题: 本季度较高的费用回收收入和较低的运营费用是否可持续，以及过去几个季度执行的租约的费用回收率目标 - 公司通过构建租约结构提高了固定共同区域维护（CAM）费用，推动了总租金增长。运营费用方面，由于营销费用等在下半年通常较高，预计下半年费用回收率平均在80%左右。公司预计未来几年费用回收率将继续提高，但目前无法提供具体目标 [75][76][78] 问题: 公司继续提高租金的能力，尽管销售略有下降 - 销售受市场上高价产品的影响，但公司销售的是房地产，续租和重新招租的租金利差持续增长，仍有很大的租金上涨空间 [84][85] 问题: 资本部署机会的吸引力排名，以及2024年能否通过新业务抵消潜在的利息收入减少 - 增加现有场地的密度回报率较高，但与建设或收购购物中心的资本规模不同。公司希望新投资的收益率高于现金利息收入，目前有2.34亿美元现金，纳什维尔项目剩余资金需求为5600万美元，有足够的流动性进行资本部署。公司认为随着业务开展，能够抵消潜在的利息收入减少 [60][62][90] 问题: 超过80%的第二季度新租赁可出租面积（GLA）流向了前25名以外的租户，新租户情况及增长最快的租户 - 续约率非常高，很多租赁业务是现有租户选择留在公司并支付平均约12%的租金增长。食品和饮料品牌变得更重要，一些直接面向消费者的品牌在公司的支持下迅速扩张 [69][70][71] 问题: 较高的费用回收收入和较低的运营费用是否可持续，以及过去几个季度执行的租约的费用回收率目标 - 公司通过构建租约结构提高了固定CAM费用，推动了总租金增长。运营费用方面，由于营销费用等在下半年通常较高，预计下半年费用回收率平均在80%左右。公司预计未来几年费用回收率将继续提高，但目前无法提供具体目标 [75][76][78] 问题: 公司继续提高租金的能力，尽管销售略有下降 - 销售受市场上高价产品的影响，但公司销售的是房地产，续租和重新招租的租金利差持续增长，仍有很大的租金上涨空间 [84][85] 问题: 资本部署机会的吸引力排名，以及2024年能否通过新业务抵消潜在的利息收入减少 - 增加现有场地的密度回报率较高，但与建设或收购购物中心的资本规模不同。公司希望新投资的收益率高于现金利息收入，目前有2.34亿美元现金，纳什维尔项目剩余资金需求为5600万美元，有足够的流动性进行资本部署。公司认为随着业务开展，能够抵消潜在的利息收入减少 [60][62][90] 问题: 超过80%的第二季度新租赁GLA流向了前25名以外的租户，新租户情况及增长最快的租户 - 续约率非常高，很多租赁业务是现有租户选择留在公司并支付平均约12%的租金增长。食品和饮料品牌变得更重要，一些直接面向消费者的品牌在公司的支持下迅速扩张 [69][70][71] 问题: 密歇根、新罕布什尔和福克斯伍德等地的投资组合入住率异常情况，以及传统租约和当前租约的租金重置机制 - 入住率中包含一些临时租户，如果将临时空间按市场价值计算，有三到四倍的租金提升机会。公司的很多租约是与现有零售商重新谈判的全新交易，在这些物业的租赁方面取得了有意义的进展，且均为正现金流 [107][116][129] 问题: 休斯顿项目的再融资过程以及银行的贷款要求，当前租赁管道中租赁与实际入住率的差距，以及零售商开店的节奏 - 休斯顿项目由于历史原因有较高的空置率，限制了一些选择，但仍有多种商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）提供商和银行愿意投标。新租户开店时间因店铺复杂程度和规模而异，公司会确保在租户更替期间保持店铺的入住和现金流 [130][132][137] 问题: 高入住率的中心是否有额外土地用于扩张，以及同店NOI下半年预计放缓的最大因素和入住成本比率（OCR）的进展 - 公司有团队专注于周边土地的创收，有很多未变现的周边土地，如正在建设与Dave & Buster's合作的外铺项目。同店NOI下半年预计放缓可能是由于入住率提升空间有限或临时租户转永久租户的速度放缓。公司将继续推动租金增长，OCR仍有提升空间，目前已从几个季度前的8%多升至9%，历史峰值在10% - 11%之间 [117][141][143]

业绩总结 - 截至2023年6月30日，公司市值为24亿美元，总企业价值为38亿美元[18] - 2022年可供普通股东的净收入为81,194千美元，较2021年的8,314千美元增长了798.0%[66] - 第二季度2023年可供普通股东的FFO为201,523千美元，较2022年的138,114千美元增长了45.8%[68] - 第二季度2023年净收入为50,160千美元，较2022年的42,281千美元增长了42.5%[81] - 2023年上半年净收入为50,160千美元，较2022年的42,281千美元增长18.6%[112] 用户数据 - 第二季度2023年，Tanger的租户销售每平方英尺为443美元，同比下降0.9%[190] - 第二季度2023年，Tanger的整体物业占用率为97.2%[190] - 第二季度2023年，Tanger的同中心净运营收入（Same Center NOI）同比增长5.9%[190] - 第二季度2023年，Tanger的执行租金差额（Executed Rent Spreads）为13.2%[190] 财务数据 - 2023年预计每股收益范围为0.90美元至0.97美元，核心每股收益范围为1.85美元至1.92美元[62] - 2023年第二季度的同中心净运营收入为153,023千美元，较2022年的143,764千美元增长了6.5%[88] - 2023年第二季度的总债务为1,587,931千美元，减去现金及现金等价物后净债务为1,354,156千美元[94] - 2023年上半年利息支出为24,309千美元，较2022年的23,210千美元增加4.7%[112] - 2023年上半年折旧和摊销费用为51,282千美元，较2022年的52,463千美元减少2.3%[112] 未来展望 - 公司计划在田纳西州纳什维尔开发一个新的零售中心，预计开发成本在1.43亿至1.47亿美元之间，预计稳定收益率为7.5%至8.0%[56] - 公司计划到2050年实现净零排放，已在超过50%的可租赁面积获得LEED金级认证[59] - 2023年预计每股稀释FFO的低范围为1.83美元，高范围为1.91美元[94] - 2023年预计每股稀释核心FFO的低范围为1.82美元，高范围为1.90美元[94] 资本结构 - 公司在2023年第二季度的总债务与调整后总资产比率为40%[54] - 公司在2023年第二季度的EBITDA与固定费用比率为4.4倍[54] - 公司在2023年第二季度的未担保资产覆盖比率为5.7倍[54] - 2023年上半年公司管理费用为35,724千美元，较2022年的34,813千美元增加2.6%[112] 其他信息 - 公司拥有37个物业，总面积为1390万平方英尺，其中90%的物业位于主要旅游目的地或前50大都市区[18] - 2023年，Tanger的加权平均稀释普通股预计约为1.06亿股[143] - 2023年，Tanger的短期银行存款超过三个月的金额未具体披露[145] - 2023年，Tanger的核心FFO未反映未来资本支出需求[135]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：零售房地产投资信托（REIT）行业、奥特莱斯行业、餐饮娱乐行业等 [1][2] - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT）、Vuori、Vineyard Vines、UGG、Nike、Polo Ralph Lauren、Liz Claiborne、Mikasa、Gap、Shake Shack、Dave & Buster's、RioCan等 [4][7][9][22][58] 纪要提到的核心观点和论据 业务多元化与租户策略 - **引入新租户和用途**：公司为适应时代变化，在奥特莱斯中心引入餐饮、娱乐等新用途，吸引更多顾客停留，增加租户类型和潜在租户数量；如纳什维尔新购物中心60家初始店铺中有14个新品牌 [5][7] - **临时租户策略**：临时租赁并非新策略，可帮助新品牌测试市场、处理库存和获取新客户；目前临时租户占比约10%，短期租赁有30天房东取消权，便于更换为支付全额租金的租户 [8][9][14] - **租户保留与租金增长**：租户保留率高，续约率从历史的80%提升至超90%，续约租金有两位数增长；公司通过资产置换和调整租户规模提升每平方英尺销售业绩 [16][17] 项目开发与投资 - **纳什维尔项目**：该项目预计明年交付，投资1.46亿美元，收益率7% - 7.5%；设计采用内部停车，方便顾客路边取货和零售商货物装卸，满足市场需求 [20][21][25] - **外铺策略**：公司认为至少一半的购物中心周边土地有增加租金的潜力，虽不会在一年内产生重大影响，但将促进现金流和同店增长 [27] - **潜在收购**：公司资产负债表健康，净债务与EBITDA比率为5倍，有2.42亿美元现金，有能力进行外部收购；考虑收购奥特莱斯中心、生活方式或混合用途项目，但市场存在不确定性，交易价差大、成交量低 [29][30][32] 财务状况与风险管理 - **杠杆与现金流**：公司可接受的净债务与EBITDA比率在5 - 6倍，EBITDA持续增长，派息率约60%，有大量自由现金流用于资本部署 [34] - **利率互换**：2024年2月有3亿美元浮动利率债务的互换到期，已对其中1亿美元进行远期互换；公司目前净浮动利率债务为负，认为有一定浮动利率债务是可以接受的，行业平均浮动利率债务敞口为20% [37][38][39] - **信用评级**：获得惠誉BBB评级，节省约100万美元年度成本，降低资本成本，有助于外部增长计划 [41] 市场前景与销售预期 - **销售表现**：公司对销售前景乐观，目前每平方英尺销售额约450美元，比疫情前高15%，2021年曾达到465美元的高位；消费者在经济挑战下更倾向于寻求品牌产品的最佳价值 [47][48][49] - **租户信用**：目前租户信用观察名单无重大问题，奥特莱斯进入成本低，建设成本相对较低，租户门店更易维持运营 [51][52] 餐饮娱乐业务 - **发展趋势**：消费者更倾向于定制化餐饮体验，公司引入知名餐饮品牌，如纳什维尔的热门炸鸡品牌和圣马科斯的Shake Shack，以吸引顾客并延长停留时间 [55][56] - **交通影响**：餐饮业务有助于吸引顾客，使同一顾客回访频率增加 [59] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司创始人Stanley Tanger 42年前开创奥特莱斯业务，最初是将过剩库存以折扣价出售变现 [4] - 公司在加拿大与RioCan合作拥有两个购物中心，为50 - 50合资项目，并在探讨其他合作机会 [58]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产21.84575亿美元，较2022年12月31日的22.17011亿美元有所下降[29] - 2023年第一季度总营收1.08943亿美元，2022年同期为1.08868亿美元，略有增长[30] - 2023年第一季度净利润2486万美元，2022年同期为2146.2万美元，同比增长15.83%[30] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为2549.5万美元，2022年同期为1868.8万美元[33] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为187.3万美元，2022年同期为334万美元[33] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3301.1万美元，2022年同期为2391.4万美元[33] - 截至2023年3月31日，现金及现金等价物期末余额为2.02629亿美元，较期初的2.12011亿美元减少[33] - 2023年第一季度基本每股收益为0.22美元，2022年同期为0.20美元[30] - 2023年第一季度摊薄每股收益为0.22美元，2022年同期为0.19美元[30] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.22美元，摊薄后每股收益为0.22美元；2022年第一季度，基本每股收益为0.20美元，摊薄后每股收益为0.19美元[80] - 截至2023年3月31日的三个月，运营合伙企业归属于合伙人的净利润为2461.2万美元，2022年同期为2146.2万美元；基本每股收益为0.22美元，2022年同期为0.20美元；摊薄后每股收益为0.22美元，2022年同期为0.19美元[86] - 2023年第一季度公司记录的股权薪酬费用总计227.1万美元，2022年同期为270.8万美元[91] - 2023年第一季度支付的利息净额为1835.2万美元，2022年同期为1955.2万美元[105] - 2023年3月31日结束的三个月净收入为2490万美元，较2022年同期的2150万美元增加340万美元[120] - 2023年第一季度资本支出为3626.7万美元，较2022年增加3094.9万美元，现金基础下为2594万美元，较2022年增加2007.3万美元[150] - 2023年第一季度经营活动净现金流入2549.5万美元，较2022年增加680.7万美元；投资活动净现金流出187.3万美元，较2022年减少146.7万美元；融资活动净现金流出3301.1万美元，较2022年增加909.7万美元[164] - 2023年第一季度净收入为2.486亿美元，2022年同期为2.1462亿美元[190] - 2023年第一季度资金运营（FFO）为5.2702亿美元，2022年同期为4.9877亿美元；可供普通股股东分配的FFO为5.203亿美元，2022年同期为4.9443亿美元[190] - 2023年第一季度核心资金运营（Core FFO）为5.123亿美元，2022年同期为4.9443亿美元；可供普通股股东分配的摊薄后Core FFO每股为0.46美元，2022年同期为0.45美元[190] - 2023年第一季度摊薄加权平均普通股股数（用于每股收益计算）为1.05522亿股，2022年同期为1.05058亿股；用于FFO每股计算的摊薄加权平均普通股股数2023年为1.1026亿股，2022年为1.0982亿股[190] - 2023年第一季度净利润为2486万美元，2022年同期为2146.2万美元[195] - 2023年第一季度调整后EBITDA为5952.6万美元，2022年同期为5926.1万美元[202] - 2023年第一季度EBITDAre为6520.2万美元，2022年同期为6347.3万美元[202] - 2023年第一季度调整后EBITDAre为6439.6万美元，2022年同期为6347.3万美元[202] 奥特莱斯业务线数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营29个综合奥特莱斯中心，总可租赁面积约1140万平方英尺，出租率达97%[34] - 截至2023年3月31日，公司在29个综合奥特莱斯中心拥有约2200家门店的经营租赁[102] - 2023年第一季度租金收入为1.03582亿美元，2022年同期为1.04609亿美元[104] - 截至2023年3月31日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[113] - 2022年1月1日至2023年3月31日，新增佛罗里达州棕榈滩奥特莱斯中心，面积45.7万平方英尺，处置北卡罗来纳州布洛英罗克奥特莱斯中心，面积10.4万平方英尺[114] - 截至2023年3月31日，合并奥特莱斯中心总面积1135.1648万平方英尺，出租率96.4%[115] - 截至2023年3月31日，非合并合资企业奥特莱斯中心总面积211.2915万平方英尺，出租率97.8%[117] - 2023年租赁活动中，可比空间新租面积30.4万平方英尺，初始租金每平方英尺34.38美元，租金涨幅14.1%；可比与不可比空间新租面积36.2万平方英尺，初始租金每平方英尺34.53美元[118] - 2023年租赁收入较2022年减少100万美元，现有物业租赁收入增加132.7万美元，处置物业租赁收入减少64万美元，直线租金调整增加66.4万美元，租赁终止费用减少259万美元[123] - 2023年管理、租赁及其他服务收入较2022年增加38.7万美元，管理和营销收入增加24.5万美元，租赁及其他费用增加2.1万美元，非合并合资企业费用报销增加12.1万美元[125] - 2023年其他收入较2022年增加71.5万美元，现有物业其他收入增加73.8万美元，处置物业其他收入减少2.3万美元[126] - 2023年物业运营费用较2022年减少360万美元，现有物业运营费用减少340万美元，出售物业运营费用减少27.4万美元，非合并合资企业费用增加11.9万美元，其他物业运营费用减少5.5万美元[127] - 2023年一般及行政费用较2022年增加200万美元，主要因2022年3月后招聘关键员工及推动运营和增长计划产生额外费用[128] - 2023年折旧和摊销费用较2022年减少35万美元，现有物业折旧和摊销费用减少12.6万美元，处置物业折旧和摊销费用减少22.4万美元[129] - 2023年利息费用较2022年增加70.9万美元，因利率上升和可变利率债务增加，2022年第四季度孟菲斯合资企业可变利率抵押贷款余额从4010万美元增至5170万美元，无担保定期贷款余额从3亿美元增至3.25亿美元[129] - 截至2023年3月31日，公司部分持有六个非合并奥特莱斯中心，总面积约210万平方英尺[155] - 2023年约210万平方英尺（占总组合17%）的租约将到期续签，截至3月31日已执行或正在处理的续签面积占比为57.5%，2022年同期为49.0%[206] - 截至2023年3月31日和2022年，总组合的入住率分别为96.5%和94.3%[209] 项目投资相关数据 - 截至2023年3月31日，纳什维尔开发项目已发生成本6280万美元，预计总成本1.42 - 1.5亿美元，预计2023年秋季开业[50] - 纳什维尔项目预计2023年第三季度开业，成本1.42 - 1.5亿美元，预计稳定收益率7.0% - 7.5%，截至2023年3月31日已产生成本6280万美元[151] 非合并合资企业相关数据 - 截至2023年3月31日，公司在RioCan Canada非合并房地产合资企业的投资账面价值为7340万美元，持股比例50% [51] - 截至2023年3月31日，夏洛特、国家港口、加尔维斯顿/休斯顿和哥伦布合资企业的投资账面价值合计为 - 5140万美元，持股比例均为50% [51] - 2023年第一季度，公司从非合并合资企业获得的各类服务费用总计166.7万美元，2022年同期为152.7万美元[52] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非合并合资企业账面价值与资产份额的差异分别为310万美元和320万美元[53] - 未合并合资企业未偿还债务总计3.289亿美元，公司为其中1000万美元提供担保，如加尔维斯顿/休斯顿合资企业债务6450万美元，公司担保比例为15.5% [178] 债务相关数据 - 截至2023年3月31日，公司为运营合伙企业担保的无担保信贷额度总借款能力为5.2亿美元[56] - 截至2023年3月31日，运营合伙企业有担保债务中无担保定期贷款本金余额为3.25亿美元[57] - 截至2023年3月31日，部分房产净账面价值约1.409亿美元，用作应付抵押贷款的抵押品，无担保信贷额度最高可达5.2亿美元[59] - 截至2023年3月31日，公司担保的非合并合资企业债务最高金额为1000万美元，定期贷款本金担保比例为0% - 15.5%[60] - 无担保信贷额度和高级无担保票据要求维持特定比率，股息和分配年度不超上一财年运营资金，累计不超运营资金的95%，截至2023年3月31日公司遵守所有债务契约[61] - 截至2023年3月31日，未来五年及以后现有长期债务到期和本金摊销总计14.27941亿美元，其中2023年剩余时间为361.2万美元，2024年为513万美元，2025年为150.1万美元，2026年为4.07405亿美元，2027年为6.25亿美元，之后为4亿美元[62] - 截至2023年3月31日，公司债务公允价值总计12.69628亿美元，账面价值为14.27941亿美元；2022年12月31日，公允价值为12.68362亿美元，账面价值为14.28494亿美元[71] - 截至2023年3月31日，无担保借款占未偿债务的95%，92%的房地产投资组合账面价值未设抵押，无担保信贷额度最高为5.2亿美元[167][168] - 截至2023年3月31日，公司长期债务在2023 - 2027年到期金额分别为360万、510万、150万、4.074亿和6.25亿美元，2027年后到期总计4亿美元[162] - 基于2023年3月31日利率和债务到期安排，未来十二个月利息义务约4650万美元[163] - 债务协议要求维持特定比率，限制股息支付，年度股息和分配不超过上一财年运营资金，累计不超过95%[175] - 截至2023年3月31日，公司遵守所有债务契约，包括总合并债务与调整后总资产比率为40%（要求<60%）、总担保债务与调整后总资产比率为2%（要求<40%）等多项指标[176][177][178] - 2023年3月31日和2022年12月31日，债务公允价值分别为12.69628亿美元和12.68362亿美元，账面价值分别为14.27941亿美元和14.28494亿美元，利率上升100个基点，总合并债务公允价值分别减少约4210万美元和4430万美元[215] 衍生金融工具相关数据 - 截至2023年3月31日，公司衍生金融工具（利率互换）公允价值总计1.0693亿美元，2022年12月31日为1.4118亿美元，2023年4月又签订2000万美元远期利率互换协议[64][65] - 2023年第一季度，衍生金融工具在其他综合收益（损失）中确认的收益（损失）为 - 342.6万美元，2022年同期为767.4万美元[68] - 预计未来十二个月，将把约1090万美元与利率互换协议相关的累计其他综合收益重新分类至收益，以减少利息费用[100][101] - 截至2023年3月31日，公司有利率互换协议，固定未偿债务利率，名义金额包括3亿美元当前互换（2024年2月1日到期）和8000万美元远期起息互换（2024年2月1日生效，2026年2月1日至8月1日到期），4月又签订2000万美元远期起息互换（2024年2月1日生效，2026年2月1日到期）[211] - 截至2023年3月31日，5%的未偿合并债务（不包括有利率保护协议的可变利率债务）为可变利率，SOFR指数变动100个基点，年利息费用增减约76.7万美元[212] 股权相关数据 - 2023年1月，公司董事会宣布每股0.22美元现金股息，向运营合伙企业的有限合伙人单位持有人每股分配0.22美元现金[73] - 截至2023年3月31日，公司“按市价发行”股票发售计划剩余约6010万美元可售额度，2023年和2022年第一季度均无股票销售[74] - 截至2023年3月31日，公司股票回购计划剩余约8000万美元授权回购金额，2023年和2022年第一季度均未回购股票[76] - 2023年3月，公司授予约323,829股受限普通股和受限

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心FFO为每股0.46美元，上年同期为0.45美元 [13] - 第一季度末现金及现金等价物和短期投资总计2.42亿美元，即每股超2美元，5.2亿美元无担保信贷额度可全额使用 [35] - 截至3月31日的12个月，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，为零售行业最低之一 [35] - 2023年核心FFO预期上调0.02美元/股，至1.82 - 1.90美元，同店NOI增长预期提高75个基点，至2.75% - 4.75% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店NOI增长7.4%，得益于强劲的租赁活动和费用管理，部分原因是暖冬 [7][13] - 截至2023年3月31日的过去12个月，混合平均租金率增长13.8%，租金价差增长370个基点，较2022年第一季度的1.3%增长超10倍 [8] - 第一季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的57%，比去年提前约10个百分点，且租金价差为两位数 [9] - 第一季度总销售额同比增长，过去12个月平均租户销售额从第四季度末的每平方英尺447美元有所改善 [30] - 第一季度末， occupancy率为96.5%，较上年提高220个基点 [28] - 重新招租价差增长36.1%，续约租金价差增长11.8%，季度末占用成本为8.8%，环比上升20个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度流量较上年第一季度增长60个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用平台实现可靠盈利和有吸引力的增长机会，通过构建租赁结构增加总租金收入和更高的CAM贡献，将百分比租金转换为固定租金 [7][14] - 持续改进营销计划，专注数字媒体，利用媒体平台创造独特收入机会 [10][11] - 增加餐饮和体验式零售商，改善和更新购物者便利设施，投资可持续现场举措 [32] - 继续推进纳什维尔开发项目，已完成超90%的租赁承诺，预计今年秋季开业 [12] - 公司与多家业主、资产经理和大型竞争对手进行讨论，寻求合资伙伴关系或收购机会 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景持乐观态度，团队将继续执行增长战略 [27] - 租赁活动保持强劲，零售商将奥特莱斯视为重要销售渠道，租赁速度未明显放缓 [44] 其他重要信息 - 5月10日公司将在纽约证券交易所敲响收盘钟声，庆祝上市30周年 [6] - 本月早些时候，董事会批准将股息提高11.4% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租户是否增加了客流量和停留时间 - 增加餐饮和娱乐租户吸引了更多人前往购物中心，他们购物更频繁，停留时间更长 [40] 问题: 租赁需求是否放缓 - 公司渠道内零售商将奥特莱斯作为重要目的地，过去几个季度租赁速度未明显放缓 [44] 问题: 费用报销率是否会保持在90% - 第一季度受益于租赁策略和较低运营费用，费用报销率会下降，但会高于去年 [45] 问题: 固定CAM租户年底是否会进行调整 - 固定CAM模式下，希望预估准确，可能会有小误差 [47] 问题: 租赁策略是否改变对基本租金增长的看法 - 零售商依赖公司营销吸引顾客，营销费用未反映在基本租金中 [49] 问题: 目前临时租户占比及转换为永久租户的情况 - 临时租户占比约10%，高于疫情前，公司团队专注将其转换为长期租户并增加店铺数量 [51][52] 问题: 2023年续约速度加快但未达历史水平的原因及2024年到期租约能否提前续约 - 公司认为2024年到期租约是机会，有定价权，谈判时间可能较长，但能获得理想租金 [79] 问题: 目前租赁速度和租户签约租金情况 - 未明确提及具体情况，但表示租赁活动强劲 [19][20] 问题: 基本租金增长未加速的原因及是否会加速 - 报告的基本租金包含CAM等其他费用，公司注重租户多样性和营销，临时租户不影响长期租赁 [72][74][75] 问题: 外部增长机会的考虑 - 公司运营模式受关注，正与多家伙伴讨论合资或收购机会 [77] 问题: 5000 - 6000万美元资本支出的节奏和未来正常水平 - 剩余资本支出将在年内合理分配，主要用于翻新和维护，预计续约将推动大部分租赁 [82][89] 问题: 临时租户转换为永久租户是否有新情况 - 未发现新问题，新增了一些直接面向消费者的品牌 [84] 问题: 外租地块活动的选址和机会规模 - 零售商希望进入购物中心吸引顾客，外租地块机会可观 [86] 问题: Rue21的最新情况及2023年指南中的假设 - Rue21聘请重组公司寻求延期，与公司关系良好，租金正常，是个别情况 [90] 问题: 其他收入的前景 - 过去几个季度与全国性品牌合作成功，将继续追求此类合作，但会控制购物中心噪音 [94] 问题: 已100%出租资产如何增加销售额和NOI - 依靠营销，采用基于绩效的营销方式，加速有效策略 [95] 问题: 引入高生产力奢侈租户的进展和适合资产数量 - 这取决于零售商选择，公司会在合适地区推动租户升级 [96] 问题: 外租地块交易的考虑因素 - 注重回报和零售商信用，已达成多个有利交易 [99] 问题: 剩余利率互换的执行计划 - 已固定1亿美元预期浮动利率债务，剩余2亿美元将在未来几个季度寻找机会固定或维持浮动 [115] 问题: 临时租户是否有重大资本支出及未来是否有新项目启动 - 临时租户无资本支出，目前无新项目可透露 [118] 问题: 分析师或投资者对公司的最大误解 - 公司是露天购物中心平台，应与其他露天购物中心组进行比较 [122] 问题: 外租地块年度支出、回报和资金来源的想法 - 外租地块回报高，公司有现金储备，注重增加资产价值 [113][142]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、餐饮娱乐 - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家纯奥特莱斯REIT公司 [6] 纪要提到的核心观点和论据 公司基本情况 - 公司市值约20亿美元股权价值，33亿美元企业价值，债务与EBITDA比率为5倍，持有2.73亿美元现金，在美国运营36个购物中心，在加拿大运营2个，今年是公司上市30周年，成立42周年 [6] 投资者购买股票的理由 - 有机增长强劲，有多种增长途径 [10] - 资产负债表杠杆率低且现金充足，既能防御不确定环境，又有进攻能力 [10] - 团队优秀，600名员工推动公司增长，拥有Tanger品牌和运营平台 [10] 公司面临的挑战及应对 - 投资者对公司和奥特莱斯资产类别的看法与实际数据存在差距，公司需从客户和资产管理角度重新审视业务 [11][12][13] 有机增长的驱动因素 - 提高租金：公司OCR为8.5%，是零售业最低，有机会提高租金，已连续七个季度实现租金价差增长，最近一个季度混合基础上增长10%，续租率增长8.5% [14] - 盘活外部土地：过去未将其作为核心增长驱动力，现在组建团队挖掘周边土地机会 [16] - 流量变现：每年有超1亿人光顾购物中心，通过数字广告等方式变现流量，与特斯拉等品牌合作，将其业务列入其他收入，是重要增长驱动力 [17] - 高效运营：将运营团队去中心化，让总经理成为购物中心的CEO，负责招租和管理损益及费用结构，提高运营效率，节省费用也是增长驱动力 [18][19] 提高OCR对盈利增长的影响 - 目前OCR为8.5%，每提高50个基点将带来可观租金增长，今年有17%的租金到期，明年有22%，未来几年有望提高OCR，新交易的价差达两位数 [22][23] 提高租户固定最低租金的方法 - 租户续约表明其认可购物中心的盈利能力，公司有定价权，团队相信房地产价值，敢于在谈判中强硬，重新定价交易 [25][26] - 疫情期间，公司用基本租金换取更高比例的超额租金，随着销售反弹，获得了更多租金，现在将可变租金纳入基本租金，提高了利润分成比例，推动了NOI增长 [27][28] 临时店铺的情况 - 临时店铺占比5% - 10%，大部分交易有30天房东检查权，便于控制房地产，在等待永久租户时可避免空间闲置，且更换租户无摩擦成本 [30] - 临时店铺可促进永久入住率增长，上一季度入住率增长170个基点，目前一半的投资组合入住率达99% - 100% [31] 临时店铺转化为长期租户的成功率 - 成功率较高，如Tory Burch和UGG最初是临时店铺，现在分别在12个和15个购物中心开设店铺 [34] 奥特莱斯资产中定制商品与清仓渠道的比例 - 大多数奥特莱斯零售商最初是清仓渠道，随着发展，一些成熟零售商学会为奥特莱斯定制商品，如生产多余批次、裁剪商品和特定尺码商品，但一些新品牌仍主要用于清仓库存 [38][39] 增加混合用途组件的可行性 - 过去奥特莱斯购物中心位置偏远，现在情况改变，如正在建设的纳什维尔购物中心距市中心仅12英里，且很多购物中心位于热门旅游目的地 [41] 改造零售空间为餐饮娱乐的举措及回报 - 认为坐下来用餐的餐厅比美食广场更能提升购物体验，公司以客户体验为导向，提供更好的餐饮、娱乐和设施，如TangerClub等，可提高顾客停留时间和光顾频率 [43] 资本投入和目标回报 - 目标是实现高个位数到两位数的资本回报，注重激活周边土地，开发或出租地块，确保获得适当租金回报 [45] 不使用现金回购股票的原因 - 公司认为股票交易估值有吸引力，但目前资本用于投资组合和潜在外部增长计划更有价值，现金有利息收入，且回购股票会减少股权基础并提高杠杆率 [47] 股票折价交易的原因及应对 - 公司认为自身在零售领域独特，无直接可比公司，需与投资界合作，证明现金流应获得更高倍数，即使未获更高倍数，公司提供的高股息收益率和低派息率也能为股东提供有吸引力的总回报 [50] 2023年ESG重点举措 - 继续建设电动汽车充电网络，将购物中心的车辆全部更换为电动汽车，在运营中践行ESG友好理念 [52] 快速问答观点 - 2024年零售同店NOI增长预计为5% [54] - 对Tanger而言，最佳房地产决策是综合考虑购买、出售、建设、重建和持有，但从表格上看是购买，公司会根据市场情况调整决策 [55] - 明年此时零售行业上市公司数量将减少 [55] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议是花旗2023年全球房地产CEO会议，于美国东部时间3月7日下午5点举行 [1] - 公司参会人员包括执行副总裁兼首席财务官Michael Bilerman、总裁兼首席执行官Stephen Yalof、财务规划与分析主管Doug McDonald，会议电话参会人员有花旗的Nick Joseph [2] - 会议为花旗客户专属，媒体或其他人员需断开连接，披露信息可在网络直播的AV台获取，参会者可通过Live QA提交问题 [4]

公司物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司合并投资组合包含29个奥特莱斯中心，总可租赁面积约1140万平方英尺，出租率97%，另有1个在建中心，部分所有权的非合并奥特莱斯中心6个，总面积约210万平方英尺，管理的中心1个，面积约50万平方英尺[24] - 截至2022年12月31日，公司合并投资组合有29个奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，分布在18个州，还有1个在建中心；通过非合并合资企业拥有6个奥特莱斯中心，约210万平方英尺；管理1个中心，约50万平方英尺[148] - 截至2022年12月31日，29个合并投资组合的奥特莱斯中心中，23个拥有土地所有权，6个有土地租赁权[151] - 截至2022年12月31日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[197] 公司股权及运营合伙企业情况 - 截至2022年12月31日，公司及其全资子公司持有运营合伙企业104,497,920个单位，非公司有限合伙人集体持有4,737,982个A类普通有限合伙单位[26] - 截至2022年12月31日，公司及其子公司持有运营合伙企业104,497,920个单位，非公司有限合伙人持有4,737,982个单位[190] 公司运营规则及分配要求 - 个人实际或推定拥有公司普通股不得超过4%，公司每年需就已发行普通股和优先股进行分配，金额至少为应纳税收入的90%[27] - 公司需向股东分配至少90%的净应税收入（不包括资本利得）以获得REIT有利税收待遇，可将最多80%的普通股股息以额外普通股形式发放[136] - 公司需将至少90%的应税收入分配给股东，部分债务协议限制股息支付，不得超过上一财年运营资金的100%或累计运营资金的95%[184] 公司项目建设情况 - 2022年5月，公司在田纳西州纳什维尔动工建设第37个中心，预计2023年第三季度开业，预计总成本1.42 - 1.50亿美元，预计稳定收益率7.0% - 7.5%，截至2022年12月31日已产生成本3600万美元[29] 公司债务情况 - 2022年10月，公司修订并重述无担保定期贷款，未偿余额从3亿美元增至3.25亿美元，到期日从2024年4月延长至2027年1月，利率从LIBOR + 1.25%变为Adjusted SOFR + 1.20%[31] 公司资产出售情况 - 2022年12月，公司以1300万美元出售北卡罗来纳州布罗温岩中心，资产出售收益320万美元[35] 公司租户情况 - 2022年，无单一租户占公司合并基础租金和百分比租金收入的10%以上，截至2022年12月31日，无单一租户占可租赁面积超过7%或合并基础租金和百分比租金收入超过6%[42] - 截至2022年12月31日，公司25大租户的总可出租面积为604.2494万平方英尺，占总可出租面积的48.6%，年化基础租金占比56.5%[162][164] 公司租金收入情况 - 2022年，固定租金收入3.19219亿美元，可变租金收入1.022亿美元，租金总收入4.21419亿美元[43] 公司开发建设规则 - 公司开发新奥特莱斯中心时，通常希望在收购地块和动工前，至少60%的空间有租户签署租约或正在协商租约[52] - 公司对现有物业进行扩建和翻新的建设时间通常为6 - 9个月[53] 公司人员设置情况 - 截至2022年12月31日，公司在32个综合及非综合奥特莱斯中心设有办公室并雇佣现场管理人员[68] 公司员工构成情况 - 截至2022年12月31日，公司有341名全职员工和262名兼职员工，2022年57%的全职员工已任职五年或更长时间[75] - 截至2022年12月31日，女性员工占现场员工的82%、高管团队的24%，占603人总员工数的77%；2022年少数族裔占总员工数的26%；董事会中女性成员占22%，有少数族裔背景的成员占22%[77] 公司员工福利情况 - 公司为兼职员工提供401(k)计划，员工缴款在3%以内可获得1:1匹配，接下来2%的缴款每美元可获得0.5美元匹配[78] - 公司为员工提供每年40小时的带薪志愿休假[78] 公司财务状况及资金预期 - 公司认为自身财务状况良好，但不确定在2026年9月无担保优先票据到期前能否以合理成本获得资金[62] - 公司预计2023年有必要的资金来支付计划的资本支出[60] 行业情况及公司看法 - 公司认为奥特莱斯行业进入壁垒高，将继续限制每年新建奥特莱斯中心的数量[66] 公司项目开发风险 - 公司正在田纳西州纳什维尔开发新的奥特莱斯中心，但开发活动存在项目延迟或无法完成、建设成本超预期等风险[89] 公司物业价值情况 - 公司一个奥特莱斯中心的估计公允价值远低于其约1.13亿美元的账面价值，但公司认为其账面价值可收回，未记录减值费用[94] 公司业绩受疫情影响情况 - 2020年公司财务业绩受COVID - 19重大不利影响，2021 - 2022年业务和财务业绩改善，部分指标恢复到疫情前水平[104] - 2019 - 2020年公司收入受租户破产和关闭数量高于历史平均水平的不利影响，公司合并中心的入住率从2021年底的95%提高到2022年底的97%[110] 公司面临的竞争风险 - 公司面临奥特莱斯中心收购和开发的竞争，可能无法完成已确定的收购或开发项目[96] 公司可能承担的责任风险 - 公司可能因拥有或运营房地产而承担处理危险或有毒物质的责任，无论是否知晓或对此负责[98] 外部因素对公司的影响 - 恐怖活动、暴力行为、公共卫生危机等可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响[99] 公司收入依赖风险 - 公司收入主要依赖房地产租金收入，若租金下降、租户违约或无法以有利条款出租空间，将对收入和分配资金产生不利影响[107] 公司与第三方权益冲突风险 - 公司部分奥特莱斯中心由第三方持有权益，其利益可能与公司冲突，限制公司对这些物业采取行动[112] 公司物业受自然灾害影响情况 - 公司约47%的合并投资组合面积位于沿海地区，易受风暴影响，16%位于可能受海平面上升影响的地区[114] 公司运营面临的多种风险 - 公司运营受多种风险影响，如恐怖袭击、自然灾害、租户经营压力、汇率变动、关键人员流失、诉讼、债务融资、股东激进主义、税收法律变化、组织结构依赖和网络安全等[118,119,120,121,123,124,127,131,134,140,143] 公司对运营合伙企业的依赖及限制 - 公司依赖运营合伙企业的分配来履行财务义务，运营合伙企业需遵守贷款协议中的契约才能向公司分配资金[140,141,142] 公司债务融资风险 - 公司面临债务融资风险，包括经营活动现金可能不足以支付本息、无法偿还或再融资现有债务等[128] 公司利率风险管理风险 - 公司通过利率对冲协议管理利率风险，但可能面临交易对手违约等额外风险[130] 公司股价波动风险 - 公司普通股市场价格可能因多种因素大幅波动，包括经营业绩、现金流、股息政策等[131] 股东激进主义对公司的影响 - 股东激进主义行动可能对公司业务产生不利影响，包括增加成本、扰乱运营等[132] 公司不符合REIT资格风险 - 公司若未能符合REIT资格，将面临企业层面征税，导致可分配现金减少[135] 公司网络安全风险 - 网络攻击或网络恐怖主义可能扰乱公司或第三方提供商的业务运营和信息技术系统，导致数据泄露和财务损失[143,144,145] - 公司面临网络安全风险，网络攻击频率和强度预计未来会升级，相关法律法规快速发展可能带来合规挑战、增加成本和潜在责任[146] 公司合并奥特莱斯中心运营数据 - 过去五年，公司合并奥特莱斯中心的年末入住率分别为2018年97%、2019年97%、2020年92%、2021年95%、2022年97%；平均年每平方英尺基础租金分别为2018年25.51美元、2019年25.35美元、2020年21.10美元、2021年23.79美元、2022年25.25美元[154] - 2020年平均年每平方英尺基础租金下降，是因为入住率从2019年的97%降至92%，且大量租户在2020年申请破产导致租金调整[155] - 截至2022年12月31日，假设租户不行使续租选择权，2023 - 2033年及以后各年合并奥特莱斯中心的租赁到期情况为：2023年316份租约、160.6万平方英尺、年租金3973.9万美元，占比17%；2024年352份租约、167.2万平方英尺、年租金4592.6万美元，占比20%等[156] - 过去五年，公司合并奥特莱斯中心的到期租约总面积分别为2018年174.2万平方英尺、2019年132万平方英尺、2020年152.6万平方英尺、2021年172.8万平方英尺、2022年196.8万平方英尺；现有租户续租面积占到期面积比例分别为2018年81%、2019年81%、2020年72%、2021年79%、2022年79%[158] - 2021年，公司将租金差展示从开始基础改为执行基础，用于可比空间，可比空间不包括空置超12个月的空间[159] - 2022年，公司合并奥特莱斯中心可比空间续约的初始租金为每平方英尺30.72美元，租金涨幅9%；新租户租赁的初始租金为每平方英尺43.47美元，租金涨幅28%[160] - 2022年租户每平方英尺占用成本占报告租户每平方英尺销售额的比例为8.6%，2021年为8.1%，2019年为10.0%，2018年为9.9%，2020年因疫情未提供[161] 纽约迪尔帕克奥特莱斯中心情况 - 2022年，纽约迪尔帕克的奥特莱斯中心是唯一占合并总资产10%或以上的物业；没有物业占合并收入超过10%[149] - 纽约迪尔帕克奥特莱斯中心是唯一占公司合并总资产10%或以上的物业，无物业占合并收入超10%[166] - 截至2022年12月31日，迪尔帕克奥特莱斯中心的入住率为100%，2021年为95%，2020年为89%；每平方英尺加权平均基础租金2022年为35.33美元，2021年为31.99美元，2020年为19.25美元[167] - 2022年迪尔帕克奥特莱斯中心的房地产税为560万美元，2023年预计约为570万美元[169] - 假设租户不行使续租选择权，迪尔帕克奥特莱斯中心2023 - 2032年到期租约的年化基础租金分别为270.9万美元（占比15%）、650.4万美元（占比37%）、80.3万美元（占比5%）、48.6万美元（占比3%）、69.9万美元（占比4%）、433.7万美元（占比25%）、69.8万美元（占比4%）、96.3万美元（占比5%）、18.8万美元（占比1%）、20.2万美元（占比1%）[170] 公司折旧估计情况 - 公司建筑物折旧估计使用寿命最长33年，土地改良为15年，设备为7年[169] 公司法律诉讼情况 - 公司和运营合伙企业不时参与各种法律诉讼，但管理层认为最终结果不会对经营业绩或财务状况产生重大不利影响[171] 公司管理层情况 - 公司执行主席Steven B. Tanger 74岁，总裁兼首席执行官Stephen J. Yalof 60岁，执行副总裁兼首席财务官及首席投资官Michael J. Bilerman 47岁等[173] - Michael J. Bilerman曾在花旗集团任职，带领团队覆盖全球超250家上市房地产和基础设施公司，连续15年入选机构投资者全美研究团队，2020年获Nareit行业成就奖[175] - 莱斯利·A·斯旺森于2021年12月被任命为执行副总裁兼首席运营官，此前在西蒙奥特莱斯负责物业管理期间，实现8年净营业收入增长，新增12个和扩建15个购物中心[177] 公司股东情况 - 截至2023年2月1日，约有346名普通股登记股东[181] 公司股票回购情况 - 2021年5月，公司董事会授权在2023年5月31日前回购至多8000万美元流通股，截至2022年12月31日，剩余授权回购金额约为8000万美元[182] - 2022年第四季度，公司未回购任何股票，因受限普通股归属，公司为员工代扣10,054股用于缴纳税款[183] 公司股息情况 - 2021年和2022年，公司每股股息分别为0.7150美元和0.8025美元，2023年1月19日，董事会宣布每股0.22美元的季度股息，于2月15日支付[184] 公司股价表现情况 - 截至2022年12月31日的五年股价表现：公司为91.27（初始100），道琼斯所有权益REIT指数为124.47，道琼斯美国房地产零售指数为82.19，标准普尔500指数为156.88[190] 运营合伙企业分红情况 - 2022年运营合伙企业每单位分红：第一季度0.1825美元，第二季度0.2000美元，第三季度0.2000美元，第四季度0.2200美元，全年共0.8025美元[190] 公司股票交易情况 - 公司普通股于1993年5月28日在纽约证券交易所开始交易，股票代码为“SKT”[180] 公司租金增长情况 - 2022年与2021年相比，新租和续租的可比空间初始租金每平方英尺从30.78美元增至31.58美元，涨幅10.1%；可比和不可比空间初始租金每

Tanger Outlets MANAGEMENT PRESENTATION February 21, 2023 FOURTH QUARTER 2022 Safe Harbor Statements This presentation contains certain forward-looking statements within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended, and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. The Company intends such forward-looking statements to be covered by the safe harbor provisions for forwardlooking statements contained in the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and includes ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股增长4.4%至0.47美元，全年增长4%至1.83美元 [11] - 2022年总投资组合的同店NOI季度增长5.1%，全年增长5.5% [11] - 2022年其他收入增长14% [8] - 2022年净债务与调整后EBITDAre的比率从2021年的5.5倍降至5.1倍 [29] - 2022年董事会批准两次股息上调，年度股息合计增长20%，目前年化水平为每股0.88美元 [49] - 2023年预计核心FFO在每股1.80 - 1.88美元之间，同店NOI增长2% - 4% [13] - 预计2023年G&A在7300 - 7600万美元之间 [50] - 预计2023年利息和其他收入在500 - 700万美元之间 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年执行447份租约，代表210万平方英尺，较去年的140万平方英尺增长50%，过去12个月实现10.1%的混合租金差 [23] - 2022年租户报告的总销售额与去年持平，每平方英尺销售额约为445美元，与上一季度基本持平，但较前12个月略有下降 [25] - 目前约10%的GLA被短期弹出式或其他临时租户占用 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年客流量接近去年水平，全年下降50个基点，第四季度下降200个基点，受12月冬季风暴影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是为购物者提供精心策划、引人入胜且物有所值的体验，为零售商提供高效销售模式和清仓渠道，提升和多元化租户组合 [5] - 继续推进纳什维尔开发项目，预计9月开业，预计稳定收益率为7% - 7.5% [9] - 考虑外部增长机会，如棕榈滩项目，并与多种物业类型进行洽谈 [15] - 减少对服装和鞋类的依赖，发展家居、娱乐等用途 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司预计2023年将继续增长，得益于去年的租赁执行和持续的发展势头 [5] - 对当前客流量上升趋势感到鼓舞，期待新租赁活动在未来几个季度带来收益 [7][25] - 对团队能力充满信心，相信未来将继续创造价值 [10] 其他重要信息 - 公司目标是到2050年实现碳中和，已取得多项里程碑，包括投资可再生能源、增加太阳能基础设施和电动汽车充电站，以及多个中心获得LEED金级认证 [26] - 2022年第四季度出售位于北卡罗来纳州布罗温岩的非核心奥特莱斯中心，售价1300万美元，资本化率约为9% - 10% [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司外部增长投资计划 - 除了9月开业的纳什维尔项目，还有棕榈滩项目，公司正在与多种物业类型洽谈，计划利用自身在租赁、营销和物业运营方面的优势拓展业务 [15] 问题: 纳什维尔项目达到稳定收益率的时间、初始收益率及利息资本化情况 - 预计2 - 3年达到稳定收益率，第一年低于该范围；初始收益率不会远低于指导范围；资本利息将在今年秋季中心开业时停止 [16][34] 问题: 关于3亿美元利率互换的潜在策略 - 公司对目前的资产负债表状况满意，互换将于明年1月到期，到期后可能转为浮动利率，公司将在今年和2024年考虑其他资产负债表策略 [36] 问题: 2023年占用率的趋势和节奏预期 - 公司未对占用率进行指导，但基于租赁势头、已执行但未开业的店铺和大量潜在交易，对占用率增长持乐观态度 [64] 问题: 临时租户转为永久租户的情况及对NOI的影响 - 公司有专门团队负责将临时租户转为长期租户，这已成为增长的重要来源；临时租户转为永久租户可带来租金增长，如2倍、3倍甚至4倍 [71] 问题: 保持2022年同店费用增长低于1%的措施及费用报销情况 - 公司将合同转为固定合同，并在运营费用中确定并最大化收入来源；去年的垃圾收集协议影响了物业运营费用和回收金额 [74][75] 问题: 2023年资本支出增加的原因及未来3 - 5年的资本支出预期 - 2023年资本支出包括第二代租户补贴和战略中心翻新，预计将恢复到更正常的水平；未来资本支出情况需根据具体项目而定 [12][55] 问题: 2023年同店NOI增长指导中坏账的假设及与2022年的比较 - 2023年指导中假设坏账处于相对谨慎水平，考虑了多种因素，公司认为坏账不会对整体数据产生重大影响 [77] 问题: 租户销售额下降及增加餐饮等业态对平均销售额和顾客停留时间的影响 - 大型零售商将奥特莱斯作为清仓渠道，虽销售额增长不明显，但能清理库存；公司积极参与奢侈品租户在奥特莱斯的扩张趋势，预计将产生积极影响 [84][86] 问题: 纳什维尔项目的建设进度、资金支出节奏及设计变化 - 项目建设无延迟，因场地岩石修复耗时较长；剩余1.1亿美元资金将在年内按比例支出；纳什维尔项目采用购物在外、停车在内、中间有中央公园的设计，为社区活动空间 [91][92][93] 问题: 非核心奥特莱斯中心出售的买家情况及2023年处置计划 - 该中心买家为当地买家，是公司最小的资产；对于其他购物中心，公司愿意在合适价格下进行讨论，但目前无出售计划 [95][107] 问题: 目前租户租赁组合中家居、餐饮等重点领域的占比情况 - 文档未提及明确回复内容

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnersh ...