财务业绩发布安排 - 公司计划于2025年11月4日美股市场收盘后公布第三季度财务业绩 [1] - 季度财报统计截止日期为2025年9月30日 [1] - 将于2025年11月5日美东时间上午8:30召开分析师与投资者电话会议 [1] 公司基本信息 - 公司为领先的奥特莱斯及露天零售购物中心运营商 [1] - 公司股票在纽约证券交易所上市 代码为SKT [1]

GREENSBORO, N.C.--(BUSINESS WIRE)---- $SKT--Tanger® (NYSE: SKT), a leading owner and operator of outlet and open-air retail shopping destinations, has acquired Legends Outlets ("Legends†), an approximately 690,000-square-foot open-air outlet center in Kansas City, Kansas, that expands the company's footprint into the state. This acquisition continues the company's strategic external growth and is the fourth outlet center of seven total open-air shopping centers to join Tanger's portfolio since 2022. Tan. ...

服务定位 - 专注于提供收益导向型投资服务 重点关注产生收入的资产类别 以实现可持续投资组合收入 多元化和通胀对冲 [1] - 提供免费两周试用服务 展示其独家收益导向型投资组合中的顶级投资思路 [1] 行业洞察 - 地理位置优越的奥特莱斯中心因其可替代性 比传统零售和商场房地产更易于管理 [2] 分析师背景 - 分析师拥有超过14年的投资经验 并持有金融方向的MBA学位 [2] - 投资策略侧重于防御型股票 投资视野为中至长期 [2]

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财务数据和关键指标变化 - 收入处于指引区间的低端 反映持续艰难的经济环境以及因需专注于卫星迁移而导致多项计划内举措延迟 [21] - 税后净利润同比下降 受折旧增加影响 反映近期资本支出增加及新产品推出 [21] - 调整后自由现金流为3670万新西兰元 略低于去年 [21] - 自由现金流为2480万新西兰元 同比增长4.6% [21] - 期末持有现金3200万新西兰元 未提取银行融资额度为1亿新西兰元 [30] - 全年股息总额为每股0.22新西兰元 相当于调整后自由现金流的82.5% 且完全估算 [31] - 股息支付同比增长21% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - Skybox和Pod业务激活量稳定在21,000 断线改善8.5% 流失率降低 新设备客户的流失率不到经典Skybox的一半 [12] - 目前有167,000户家庭使用New Sky体验产品 [13] - Sky Sports Now业务收入全年增长16% 下半年增长19% 经常性客户增长20% [15] - Neon业务表现稳定 其SVOD AdSphere服务目前占其用户基础的23% [16] - 广告收入增长7% 线性市场份额增长11% [17] - 宽带客户数超过50,000 所有套餐均实现增长 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2019年以来 线性电视衰退的复合年增长率为-5.8% 而自2020年以来 数字视频增长的复合年增长率为17% 公司所在的电视细分市场增长率为19% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成对Discovery New Zealand（现称Sky Free）的收购 从而进入免费广播领域并获得快速增长的3Now BVOD平台 [8] - 通过长期协议确保内容广度并错开续约时间 以最小化风险并增加捆绑包价值 [9] - 今年通过与新西兰板球和美国PGA高尔夫达成六年合作伙伴关系 以及与六国橄榄球达成八年协议 增加了捆绑内容 [10] - 正在更新娱乐内容策略 减少对输出协议和直通频道的依赖 转向更灵活、更响应收视趋势的新方法 [11] - 多平台方式是关键竞争优势 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计至少在上半年将持续面临经济挑战 [37] - 对FY26的EBITDA指引为1.42亿至1.62亿新西兰元（不包括一次性交易和净整合成本） [38] - 确认FY26股息指引为至少每股0.30新西兰元 这将比FY25增长36% [38] - FY26的资本支出指引为6000万至7000万新西兰元 符合收入7%至9%的目标 不包括200万至400万新西兰元的卫星迁移支出 [38] - 预计从FY27开始加速增长 [40] 其他重要信息 - 卫星迁移项目产生了730万新西兰元的收入和增量成本影响 加上资本支出 三年总迁移成本预计在2700万至2900万新西兰元之间 [25] - 从Optus获得了1020万新西兰元的资本支出支持 并将在FY26再获得610万新西兰元 [25] - 此外 因旧卫星服务问题加速 Optus同意补偿高达1000万新西兰元的增量成本和收入影响 已达成820万新西兰元的赔偿 将在FY26作为其他收入入账 [25] - 预计Sky Free收购将在FY26贡献约8500万新西兰元的总收入 资本支出预计为300万至400万新西兰元 [34] - 预计到FY28年底 通过执行已确定的协同效应 集团将增加1000万新西兰元的增量EBITDA [33] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于FY26的派息率 - 公司确认FY26的派息率将处于指引区间的高位 但对于FY27（橄榄球收益开始显现的年份）是否会更接近区间中值或低值 管理层表示尚未确定 但始终致力于推动更好的利润率 [43][44] 问题: FY26节目成本下降约2200万新西兰元的驱动因素 - 驱动因素包括FY25有奥运会等一次性大型活动 以及公司对整个内容组合（包括娱乐内容支出）进行了严格审视并做出了节省选择 [45][46][47][48] 问题: FY26财年前两个月的交易趋势 - 第一个月表现良好 处于体育赛事高峰期 但仍观察到持续的客户流失压力 公司正专注于将流失率恢复至更合理的水平 并将客户迁移至New Sky体验产品以改善流失情况 [49][50][51] 问题: 对新西兰橄榄球协议付款时间的解释 - 旧协议的最后一年有一些款项溢出到FY26 且涉及日历年与财年的差异 提问者的评估基本正确 [52] 问题: 向股东提供哪些信息以投票决定橄榄球版权交易 - 公司将与新西兰监管机构和公司律师合作 根据《公司法》提供所有相关信息 关键参考点是节目成本占收入的47%至49% 这一比例至关重要 因为收入未达预期时需要管理好成本线 [53] 问题: Sky Free（原Discovery）的收入指引是否下调 - 85M与之前提到的95M之间的差异仅是四舍五入 并非下调 公司将在半年报时提供更新 [54] 问题: 资本支出指引范围（6000万-7000万新西兰元）的高端驱动因素及谨慎程度 - 尽管过去几年新产品推出的支出高峰已过 但仍面临相当大的资本支出负荷 公司对支出将落在此范围内感到满意 没有超出范围的风险 [56] 问题: 加速内容摊销（1830万新西兰元）的更多细节 - 这与摊销政策变更有关 从旧政策转向基于收视率的政策 导致摊销更集中于前期 仍在18个月内进行摊销 但前端负担更重 年度报告和半年报中有更多细节 [57][58] 问题: 加速摊销（非现金）与最终现金支付的时间关系 - 这1830万新西兰元（非现金）最终将在某个时间点以现金形式支出 部分现金已支出 部分尚未支出 这主要涉及在资产负债表上的会计处理方式 [60][61][62][63][64] 问题: Sky Sports Now的客户数增长20% ARPU增长10% 但收入仅增长17% 动态关系不匹配 - 公司推出了29.99新西兰元的日通行证作为测试 反响非常好 这提供了一些灵活性 此外 报告的数字是时点数 而非平均值 体育赛事期间客户会波动（为赛事而来 赛后离开） [65][66][67][68][72] 问题: Neon的ARPU增长7% 客户数持平 但收入持平 - 同样 报告的数字是时点数 客户在一年中会有进出 体育赛事围绕赛事会有波动 [70][72] 问题: 新旧机顶盒或Pod在类似使用时长下的流失率变化 - 新Skybox客户的流失率降低了54% 对于使用超过五年的客户群（占客户基础的84%）流失率降低了62% 新产品的净推荐值也更高 [73][74] 问题: 在收入未见起色的情况下 增加非节目运营支出的信心来源 - 公司认为有必要进行投资 特别是在新Sky体验、整体客户体验和营销方面 以利用丰富的内容 虽然仍专注于利润率增长 但FY26决定进行更多投资 为FY27及以后的加速增长做好准备 如果收入进一步下滑 公司擅长成本管理 [75][76][77] 问题: Skybox客户断开连接（52,000）的主要原因及未来展望 - 主要原因是价格和价值 当前经济环境下消费者面临压力 预计随着新Skybox体验的推广和体育观众比例上升（流失可能性更低） 断开连接数量将会减少 但FY26仍预计面临艰难的经济环境 [82][83][84] 问题: 收购DNZ（Sky Free）几周后的初步印象和任何意外发现 - 团队对机会感到非常兴奋 目前所有发现都是积极且超预期的 [85][86][87]

业绩总结 - FY25调整后收入为7.551亿美元，较FY24的7.667亿美元下降1.5%[8] - FY25调整后净利润为4110万美元，较FY24的4920万美元下降16.5%[8] - FY25调整后EBITDA为1.485亿美元，较FY24的1.530亿美元下降3.0%[8] - FY25自由现金流为2480万美元，较FY24的2370万美元增长4.6%[8] - FY25资本支出为6520万美元，较FY24的7840万美元下降16.8%[8] - FY25每股分红为22.0分，较FY24的19.0分增长15.8%[8] 用户数据 - FY25客户流失率降至11.3%，较FY24的11.5%有所改善[40] - 宽带客户数量超过50,000，FY25的客户增长率为43%[65] - FY25 Sky Box收入占FY25总调整后收入的62%[19] - FY25 Sky Sport Now收入增长16%[19] - FY25宽带收入增长34%，其中Fibre Pro（1GB）计划的客户增长25%[67] 新产品和新技术研发 - FY25广告收入增长7%，数字广告收入占总收入的9%[55] - 数字广告收入达到510万美元，占总广告收入的9%，相比于FY24的70万美元（占1%）有显著提升[57] - 线性收入份额增加11.1%，达到14.0%，在市场收缩10.7%的情况下表现突出[57] 未来展望 - FY26预计收入影响约为8500万美元，考虑到11个月的贡献[103] - FY26预计资本支出约为300万至400万美元[103] - FY26预计的基础自由现金流为正[103] - FY26和FY27的整合成本（扣除WBD的贡献）约为650万美元[103] - FY28结束时，预计集团层面至少可实现1000万美元的增量EBITDA[103] - FY26的收入指导为745百万至770百万美元，EBITDA指导为142百万至162百万美元[108] - 股息指导至少为30美分，较FY25的22美分增长36%[112] - FY26资本支出预计将占收入目标的7%至9%[112] 负面信息 - FY25调整后净利润下降16.5%[8] - FY25调整后EBITDA下降3.0%[8] - FY25资本支出下降16.8%[8] - 回购计划于2024年6月暂停，截至2024年11月仍处于暂停状态，已部署720万美元，最大额度为1500万美元[97]

核心观点 - 部分优质REITs表现超预期且估值相对较低 在当前股市普遍处于历史高位时显得尤为突出 [1][2] - 两家REITs(Tanger和Realty Income)在运营指标和财务表现上均表现优异 且当前估值具有吸引力 [10] Tanger Factory Outlet Centers (SKT) - 公司是市场上唯一纯Outlet Mall REIT 拥有约40个奥特莱斯物业 主要分布在沿海和旅游热点地区 [4] - 第二季度FFO同比增长9.4% 投资组合入住率达96.6% 环比上升80个基点 [5] - 租户平均销售额达465美元/平方英尺 同比增加27美元 新租约和续租租金涨幅达12% [5][6] - 当前估值约为14倍FFO 股息率为3.7% 且现金流足以覆盖股息 [6] Realty Income (O) - 公司拥有超过15,000个单租户物业 主要面向销售必需品、服务型和深度折扣型零售商 [7] - 第二季度投资12亿美元购置物业 平均初始收益率为7.2% 同时以平均3.6%利率发行13亿美元新债 [8] - 将全年投资指引从40亿美元上调至50亿美元 并提高全年FFO指引中值 [9] - 当前估值仅为13.4倍预期FFO 按月支付股息 股息率达5.7% [9] 行业环境 - 高利率环境对REITs构成压力 增加融资成本并对商业地产价值产生负面影响 [11] - 未来利率可能下降 将为这两家优质REITs创造有利条件 [11]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股0 58美元 同比增长9 4% 主要受同店NOI增长5 3%驱动 [6] - 整体出租率提升至96 6% 混合租赁价差达12% [6] - 租户销售额增长6 2%至每平方英尺465美元 客流量同比上升 [6] - 上半年同店NOI增长3 8% 全年指引上调至2 5%-4% [13][16] - 流动性达6 14亿美元 包括现金1 7亿美元和5 28亿美元信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开放式奥特莱斯和生活方式中心吸引新品牌 同时扩大现有高生产力租户店铺数量 [8] - 餐饮、服务、健康俱乐部和娱乐场所需求增加 推动周边土地活化 [9] - 数字营销和忠诚计划(Tanger Club)有效提升客流量和销售额 [9][10] - 营销合作和付费媒体赞助业务推动其他收入增长 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔等新收购资产快速整合 带来NOI增长和新租户引入机会 [12] - 旅游驱动型市场(如Sevierville)仍表现强劲 同时部分区域常住人口增长显著 [72] - 南部地区免税日活动推动销售增长 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过AI技术优化客户服务和资源利用 [11] - 债务结构优化 95%为固定利率 加权平均利率4% 期限3 4年 [15] - 零售空间稀缺性提升资产价值 公司选择性收购策略聚焦增值机会 [60] - 通过临时租户策略保持资产活力 同时寻求长期优质租户替换 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀和消费者情绪变化下 公司价值主张仍具吸引力 [12] - 提前返校促销有效应对关税不确定性 零售商库存充足 [26] - 预计2026年9月到期的无担保债券为下一主要到期债务 [15] - 全年核心FFO指引上调至2 24-2 31美元 增幅5 2%-8 5% [16] 其他重要信息 - 已完成2025年到期空间65%的续约 另有15%已重新出租 [58] - 前Forever 21店铺中5/9已出租 预计年底前全部处理完毕 [93] - 外围土地开发项目包括Portillo's、Shake Shack等品牌入驻 [111] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 新品牌(如Sephora)吸引年轻客群 餐饮和服务业态满足本地化需求 [21][22] - 临时租户占比约10% 高于历史5-6%水平 但提供2-4倍租金机会 [85] 租赁与运营指标 - 平均租户面积4700平方英尺 签约到开业周期60-90天 [66] - 第二三季度直线租金较高 因租户接收空间与开业存在时间差 [68] 资产与投资策略 - 外围土地价值相当于一个顶级购物中心 开发回报率在10-20% [109] - 收购聚焦能增值的标的 已完成的Pinecrest等项目表现良好 [60] 风险与租户信用 - Torrid和Claire's等潜在破产租户影响有限 非前25大租户 [104] - 奥特莱斯店铺通常为品牌最后关闭的盈利门店 [105] 财务与指引 - 指引区间考虑多种变量 包括出租率、租户信用和销售环境 [103] - 7000万美元远期股权提供灵活资金 无需立即使用 [78]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.58美元，同比增长9.4%，主要受同中心NOI增长5.3%驱动 [5] - 截至第二季度末，净债务与调整后EBITDA比率为5倍，加权平均利率为4%，加权平均到期期限为3.4年 [13] - 公司上调全年核心FFO每股预期至2.24-2.31美元，同比增长5.2%-8.5%，同中心NOI增长预期上调至2.5%-4% [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务表现强劲，租户销售额同比增长6.2%，达到每平方英尺465美元（过去12个月） [5] - 租赁活动活跃，过去12个月混合租赁价差为12%，平均租户面积为4,700平方英尺 [5][64] - 外围土地激活和数字营销推动其他收入增长，营销合作伙伴和付费媒体赞助业务持续扩张 [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旅游驱动型市场（如Sevierville、Myrtle Beach）受益于游客流量，同时部分市场正经历人口结构变化，转向本地化消费 [69][70] - 纳什维尔等新开发项目快速融入公司组合，吸引新零售商、餐厅和娱乐场所 [11] - 南部市场在免税日期间表现突出，带动早期返校季销售 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过引入新品牌（如Sephora、Marc Jacobs）和多元化业态（餐饮、服务、娱乐）优化商品组合，吸引年轻客群 [6][20][86] - 利用AI技术优化客户服务和资源分配，同时通过忠诚计划（Tanger Club）提升客流量和销售额 [8][10] - 行业竞争方面，零售空间稀缺性提升公司资产价值，零售商对优质空间需求强劲 [19][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性（通胀、关税）下，公司价值主张仍受消费者和零售商认可 [11] - 管理层对租赁策略和营销计划（如“Black Friday Everyday”）充满信心，预计将持续推动增长 [9][25] - 外围土地开发（如Portillo's、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流 [109][110] 其他重要信息 - 截至第二季度末，公司流动性为6.14亿美元，包括现金1,700万美元和5.28亿美元信贷额度 [13] - 2025年到期的租约中65%已续签，另有15%通过重新租赁解决，剩余20%正在积极谈判 [56] - 临时租户占比约10%，但公司更关注总租金收入而非固定CAM比例 [80][83] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 公司通过引入新品牌（如Sephora）和本地化业态（餐饮、娱乐）提升客流量和销售额，早期返校季营销活动成效显著 [18][20][24] 租赁与租金增长潜力 - 过去15个季度租金价差为正，临时租户策略提供灵活性和潜在NOI增长，但无具体CAM比例目标 [38][64][80] 资产优化与收购 - 外围土地开发（如Chick-fil-A、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流，收购侧重能增值的标的 [107][109][58] 风险与租户信用 - Forever 21空置空间已重新租赁50%，剩余部分预计年底完成，破产租户（如Torrid）对整体影响有限 [92][102][104]

业绩总结 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长指导为2.5%至4.0%[41] - 2025年第二季度每平方英尺销售额为465美元，较2024年第二季度增长6.2%[56] - 2025年第二季度的租金增长率为12.0%[56] - 2025年第二季度的整体入住率为96.6%[56] - 2025年企业总市值为53亿美元，净债务为17亿美元[31] - 2025年核心每股基金运营收益（Core FFO）指导为2.24至2.31美元[41] - 2025年上半年可供普通股东的FFO为131,344千美元，较2024年的119,478千美元增长9.7%[152] - 2025年上半年净收入为51,329千美元，较2024年的49,221千美元增长4.3%[156] - 2025年合并投资组合的净运营收入（NOI）为192,079千美元，较2024年的178,236千美元增长7.8%[156] - 2025年预计每股稀释净收入为0.93至1.00美元，预计每股稀释FFO为2.24至2.31美元[158] 用户数据 - 2025年第二季度执行的租赁面积为280万平方英尺，来自625份租赁合同[56] - 2025年6月30日，合并中心和按比例分享的非合并合资企业的总占用率为97%[115] - 2025年6月30日，Tanger的总投资组合占用率为97.9%[60] - 2024年和2025年收购的The Promenade at Chenal和Pinecrest的占用率分别为96%和97%[101][115] - 2025年，Tanger的市场主导零售区在克利夫兰的占用率为97%[115] 财务状况 - 2025年第二季度的利息覆盖比率为5.0倍[7] - 2025年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[17] - 截至2025年6月30日，总债务与调整后总资产的比率为38%，低于60%的限制[142] - 截至2025年6月30日，未担保资产与未担保债务的比率为264%，高于150%的限制[142] - 截至2025年6月30日，EBITDA与固定费用的比率为4.6倍，高于1.5倍的限制[142] - 2025年合并投资组合的总债务为1,525,931千美元，减去现金和现金等价物后净债务为1,516,190千美元[158] 市场展望 - 2025年第二季度的占用成本比率为9.7%[56] - 2025年合并中心和按比例分享的非合并合资企业的总面积为638,000平方英尺[114] - 2025年合并投资组合的折旧和摊销费用为73,754千美元，较2024年的68,034千美元增长8%[158] - 51%的美国人口居住在一天的车程内[124] - 2023年，阿肯色州小石城的旅游人数达到5070万，同比增长17%[105] 负面信息 - 2024年净收入为102,760千美元，较2023年的103,882千美元下降1.1%[151] - 2024年合并投资组合的利息费用为60,637千美元，较2023年的47,928千美元增长26.5%[154]