United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) TANGER ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年核心FFO为每股1.76美元，高于指引区间上限 [20] - 第四季度同店NOI同比增长5.6%，全年增长16%，第四季度达到8280万美元 [10][20] - 截至年末，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比从7.2倍改善至5.5倍，93%的未偿债务为固定利率 [21] - 全年股息支付良好，FAD派息率为53% [21] - 2022年预计核心FFO在每股1.68 - 1.76美元之间，同店NOI增长在1.5% - 3.5%之间 [23] - 预计2022年G&A在6900万 - 7200万美元之间，员工健康保险计划将产生约100万美元影响 [23][24] - 预计2022年加权平均摊薄普通股约为1.105亿股，而2021年为1.068亿股 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度国内客流量超过2019年水平，较2020年第四季度增长12% [9] - 第四季度入住率恢复至95.3%，环比增加90个基点，同比增加310个基点 [9] - 租户销售额达到每平方英尺468美元的历史新高，较2019年增长17.6%，带动百分比租金显著增长 [9] - 现金混合租金利差环比改善220个基点，同比改善650个基点，续租租金利差转正 [9] - 第四季度非店铺收入中的其他收入项目较2020年同期增长超40%，较2019年第四季度增长超50% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是增加现金流和房地产价值 [7] - 2021年采取措施加强资产负债表和流动性，延长到期日，降低杠杆率，为执行资本计划和增长机会做准备 [10] - 继续推进临时租赁计划，目标是将部分临时租户转为永久租户 [11] - 2022 - 2023年续租时，将把大部分可变租金转化为固定租金以提供长期确定性 [12] - 加速续租活动，看好与潜在新租户和现有租户的合作，看到新奥特莱斯店铺购买意向增加 [14] - 扩大非店铺收入业务，通过营销合作、中心赞助和数字及静态媒体等方式，为零售商和品牌提供与消费者连接的机会 [15] - 投资人员和系统，包括引入新的租赁、运营和商业管理人才，实施新的ERP系统 [16][17] - 追求价值提升投资，如太阳能、电动汽车充电站等项目，以实现可持续发展 [17] - 积极利用周边土地资产，实现外地块组合的货币化，创造新的收入来源和长期投资组合价值 [17] - 纳什维尔项目租户兴趣浓厚，计划于2022年上半年破土动工，2023年秋季开业 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年底公司状况较年初显著改善，进入2022年时资产负债表状况良好 [6] - 第四季度各关键指标表现积极，消费者和零售商对露天购物中心的认可度提高 [8][9] - 销售和客流量的增长支持租金上涨，公司对租户销售前景乐观，通胀有利于折扣渠道 [9][13][33] - 非店铺收入业务增长潜力大，将成为未来重要业务组成部分 [15][34] - 租户健康状况改善，对2022年租金增长持乐观态度 [44][46] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议记录将在未来一段时间内重播，管理层评论中的信息具有时效性 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年指导中一些非核心项目的预期，包括直线租金、FAS、租赁期限费用收入和新坏账费用 - 指导范围中主要考虑同店NOI增长1.5% - 3.5%和G&A，去年股权发行的股份今年全年流通会有1 - 2美分的摊薄影响，其他项目无显著变化，不做具体指导 [27] 问题2: 2022年自由现金流预期，以及资本的主要来源和用途，包括较高的资本支出预期和纳什维尔项目的计划支出 - 资本支出约5500万美元，高于以往，因续租项目增多和租户补贴增加，对业务前景更乐观，有4 - 5个项目进行额外翻新；当前派息率健康，预计仍在50%多 [28][31] 问题3: 指导中对租户销售的假设，以及其他收入业务的增长潜力 - 指导下限假设租户销售略有下降或持平，上限考虑租户销售改善，公司对租户销售乐观，通胀有利于折扣渠道；其他收入业务约1.5年前开始，因基数低持续增长，未来将加大投资，数字媒体投资有回报 [33][34] 问题4: 疫情期间达成可变租金协议的租户比例，以及转为固定租金后的预期租金提升，剔除这些租户后续租活动的情况，以及租金利差情况 - 续租是提高租金的机会，销售和客流量改善使公司有机会重新定价房地产；剔除疫情期间交易的租户后，续租情况更正常；公司追求市场租金，认为房地产有价值，租户对提价阻力不大 [36][38][39] 问题5: G&A增加以及技术和商业业务投资对公司的影响，以及该业务板块在2022年指导中的情况 - 团队建设取得成效，相关业务指标改善，这些都包含在同店NOI指导中；投资是为建立基础设施，更好地管理业务，提高执行效率，以增加收入 [40][41] 问题6: 2022年到期租约的平均租金与新签租金的对比，以及租金利差预期，租赁与入住率的利差，以及临时租户占比 - 对续租租金利差持乐观态度，新租赁副总裁推动团队，根据销售数据重新定价房地产；租赁与入住率利差约30个基点，临时租户占比为低两位数（低于15%），部分是季节性租户，预计2022年第一季度关闭 [44][47][48] 问题7: 2022年指导是否考虑了可能的意外店铺关闭情况，以及外部收购机会的更新 - 指导范围可吸收部分意外关闭情况，但目前租户健康状况改善，此类情况较少；市场上有一些有趣的收购机会，但在交易达成前不做分享，公司品牌知名度高，有机会将服务拓展到其他资产 [52][53] 问题8: 油价上涨对客流量的影响，以及纳什维尔项目的预租赁情况 - 公司正在投资电动汽车充电站，到年底将在所有资产中配备；如今奥特莱斯中心与过去不同，所在市场多为度假和第二家园市场，人们居住离购物中心更近，油价对客流量影响不大；纳什维尔项目在达到60%承诺后才会破土动工，预计2022年第二季度初动工 [55][59] 问题9: 纳什维尔项目的规模、经济参数、租户组合和预期经济回报 - 项目规模约30万平方英尺，略小于典型中心；租户组合暂不公布；项目位于综合开发区域，有永久居民和赛事游客等客户基础；预期稳定后回报率为7% - 7.5%，市场竞争可能带来租金提升空间 [62][63][64] 问题10: 第四季度临时租户在投资组合中的占比 - 第三季度末略超10%，第四季度因季节性租户略有增加，但未达到11% - 12% [66][68]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为1.57美元每股，较2020年的0.93美元每股有所增长[70] - 2021年核心资金流量（Core FFO）为每股2.31美元，较2020年的2.00美元每股有所上升[70] - 2021年净收入为9,558千美元，而2020年为亏损38,013千美元[95] - 2021年第四季度的投资组合净营业收入（NOI）为286,251千美元，较2020年的248,699千美元增长15.1%[95] - 2021年同中心NOI为284,768千美元，较2020年的246,245千美元增长15.6%[95] - 2021年总投资组合的NOI为312,046千美元，较2020年的270,440千美元增长15.4%[95] 用户数据 - 2021年每平方英尺租户销售额为468美元，较2019年增长17.6%[27] - 2021年，租户组合中，Columbia占比为64.5%[21] - 2021年，租户组合中，Adidas占比为6.1%[21] - 2021年，60%的租赁面积位于旅游目的地[19] 财务状况 - 截至2021年12月31日，总债务占调整后总资产的比例为41%，低于60%的限制[65] - 截至2021年12月31日，未担保资产占未担保债务的比例为232%，高于150%的限制[65] - 2021年公司支付的利息费用为52,866千美元，较2020年的63,142千美元下降16.0%[95] - 2021年公司因债务提前赎回产生的损失为47,860千美元[95] - 2021年，Tanger的浮动利率债务占比为7%，固定利率债务占比为93%[61] - 2021年，Tanger的债务到期时间为5.6年，平均利率为3.1%[67] 未来展望 - 2021年，租赁到期的年租金占比为18%（2022年）[31] - 2021年，Tanger的优质奥特莱斯空间估计不足7000万平方英尺，占美国零售空间的不到1%[44] 其他信息 - 2021年获得GRESB的绿色星级评级和2星评级，CDP的气候变化评分为C[37] - 2021年，Tanger的环境、社会和治理（ESG）战略经过第三方的物质性评估，确定了多个优先事项[38] - 2021年执行的337份租约总面积超过100万平方英尺[27] - 2021年，租金的混合现金租金差为-0.6%[27] - 2021年第四季度，FFO（运营资金）为139,567千美元，较2020年的156,025千美元下降[89] - 2021年第四季度，FFO可归属于普通股东为138,114千美元，较2020年的154,122千美元下降10.4%[91] - 2021年第四季度，稀释后每股FFO为1.29美元，较2020年的1.58美元下降[89] - 2021年第四季度，核心FFO可供普通股东为188,360千美元，较2020年的153,708千美元增长22.5%[91] - 2021年第四季度每股稀释核心FFO为1.76美元，较2020年的1.57美元增长12.1%[91]

收入和利润表现 - 2021年第三季度总收入为1.125亿美元，较2020年同期的1.032亿美元增长9.0%[27] - 2021年前九个月总收入为3.144亿美元，较2020年同期的2.788亿美元增长12.8%[27] - 2021年第三季度净亏损1058万美元，而2020年同期净利润1303万美元[27] - 2021年前九个月净亏损397万美元，较2020年同期净亏损3654万美元有所收窄[27] - 2021年第三季度每股基本亏损为0.11美元，2020年同期每股收益为0.14美元[27] - 2021年前九个月每股基本亏损为0.05美元，2020年同期每股亏损为0.40美元[27] - 净亏损为413.3万美元，相比2020年同期的3829万美元亏损，亏损额大幅收窄[39] - 第三季度总收入从1.032亿美元增至1.125亿美元，增幅为9.0%[43] - 九个月总收入从2.788亿美元增至3.144亿美元，增幅为12.8%[43] - 第三季度净亏损1107万美元，而去年同期为净利润1372万美元[43] - 九个月净亏损从3830万美元收窄至413万美元[43] - 2021年第三季度净亏损为1107.1万美元，2021年前九个月净亏损为413.3万美元[51] - 第三季度收入为2.2071亿美元，相比去年同期的1.6959亿美元增长30.1%[88] - 第三季度净利润为4589万美元，相比去年同期的45万美元大幅增长[88] - 前九个月净利润为1.4372亿美元，相比去年同期的亏损2590万美元实现扭亏为盈[88] - 公司2021年第三季度每股基本及摊薄亏损为0.11美元，而2020年同期为每股收益0.14美元；2021年前九个月每股亏损为0.05美元，2020年同期为每股亏损0.40美元[121] - 公司2021年第三季度净亏损 attributable to Tanger Factory Outlet Centers, Inc. 为1057.9万美元，而2020年同期净利润为1302.9万美元；2021年前九个月净亏损为396.8万美元，2020年同期净亏损为3654.1万美元[121] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净亏损为1098万美元，2020年同期净利润为1288.3万美元；2021年前九个月净亏损为477.2万美元，2020年同期净亏损为3723.3万美元[121] - 2021年第三季度净亏损1110万美元，而2020年同期净利润为1370万美元，净收入下降2480万美元[173] - 2021年前九个月净亏损为410万美元，较2020年同期的3830万美元净亏损减少3420万美元[185] 成本和费用 - 折旧和摊销费用为8282.6万美元[39] - 2021年第三季度折旧与摊销费用减少300万美元至2694.4万美元，而2020年同期为2990.3万美元[180] - 2021年第三季度管理费用增加360万美元，主要因新增高管薪酬以及专业和法律费用增加[179] - 物业运营费用从2020年的1.01991亿美元增至2021年的1.03747亿美元，增长175.6万美元（约1.7%）[190] - 折旧和摊销成本从2020年的8796.6万美元降至2021年的8282.6万美元，减少514万美元（约5.8%）[194] - 利息支出在2021年期间减少680万美元[195] - 2021年第三季度利息支出减少240万美元，部分原因是利率互换协议平均利率较低以及偿还循环信贷[184] - 2021年前九个月支付的利息为4280.6万美元，较2020年同期的4499万美元减少4.9%[150] - 公司2021年第三季度股权激励补偿费用总额为299.4万美元，2020年同期为234.7万美元；2021年前九个月为960.3万美元，2020年同期为956.6万美元[131] 现金流状况 - 经营活动产生的现金流量净额为1.4395亿美元，较2020年同期的9196.1万美元增长56.6%[39] - 现金股息支付总额为5338.5万美元，较2020年同期的6656.3万美元减少19.8%[39] - 资本性支出（租赁物业增加额）为2368.5万美元[39] - 发行普通股募集资金总额为1.86969亿美元[39] - 期末现金及现金等价物余额为1.43116亿美元，较期初的8483.2万美元增长68.7%[39] - 2021年前九个月经营活动产生的净现金为1.437亿美元，相比2020年同期的9203.3万美元增长56.1%[56] - 2021年前九个月向租赁物业的资本性支出为2368.5万美元[56] - 2021年前九个月现金股息支付总额为5593.8万美元[56] - 2021年前九个月通过发行普通股筹集资金1.87亿美元[56] - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为1.428亿美元，较期初8475万美元增长68.5%[56] - 2021年前九个月运营活动净现金流入为1.437亿美元，较2020年同期的9203万美元增长5169万美元[219] - 2021年前九个月融资活动净现金流出为8360万美元，部分原因是提前赎回2023年12月到期的2.5亿美元高级票据和2024年到期的2.5亿美元高级票据，包括4490万美元的提前赎回溢价[222] - 2021年前九个月投资活动净现金流出为192.8万美元，较2020年同期的1228.7万美元减少1035.9万美元[219] 资产和负债变动 - 总资产从2020年12月31日的21.895亿美元下降至2021年9月30日的21.492亿美元，减少4030万美元[25] - 现金及现金等价物从8483万美元增至1.431亿美元，增长68.7%[25] - 总负债从18.306亿美元降至16.690亿美元，减少1.616亿美元[25] - 总债务从15.679亿美元降至14.108亿美元，减少1.571亿美元[25] - 总资产从2020年12月31日的21.89亿美元下降至2021年9月30日的21.49亿美元，降幅为1.8%[41] - 净租赁物业价值从17.38亿美元降至16.63亿美元，降幅为4.3%[41] - 现金及现金等价物从8475万美元大幅增加至1.428亿美元，增幅达68.5%[41] - 总负债从18.30亿美元降至16.69亿美元，降幅为8.8%[41] - 总债务从15.68亿美元降至14.11亿美元，降幅为10.0%[41] - 公司应收账款净额从2020年12月31日的约1880万美元下降至2021年9月30日的约650万美元，主要由于2021年前九个月收回了2020年4月和5月的延期租金[71] - 截至2021年9月30日，合并资产负债表上作为预付款和其他资产的直线租金调整应收款约为5410万美元[71] - 截至2021年9月30日，公司在未合并合资企业中的投资账面价值为8540万美元，而归类于其他负债的投资账面价值为负4060万美元[78] - 截至2021年9月30日，未合并合资企业的总资产为4.251亿美元，较2020年12月31日的4.626亿美元有所下降[87] - 截至2021年9月30日，运营合伙企业的债务总额本金为14.25931亿美元[91] - 截至2021年9月30日，长期债务未来五年内到期金额为3.701亿美元，其中2024年到期3.0514亿美元[102] - 截至2021年9月30日，衍生金融工具公允价值为负101.5万美元[104] - 截至2021年9月30日，公司债务公允价值总额为14.60646亿美元，其中二级债务为10.82058亿美元，三级债务为3.78588亿美元[112] - 截至2020年12月31日，公司债务公允价值总额为16.39803亿美元，其中二级债务为12.07531亿美元，三级债务为4.32272亿美元[112] - 截至2021年9月30日，应付账款和应计费用中包含的与建筑相关的成本为1001.8万美元，较2020年同期的2141.6万美元大幅下降53.2%[150] - 截至2021年9月30日，应付股息为1991.3万美元，而2020年同期为0美元[150] 债务和融资活动 - 因提前清偿债务产生的损失为4786万美元[39] - 公司于2021年8月完成4亿美元、利率2.750%的2031年到期高级票据发行[101] - 公司于2021年赎回全部2023年到期（1亿美元）和2024年到期（2.5亿美元）的高级票据[101] - 无担保信贷额度经修订后到期日延长至2025年7月，总额度可通过增额选项最高增至12亿美元[99] - 公司ATM计划在2021年第三季度结算331,682股普通股，平均股价18.85美元，总收益625.3万美元[117] - 公司ATM计划在2021年前九个月结算10,009,263股普通股，平均股价18.97美元，总收益1.89868亿美元[117] - 公司董事会于2021年5月授权至2023年5月31日回购最多8000万美元的流通股[118] - 2021年第三季度因提前清偿债务产生损失3382万美元[43] - 2021年前九个月因提前清偿债务产生的损失为4786万美元[56] - 公司记录了4790万美元的债务提前清偿损失[187][195] - 2021年第三季度因提前赎回票据产生3380万美元的债务提前清偿损失[175][181] - 公司启动了ATM股权发行计划，可发行普通股总金额最高达2.5亿美元[211] - 截至2021年9月30日的九个月内，通过ATM计划结算10,009,263股普通股，平均股价18.97美元，总收益约1.898亿美元，净收益约1.87亿美元[212] - 公司董事会授权在2023年5月31日前回购最多8000万美元的流通股，截至2021年9月30日剩余授权额度约为8000万美元[212] - 2021年8月公开发行4亿美元2031年到期的高级票据，并通过ATM计划获得约1.87亿美元净收益，部分抵消了融资现金流出[222] 业务运营和物业组合 - 截至2021年9月30日，公司拥有并运营30个合并奥特莱斯中心，总可出租面积约1150万平方英尺[58] - 截至2021年9月30日，公司还拥有6个未合并奥特莱斯中心的部分权益，总面积约210万平方英尺[58] - 截至2021年9月30日，公司合并报表的30家奥特莱斯总面积为1150万平方英尺，未合并报表的6家合资奥特莱斯总面积为210万平方英尺[160] - 截至2021年9月30日，公司合并奥特莱斯总出租率为94.3%，其中15个物业的出租率达到或超过97%[162] - 公司未合并的合资奥特莱斯平均出租率为96.3%，其中夏洛特物业的出租率最高，为99.1%[165] - 截至2021年9月30日，公司在30个综合奥特莱斯中心作为出租人拥有超过2100家门店的租赁协议[148] - 2021年第三季度租金总收入为1.07265亿美元，其中固定租金7629.5万美元，可变租金3097万美元[149] - 2021年前九个月租金总收入为3.01556亿美元，其中固定租金2.23062亿美元，可变租金7849.4万美元[149] - 2021年第三季度租金收入为1.07265亿美元，较2020年同期的1.00251万美元增加701.4万美元[174] - 租金收入从2020年的2.71082亿美元增至2021年的3.01556亿美元，增长3047.4万美元（约11.2%）[186] - 现有物业租金收入从2020年的2.62234亿美元增至2021年的2.99823亿美元，增长3758.9万美元（约14.3%）[186] - 2020年现有物业租金收入因COVID-19疫情减少4050万美元[186] - 管理和租赁及其他服务收入从2020年的336.2万美元增至2021年的437.2万美元，增长101万美元（约30.0%）[188] - 其他收入从2020年的439.2万美元增至2021年的850.4万美元，增长411.2万美元（约93.6%）[189] 资产处置和减值 - 在2020年第三季度，公司核销了520万美元的租金账单；在2020年前九个月，核销了约2860万美元的第二和第三季度租金[72] - 公司在2020年第一季度和第四季度分别记录了4570万美元和1920万美元的资产减值费用，与Foxwoods奥特莱斯中心的账面价值超过其估计公允价值部分相等[75] - 2021年1月，公司出售Jeffersonville物业，面积为41.2万平方英尺，净销售收益为810万美元[77] - 2020年8月，公司出售Terrell物业，面积为17.8万平方英尺，净销售收益为762.6万美元，并确认了232.4万美元的销售收益[77] - 2021年3月，RioCan合资企业以约940万美元净收益出售其Saint-Sauveur奥特莱斯中心，公司份额约为470万美元，并记录了370万美元的销售损失[84] - 2020年第二季度，RioCan合资企业记录了与Saint-Sauveur物业相关的618.1万美元减值费用，公司份额为309.1万美元[86] - 2020年8月出售Terrell奥特莱斯中心获得净收益760万美元，并确认资产出售收益230万美元[173][182] - 2020年第一季度记录了4570万美元的非现金减值支出，涉及康涅狄格州Foxwoods奥特莱斯中心[187][193] 股东权益和股利 - 归属于Tanger Factory Outlet Centers, Inc.的股东权益为4.58996亿美元[36] - 公司于2021年9月宣布每股0.1825美元的现金股息，产生约1990万美元的应付负债[115] - 截至2021年9月30日，合伙单位总额为107,678,877单位，较2020年12月31日增加10,314,444单位[120] - 2021年前九个月通过ATM计划发行单位9,909,263单位，通过期权行使发行32,740单位[120] - 2021年第三季度基本加权平均普通股为1.03269亿股，2020年同期为9264.9万股；2021年前九个月为9944.6万股，2020年同期为9256.9万股[121] - 2021年第三季度及前九个月，分别约有180万股名义单位被排除在每股收益计算之外，2020年同期分别约有170万股名义单位被排除[122][127] - 2021年第三季度及前九个月，分别约有160万份期权因具反稀释作用被排除在计算之外，2020年同期分别约有180万份期权被排除[123][128] - 2021年9月宣布的季度现金股息为每股0.1825美元，导致合并资产负债表应计负债约1990万美元[214] - 作为REIT，公司必须每年将应税收入（不含资本利得）的至少90%作为股息支付给股东[208] 投资和合资企业表现 - 2021年第三季度未合并合资企业股权收益增加230万美元，从2020年同期的亏损4.2万美元增至收益226.1万美元[183][184] 其他重要事项 - 截至2021年9月30日，因新冠疫情推迟的2020年合同固定租金尚有67万美元未收回，公司已收回96%的2020年延期至2021年支付的租金，以及98%应在2021年前九个月偿还的2020年延期租金[171] - 公司运营合伙企业的现金及经营现金流足以支付未来至少12个月的运营、增长策略及额外费用[207] - 公司剩余担保票据的约定利率范围为5.14%至7.65%，到期日在2021年11月至2026年12月之间[152] - 截至2021年9月30日，公司未采用任何与参考利率改革相关的可选简便方法或例外情况[151] - 2021年10月，公司偿还了由大西洋城物业担保的210万美元抵押贷款票据[152] - 2021年10月，南黑文合资企业偿还了1130万美元抵押贷款本金，余额降至4010万美元，利率为LIBOR + 1.80%[153]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的核心FIFO为每股0.47美元，2020年第三季度为每股0.44美元；2021年第三季度核心FIFO不包括与赎回2023年和2024年债券相关的3400万美元（每股0.31美元）的提前偿债费用 [25] - 综合投资组合的同店净营业收入（NOI）本季度增长11.5%，达到7380万美元，这得益于可变租金和其他收入的反弹超出预期 [26] - 截至9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率降至5.3倍，而去年同期为7.2倍 [29] - 公司将核心FFO指引提高至每股1.67 - 1.71美元，之前为每股1.52 - 1.59美元，中点提高了9% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，投资组合入住率为94.3%，同比上升140个基点，较第二季度末上升130个基点 [12] - 截至9月30日的12个月内开始的租约，现金基础的混合平均租金率较截至6月30日的12个月提高了240个基点 [13] - 本季度百分比租金增长显著，是2019年同期的2.5倍多 [14] - 第三季度其他收入贡献较2020年翻了一番，较2019年增长38% [20] - 本季度租户销售额加速增长，截至9月30日的12个月里，综合投资组合每平方英尺达到448美元，比2019年同期增长超过13% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度客流量约为2019年同期的99%，8月略有下降，9月恢复到疫情前水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行战略计划，专注核心业务，通过挖掘投资组合中的新收入机会来创造价值 [23] - 战略上进行续约和长期租赁活动，短期租赁仍是填充空间和吸引新租户的有效方法，目标是随着条件改善将短期租赁转为长期交易 [16][17] - 持续增加非服装和鞋类租户，增加家具、家居用品、健康美容等品类，同时增加餐饮和娱乐业态，以提高客流量和销售额 [18] - 开展营销合作，举办现场活动、激活和广告等，通过数字渠道吸引新客户，特别是年轻群体 [19][21] - 评估外部增长机会，优先将资金用于投资组合以增加NOI [30] - 设立外围土地团队，开发未变现的外围土地，有建设、地面租赁等多种开发方式 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，入住率、租金差和销售额的改善推动了盈利超预期，并提高了全年剩余时间的指引 [8] - 对假日购物季感到乐观，尽管零售商面临物流和人员配置问题，但公司与零售商合作提前开展活动，有望为客户提供良好体验 [22] - 对销售增长持乐观态度，认为第四季度和明年仍有上升空间 [33] - 预计2022年因破产或重组导致的意外空置情况会减少 [40] 其他重要信息 - 截至10月29日，公司已收取约98%的2020年递延租金 [26] - 第三季度未通过ATM计划出售额外股权，年初至今已出售1000万股，收益约1.87亿美元，当前授权下还有6000万美元可用 [27] - 7月修订无担保信贷额度，将到期日延长至2026年7月，借款额度为5.2亿美元，可增加至12亿美元 [27] - 8月完成4亿美元高级票据的公开发行，利率为2.75%，用所得款项赎回2023年和2024年到期的票据，并在9月产生3190万美元的提前赎回溢价 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 百分比租金贡献的展望以及新交易结构下的持续性 - 公司认为可变租金表现良好，虽然在制定下一季度指引时较为谨慎，但对销售增长持乐观态度，认为第四季度和明年仍有上升空间 [33] 问题2: 新租户类别对新租赁进展的贡献 - 家具和家居品类是重要增长领域，公司已与Mitchell Gold、Crate & Barrel等签订租约；餐饮业务因工作日客流量增加而有所改善，能提高顾客到店频率和消费额 [34] 问题3: 第四季度核心FFO隐含指引的变化因素 - 主要驱动因素包括对超额租金和条款费用的预期降低、运营费用增加（季节性因素和假日营业时间延长）以及预计第四季度直线租金降低 [37][38] 问题4: 租金回收中是否有一次性项目需剔除 - 第三季度没有重大一次性项目 [39] 问题5: 2022年租赁环境中意外空置情况是否会减少 - 公司预计2022年因破产或重组导致的意外空置情况会减少 [40] 问题6: 租赁管道情况及对未来入住率的影响 - 租赁团队业务繁忙，租赁势头良好，一些优质零售商希望在公司投资组合中扩张，家居品类是重点发展方向 [45] 问题7: 其他收入项目的增长机会、涉及物业数量及未来发展 - 公司激励各购物中心总经理拓展该业务，利用每年1.5亿的客流量开展现场营销活动，如数字目录、背光招牌、与零售商合作等；假日活动有当地企业赞助，该业务可持续且有望在2022年继续增长 [46][47][48] 问题8: 国家项目是否按计划在2022年初开始开发 - 公司表示项目按计划推进，将在2022年初开始开发 [51] 问题9: 除偿债和开发外，多余现金的再投资机会及外围土地开发计划 - 有收购机会正在评估；约三分之二的物业有未变现的外围土地，公司设立了团队开发，开发方式包括建设、地面租赁等；公司购买了西大门的七英亩土地，有停车收入和商业开发计划 [53][54][55] 问题10: 非服装增长类别中的娱乐概念举例 - 公司有两份未执行的租约，涉及高尔夫、飞镖、斧头投掷等娱乐项目，主要位于外围土地，能增加客流量和顾客停留时间 [60] 问题11: 传统奥特莱斯库存不足导致销售强劲，是否会给奥特莱斯商店带来供应问题 - 公司与零售商沟通后发现，很多商店人员和库存充足，大型零售商提前规划，重视奥特莱斯渠道，会确保假日季有适当库存 [61] 问题12: 调整租金差以考虑特殊短期、高百分比租金交易的影响 - 公司未进行此类调整，每平方英尺的超额租金约为2.5美元，较2020年和2019年显著增加 [65] 问题13: 短期租赁占比、转换为长期租赁对运营利润率和NOI的影响 - 短期租赁占比略高于10%；公司通过短期租赁填充空间，近期成功将部分短期租赁转换为长期租赁，如Mitchell Gold、Tory Burch等，能提高租金和利润率 [70][71] 问题14: 租赁成本（TIs）下降是否可持续 - 公司认为不可持续，下降是因为短期租赁较多，随着租赁期限延长和租金提高，TIs会增加 [72] 问题15: 低入住率资产的处理策略 - 对于Foxwoods，公司正在进行本地租赁计划以提高入住率，该中心受酒店、旅游和娱乐业务影响，待赌场恢复后有望改善；Howell有相关战略；Atlantic City有娱乐区规划，随着国际旅游恢复，这两个中心有望改善 [73][74][75] 问题16: 第三季度860万美元中百分比租金交易和典型超额租金的占比及动态 - 去年公司为保入住率，将部分租户的基础租金换成可变租金，降低了断点并提高了支付率，随着销售额创新高，租金超过原固定租金；公司对销售和客流量增长持乐观态度，通过多种方式吸引新客户和提高忠诚度 [80][81][82] 问题17: 第四季度百分比租金保守指引与销售增长和假日季的矛盾 - 公司在制定指引时较为谨慎，市场存在物流和产品供应方面的不确定性，但对销售表现仍持乐观态度 [84][85] 问题18: 入住成本中百分比和基础租金的占比、转换百分比租金交易的担忧 - 公司认为8.4%的入住成本可能还有上升空间，正在将短期租赁转换为长期租赁，将超额租金纳入基础租金，以增加现金流的确定性 [87] 问题19: 2022年第四季度提供更多NOI相关信息的建议 - 公司表示会考虑该建议 [89]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、餐饮、娱乐 - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专注于美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心的零售REIT公司 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现和战略 - **业务表现良好**：二季度实现入住率、客流量和租户销售额增长，趋势延续至三季度，租户转化率高，有望持续提升投资组合入住率和租金增长 [4] - **核心业务举措**：围绕租赁、运营和营销开展，打造品牌和用途组合，增加餐饮、体验式活动等新元素，吸引新客户群体，提升购物频率和客单价 [5] - **拓展非店收入**：通过现场付费赞助、媒体机会和周边土地开发等方式，增加非店收入来源，取得积极成果 [6][7] - **加强数字举措**：扩展在线预购、虚拟购物、限时特卖和直播销售等数字渠道，提供个性化内容，吸引年轻客户 [8][9] - **强化资产负债表**：2021年通过ATM计划筹集1.9亿美元股权，发行4亿美元十年期债券，偿还5.5亿美元高利率短期债务，降低净债务与EBITDA比率，预计年底降至6倍或更低，目前流动性超6亿美元 [9][10] 疫情影响和应对 - **疫情影响较小**：Delta变种和新冠病例增加未对客流量和租赁活动产生明显影响，客流量和销售额持续增长，租赁活动活跃 [12] - **应对措施有效**：迅速制定并执行防疫协议，遵循CDC指南，通过社交媒体和互联网与客户和零售商保持沟通，公共区域持续清洁，确保购物环境安全 [36][37] 餐饮业务发展 - **餐饮业务增长**：餐饮业务增长来自店内和周边地块两个方面，店内餐饮为顾客提供休息和娱乐选择，周边地块适合开设外卖和快餐餐厅 [16][17] - **市场需求支持**：奥特莱斯成为社区中心，顾客购物频率增加，尤其是工作日，为餐饮业务提供支持 [16] 租户和市场情况 - **新租户表现出色**：家具零售商Mitchell Gold和高端美食杂货店Nantucket's Meat and Fish等新租户入驻，提升了购物中心的吸引力和客流量 [23][24] - **短期策略有效**：授权总经理寻找本地概念租户，引入年轻客户群体，同时继续利用快闪店策略吸引新业务和长期租赁 [26][27] - **市场交易缓慢**：目前奥特莱斯中心交易活跃度不高，公司关注具有销售增长潜力的项目，拥有优秀的租赁、营销和运营团队 [47] 财务指标和展望 - **净债务与EBITDA比率改善**：6月净债务与EBITDA比率为5.4倍，预计年底降至6倍或更低，接近疫情前水平 [29][30] - **坏账储备情况良好**：2021年上半年租金收款率达98%，2020年租金延期支付计划收款率达98%以上，对坏账情况满意 [32] - **租户记账方式转变**：约5%的租户采用现金记账方式，预计还需几个月时间逐步转变为权责发生制 [34] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **纳什维尔项目进展**：公司看好纳什维尔市场，将在达到一定租赁门槛后公布项目信息，预计明年年初启动项目 [41] - **购物方式多样化**：所有购物中心均提供店内购物、路边取货和虚拟购物三种购物方式，路边取货在露天购物中心尤其方便 [43][44][45] - **ESG努力成果**：公司的小企业倡议为当地社区的小企业提供开店机会，促进双方业务增长，上周在休斯顿开设了六家女性企业，取得成功 [50][51][52] - **行业挑战和市场展望**：认为美国REITs面临的最大挑战是供应链问题，包括劳动力和物流；未来五年阳光地带市场将表现优于城市沿海市场，公司在阳光地带市场占据主导地位；公司办公室计划采用混合办公模式 [53][55][56] - **公司品牌优势**：Tanger品牌具有较高知名度，代表奥特莱斯、价值购物和优质客户体验，是公司相对于其他零售REITs的最大优势 [58]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.43美元，2020年同期为每股0.10美元，2021年第二季度核心FFO包含每股0.02美元的稀释，并排除了1400万美元（每股0.13美元）的债务提前清偿费用 [28] - 2021年上半年已收取约98%的合同固定租金，截至2021年7月30日，已收取98%的2020年递延租金 [30] - 第二季度通过ATM计划发行310万股普通股，净收益5800万美元，加权平均价格为每股18.85美元；年初至今出售1000万股，筹集1.87亿美元股权，平均价格为每股18.97美元 [31] - 2021年4月30日，部分提前赎回1.5亿美元2023年到期的3.875%高级票据，支付1.63亿美元现金，赎回后仍有1亿美元未偿还 [32] - 6月偿还2500万美元无担保定期贷款，未偿还余额降至3亿美元；7月修订并延长无担保信贷额度，到期日延至2026年7月，借款额度为5.2亿美元，可增加至12亿美元 [33] - 预计2021年全年核心FFO在每股1.52 - 1.59美元之间，高于此前预期的每股1.47 - 1.57美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长88%，达到2019年同期的93% [13] - 过去12个月平均租户销售生产率增至每平方英尺424美元，较2019年同期的每平方英尺395美元增长7.3%；同店平均租户销售额增长5.5% [14] - 季度末综合投资组合入住率为93%，较第一季度末增加130个基点 [15] - 截至第二季度末，因破产和零售商重组收回8万平方英尺空间，之后又收回5.5万平方英尺 [15] - 过去12个月内，超过300份新租约和续约租约开始生效，总面积达160万平方英尺；截至季度末，已执行或正在处理的续约租约占当年到期空间的54% [17] - 其他收入同比增长88%，较2019年增长26% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度国内中心的客流量高于2019年同期 [13] - 核心购物中心所在的驾车可达度假区和前50大城市统计区（MSAs）市场改善最为明显；依赖国际旅游、赌场赌博、酒店业务或娱乐用途的购物中心恢复速度较慢 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行战略计划，专注核心业务，积极开展新租赁业务，引入新用途、新品牌和新类别，以提高中心入住率 [26] - 发展非商店收入流，如现场付费赞助和媒体机会；成立周边土地团队，利用现有地块和附属土地 [21][22] - 加强和扩展数字计划，包括扩展在线预购物功能、虚拟购物者计划、举办限时闪购和直播销售等 [24] - 推出小企业计划，支持当地社区的新兴零售商，丰富租户组合 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩展示了战略举措的成功执行，客流量和销售额已恢复到疫情前水平，露天购物中心对零售商和购物者具有吸引力 [8][9] - 业务发展成果迅速改善，有能力利用这一势头增加房地产价值、推动现金流和实现长期增长 [27] - 指导假设当前宏观条件在今年剩余时间内持续，且不会有进一步的政府强制零售关闭措施 [35] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议进行录音，管理层评论包含时效性信息，仅在2021年8月4日有效 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度百分比租金大幅增长，未来年化运行率如何，新租赁交易中百分比租金如何构建？ - 百分比租金反映销售业绩，随着销售业绩持续改善，未来百分比租金将受到重大影响 [41] - 一年前疫情不确定性高时，续约交易更多依赖可变租金，包括较低的起征点、较高的支付率，市场好转和销售回升时可获得更多收益 [42] 问题2: 本季度资本支出（CapEx）指导大幅降低的原因及明年趋势？ - 资本支出减少反映公司在租赁环境中的战略，部分租赁活动推迟到2022年，导致资本支出减少 [43] - 明年资本支出可能会恢复到今年最初的指导水平 [44] 问题3: 临时或短期租赁的入住率是多少，将短期租赁转为长期租赁的成功率如何？ - 目前短期租赁占比约9.5%，短期租赁是公司在疫情不确定时期的策略 [47] - 短期租赁策略取得了良好效果，增加了近期入住率，引入了新租户和新客户，部分短期租户正在洽谈转为长期租赁 [49] 问题4: 零售商是否报告与德尔塔变种和病例增加相关的销售、客流量或运营条件变化？ - 目前尚未收到相关报告 [52] 问题5: 哪些中心或地区的客流量和销售额恢复情况更好，如何看待未来12个月租金价差的趋势？ - 核心购物中心所在的驾车可达度假区和前50大城市统计区市场改善最为明显；依赖国际旅游、赌场赌博、酒店业务或娱乐用途的购物中心恢复速度较慢 [57][58] - 公司正在用新用途取代部分遗留空置空间，虽然新用途的基础租金可能较低，但通过战略安排可变租金部分，总体租金可能高于旧的基础租金 [60][62] 问题6: 近期更依赖百分比租金的租约，销售门槛在租约期内是否变化？ - 所有租约的条款不同，包含基础租金和百分比租金的租约，随着基础租金增长，自然起征点也会相应增长 [66] 问题7: 年初预计全年收回20万平方英尺空间，实际情况如何？ - 本季度提前收回5.5万平方英尺，这是已知的大部分收回空间，年初的指导中包含一定缓冲 [68] 问题8: 纳什维尔开发项目进展如何？ - 当项目租赁率达到60%时将开始建设，预计明年年初达到该目标，市场前景良好，零售商有兴趣 [72] 问题9: 排名第五和第六层级的购物中心是否考虑处置？ - 这些中心仍有正现金流，目前公司没有对任何中心进行营销 [76] 问题10: 根据年初至今的FFO和全年指导，从第二季度的每股0.43美元降至平均季度FFO约0.36美元的主要因素有哪些？ - 主要因素包括每股约0.02美元的财产税退款、每股每季度约0.01美元的ATM股票稀释、7月收回的5.5万平方英尺和年底前可能收回的6.5万平方英尺空间，以及下半年较高的运营费用 [84]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司市场价值为20亿美元，企业价值为34亿美元[12] - 2021年第二季度每股收益为0.93美元[67] - 2021年上半年可供普通股东的净收入为$6,938千，较2020年同期增长113.3%[94] - 2021年上半年可供普通股东的FFO为$70,596千，较2020年同期增长20.5%[90] - 2021年上半年核心FFO可供普通股东为$86,925千，较2020年同期增长47.8%[90] - 2021年第二季度的EBITDA与固定费用的比率为4.0倍[54] - 2021年上半年的同中心净收入为$134,643千，较2020年同期增长24.8%[94] 用户数据 - 第二季度整体出租率为93.0%，同比下降2.4%[17] - 310个租约在本季度内总计近600万平方英尺的面积开始生效[18] - 租户销售每平方英尺较2019年增长7.3%[18] - 64%的租户来自多样化的租户基础，涵盖多个品牌[15] 财务状况 - 截至2021年6月30日，公司总负债与调整后资产价值的比率为39%[54] - 公司未担保债务占调整后未担保资产价值的比例为35%[54] - 公司在2021年第二季度的总债务与调整后总资产的比率为41%[56] - 公司在2021年第二季度的固定利率债务占比为96%[52] - 公司在2021年第二季度的流动负债占比为4%[52] 未来展望与策略 - 公司致力于通过数字化转型和个性化体验来提升消费者参与度[9] - 公司在2021年开始考虑TCFD的建议，以评估气候相关的治理和战略[27] - 自1994年以来，公司在社区慈善捐赠方面超过2120万美元[31] 负面信息 - 2020年可供普通股东的净亏损受到总计7030万美元的非现金减值费用影响[68] - 当前年度可供普通股东的净收入受到1400万美元债务提前偿还损失的影响[68] - 2020年全年净收入为$(38,013)千，较2019年的$92,728千下降141%[92]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) T ...

纪要涉及的公司 Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（纽交所代码：SKT），是美国最大的上市纯奥特莱斯业主，拥有36个门店，超1300万平方英尺的营业面积，且资产负债表为投资级，租户基础多元化 [3] 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营指标改善** - 国内客流量持续增长，较2019年水平增长2.7%；国内业务组合销售额也在回升，2021年4月结束的三个月内，同店每平方英尺销售额较2019年同期实现两位数增长 [5] - 2021年5月30日，综合业务组合入住率提高40个基点至92.1%，尽管自3月底因破产和品牌重组收回2.7万平方英尺（24个基点）；全年预计收回20万平方英尺，截至5月底已收回1.8万平方英尺 [5] 2. **发展策略** - **加速租赁**：拓宽租户组合，扩大租赁资源；引入新行业和新平台零售商，拓展租户组合至食品饮料、美食杂货店、互动体验式零售等领域；利用外铺和周边土地，采用临时租赁策略增加产品多样性、现金流并引入新品牌 [6][7] - **重塑运营**：授权现场管理团队管理净营业收入，通过高效费用管理和参与创收；利用当地零售代理和经纪人支持内部资源；通过赞助、付费媒体和短期租赁等业务发展机会增加其他收入，第一季度其他收入同比增长14% [8] - **数字化营销转型**：采用有针对性的个性化模式与购物者沟通，深化参与度；继推出三种购物方式（店内购物、路边取货和Tanger虚拟购物服务）后，加强对数据和忠诚度的关注 [8][9] 3. **财务状况与策略** - 一季度通过ATM计划筹集1.3亿美元，用手头多余现金减少债务1.75亿美元，预计息税折旧摊销前利润（EBITDA）至少提高0.5个百分点，预计净债务与EBITDA比率降至6左右 [21] - 仍有1.2亿美元的ATM额度可用，降低净债务与EBITDA比率可通过提高EBITDA或必要时使用ATM计划 [21] 4. **业务价值与展望** - 认为解锁价值的关键是租金收入，随着零售商流量增加，可重新定价房地产，替换短期租赁，释放购物中心价值；费用管理注重让管理团队合理管理购物中心标准，而非削减开支 [29][30] - 租金利差虽为负数，但逐季改善；预计今年收回20万平方英尺，已收回约9万平方英尺，部分将反映在第三季度数据中；积极拓展各类租户，利用客流量和销售额增长的基本面，推进长期租赁 [32][34] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司CEO Steve Yalof曾在Simon、GAP和Ralph Lauren工作过，有丰富的营销和广告经验 [12] - 公司与Nantucket Meat & Fish合作，其将在希尔顿黑德开设首家门店；还引入了Golfex、DICK'S Sporting Goods Warehouse等新租户 [6] - 公司在疫情期间短期租赁占比从平均5%升至超9%，作为填充空间、维持现金流和测试新概念的策略 [29] - 公司欢迎Sandeep Mathrani加入董事会 [9]