财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.47美元，与去年同期持平，但去年同期受益于较高的租赁终止费 [16] - 截至9月30日的过去12个月，实现了5.7%的正混合租金差，其中续租空间的租金差为18.6%，这是连续第六个季度改善 [10] - 总投资组合的同店净营业收入增长2.4%，达到8220万美元 [16] - 截至9月30日，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.3倍，加权平均利率为3.3%，95%的未偿债务为固定利率，加权平均到期期限为五年 [16] - 第三季度股息支付率为43%，董事会上个月批准将年度股息提高10%，至每股0.88美元 [17] - 提高2022年核心FFO每股指引至1.78 - 1.83美元，中点提高0.045美元；预计同店净营业收入增长3.5% - 5%，此前预期为3% - 4.5% [17] - 将一般及行政费用指引从6900 - 7200万美元降至6800 - 700万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末入住率为96.5%，环比增加160个基点，同比增加210个基点，自疫情以来已恢复近500个基点 [9] - 第三季度客流量与去年同期基本持平，租户平均销售生产率为每平方英尺446美元，与去年同期的448美元基本持平 [11] - Tanger俱乐部本季度注册人数增长25% [11] - 纳什维尔项目建设正在进行中，租赁活动活跃，已承诺超过75%，预计2023年秋季开业，稳定收益率为7% - 7.5% [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行多元化租户组合战略，增加新品牌、数字原生零售商以及餐饮概念，吸引新顾客、延长停留时间和提高访问频率 [8] - 开展新的商业活动，支持Tanger俱乐部增长、营销合作伙伴收入和绩效营销计划 [9] - 优化中心组成，重新定价空间，推动租金差和租赁期限增长，将可变租金转换为永久固定租金，增加现金流稳定性 [9] - 鉴于宏观经济环境不确定，对近期资本分配保持谨慎，可能推迟某些非必要项目 [13] - 继续执行可持续发展倡议，几乎所有管理的购物中心都提供免费电动汽车充电服务，并计划在年底前将充电站数量和太阳能覆盖范围翻一番 [13] - 未来将优先考虑租金增长而非入住率 [40] - 寻找与低成本资本提供者合作的机会，进行收购、开发和资本部署 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对假日购物季持乐观态度，但指引考虑了宏观经济不确定性对第四季度百分比租金的影响 [13][17] - 零售商续约率高，很少有零售商关闭店铺，对零售商在购物中心的表现持乐观态度 [35] - 认为有很多机会推动租金增长，新品牌的加入将有助于吸收剩余入住率 [40] - 目标是超过2019年的净营业收入水平，通过有机增长、新增项目和合作伙伴关系实现增长 [54] 其他重要信息 - 9月通过140多项Tanger儿童赠款发放16万美元，支持服务不足学校和学生群体的包容性课堂环境 [13] - 上个月通过Tanger Pink活动筹集超过45万美元，支持乳腺癌研究、支持和护理服务以及全国性宣传活动，过去25年已筹集超过2200万美元 [13] - 月底将迎来新的首席财务官和首席投资官Michael Bilerman [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年剩余租赁到期水平较高的原因，以及对2023年租赁到期的预期和机会 - 2022年到期活动较高是因为很多新冠疫情期间的谈判在今年结束，公司此前为了入住率签订了短期租约，现在有定价权，可以通过续租提高租金 [21] - 随着租金上涨，零售商有意愿锁定租金，公司也将可变租金转换为固定租金，目前入住成本率较低，有很大的租金提升空间 [23] 问题: 融资市场挑战是否会为公司利用资产负债表进行外部增长创造机会 - 公司认为融资市场的混乱会创造机会，公司拥有强大的资产负债表和现金储备，将继续评估资本部署机会 [24] 问题: 可能延迟的支出举措具体指什么 - 指的是对购物中心进行的一些主动维护工作，以确保其外观符合公司标准，但在宏观经济环境不确定的情况下，可能会延迟这些非必要支出 [27] 问题: 修订后的指引意味着第四季度核心FFO每股为0.44美元，能否解释从第三季度的0.47美元降至该水平的原因 - 公司对第四季度假日销售期仍持乐观态度，但第四季度可变租金占比较高，指引考虑了宏观经济不确定性和销售波动 [31] 问题: 对节后季节和潜在空置情况的看法，以及对Rue21的预期 - 从续约率和观察名单来看，零售商表现良好，续约率高，观察名单规模小，对Rue21的业务持续和增长持乐观态度 [35][37] 问题: 现有投资组合在未来几年推动AFFO增长的潜力有多大 - 有很多新零售商对奥特莱斯渠道感兴趣，公司租赁活动活跃，有机会吸引新品牌，提高租金，未来将优先考虑租金增长而非入住率 [40] 问题: 从同店NPV角度看，租赁业务对现金流的贡献比年初预期好多少 - 一些新交易提高了永久租金和租户补贴，同时延长了租赁期限，是一笔不错的交易 [42] 问题: 如何应对未来资本成本上升的问题，以及如何寻找增值机会 - 以棕榈滩项目为例，公司将寻找与低成本资本提供者合作的机会，进行收购、开发和资本部署，同时关注债务和股权市场，合理利用ATM容量 [44][45] 问题: 公司的SNO管道情况，如何衡量未来的附属收入，以及能否在明年恢复到2019年的净营业收入水平 - 公司有合同租金递增条款，有机会提高入住率和租金，推动同店净营业收入增长，但不提供明年的净营业收入或增长率指引 [48] - SNO管道约为0.5个百分点 [50] - 公司目标是超过2019年的净营业收入水平，通过有机增长、新增项目和合作伙伴关系实现增长 [54] 问题: 是否有机会引入更多奢侈品牌租户 - 公司认为有机会引入更多奢侈品牌租户，这可能会带来更多租赁业务 [56][57] 问题: 本季度入住率提升的原因，以及临时租户的占比 - 入住率提升是因为公司转向新的用途，如在不同地点开设家居店和娱乐场所，吸引更多顾客，提高销售额 [60] - 临时租户占比曾超过10%，但随着将临时租户转换为长期租户，该比例将下降 [64] 问题: 明年定价权的提升空间有多大 - 公司认为其空间价格便宜，有定价权，可以提高租金，尽管销售额同比持平，但奥特莱斯渠道的作用是帮助零售商清理库存，满足其促销需求 [66][67] 问题: Tanger奥特莱斯棕榈滩引入了哪些全国性租户，以及是否会对该资产进行运营变革 - 公司与棕榈滩合作是因为其运营卓越，包括品牌影响力、采购和定价能力以及全国性租赁团队等优势 [70][71] - 棕榈滩有超过25000平方英尺的新租户正在洽谈中，公司将在店铺开业时公布租户名称 [72] 问题: 是否有Rue21的租约在2023年到期 - 公司与Rue21保持密切沟通，其在2023年的租约情况良好，公司期待其业务好转和增长 [74] 问题: 160个基点的环比租赁率提升中，永久入住率和临时入住率各占多少，以及纳什维尔项目开业时的入住率和稳定时间预期 - 无法细分临时和永久入住率，但季节性和假日租户是环比增长的一部分，公司在永久入住率方面有强劲势头，继续锁定长期租约 [76] - 纳什维尔项目目前已承诺超过75%，公司对品牌选择非常谨慎，预计开业时入住率将达到90%以上 [78][79] 问题: 基础租金在第二季度和第三季度持平，而入住率增加，以及第四季度百分比租金的预期和租赁断点情况 - 第二季度基础租金包含一些非经常性项目，第三季度基础租金有增长，公司继续将可变租金转换为固定租金，以提高基础租金稳定性 [82]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，Tanger的总租赁面积为14.0百万平方英尺，整体入住率为94.9%[20][29] - 2022年第二季度，已执行的可比租约的综合现金租金增长率为4.1%[29] - 2022年第二季度，同中心净运营收入（Same Center NOI）同比增长7.4%[29] - 2022年第二季度，租户每平方英尺销售额为450美元，同比增长6.4%[29] - 2022年第二季度每股净收入为$(0.40)，核心FFO为$1.57[96] - 2022年第二季度净收入可归属于普通股股东为39,986千美元，较2021年增长约543.5%[118] - 2022年第二季度FFO为99,102千美元，较2021年增长约39.1%[118] - 2022年第二季度可稀释每股FFO为0.90美元，较2021年增长约32.4%[118] 用户数据 - 2022年上半年，Tanger在345个租约中执行了1.7百万平方英尺的租赁[29] - 2022年第二季度，Tanger的租户组合中，前五大租户占年化基础租金的64.2%[27] 财务状况 - 截至2022年6月30日，总债务占调整后总资产的比例为41%，低于60%的限制[87] - 截至2022年6月30日，未担保资产对未担保债务的比例为236%，高于150%的限制[87] - 2022年第二季度的EBITDA与固定费用的比例为4.5倍，高于1.5倍的限制[87] - 2022年第二季度的总负债占调整后资产价值的比例为37%，低于60%的限制[87] 市场扩张与新产品 - 2022年，Tanger在纳什维尔开工建设第37个购物中心，并宣布与Palm Beach的战略合作伙伴关系[15] - 62%的租赁面积位于旅游目的地，90%的租赁面积位于前50大都市统计区或领先的旅游目的地[20] 其他信息 - 公司致力于通过市场营销合作和媒体活动来增加非租赁收入[53] - 自1994年以来，公司在慈善捐赠方面贡献了近2200万美元[64] - 公司在2021年生产了近620万千瓦时的太阳能，支持超过60,000次电动车充电[64] - 公司在2021年减少了5%的水使用量，以2019年为基准[64]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO每股0.45美元，同比增长4.7% [28] - 总投资组合同店NOI增长5.1%，达到7980万美元，主要受入住率和租金增长推动 [28] - 截至6月30日，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比为5.3倍，低于一年前的5.6倍 [29] - 加权平均利率为3.2%，93%的未偿债务为固定利率 [29] - 6月30日现金为1.94亿美元，5.2亿美元循环信贷额度可全额使用 [29] - 提高全年业绩指引中点，预计核心FFO每股在1.73 - 1.79美元之间，同店NOI增长在3% - 4.5%之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：零售商对奥特莱斯中心需求强劲，入住率达94.9%，同比上升170个基点，环比上升60个基点 [12] - 租赁业务：过去12个月执行续租或新租约面积超170万平方英尺，所有可比租约混合租金价差为4.1%，环比改善280个基点，连续五个季度租金价差增长 [12] - 营销业务：Tanger忠诚度俱乐部会员独特参与度同比增长80%，新会员增长25%；与全球品牌有新赞助合作，部分品牌有增量媒体购买 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售数据：过去12个月每平方英尺销售额为450美元，较上一可比时期增长6.4%，但较上一季度略有下降 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点：加速租赁、营销商业化和重塑露天购物目的地运营 [11] - 外部增长：5月纳什维尔第37个中心破土动工，预计2023年秋季开业；上周宣布与棕榈滩一现有奥特莱斯中心建立战略合作伙伴关系 [23][24] - 行业竞争：每个购物中心都处于竞争市场，纳什维尔也不例外，但公司认为当地市场有足够空间容纳其购物中心 [35][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观经济存在不确定性，但公司资产负债表提供财务灵活性和支持 [25] - 未来前景：对业务保持乐观，预计同店NOI将持续增长，核心价值主张在经济周期中具有吸引力 [25][26] 其他重要信息 - 发布第六份年度环境、社会和治理报告，新任命可持续发展负责人已确定提高效率、推进可持续发展目标和增加利润的机会 [21] - 积极制定基于科学的计划，到2050年实现净零排放，今年将使太阳能和电动汽车充电基础设施翻倍 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍纳什维尔项目的租赁情况、预租赁比例以及是否会与西蒙竞争 - 截至目前，纳什维尔项目约70%已确定租户，包括许多新进入奥特莱斯领域的租户和优质餐饮品牌；每个购物中心都有竞争，但当地市场发展强劲，有足够空间容纳公司的购物中心 [35][36][38] 问题2: 纳什维尔市场能否容纳两个奥特莱斯中心，预租赁租户的租约是否有取消或提前退出条款 - 公司认为当地市场有足够空间；租约中没有因市场出现其他中心而取消的条款 [37][38] 问题3: 70%确定租户是指已签署租约还是仅表示有兴趣 - 是已执行租约和待签署租约的组合 [40][41] 问题4: 请介绍棕榈滩项目的经济情况、触发股权收购的条件和可能的股权水平 - 无法详细说明具体经济条款；对未来可能获得股权所有权的机会感到兴奋 [43][44] 问题5: 棕榈滩项目对FFO的贡献是多少 - 短期内每年可能增加约0.01美元或更多 [46] 问题6: 奥特莱斯领域进行更多品牌合作项目的机会有多大 - 约有十几个优质购物中心的业主或开发商对公司的平台感兴趣，希望加入Tanger品牌 [47] 问题7: 第一、二季度同店NOI分别为9.9%和5.1%，但全年目标为3% - 4.5%，下半年同店NOI增长放缓的原因是什么 - 上半年受益于储备金转回等一次性项目，下半年虽预计仍有正增长，但鉴于经济背景，公司的预期更为谨慎 [52] 问题8: 棕榈滩资产的入住率和每平方英尺销售额与公司整体平均水平相比如何 - 入住率处于90%以上高位，每平方英尺销售额处于公司投资组合前1/3，但运营后才能分享更多信息 [53] 问题9: FFO每股指引中点意味着下半年放缓至每股0.43美元，该数字背后的潜在逆风或保守因素是什么 - 上半年受益于储备金转回和一些终止项目，这些因素使上半年数据高于下半年；核心业务在下半年仍将增长，公司在指导中保持谨慎但对业务乐观 [55] 问题10: 过去几个季度租户销售额环比下降，尽管同比仍增长，如何看待近期与过去12个月相比的购物者客流量、租户销售额情况 - 停车场客流量与去年相当，但店铺促销活动增加，购物者可以用略少的钱购买更多商品 [57][58] 问题11: 请评论租赁情况和租约条款结构的变化 - 租约结构在新冠疫情期间发生重大变化，现在正逐渐恢复到几年前的模式；租约期限变长，更多10年期租约，租户装修费用支付增加；基本租金和额外费用方面，公司议价能力增强，租金上涨 [63][64] 问题12: 租金涨幅和未开业标志情况如何，零售商是否有抵触 - 未开业标志占比升至50个基点；基本租金涨幅约3%，CAM租金涨幅在4% - 5%之间；零售商因公司购物中心入住成本低，对租金上涨接受度较高 [66][67] 问题13: 考虑到股价，如何看待股票回购 - 公司会评估多种投资机会，包括新开发项目、收购、现有投资组合投资和可持续发展计划等，同时也会考虑股票回购；目前股价具有吸引力，董事会仍有回购授权，公司将继续评估 [69][70] 问题14: 除纳什维尔项目外，如何使用高现金余额和自由现金流 - 公司有很多投资机会，包括现有投资组合的周边土地、可持续发展计划，以及拓展投资组合和利用平台创造价值的机会 [77] 问题15: 年初至今临时转永久租赁情况如何，纳什维尔项目每平方英尺480美元的成本是否因在岩石上建设和工期延长而升高 - 永久入住率环比增长；对于临时租户，公司会在有合适永久租户时替换，若有空置面积会将临时租户转移；本季度成功将一些哥伦比亚、拉科斯特和UGG的临时租户转为长期永久租户；纳什维尔项目建设成本虽高于5年前，但当地租金也在增长，公司对项目收益率有信心 [79][80][81]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) T ...

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.45美元，较去年同期增长12.5%，主要得益于优于预期的租赁表现、其他收入以及储备金转回 [25] - 第一季度总投资组合的同店净营业收入（NOI）同比增长9.9%，达到7820万美元，受益于入住率、可变租金和其他收入的增长以及收入储备金的转回 [13][25] - 截至3月31日，过去12个月的净债务与调整后EBITDAre的比率从一年前的6.8倍改善至5.4倍，季度末加权平均利率为3.1%，93%的未偿债务为固定利率 [26] - 第一季度股息支付率（FAD）为38%，董事会批准将年度股息提高9.6% [26][27] - 公司上调2022年业绩指引，预计核心FFO在每股1.71 - 1.79美元之间，比原指引高0.03美元；同店NOI增长预期在2.5% - 4.5%，提高了100个基点 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：过去12个月执行了180万平方英尺的租约，涉及375笔交易，较上一可比期间空间增加39%，交易数量增加42%，其中约45%的可租赁面积在今年第一季度执行；截至3月31日的12个月内，所有可比续约和续租租约的混合平均租金率上涨1.3%，租赁利差转正 [12][16] - 营销业务：将部分营销支出从广泛的品牌认知转向有针对性的项目，TangerClub付费会员计划新注册人数同比增长20% [20][21] - 其他业务：一季度其他收入较上年增长近50%，主要来自营销合作伙伴关系和媒体、现场活动以及与可口可乐和美国国家橄榄球联盟等品牌的合作 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量：第一季度客流量较上年第一季度增长约1%，3月因复活节和相关营销活动时间因素同比有所下降，但4月客流量恢复，尽管消费者面临高油价和通胀环境 [10] - 租户销售额：过去12个月租户销售额保持强劲，每平方英尺达到464美元，较2019年疫情前可比时期增长近20% [11] - 入住率：第一季度末总投资组合入住率为94.3%，较去年同期提高230个基点 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于三大战略优先事项：加速租赁、营销商业化和重塑运营，以实现长期可持续增长 [13] - 加速租赁目标是提高入住率、增加租金、提升和多元化租户组合并吸引新品牌，通过一流的购物中心、租赁团队和增强的分析能力实现 [14] - 营销商业化围绕数字转型，开展有针对性、可衡量且能提高转化率的营销活动，将部分营销支出转向特定目标项目，改善TangerClub付费会员计划 [19][20][21] - 重塑运营旨在通过营销合作伙伴关系和媒体最大化运营效率并增加附属收入，与可口可乐和美国国家橄榄球联盟等品牌的现场活动和合作在整个投资组合中不断增加 [21] - 公司继续投资可持续发展倡议，包括扩大可再生能源足迹、增加电动汽车充电站和推广环保屋顶项目 [22] - 公司积极推进全国项目，计划本季度晚些时候破土动工，2023年秋季开业，周边土地团队积极寻求外场地块投资组合的货币化和开发机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了强劲的运营基本面、积极的租赁势头、入住率改善和租赁利差转正，推动了盈利增长，董事会因此批准提高股息并上调全年盈利指引 [9][10] - 零售商致力于将公司的露天购物中心作为其增长战略的一部分，公司对租户基础有信心，关注名单较多年来显著缩小，仅1%的投资组合采用现金基础，低于年底的3% [15][19] - 尽管消费者面临高油价和通胀环境，但4月客流量已恢复，租户销售额保持强劲，公司对租赁活动和未来业绩持乐观态度 [10][11][19] 其他重要信息 - 会议中提及的部分管理层评论为前瞻性陈述，存在诸多风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险和不确定性详情可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [3] - 会议讨论了非GAAP财务指标，包括资金运营（FFO）、核心FFO、同店净营业收入、调整后EBITDAre和净债务，这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账信息包含在公司的收益报告和补充信息中 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入住率环比下降的原因及未来趋势 - 入住率环比下降部分是季节性因素，部分是摩擦性因素，公司正在进行租户调整和店铺扩张，导致一些店铺关闭和重新布局；公司对租赁活动持乐观态度，有强大的新零售商和扩张零售商管道，预计下一季度租赁活动将继续强劲 [29][30][31] 问题2: 临时和季节性租户的入住率情况及转换为永久租户的进展 - 公司专注于将租户转换为永久租赁，但临时租户仍会有流动；临时租户不包含在租赁利差统计中，目前临时租户占入住率略超过10% [32][33][36] 问题3: 低入住率资产的策略和入住率目标 - 被提及的5处低入住率资产仍有正现金流；大西洋城和福克斯伍德受疫情影响较大，目前市场正在复苏，公司有大型租户即将入驻大西洋城，福克斯伍德与大狼小屋合作建设项目即将动工；密歇根的两个中心预计夏季游客流量将增加；公司更注重现金流，而非单纯追求入住率 [38][40][49] 问题4: 租赁的其他软性要素及租金上涨能力 - 租赁方面，公司从关注维持入住率和降低基本租金转向更传统的租赁条款，如10年租期、更高基本租金和更好的百分比租金；营销费用对零售商越来越重要，公司通过技术驱动流量并获取数据，提高营销效果 [51][53][56] 问题5: 租赁管道的收入预期 - 租赁利差与占用利差目前约为40个基点，未提供具体的收入预期 [59] 问题6: 租金和租赁利差的实时情况和展望 - 公司对目前的租赁势头和业绩感到满意，这也是上调指引的原因之一，但未对租赁利差进行指引 [61][62] 问题7: 若包含长期空置空间，租赁利差情况 - 公司认为目前的比较方式是更合适的可比基础，与同行做法一致，未提供包含长期空置空间的租赁利差数据 [64] 问题8: 外部增长的收购机会更新 - 公司仍在积极寻求收购机会，目前管理的36处物业中有6处为合资企业，希望在未来一两个季度能公布一个具体的合资项目 [65][66] 问题9: 同店NOI指引的低端是否仍假设租户销售额大致持平 - 公司在给出年终指引时，指引范围的低端考虑了销售额的适度下降，高端意味着销售额的适度增长，目前第一季度销售额基本符合预期 [68] 问题10: 零售商对通胀、利率上升和潜在衰退的看法 - 零售商销售表现从休闲产品转向时尚产品，部分零售商正在考虑从休闲产品向工作着装产品转型，这有助于推动公司购物中心的流量和销售；公司在资产负债表方面进行了调整，将可变租金转为基本租金，以应对可能的衰退；公司认为零售商经验丰富，能够应对市场周期，且公司的价值定价在经济环境不佳时具有优势 [69][70][73] 问题11: 将临时租户转换为长期租约是否更容易 - 临时租户有不同类型，公司将短期租户作为引入新品牌的策略，部分短期租户有望转换为长期租约；同时，短期租约为公司提供了更多的房地产控制权和灵活性 [75][76][77] 问题12: 纳什维尔项目从破土动工到开业的时间是否正常 - 纳什维尔项目因建在岩石上，准备开发场地的时间比标准开发长，通常购物中心建设时间为12 - 14个月，该项目预计16个月，主要受场地条件影响 [80][81] 问题13: 指引上调中后续年份的情况 - 第一季度解决了部分租户的租金争议并收回租金，大部分已纳入指引；第二季度将有一个租户从现金基础转为应计基础，对每股收益有0.015 - 0.02美元的影响，之后剩余现金基础的投资组合将不到1%，未来剩余年份此类储备金影响不大 [83][84] 问题14: 纳什维尔项目的资金来源、投资收益率目标及应对成本和供应链问题的措施 - 公司有1.53亿美元现金、5.2亿美元未动用信贷额度，预计股息支付率接近50%，将产生5000 - 7000万美元的超额现金流，可通过内部产生的现金为纳什维尔项目提供资金；纳什维尔市场租金增长，公司对之前提供的收益率范围仍有信心 [85][86][87] 问题15: 纳什维尔项目的租户特征、本地与全国租户比例及是否达到60%门槛 - 公司已达到承诺的租户门槛，准备破土动工；纳什维尔项目的本地租户将主要来自食品和饮料行业，租户将包括公司现有表现较好的租户；项目将采用村庄设计，与公司其他购物中心不同 [89][90][92] 问题16: 纳什维尔项目是否会体现公司对非时尚租户的策略 - 是 [94] 问题17: 公司获取新客户的策略 - 公司在复活节期间举办TangerStyle活动，今年提供不同的折扣方案，不仅旨在增加TangerClub会员数量，还为获取新客户数据，以便进行更有针对性的沟通和提供更好的价值主张 [95][96][97]

业绩总结 - 2022年第一季度，普通股东可得净收入为20,303千美元，相较于2021年的3,926千美元增长了417.5%[101] - 2022年第一季度，FFO（资金运营收益）为49,877千美元，较2021年的38,596千美元增长了29.5%[101] - 2022年第一季度，组合净运营收入（NOI）为71,225千美元，较2021年的65,131千美元增长了9.4%[113] - 2021年净收入为9,558千美元，较2020年的-38,013千美元显著改善[108] - 2021年组合净运营收入（NOI）为286,251千美元，较2020年的248,699千美元增长了15.1%[108] 用户数据 - 2022年第一季度，租户销售每平方英尺达464美元，同比增长18.1%[32] - 2022年第一季度，整体物业的入住率为94.3%，较去年同期上升1.3%[32] - 2022年第一季度，执行的可比租约的现金租金增长率为9.9%[32] - 2022年第一季度，375个租约的执行面积达180万平方英尺[32] 市场展望 - 2023年公司预计增长率为17%[39] - 2024年公司预计增长率为18%[39] - 2025年公司预计增长率为15%[39] - 2026年公司预计增长率为13%[39] - 2027年公司预计增长率为8%[39] - 2028年公司预计增长率为8%[39] - 2029年公司预计增长率为4%[39] - 2030年公司预计增长率为4%[39] - 2031年公司预计增长率为2%[39] - 2032年及以后公司预计增长率为2%[39] 新产品与新技术 - 公司专注于通过数字化转型提升客户体验，增强忠诚度计划[21] - 公司计划通过引入非零售用途（如食品、娱乐和体验概念）来增加收入来源[20] - 公司在租赁、市场营销和运营方面的重塑，旨在推动内部增长和长期投资组合价值[14] 负面信息 - 2020年可供普通股东的净亏损为36970千美元，受非现金减值费用70300千美元影响[81] - 2021年可供普通股东的净收入受到早期债务清偿损失47900千美元的影响[81] - 2021年第一季度可供普通股东的净收入受到出售合资物业损失3700千美元的影响[81] 财务指标 - 2021年可供普通股东的FFO为138114千美元，2020年为154122千美元，下降约10.4%[97] - 2021年可供普通股东的Core FFO为188360千美元，2020年为153708千美元，增长约22.5%[99] - 2021年可供普通股东的FFO每股摊薄为1.29美元，2020年为1.58美元[97] - 2021年可供普通股东的Core FFO每股摊薄为1.76美元，2020年为1.57美元[99] - 2022年第一季度，普通股东可得FFO每股摊薄为0.45美元，较2021年的0.38美元增长了18.4%[101] - 2022年第一季度，普通股东可得核心FFO每股摊薄为0.45美元，较2021年的0.40美元增长了12.5%[104]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、商业地产 [4] - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专门从事美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心开发、租赁、营销和运营的上市公司 [4] 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现与前景 - 2021年第四季度业务持续改善，客户有购物意愿，零售商认可露天购物中心优势，对2022年业务增长感到兴奋 [4] - 2022年有机会提高租金，19%的空间待续约，1月混合12个月利差转正，在租租金占用率约8%，远低于其他零售渠道，滚动12个月租户销售额维持12月的创纪录高位，租赁活动加速 [5] - 非店铺收入是业务重塑的重要举措，2021年其他收入项目较2020年增长超70%，较2019年增长近40%，目前占总收入约3%，未来有望显著增加 [6] - 组建团队和投入技术以执行有机增长战略，聚焦加速租赁、重塑业务运营和商业化营销战略三个核心要素 [4] 投资价值 - 公司股票被低估，有8%的占用率成本率，租金上涨空间大，拥有一流的领导和管理团队，能执行商业、运营和租赁策略，资产负债表良好，可把握未来机会 [10] 市场与消费者情况 - 预计2022年消费者支出环境将保持强劲，与零售商沟通后发现他们对业务增长持乐观态度，尤其是奥特莱斯渠道在通胀时期更具价值 [14][15] - 客流量增长至少超过2019年水平，但不及每平方英尺销售额增长速度，表明零售商转化率提高，能从每个顾客身上获得更多销售额 [17] - 尽管电子商务增长，但奥特莱斯客流量良好，因为人们喜欢线下购物，将其视为全渠道购物体验的重要部分，且线上浏览后到店购物目标明确，公司通过提供便利设施和体验吸引顾客停留和逛更多店铺 [20] 租户相关情况 - 2021年第四季度未出现商品实质性减少，假日购物提前，11月和12月销售强劲，每平方英尺销售额增长证明商品供应充足 [22][23] - 疫情期间租金减免策略成功，99%的延期租金已收回，租户对新店开业意愿强烈，公司获得了较大份额的新店铺 [25] - 2月销售和客流量受油价上涨和通胀压力影响较小，表现良好 [27] - 未来12 - 24个月租户面临的最大风险是经济不确定性，特别是欧洲局势，但公司对新交易达成仍持乐观态度 [29] 租赁与业务拓展 - 租赁环境发生变化，公司尝试多元化租户组合，引入家居店、餐厅等新类型租户，如在Riverhead的购物中心成为家居目的地，今年新增约占20%投资组合的七家新餐厅 [31][32] - 重视直接面向消费者的品牌，招聘业务发展总监，认为奥特莱斯将成为这些品牌未来业务的重要组成部分 [34] - 外铺租赁需求有新业务机会，公司招聘专人负责，可将外铺租给零售商、餐厅和体验式娱乐商家，吸引新客户 [36] - 租赁利差转正，过去四个季度利差虽为负但逐季改善，目前续约进展超30%，销售和客流量增长有助于提高租金，公司不仅关注2022年续约，也开始为2023年做准备 [38][39] - 临时租赁策略有效，部分短期租户转化为长期租户，公司还将置换出的租户安置到较难租赁的空间 [41] - 只要有闲置空间就会寻找短期租户，以填充空间并寻找优质租户，同时注重引入新品牌和互补用途，增加可变租金收入 [43] 非店铺收入 - 非店铺收入业务重要，公司每年有1.5亿人流量，可通过与全国性品牌合作，如设置特斯拉试驾站、喜力啤酒展示等，以及提供媒体广告服务，如为租户提供额外营销机会，实现业务拓展和规模扩大 [48][49] 外部增长 - 公司将外部增长作为重要优先事项，凭借现有管理团队和良好的资产负债表，有能力进行收购和更大规模投资，如纳什维尔项目将于2023年秋季开业 [51] - 新开发项目的租赁需求主要来自服装、配饰、珠宝、运动服饰和儿童服装等品类，纳什维尔项目将是一个约30万平方英尺的纯奥特莱斯中心，注重提供优质设施和服务 [54] - 认为三级市场对奥特莱斯中心的重要性降低，城市奥特莱斯市场有发展潜力，公司正在关注相关机会 [56] - 美国奥特莱斯有增长空间，尽管整体零售空间过剩，但奥特莱斯仅占1%，人们喜欢购买高性价比商品，奥特莱斯能满足消费者和品牌的需求 [59] 资产负债表策略 - 去年通过ATM计划筹集1.8亿美元，提前应对通胀和利率上升，降低杠杆率，净债务与EBITDA比率从疫情期间的7%降至5.5%，有5.2亿美元未动用的信贷额度，无近期到期债务，现金储备1.6亿美元，资产负债表状况良好 [61] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司将运营执行副总裁Leslie Swanson提升为首席运营官，并新增首席商务官Andrew Wingrove，致力于通过数字转型、现代化忠诚度计划和打造全触点体验来商业化营销战略 [7] - 公司追求多项增值投资，包括太阳能、电动汽车充电站等项目，以减少能源和水消耗，体现对可持续发展的承诺 [8] - 公司周边土地团队积极寻求外铺资产货币化机会，解锁新机遇，增加收入来源并创造长期投资组合价值 [8] - 续约租约大多为五年或更长时间，且每年有租金增长 [63] - 公司今年的ESG投资重点是电动汽车充电站和太阳能项目 [64] - 预计2023年商场同店净营业收入增长率最低为3%，一年后10年期国债收益率为2%，物业板块上市公司数量将减少 [66]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) TANGER ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年核心FFO为每股1.76美元，高于指引区间上限 [20] - 第四季度同店NOI同比增长5.6%，全年增长16%，第四季度达到8280万美元 [10][20] - 截至年末，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比从7.2倍改善至5.5倍，93%的未偿债务为固定利率 [21] - 全年股息支付良好，FAD派息率为53% [21] - 2022年预计核心FFO在每股1.68 - 1.76美元之间，同店NOI增长在1.5% - 3.5%之间 [23] - 预计2022年G&A在6900万 - 7200万美元之间，员工健康保险计划将产生约100万美元影响 [23][24] - 预计2022年加权平均摊薄普通股约为1.105亿股，而2021年为1.068亿股 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度国内客流量超过2019年水平，较2020年第四季度增长12% [9] - 第四季度入住率恢复至95.3%，环比增加90个基点，同比增加310个基点 [9] - 租户销售额达到每平方英尺468美元的历史新高，较2019年增长17.6%，带动百分比租金显著增长 [9] - 现金混合租金利差环比改善220个基点，同比改善650个基点，续租租金利差转正 [9] - 第四季度非店铺收入中的其他收入项目较2020年同期增长超40%，较2019年第四季度增长超50% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是增加现金流和房地产价值 [7] - 2021年采取措施加强资产负债表和流动性，延长到期日，降低杠杆率，为执行资本计划和增长机会做准备 [10] - 继续推进临时租赁计划，目标是将部分临时租户转为永久租户 [11] - 2022 - 2023年续租时，将把大部分可变租金转化为固定租金以提供长期确定性 [12] - 加速续租活动，看好与潜在新租户和现有租户的合作，看到新奥特莱斯店铺购买意向增加 [14] - 扩大非店铺收入业务，通过营销合作、中心赞助和数字及静态媒体等方式，为零售商和品牌提供与消费者连接的机会 [15] - 投资人员和系统，包括引入新的租赁、运营和商业管理人才，实施新的ERP系统 [16][17] - 追求价值提升投资，如太阳能、电动汽车充电站等项目，以实现可持续发展 [17] - 积极利用周边土地资产，实现外地块组合的货币化，创造新的收入来源和长期投资组合价值 [17] - 纳什维尔项目租户兴趣浓厚，计划于2022年上半年破土动工，2023年秋季开业 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年底公司状况较年初显著改善，进入2022年时资产负债表状况良好 [6] - 第四季度各关键指标表现积极，消费者和零售商对露天购物中心的认可度提高 [8][9] - 销售和客流量的增长支持租金上涨，公司对租户销售前景乐观，通胀有利于折扣渠道 [9][13][33] - 非店铺收入业务增长潜力大，将成为未来重要业务组成部分 [15][34] - 租户健康状况改善，对2022年租金增长持乐观态度 [44][46] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议记录将在未来一段时间内重播，管理层评论中的信息具有时效性 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年指导中一些非核心项目的预期，包括直线租金、FAS、租赁期限费用收入和新坏账费用 - 指导范围中主要考虑同店NOI增长1.5% - 3.5%和G&A，去年股权发行的股份今年全年流通会有1 - 2美分的摊薄影响，其他项目无显著变化，不做具体指导 [27] 问题2: 2022年自由现金流预期，以及资本的主要来源和用途，包括较高的资本支出预期和纳什维尔项目的计划支出 - 资本支出约5500万美元，高于以往，因续租项目增多和租户补贴增加，对业务前景更乐观，有4 - 5个项目进行额外翻新；当前派息率健康，预计仍在50%多 [28][31] 问题3: 指导中对租户销售的假设，以及其他收入业务的增长潜力 - 指导下限假设租户销售略有下降或持平，上限考虑租户销售改善，公司对租户销售乐观，通胀有利于折扣渠道；其他收入业务约1.5年前开始，因基数低持续增长，未来将加大投资，数字媒体投资有回报 [33][34] 问题4: 疫情期间达成可变租金协议的租户比例，以及转为固定租金后的预期租金提升，剔除这些租户后续租活动的情况，以及租金利差情况 - 续租是提高租金的机会，销售和客流量改善使公司有机会重新定价房地产；剔除疫情期间交易的租户后，续租情况更正常；公司追求市场租金，认为房地产有价值，租户对提价阻力不大 [36][38][39] 问题5: G&A增加以及技术和商业业务投资对公司的影响，以及该业务板块在2022年指导中的情况 - 团队建设取得成效，相关业务指标改善，这些都包含在同店NOI指导中；投资是为建立基础设施，更好地管理业务，提高执行效率，以增加收入 [40][41] 问题6: 2022年到期租约的平均租金与新签租金的对比，以及租金利差预期，租赁与入住率的利差，以及临时租户占比 - 对续租租金利差持乐观态度，新租赁副总裁推动团队，根据销售数据重新定价房地产；租赁与入住率利差约30个基点，临时租户占比为低两位数（低于15%），部分是季节性租户，预计2022年第一季度关闭 [44][47][48] 问题7: 2022年指导是否考虑了可能的意外店铺关闭情况，以及外部收购机会的更新 - 指导范围可吸收部分意外关闭情况，但目前租户健康状况改善，此类情况较少；市场上有一些有趣的收购机会，但在交易达成前不做分享，公司品牌知名度高，有机会将服务拓展到其他资产 [52][53] 问题8: 油价上涨对客流量的影响，以及纳什维尔项目的预租赁情况 - 公司正在投资电动汽车充电站，到年底将在所有资产中配备；如今奥特莱斯中心与过去不同，所在市场多为度假和第二家园市场，人们居住离购物中心更近，油价对客流量影响不大；纳什维尔项目在达到60%承诺后才会破土动工，预计2022年第二季度初动工 [55][59] 问题9: 纳什维尔项目的规模、经济参数、租户组合和预期经济回报 - 项目规模约30万平方英尺，略小于典型中心；租户组合暂不公布；项目位于综合开发区域，有永久居民和赛事游客等客户基础；预期稳定后回报率为7% - 7.5%，市场竞争可能带来租金提升空间 [62][63][64] 问题10: 第四季度临时租户在投资组合中的占比 - 第三季度末略超10%，第四季度因季节性租户略有增加，但未达到11% - 12% [66][68]