文章核心观点 - 摩根大通发布2026年REITs与房地产服务行业展望报告 对九个热门投资标的进行评级调整 其中七个被下调评级 两个被上调评级 [1] - 评级调整反映行业进入增速温和、同店增长有限的环境 后续个股表现将更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而非全行业基本面普涨 [1] - 此次集中评级更改本质上是基于“相对评级 + 相对风险回报”的相对价值再分层 [2] 行业整体展望 - 摩根大通认为 REITs与房地产服务行业整体进入增速偏温和、同店增长有限的环境 [1] - 后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而不是靠“全行业基本面普涨” [1] - 随着美国经济实现软着陆概率越来越大以及美联储降息周期有望延续 评级分布更趋分层 [1] 评级下调的公司及原因 - **Realty Income (O.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 因其规模庞大 使得未来几年相较其净租赁REIT同业更难指向高于平均水平的盈利增长 [3] - **Public Storage (PSA.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 因对其核心增长率的预期改善很可能会被拉得时间线很长 并非一条直线 [3] - **Welltower (WELL.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 纯粹是一个更短期的股价判断 而非由公司增长前景恶化所驱动 [3] - **Regency Centers (REG.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 同样只是一个暂时的股价趋势判断 公司仍被认为拥有最好的平台之一与乐观的长期增长前景 [3] - **Kennedy Wilson (KW.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 因来自首席执行官与费尔法克斯金融控股提出的待定私有化收购要约所带来的上行刺激空间非常有限 [4] - **UDR (UDR.US)**：评级从“中性”下调至“减持” [4] - **SmartStop (SMA.US)**：评级从“增持”调整至“中性” [4] 评级上调的公司及原因 - **Federal Realty Investment Trust (FRT.US)**：评级从“中性”越级上调至“增持” 因其通过资本循环把资金从成熟资产回收、再投入到更高质量的零售资产上越来越有成效 从而令2026年的增长可见度改善 该路径符合其偏好可见的外生增长 [5] - **Camden Property Trust (CPT.US)**：评级从“减持”上调至“中性” 关键比较对象是UDR 摩根大通为Camden更强劲的资产负债表赋予其在2026年更大规模的回购与开发/再开发灵活性 因此相对风险回报显著改善 [5]

在摩根大通2026年展望报告中，摩根认为REITs(不动产投资信托基金)与房地产服务行业整体进入增速 偏温和、同店增长有限的环境，后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动，而不是 靠"全行业基本面普涨"。因此他们把更多REITs与房地产服务投资标的从"增持/中性"下调，原因多为相 对机会减少(增长更慢、估值已反映几乎所有利好、或近期经历强劲涨幅后比较基数更难实现增长)，并 强调降级数量多也反映其覆盖范围内评级分布更"分层"，且评级是相对的。 华尔街金融巨头摩根大通周四在该机构对2026年REITs(不动产投资信托基金)与房地产服务类型公司的 投资前景展望中对于九个热门投资标的进行评级重大调整，其中对于七个投资标的为下调评级，对另外 两个则为上调评级。 来自摩根大通的资深分析师安东尼.保隆(Anthony Paolone)在研究报告中写道："下调数量较多，主要反 映出随着美国经济实现软着陆概率越来越大以及美联储降息周期有望延续，我们覆盖范围内的评级分布 更趋分层，尤其是由于这些评级是相对彼此而言。" 因此，小摩这一轮最新的针对REITs/房地产服务类股票的集中评级更改，本质上是一次"相对评级+相对 风 ...

摩根大通对REITs及房地产服务行业2026年展望及评级调整 - 摩根大通发布2026年REITs与房地产服务行业展望报告 对九个热门投资标的进行评级重大调整 其中七个被下调评级 两个被上调评级 [1] - 评级调整数量较多 主要反映出随着美国经济实现软着陆概率增大以及美联储降息周期有望延续 其覆盖范围内的评级分布更趋分层 且评级是相对彼此而言的 [1] - 行业整体进入增速偏温和、同店增长有限的环境 后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而不是靠全行业基本面普涨 [1] - 本轮集中评级更改 本质上是一次相对评级与相对风险回报的相对价值再分层 [2] 评级下调的公司及原因 - **Realty Income (O.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 主要因其规模庞大 使得在未来几年相较其净租赁REIT同业更难指向高于平均水平的盈利增长 [3] - **Public Storage (PSA.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 主要因机构对其核心增长率的预期改善很可能会被拉得时间线很长 并非一条直线 [3] - **Welltower (WELL.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 纯粹是一个更短期的股价判断 并非由公司内外部增长前景出现任何程度恶化所驱动 [3] - **Regency Centers (REG.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 同样只是一个暂时的股价趋势判断 公司仍被认为在整体REIT领域拥有最好的平台之一与乐观的长期增长前景 [3] - **Kennedy Wilson (KW.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 主要因来自首席执行官与费尔法克斯金融控股提出的待定私有化收购要约所带来的上行刺激空间非常有限 [4] - **UDR (UDR.US)**：评级从“中性”下调至“减持” [4] - **SmartStop (SMA.US)**：评级从“增持”调整至“中性” [4] 评级上调的公司及原因 - **Federal Realty Investment Trust (FRT.US)**：评级从“中性”越级上调至“增持” 主要因其通过资本循环把资金从成熟资产回收、再投入到更高质量的零售资产上越来越有成效 从而令2026年的增长可见度改善 该路径符合其更倾向于可见的外生增长的偏好 [5] - **Camden Property Trust (CPT.US)**：评级从“减持”上调至“中性” 关键比较对象是UDR 公司为Camden更强劲的资产负债表赋予其在2026年更大规模的回购与开发/再开发灵活性 因此相对风险回报显著改善 [5]

公司概况与市场地位 - 公司是一家专注于自助仓储设施的收购、开发、拥有和运营的房地产投资信托基金 其业务包括按月租赁仓储单元以及提供商品销售、租户再保险和第三方存储管理等配套服务[1] - 公司总部位于加利福尼亚州格伦代尔 在美国运营着数千个仓储地点 市值约为479亿美元[1] - 公司属于大盘股 市值远超100亿美元的门槛 凭借其广泛的网络和领先的自助仓储运营商战略地位而脱颖而出[2] 近期股价表现 - 股价较2024年12月创下的52周高点345.10美元已下跌20.9%[3] - 过去三个月股价下跌5.2% 同期表现逊于标普500指数6.5%的涨幅[3] - 长期来看 过去52周股价下跌20.6% 年初至今下跌8.8% 落后于标普500指数过去一年12.9%的回报率和今年16.1%的涨幅[4] - 在过去一年中 股价大部分时间低于200日移动均线 仅10月曾短暂高于该均线 自10月底以来 股价持续显著低于50日和200日移动均线[4] 经营业绩与市场反应 - 2025年第三季度核心运营资金每股收益为4.31美元 较去年同期增长2.6%[6] - 同店业务表现疲软 平方英尺入住率下降约0.5%至92.2% 同店收入与去年同期持平 为9.489亿美元[6] - 投资者对同店业绩的担忧导致股价在10月29日暴跌3% 并在次日再跌2.9%[6] 行业与公司面临的挑战 - 2025年股价下跌主要由于行业需求疲软、新租户租金率下降以及运营成本上升[5] - 自助仓储行业面临持续的经济不确定性和低迷的房地产市场带来的挑战 而房地产市场是存储需求的关键驱动因素[5]

行业投资特性 - 自助仓储行业被视为相对低风险且具有韧性的投资领域 [2] - 该行业表现独立于利率、就业增长或收入增长等其他经济因素 [2] - 在过去15年间，自助仓储的净营业收入表现优于工业、多户住宅、办公楼和零售地产 [3] - 与传统60/40股债投资组合的相关性接近于零，接近无风险资产 [4] 市场需求驱动因素 - 客户需求的最大驱动力是家庭空间不足，源于家庭成员增加 [3] - 其他需求驱动因素包括搬迁、死亡、缩小居住规模和房屋装修 [3] - 美国人口老龄化、千禧一代家庭成长以及婴儿潮一代缩小居住规模构成行业顺风 [5] 市场表现与现状 - 自助仓储类房地产投资信托基金股票今年迄今下跌高达16% [4] - 房屋销售放缓及收入增长疲软影响了该行业的投资者情绪 [4] - 当前市场状况为投资者提供了有吸引力的入场点 [5] 主要市场参与者 - Heitman公司在全球140多个市场投资约105亿美元于自助仓储领域 [2] - 该领域主要的上市房地产投资信托基金包括Public Storage、Extra Space Storage和CubeSmart [4]

公司概况 - 公司为一家主要收购、开发、拥有并运营自助仓储设施的房地产投资信托基金，总部位于加利福尼亚州格伦代尔 [1] - 公司市值达476亿美元，在美国40个州拥有和/或运营3,399处自助仓储设施，净可出租面积约为2.47亿平方英尺 [1] 股价表现 - 公司股价在过去一年表现逊于大盘，下跌20.4%，同期标普500指数上涨12.3% [2] - 2025年至今，公司股价下跌11.1%，而同期标普500指数上涨12.9% [2] - 与房地产精选行业SPDR基金相比，公司表现亦不佳，该ETF过去一年下跌约7%，年内跌幅远小于公司的两位数跌幅 [3] 第三季度业绩 - 10月29日公司公布第三季度业绩后，股价当日收跌3% [4] - 第三季度每股运营资金为4.31美元，超出华尔街预期的4.24美元 [4] - 第三季度营收为12.2亿美元，超出华尔街预期的12.1亿美元 [4] - 公司预计全年每股运营资金在16.70美元至17美元之间 [4] 财务预期与分析 - 分析师预计当前财年公司稀释后每股运营资金将增长1.2%至16.87美元 [5] - 公司过去四个季度的每股运营资金有三次超出预期，一次未达预期 [5] - 覆盖公司股票的21位分析师中，共识评级为“适度买入”，包括13个“强力买入”和8个“持有”评级 [5] - 当前评级配置不如一个月前乐观，当时有14位分析师建议“强力买入” [6] 目标价格 - 一位分析师维持“中性”评级，并将目标价下调至293美元，暗示较当前水平有10.1%的潜在上行空间 [6] - 平均目标价为324.68美元，意味着较当前价格有22%的溢价 [6] - 华尔街最高目标价为350美元，暗示有31.5%的显著上行潜力 [6]

公司概况 - 公共存储公司是全球最大的房地产投资信托基金之一 [1] - 公司管理超过3,400处物业 [1] - 公司拥有超过2.5亿平方英尺的可租赁空间 [1] 投资研究服务 - 投资服务团队由拥有超过15年日内交易经验的交易员领导 [1] - 团队包括40名分析师 [1] - 服务重点是基于简单易懂的金融逻辑识别固定收益和封闭式基金中的错误定价投资 [1] - 服务特点包括频繁挑选错误定价的优先股和婴儿债券、每周审查1200多只股票、IPO预览、对冲策略、主动管理投资组合以及讨论聊天室 [1]

公司股价表现 - 公共存储优先F股（PSA.PR.F）从9月底的峰值下跌了4% [1]

公司概况 - 公司为美国房地产投资信托基金，专注于自助仓储设施的开发和运营 [1] - 公司是该领域规模最大、知名度最高的公司之一，品牌认知度几乎无与伦比 [1]

公司概况 - 公司是一家专注于自助仓储设施开发和运营的房地产投资信托基金 总部位于美国 [1] - 公司是该领域规模最大、知名度最高的公司之一 品牌认知度几乎无与伦比 [1] 业务模式评价 - 公司的业务模式总体上受到认可 [1]