财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度GAAP每股收益为0.36美元，2018年第二季度为0.77美元 [8] - 2019年第二季度调整后EBITDA为1.87亿美元，2018年第二季度为2.71亿美元 [8] - 2019年第二季度调整后净收入总计1.05亿美元，2018年第二季度为1.71亿美元 [8] - 2019年第二季度收益中的收益比去年第二季度少6800万美元 [9] - 全球同物业组合表现良好，同物业收入增长4%，净营业收入（NOI）增长6% [10] - 房地产投资组合季度末估计年度NOI为4.1亿美元，80%来自全资资产 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 美国西部多户住宅组合同物业收入增长5%，NOI增长8% [11] - 山区州投资组合同店收入增长7%，NOI增长9% [12] - 太平洋西北地区NOI增长超过7% [15] - 爱尔兰多户住宅组合同物业NOI增长5% [16] 商业业务 - 商业投资组合同物业收入增长5%，NOI增长6% [17] 酒店业务 - 酒店季度NOI较2019年第一季度增长700万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 大盐湖地区6月失业率降至2.8%，为12年来最低，就业增长速度为全国第三 [13] - 华盛顿州西雅图和贝尔维尤之间约有700万平方英尺的办公楼正在建设中，大部分已预租 [15] 爱尔兰市场 - 第二季度末失业率为4.5%，比上一年低140个基点，第一季度新增8.1万个就业岗位 [35] - 办公室吸纳量超过250万平方英尺的10年平均水平，目前在建的440万平方英尺中近一半已预租 [38] - 都柏林多户住宅市场同比增长11%，从12.55万套增至13.93万套，目前26%的家庭租房 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 增长物业层面的NOI，专注完成战略增值资本支出项目，完成租赁和开发项目 [20][22] - 发展投资管理业务，在美国通过混合基金和独立账户业务筹集收费资本，在欧洲与AXA IM Real Assets的爱尔兰多户住宅合资企业取得进展 [20][43] - 执行资本循环和资产出售计划，处置非核心资产，将收益再投资于其他战略机会 [21] 行业竞争 - 公司在交易市场声誉良好，拥有高效的收购和尽职调查团队，能够快速行动把握机会 [62][63] - 公司在开发项目上能够获得较高回报，如Capital Dock项目稳定后资本化率达到8% [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场持续增长，受强劲基本面支撑，特别是山区州、大西雅图地区和爱尔兰都柏林市场 [53] - 业务模式包括高质量、稳定的房地产投资组合、不断增长的第三方收费业务和持续的价值创造计划，旨在通过有机增长和开发项目增加NOI，并为公司带来经常性费用 [53] - 管理团队与股东高度一致，专注于通过执行关键战略增长计划实现长期现金流增长 [53] 其他重要信息 - 公司在第二季度稳定了英国的Leavesden Park和美国的两个老式资产，预计到2023年底将增加约1.05亿美元的年化NOI [26] - 公司与AXA的平台总资产超过15亿美元，拥有1800套建成单元，约1100套处于不同开发阶段 [44] - 公司在第二季度出售了3.39亿美元的资产，公司份额为7000万美元，处置资产的内部收益率为19% [48] - 公司预计下半年交易水平将增加，目前投资交易管道超过8亿美元，包括6.12亿美元的收购和2.04亿美元的处置 [50] - 公司季度末现金为4.04亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，债务加权平均利率为3.9%，近期到期债务仅占3% [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发成本上升是否对公司造成影响？ - 公司在爱尔兰和美国有专业的施工管理团队，能够按时按预算交付大型项目，目前施工成本和时间方面没有意外情况，虽然某些市场存在劳动力短缺，但未影响预算和成本 [56][57] 问题2: 下半年4亿美元的资产出售将涉及哪些领域？ - 资产出售将涉及多个领域，目前有三个多户住宅资产已签订合同，将产生7600万美元现金，公司将把收益投资于马林县的一个优质商业园区，公寓资产和办公园区的资本化率差异近200个基点 [58] 问题3: 在基金募集方面，是否有新的合作关系或现有关系的扩展？ - 公司在混合基金方面在欧洲和美国都取得了成功，在独立账户方面正在与另一家保险公司进行合作，同时与AXA在爱尔兰的合作也在不断发展 [59] 问题4: 交易环境和潜在交易流量增加的原因是什么？ - 公司拥有优秀的收购团队，能够筛选大量交易机会，并且公司内部完成大部分尽职调查，能够快速行动。公司在交易市场声誉良好，同时在第三方资本募集方面取得成功，有足够的资金进行投资。此外，公司的开发项目能够获得较高回报，是战略的重要组成部分 [62][63][65] 问题5: 山区州除了多户住宅外，其他物业类型是否有机会？ - 山区州市场主要以多户住宅为主，但公司在丹佛有一些办公资产，在太平洋西北地区也有较大规模的办公投资组合。公司在季度末收购了贝尔维尤的一个2.27亿美元的办公项目，是美国最大的办公收购项目 [67][68] 问题6: 同店NOI增长中，市场因素和增值因素各占多少？ - 与同行相比，公司明显表现更优，大约一半的增长来自增值活动，一半来自市场因素 [70] 问题7: 投资组合中的增值活动管道是否充足？ - 特别是在多户住宅方面，未来几年仍有数千套单元需要进行增值改造，特别是过去12 - 18个月收购的物业，增值计划刚刚开始 [71] 问题8: 都柏林酒店运营情况如何，加入Autograph Collection后房价是否有提升？ - 酒店翻新和系统升级完成后，高端休闲预订比去年同期增长约10%，团体咨询增加超过1000个房间夜，酒店运营表现良好，预计下半年业绩不错 [75][76] 问题9: 都柏林市场近期可比销售交易情况如何，与公司开发项目的收益率差距如何？ - 都柏林A级写字楼收益率约为4%，私人租赁部门（PRS）收益率平均约为3.85%，公司在爱尔兰的开发项目无论是多户住宅还是商业项目，与市场交易收益率相比都有200 - 400个基点的差距 [78] 问题10: 美国西部多户住宅投资组合的销售情况如何，市场兴趣和资本化率如何？ - 美国西部多户住宅资产市场需求旺盛，有多个买家参与竞购。销售不仅受到10年期国债收益率下降的影响，还得益于西部地区的就业增长和优质大学系统。公司通过出售这些资产，有机会在税收递延的基础上提升资产质量和收入 [79][80] 问题11: 本季度一般及行政费用（G&A）同比下降的原因是什么？ - 公司在过去6个月有意识地稳定工资支出，与去年相比减少了近1200万美元的基本工资支出。在G&A方面，年初至今减少了约450万美元，部分原因是出售了Meyers Group，部分原因是公司努力降低成本。目前公司招聘主要是为了填补空缺职位，现有336名员工有足够的能力在不增加成本的情况下推动业务增长 [82][83]

2019年上半年房地产销售财务数据 - 2019年上半年房地产销售总毛收益为2.056亿美元，非控股权益为1.054亿美元，净收益为1.002亿美元，调整后费用为1450万美元，其中包括1240万美元的绩效费用和210万美元的处置费用[283] 2019年第二季度公司整体财务数据 - 2019年第二季度与2018年同期相比，公司总营收为1.437亿美元，总费用为1.438亿美元[284] - 2019年第二季度净收入（亏损）为1.412亿美元，归属于非控股权益的净收入为9040万美元，归属于公司普通股股东的净收入为5080万美元[284] - 2019年第二季度调整后EBITDA为1.874亿美元[284] 2019年第二季度投资管理、房地产服务和研究费用 - 2019年第二季度投资管理、房地产服务和研究费用为890万美元[284] 股权变动情况 - AXA在第二季度投资50%股权于爱尔兰都柏林的物业，公司继续持有50%股权，资产不再合并，按权益法核算[282] 财务指标定义 - “调整后EBITDA”是指未计利息、税项、折旧及摊销前的净收入，公司管理层用其分析业务[14] - “调整后费用”指公司的总投资管理、物业服务和研究费用调整后所得，公司管理层用其分析投资管理和房地产服务业务[16] - “调整后净收入”指未计折旧及摊销、股份支付、税改的税务影响和非控股权益的净收入[17] - “投资管理和房地产服务管理资产”主要指公司提供监督、投资管理服务和其他建议的物业和其他资产[20] 2019年与2018年第二季度部分财务指标对比 - 2019年和2018年第二季度GAAP普通股股东净收入分别为5080万美元和1.096亿美元，调整后EBITDA分别为1.874亿美元和2.705亿美元[285] 2019年第二季度业务收益变化 - 2019年第二季度房地产销售和公允价值收益较2018年同期减少6800万美元[287] 2019年第二季度收费资本情况 - 2019年第二季度筹集2.81亿美元收费资本，同时向投资者返还2.16亿美元[287] 同类型物业经营数据 - 15326套同类型多户住宅单元总收入增长5.3%，净营业收入增长7.3%，入住率从93.7%升至94.6%[288] - 1190万平方英尺同类型商业地产总收入增长5.1%，净营业收入增长6.1%，入住率从97.0%降至96.9%[288] 2019年第二季度租金与酒店收入变化 - 2019年第二季度租金收入为1.12亿美元，较2018年同期减少2290万美元[291] - 2019年第二季度酒店收入为2280万美元，较2018年同期减少1500万美元[292] 2018 - 2019年第二季度房地产销售情况 - 2018年第二季度房地产销售为3280万美元，2019年同期无此类活动[293] 2019年与2018年第二季度投资管理和房地产服务调整后费用对比 - 2019年和2018年第二季度投资管理和房地产服务调整后费用分别为2820万美元和3090万美元[296] 2019年第二季度投资管理调整后费用变化 - 2019年第二季度投资管理产生调整后费用2430万美元，较2018年同期增加190万美元[299] 2019年第二季度各项费用变化 - 2019年第二季度租金费用降至3330万美元，2018年同期为3970万美元，主要因爱尔兰多户住宅资产出售[304] - 2019年第二季度酒店费用降至1570万美元，2018年同期为2940万美元，因酒店出售[305] - 2019年第二季度薪酬费用降至1710万美元，2018年同期为2020万美元，因酌情奖金降低[307] - 2019年第二季度折旧和摊销降至4620万美元，2018年同期为5150万美元，因多户住宅资产处置[308] 2019年第二季度未合并投资收入变化 - 2019年第二季度未合并投资收入为590万美元，2018年同期为1090万美元，运营表现受资产处置影响[311][312] 2019年第二季度房地产销售净收益变化 - 2019年第二季度房地产销售净收益为2.112亿美元，2018年同期为2.368亿美元，与资产处置有关[315] 2019年第二季度利息费用变化 - 2019年第二季度利息费用为5570万美元，2018年同期为6720万美元，因资产处置和资本化利息增加[316] 2019年第二季度公司税前账面收入及税收情况 - 2019年第二季度公司产生税前账面收入1.621亿美元，记录税收拨备2090万美元，有效税率12.9%[318] 2019年第二季度归属于非控股股东净收入变化 - 2019年第二季度归属于非控股股东的净收入为9040万美元，2018年同期为5770万美元，与合资企业收益分配有关[320] 2019年第二季度综合收入变化 - 2019年第二季度综合收入为4620万美元，2018年同期为7710万美元，受外汇和套期保值影响[323] 2019年与2018年上半年部分财务指标对比 - 2019年和2018年上半年归属于普通股股东的GAAP净收入分别为4550万美元和1.072亿美元，调整后EBITDA分别为3.075亿美元和3.931亿美元[326] 2019年上半年提成与收费资本情况 - 2019年上半年与2018年同期相比，提成减少320万美元[328] - 2019年上半年筹集了4.63亿美元的收费资本，同时向投资者返还了2.85亿美元[328] 同一物业上半年经营数据 - 14583套同一物业多户住宅单元，2019年上半年总收入增长5.3%，净营业收入增长7.3%，入住率从2018年同期的93.5%略升至94.5%[329] - 1110万平方英尺的同一物业商业地产，2019年上半年总收入增长4.5%，净营业收入增长4.9%，入住率从2018年同期的97.5%降至96.8%[329] 2019年上半年投资业务租金与酒店收入变化 - 2019年上半年投资业务的租金收入为2.278亿美元，较2018年同期的2.692亿美元减少4140万美元[332] - 2019年上半年酒店收入为3780万美元，较2018年同期的7410万美元减少3630万美元[333] 汇率变动对经营业绩的影响 - 公司大部分投资位于美国境外且以外国货币计价，通常不对未来运营或现金流进行套期保值，汇率变化会影响经营业绩[330] - 2019年上半年，汇率变动使净收入减少2600万美元，降幅6%；调整后EBITDA减少1300万美元[331] - 2018年上半年，汇率变动使收入增加3200万美元，增幅1%；净收入增加400万美元，增幅1%；调整后EBITDA增加2000万美元，增幅1%[331] 2019年上半年房地产销售收入变化 - 2019年上半年房地产销售收入较2018年同期的4220万美元大幅减少[334] 2019年与2018年上半年调整后费用对比 - 2019年上半年调整后费用为4290万美元，低于2018年同期的5220万美元[337] 2019年上半年投资管理调整后费用变化 - 2019年上半年投资管理调整后费用为3460万美元，略低于2018年同期的3510万美元[340] 2019年上半年房地产相关服务费用变化 - 2019年上半年房地产相关服务费用降至830万美元，低于2018年同期的900万美元[343] 2019年上半年投资板块租金与酒店费用变化 - 2019年上半年投资板块租金费用降至7430万美元，低于2018年同期的8130万美元[345] - 2019年上半年酒店费用降至3030万美元，低于2018年同期的6020万美元[346] 2019年上半年未合并投资收入变化 - 2019年上半年未合并投资收入为4760万美元，高于2018年同期的3690万美元[351] 2019年上半年房地产销售净收益变化 - 2019年上半年房地产销售净收益为2.461亿美元，低于2018年同期的2.648亿美元[355] 2019年上半年公司税前账面收入及税收情况 - 2019年上半年公司产生税前账面收入1.677亿美元，税收拨备为2490万美元，有效税率为14.8%[358] 2019年上半年归属于非控股股东净收入变化 - 2019年上半年归属于非控股股东的净收入为9730万美元，高于2018年同期的5910万美元[360] 2019年与2018年上半年净利润与综合收益对比 - 2019年和2018年上半年归属普通股股东的净利润分别为4.55亿美元和10.72亿美元[363] - 2019年和2018年上半年综合收益分别为5.78亿美元和9.76亿美元[363] 2019年与2018年上半年汇率变化 - 2019年和2018年上半年欧元兑美元汇率变化分别为 - 0.7%和 - 2.6%，英镑兑美元汇率变化分别为 - 0.4%和 - 2.3%[363] 截至2019年6月30日公司资金情况 - 截至2019年6月30日，公司未动用的循环信贷额度为4.5亿美元，合并现金为4.04亿美元，非合并合资企业投资持有的现金份额为2440万美元，受限现金为4210万美元[366] 市场率开发和重建项目情况 - 市场率开发和重建项目若完成将产生1890套多户住宅单元和80万平方英尺商业可出租面积，预计总成本约11.59亿美元，已产生成本3.03亿美元，还需8.56亿美元[369] VHH平台项目预期收益 - VHH平台的2036套经济适用和/或年龄限制多户住宅单元项目完成后，预计从开发商费用和税收抵免销售中获得1680万美元现金[370] 不同时间段市场率开发或重建项目成本情况 - 2020 - 2021年市场率开发或重建项目预计总成本2.84亿美元，已产生1.29亿美元，还需1.55亿美元；2022 - 2023年预计总成本8.75亿美元，已产生1.74亿美元，还需7.01亿美元[373] 公司资金安排 - 公司预计用现金为剩余成本中的4.28亿美元提供资金[374] 未稳定资产情况 - 目前有12项资产（130万平方英尺商业面积和190套多户住宅单元）未稳定，完成稳定工作预计成本5540万美元[376] 增值举措资本来源 - 公司实施增值举措所需资本通常通过资本催缴、再融资或物业层面补充融资提供[377] 未稳定物业项目成本小计 - 未稳定物业项目2019年、2020 - 2021年、2022 - 2023年小计成本分别为5700万美元、1.64亿美元、3.33亿美元，总计5.54亿美元[379] 清算住宅开发项目成本 - 清算住宅开发项目预计产生约2.5亿美元建设成本[380] 截至2019年6月30日股票回购计划额度 - 截至2019年6月30日，股票回购计划剩余6970万美元额度[381] 2019年与2018年上半年现金流量情况 - 2019年和2018年上半年经营活动净现金分别为 - 3190万美元和5970万美元[382] - 2019年和2018年上半年投资活动净现金分别为1.126亿美元和 - 4.285亿美元[382] - 2019年和2018年上半年融资活动净现金分别为 - 1.81亿美元和3.838亿美元[382] 截至2019年6月30日公司合同现金义务情况 - 2019年6月30日，公司合同现金义务总计52.653亿美元，其中借款52.246亿美元[390] 截至2019年6月30日公司债券情况 - 2014 - 2018年公司多次发行2024年到期的5.875%高级票据，截至2019年6月30日，金额为11亿美元[394] - KWE有2022年到期的3.95%固定利率高级无担保债券约6.346亿美元，通过掉期安排有效将利率降至3.35%[395] 债务利息支付预计 - 假设债务持有至到期，预计利息支付：1年以内8450万美元、1 - 3年5.723亿美元、4 - 5年2.594亿美元、5年后1.608亿美元[390] 公司欧洲中期票据计划情况 - 公司设立20亿英镑（按2019年6月30日汇率约合25亿美元）的欧洲中期票据计划，已发行本金总额约6.255亿美元（按2019年6月30日汇率，即5.5亿欧元）的优先无担保票据，年利率3.25%，2025年到期[396] 债券和票据指标要求 - KWE债券和KWE票据要求公司维持多项指标，包括合并净负债不超过总资产价值的60%、合并有担保负债（减去现金及现金等价物）不超过总资产价值的50%等[397] 公司信贷和贷款安排情况 - 公司签订7亿美元无担保循环信贷和定期贷款安排，包括5亿美元循环信贷额度和2亿美元定期贷款额度，到期日为2021年3月31日，可选择延长一年[398] 截至2019年6月30日公司信贷额度使用情况 - 截至2019年6月30日，公司在A&R安排下的未偿还余额为1.25亿美元，循环信贷额度下还有4.5亿美元可提取[399] A&R安排指标要求 - A&R安排要求公司维持多项指标，包括最大合并杠杆率不超过65%、最低固定费用覆盖率不低于1.70:1.00等[401]

财务数据和关键指标变化 - GAAP EPS在2019年第一季度为每股亏损0.04美元，而2018年第一季度为每股亏损0.02美元 [9] - 2019年第一季度调整后EBITDA为1.2亿美元，2018年第一季度为1.23亿美元 [9] - 2019年第一季度调整后净收入总计5400万美元，2018年第一季度为6300万美元 [9] - 房地产投资组合在季度末的估计年度NOI为4.05亿美元，其中49%来自美国西部，51%来自欧洲 [9] - 全球同店物业组合的同店收入和NOI均增长3%，排除酒店后同店物业组合的NOI增长5% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅组合同店收入增长6%，NOI增长7% [12] - 南加州多户住宅投资组合NOI增长10%，其中Mission Hills资产收入增长8%，NOI增长10% [12][13] - 太平洋西北地区同店物业组合入住率提高2%，NOI增长近8% [14] - 爱尔兰多户住宅投资组合同店NOI增长超过6% [14] 商业业务 - 商业投资组合收入增长4%，NOI增长约4% [15] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 美国市场重点关注完成战略增值资本支出项目，预计通过完成租赁和开发项目，到2023年底新增1亿美元的年化NOI，其中约3000万美元将在未来18个月内实现 [17][18] 欧洲市场 - 英国职业需求保持稳定，东南部写字楼市场表现强劲，2018年吸纳量达到410万平方英尺，比2017年增长34% [22][32] - 爱尔兰经济持续强劲增长，GDP增长率在欧盟中名列前茅，第一季度都柏林写字楼吸纳量超过100万平方英尺，失业率降至5.4% [27][28] - 西班牙经济显示出韧性和增长，2019年GDP增长预测为2.3%，Moraleja Green购物中心租赁情况良好，入住率达到89% [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的三个关键全球战略举措包括增加NOI、扩大投资管理和收费业务、继续执行资本回收和资产出售计划 [16] - 在投资管理和收费业务方面，公司在第一季度完成了两笔总计约2亿美元的独立账户投资，目前已在新的无杠杆核心平台上投资近3亿美元 [36] - 在资产出售计划方面，公司在第一季度出售了3.23亿美元的资产，获得9300万美元现金，未来将继续专注于出售小型、非核心资产，并将资金重新分配到高质量投资机会中 [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资市场的积极趋势感到满意，并对关键举措的持续进展表示乐观 [44] - 管理层认为，尽管面临一些挑战，但公司的多元化投资组合和战略举措将有助于实现长期增长 [8][16] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了Capital Dock的2.61亿欧元再融资，有效利率为1.56%，降低了公司在该资产的现金基础 [44] - 公司出售Meyers研究部门导致第一季度费用减少300万美元，间接费用和一般管理费用减少400万美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待零售板块的投资机会，是更具机会还是减少暴露？ - 公司表示正在同时进行出售和增值操作，在特定地理市场和优质资产上，认为市场存在过度反应，导致价值受损，因此会进行研究和投资 [47][49] 问题2: 建筑成本上升对开发管道的下一阶段有何影响？ - 公司认为在爱尔兰有优秀的建筑管理团队，能够控制成本，目前主要关注土地价格上涨的问题，建议在购买新土地时保持谨慎 [51][52] 问题3: 如何看待Shelbourne酒店第二季度及以后的收入增长？ - 公司预计酒店在第二季度将恢复正常运营，入住率将达到80%以上，甚至可能接近90%，并通过加入Autograph品牌提高房价和NOI [54][61] 问题4: 如何看待山区州公寓市场的定价能力和增长潜力？ - 公司认为山区州市场具有相对较低的租金和较高的就业增长率，缺乏机构竞争，因此具有较强的定价能力和增长潜力 [70][72] 问题5: 都柏林公寓市场的供应情况如何？ - 公司表示将提供具体数据，但指出都柏林公寓市场需求旺盛，供应相对不足，预计未来几年仍将保持强劲增长 [74][75] 问题6: 如何看待资本筹集的管道和增长潜力？ - 公司表示目前已筹集23亿美元的收费资本，其中37%来自混合基金，其余来自独立账户，预计未来将继续增长，并通过各种渠道筹集更多资本 [79][81] 问题7: 第一季度的收购情况和未来资本分配的优先顺序如何？ - 公司表示第一季度收购活动较少，主要是因为第四季度业务繁忙，未来将根据机会和风险调整资本分配，预计全年交易规模与去年相似 [85][88] 问题8: 公允价值调整的驱动因素是什么？ - 公司表示主要驱动因素是Vintage Housing业务的资产价值上升，从年底的1.02亿美元增加到季度末的1.22亿美元 [92] 问题9: Capital Dock的多户住宅租赁情况如何？ - 公司表示租赁情况良好，预计到年底或2020年第一季度达到95%的入住率，租金符合预算 [94][95] 问题10: 对酒店资产的长期规划是什么？ - 公司表示对苏格兰的Fairmont酒店进行了翻新，目前运营良好，可能在合适的价格出售该资产 [98][99] 问题11: 在部署资本时，如何比较美国和英国的机会？ - 公司认为英国和爱尔兰的债务融资成本较低，具有一定优势，但公司的投资决策不仅仅基于债务成本，还考虑市场增长潜力和价值创造机会 [101][102] 问题12: 如何优先处理非核心资产的处置？ - 公司表示将继续出售不符合核心资产标准的非核心资产，以优化投资组合，并将资金重新分配到更有潜力的项目中 [105][106] 问题13: Capital Dock的再融资条款是否意味着它不是核心资产？ - 公司表示Capital Dock是核心资产，再融资条款为五年期，可延长至七年，利率上限为2%左右，该资产将为公司带来长期稳定的收入 [109][113] 问题14: 美国和爱尔兰的资本回报率有何变化？ - 公司表示美国的资本回报率基本保持不变，略有下降，而爱尔兰的资本回报率在过去几个月有所下降，目前住宅平均资本回报率为3.85% [120][121] 问题15: 是否会在西海岸购买资产？ - 公司表示如果有增值机会，将考虑购买资产，但不会购买核心资产，同时会利用资产交换的机会优化投资组合 [124][126] 问题16: NOI下降速度快于债务，是否会在今年晚些时候赶上？ - 公司表示主要是由于资本分配到开发项目中，导致现金流暂时不匹配，随着项目的稳定，预计将获得6% - 7%的无杠杆回报率 [127][128]

2019年第一季度财务整体数据 - 2019年第一季度总营收为1.407亿美元，其中投资管理和房地产服务营收880万美元，投资营收1.319亿美元[246] - 2019年第一季度总费用为1.531亿美元，其中投资费用1.285亿美元，投资管理和房地产服务费用780万美元，公司费用1680万美元[246] - 2019年第一季度来自非合并投资的净收入为4170万美元[246] - 2019年第一季度房地产销售净收益为3490万美元[246] - 2019年第一季度净亏损为160万美元，归属于非控股权益的净亏损为690万美元，归属于公司普通股股东的净亏损为530万美元[246] - 2019年第一季度调整后EBITDA为1.202亿美元，其中投资调整后EBITDA为1.227亿美元，投资管理和房地产服务调整后EBITDA为690万美元，公司调整后EBITDA为 - 940万美元[246] - 2019年第一季度租金收入为1.158亿美元，酒店收入为1500万美元，房地产销售收入为110万美元[246] - 2019年第一季度租金费用为4100万美元，酒店费用为1460万美元，房地产销售成本为120万美元[246] - 2019年第一季度利息费用为5530万美元[246] - 2019年第一季度所得税拨备为400万美元[246] - 2019年第一季度公司产生税前账面收入560万美元，记录了400万美元的税收准备金，税率为71.4%[279] - 2019年第一季度，归属于公司普通股股东的净亏损为5300万美元[329] - 2019年第一季度，调整后EBITDA为1.202亿美元，调整后净收入为5390万美元，调整后费用为1470万美元[329][330][331] - 2019年第一季度净收入（亏损）为160万美元，2018年为 - 100万美元[333] - 2019年第一季度所得税收益（拨备）为400万美元，2018年为 - 260万美元[333] - 2019年第一季度非合并投资收入为 - 4170万美元，2018年为 - 2600万美元[333] - 2019年第一季度房地产销售净收益为 - 3490万美元，2018年为 - 2800万美元[333] - 2019年第一季度收购相关费用为80万美元，2018年无此项费用[333] - 2019年第一季度利息费用为5530万美元，2018年为5890万美元[333] 2019年与2018年第一季度关键财务指标对比 - 2019年和2018年第一季度GAAP普通股股东净亏损分别为530万美元和240万美元，调整后EBITDA分别为1.202亿美元和1.226亿美元[247] - 2019年第一季度房地产销售和公允价值收益较2018年同期增加1400万美元，但提成减少500万美元[249] - 2019年第一季度租金收入为1.158亿美元，较2018年同期的1.343亿美元减少1850万美元[253] - 2019年第一季度酒店收入为1500万美元，较2018年同期的3630万美元减少2130万美元[254] - 2019年第一季度房地产销售收入为110万美元，较2018年同期的940万美元减少[255] - 2019年第一季度投资管理和房地产服务调整后费用为1470万美元，2018年同期为2110万美元[258] - 2019年第一季度投资管理产生调整后费用1030万美元，2018年同期为1340万美元[261] - 2019年第一季度酒店费用从2018年同期的3080万美元降至1460万美元[267] - 2019年第一季度200 Capital Dock的销售相关成本为120万美元，低于2018年同期的840万美元[268] - 2019年第一季度薪酬费用从2018年同期的1620万美元降至1510万美元[268] - 2019年第一季度折旧和摊销从2018年同期的5570万美元降至4910万美元[269] - 2019年第一季度未合并投资收入从2018年同期的2600万美元增至4170万美元[273] - 2019年第一季度房地产销售净收益从2018年同期的2800万美元增至3490万美元[276] - 2019年第一季度利息费用从2018年同期的5890万美元降至5530万美元[277] 同类型物业经营数据 - 14583套同类型多户住宅单元总收入增长5.5%，净营业收入增长7.1%，入住率从93.3%升至94.1%[250] - 1230万平方英尺同类型商业地产总收入和净营业收入均增长3.9%，入住率从96.8%升至97.1%[250] - 2019年第一季度同店收入为1.194亿美元，NOI为8210万美元；2018年第一季度同店收入为1.158亿美元，NOI为7900万美元[334][335] - 2019年第一季度商业同店收入为4600万美元，NOI为4110万美元；2018年分别为4410万美元和3950万美元[335] - 2019年第一季度多户市场利率组合同店收入为5440万美元，NOI为3660万美元；2018年分别为5170万美元和3400万美元[335] - 2019年第一季度多户经济适用房组合同店收入为620万美元，NOI为430万美元；2018年分别为590万美元和410万美元[335] 资金筹集与返还 - 2019年第一季度筹集2亿美元收费资本，同时向投资者返还8000万美元[249] 项目成本情况 - 市场利率开发和再开发项目预计总成本约9.81亿美元，截至2019年3月31日已产生2.79亿美元成本，预计还需投入7.02亿美元[288] - 2020 - 2021项目预计总成本2.76亿美元，已发生成本1.13亿美元，待完成成本1.63亿美元；2022 - 2023项目预计总成本7.05亿美元，已发生成本1.66亿美元，待完成成本5.39亿美元；总计预计总成本9.81亿美元，已发生成本2.79亿美元，待完成成本7.02亿美元[293] - 公司预计用现金为3.42亿美元的待完成成本提供资金[294] 股票回购计划 - 2018年3月20日董事会批准最高2.5亿美元的股票回购计划，截至2019年3月31日，剩余7680万美元可用于回购[296] 投资与资本支出 - 公司每年通常投资5000万 - 1亿美元用于合并和非合并投资组合的资本支出[297] - 截至2019年3月31日，公司对非合并投资有9760万美元未履行的资本承诺[298] - 截至2019年3月31日，公司对非合并投资的未履行资本承诺总计9760万美元[326] 现金流量情况 - 2019年第一季度经营活动净现金使用2510万美元，2018年为提供4880万美元；投资活动净现金提供1.008亿美元，2018年使用5460万美元；融资活动净现金使用1.229亿美元，2018年提供7910万美元[300] - 2019年第一季度公司出售资产获得1.773亿美元，资本支出5690万美元，对非合并投资出资2030万美元[302] - 2018年第一季度公司房地产投资1.902亿美元，支付爱尔兰房产定金1040万美元，出售资产获得1.139亿美元等[303] - 2019年第一季度公司获得抵押贷款收益2.969亿美元，偿还债务2.514亿美元，支付非控股权益分配1.227亿美元等[304] 合同现金义务与债务情况 - 截至2019年3月31日，公司合同现金义务总计55.561亿美元，其中借款55.021亿美元，经营租赁620万美元，土地租赁4780万美元[307] - 2014年3月，公司完成3亿美元5.875%优先票据公开发行，净收入约2.907亿美元；2014年11月、2016年8月和2018年3月分别完成3.5亿、2.5亿和2.5亿美元同利率优先票据发行；截至2019年3月31日，2024年到期优先票据在合并资产负债表中金额为11亿美元[312][313] - KWE有6.515亿美元（基于2019年3月31日汇率，5亿英镑）3.95%固定利率高级无担保债券将于2022年到期，通过掉期安排有效将利率降至3.35%[314] - KWE设立20亿英镑（基于2019年3月31日汇率约26亿美元）欧元中期票据计划，已发行6.17亿美元（基于2019年3月31日汇率，5500万欧元）高级无担保票据，票面利率3.25%，2025年到期[315] - 公司签订7亿美元无担保循环信贷和定期贷款安排，包括5亿美元循环信贷额度和2亿美元定期贷款额度；截至2019年3月31日，未偿还余额7500万美元，循环信贷额度可用5亿美元[317][318] 债务契约与担保情况 - A&R信贷安排要求公司维持多项指标，包括最高综合杠杆率不超过65%、最低固定费用覆盖率不低于1.70:1.00等；截至2019年3月31日，公司符合所有契约计算要求[320][322] - 2024年到期优先票据契约限制公司在特定情况下产生额外债务，即资产负债表杠杆率超过1.50:1.00时[323] - 截至2019年3月31日，公司提供担保的未来潜在最大付款额约2650万美元，担保在2021年到期[325] 潜在流动性情况 - 截至2019年3月31日，公司及合并子公司约有9.43亿美元的潜在流动性，其中包括5亿美元的信贷额度和4.429亿美元的现金[285]

公司投资组合情况 - 截至2018年12月31日，公司在所有投资中的平均所有权权益约为63%[20] - 截至2018年12月31日，公司持有28,613套多户公寓单元投资，分布在108项资产中，主要位于美国西部、爱尔兰和英国，其中美国西部多户资产43%位于太平洋西北地区[23] - VHH投资组合包括超过6,900套租赁单元，另有约2,000套单元正在美国西部开发或进行产权申请[24] - 截至2018年12月31日，公司持有198项商业地产投资，总面积超过1890万平方英尺，主要位于英国和爱尔兰[27] - 截至2018年12月31日，公司在6家酒店拥有所有权权益，包括1家在建酒店，共有999间客房，位于爱尔兰、英国、夏威夷和加利福尼亚州北部[28] - 截至2018年12月31日，公司持有20项投资，主要包括340套住宅单元/地块和4,004英亩土地，位于夏威夷和美国西部，这些投资的总资产价值为2.747亿美元，公司加权平均所有权为55%[34] 公司管理资产情况 - 公司管理约160亿美元的IMRES AUM，其中大部分公司拥有所有权权益，其余为第三方管理[37] - 截至2018年12月31日，公司管理的收费资本总额为22亿美元[40] 公司业务交易情况 - 2018年12月，公司以4800万美元出售Meyers Research LLC业务，确认业务出售收益4040万美元，并将所得部分收益1500万美元用于投资新合伙企业，获得11%所有权权益[47] - 2017年10月20日，公司以14亿美元收购Kennedy Wilson Europe Real Estate Plc剩余76%的股份，较发行时原始价值折价约2.6亿美元，同时发行3720万股普通股，价值7.222亿美元[217] - 2018年3月，公司将Kennedy Wilson Europe Real Estate Plc视为合伙企业进行美国税务处理，需记录9830万美元的递延所得税资产，同时需对超出账面价值的税基计提9830万美元的估值备抵[218] - 2018年第二季度，公司与AXA成立合资企业，AXA投资50%股权，涉及1173套多户住宅单元[219] - 截至2018年9月30日的三个月内，公司向与AXA的合资企业出售411套多户住宅单元，合资企业还投资了274套单元并收购两个开发地块，预计建造684套单元[220] - 2018年全年，公司房地产销售总毛收益为1.695亿美元，净收益为1.027亿美元，调整后费用为1090万美元[221] - 2018年12月，公司以4800万美元出售Meyers Research，确认业务出售收益4040万美元，并用部分收益1500万美元获得新合伙企业11%的股权[222] 宏观经济数据情况 - 2018年美国GDP增长率从2017年的2.2%加速至3.0%，失业率从2017年12月的4.1%降至3.9%[52][53] - 2019年美国写字楼市场预计适度增长，写字楼就业预计增长1.6%或超30万个岗位[55] - 2018年英国投资总额达730亿英镑，比10年平均水平高28%，外国投资占比46%[60] - 2018年伦敦写字楼吸纳量达1370万平方英尺，超过过去两年且高于10年平均水平[61] - 2018年英国优质工业资本价值增长12%[63] - 2018年爱尔兰投资总额为36亿欧元，显著高于2017年的23亿欧元[64] - 2018年都柏林写字楼吸纳量达390万平方英尺，高于10年平均水平[65] 公司人员与股权情况 - 公司高级管理团队平均拥有23年房地产经验，共同工作投资超10年，累计在美国、英国等多地收购、开发和管理超300亿美元房地产投资[52] - 截至2018年12月31日，公司董事、高管及其关联方合计持有约14%的流通普通股[52] - 截至2018年12月31日，公司董事、高管及其关联方合计持有约14%的流通普通股[158] 公司业务风险情况 - 公司业务与宏观经济和房地产行业密切相关，经济放缓和房地产资产价值下降会损害公司业务[94] - 信贷市场不利发展会损害公司业务、经营成果和财务状况[96] - 房地产投资可能全部或部分损失，影响公司财务状况和经营成果[99] - 房地产开发和再开发策略可能不成功，存在超预算、无法按时完成等风险[100][101] - 英国脱欧结果可能对全球经济、金融市场和公司业务产生负面影响[105][106] - 混合封闭式基金表现不佳会影响公司管理费、业绩费和筹集资金的能力，投资者可能要求降低费用[110] - 联合经营活动使公司面临第三方风险，如其他参与者破产或违背公司利益行事[111] - 公司无法识别、收购和整合合适的投资机会和收购目标，会阻碍未来增长[112] - 公司在夏威夷的投资受当地经济依赖旅游业、地理位置偏远和自然灾害等因素影响[113] - 公司购买的不良贷款和贷款组合违约和拖欠风险高于新发放贷款，可能损失部分或全部投资[116] - 依赖第三方运营物业可能导致管理不善、纠纷等问题，影响公司业务[117] - 公司租赁活动受租户入住率、租金率等因素影响，租金控制法规会限制租金增长[118][121] - 公司作为房地产经纪、物业经理或开发商，不遵守法律法规会面临财务处罚[122] - 公司可能面临潜在的环境责任，包括清理有害物质和处理石棉相关问题[126][128] - 公司业务受《美国残疾人法案》约束，若物业不符合规定，可能面临罚款或诉讼，改造物业会影响运营[130] - 公司面临网络安全风险，可能导致运营中断、数据泄露等，影响财务状况和运营结果[133][135][136] - 公司依赖资本市场筹集第三方股权和债务资金进行物业收购，无法筹集资金会影响业务增长[138] - 公司高级管理人员尤其是CEO离职或无法履职，会对业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[139] - 公司国际业务受外币汇率波动影响，使用外汇套期保值工具，但可能无效[141] - 公司财务业绩因房地产买卖时机和规模不同而季度波动大，收购相关收益减少会影响净利润和调整后息税折旧摊销前利润[142][143] - 公司历史上为收购产生大量债务，部分债务利率可变，评级下调会影响借款能力和成本，债务协议有诸多限制[144][145][146][147] - 若“利益相关股东”持有公司15%或以上的流通有表决权股份，在三年内进行“业务合并”可能受限，“业务合并”包括合并、整合等交易，涉及资产市值达公司总市值10%或以上[162] 公司财务指标情况 - 截至2018年和2017年12月31日，公司在夏威夷投资的总资产价值分别为2.198亿美元和1.625亿美元[113] - 截至2018年12月31日，公司为房地产投资提供的担保未来最大潜在未折现付款额约为3220万美元，年报提交日前余额为2650万美元，担保在2021年到期[150] - 截至2018年12月31日，公司有联邦净运营亏损结转约6070万美元、加利福尼亚州净运营亏损结转约7190万美元以及外国税收抵免约3580万美元，外国净运营亏损结转2.248亿美元[152] - 公司5.875%的2024年到期优先票据等债务协议要求维持特定财务指标，截至2018年12月31日，公司遵守所有此类契约[148][149] - 2018年总营收77350万美元，2017年为80180万美元，2016年为69040万美元[225][228][230] - 2018年总费用76640万美元，2017年为77080万美元，2016年为69190万美元[225][228][230] - 2018年净收入21210万美元，2017年为13800万美元，2016年为7650万美元[225][228][230] - 2018年调整后EBITDA为71270万美元，较2017年的45570万美元增长56%[225][228][232] - 2018年GAAP普通股股东净收入为15000万美元，2017年为10050万美元[232] - 2018年同物业多户住宅单元总收入增长5%，净营业收入增长6%，入住率维持在94%[232] - 2018年同物业商业地产总收入下降3.7%，净营业收入下降2.2%，入住率降至97.2%[234] - 2018年折旧、摊销、利息和税费为1590万美元[226] - 2017年折旧、摊销、税费和利息为13630万美元[229] - 2016年折旧、摊销、税费和利息为16930万美元[231] - 2018年全年投资管理和房地产服务的收入、净利润和调整后息税折旧摊销前利润分别为 - 5900万美元、 - 4400万美元和 - 7300万美元，较上一年分别下降1%、3%和1%[236] - 2018年租金收入为5.146亿美元，较2017年增加990万美元；酒店收入为1.557亿美元，较2017年增加2820万美元；房地产销售为5680万美元，较2017年减少5470万美元；贷款和其他收入为110万美元，较2017年减少1510万美元[237][238][239][240] - 2018年投资管理、物业和研究费用为4530万美元，较2017年的4290万美元有所增加；调整后费用为8630万美元，较2017年的8660万美元略有下降[242][243] - 2018年投资管理产生的调整后费用为5430万美元，较2017年的4530万美元有所增加；物业服务费降至1690万美元，较2017年的2890万美元有所减少；研究费用增至1510万美元，较2017年的1240万美元有所增加[244][245][247][249] - 2018年投资部门费用降至6.457亿美元，较2017年的6.466亿美元略有下降；投资管理和服务部门费用为5180万美元，与2017年的5400万美元基本持平；公司费用约为6890万美元，较2017年的7020万美元有所下降[250][255][256] - 2018年来自非合并投资的收入为7870万美元，较2017年的7780万美元略有增加[257] - 2018年房地产销售收益为3.718亿美元，较上一时期的2.267亿美元有所增加；出售业务收益为4040万美元，与出售Meyers Research有关[260][261] - 2018年利息费用为2.382亿美元，较2017年的2.177亿美元有所增加[261] - 2018年所得税拨备为5800万美元，有效税率为21.5%；2017年所得税收益为1630万美元，税率为13.3%[262] - 2018年公司归属于非控股权益的净收入为6210万美元，2017年为3750万美元[264] - 2018年归属于肯尼迪 - 威尔逊控股公司普通股股东的净收入为1.5亿美元，2017年为1.005亿美元[267] - 2018年未实现外币折算（损失）收益为 - 6590万美元，2017年为4890万美元[267] - 2018年从累计其他综合损失中重新分类的金额为1320万美元，2017年为200万美元[267] - 2018年未实现外币衍生合约收益为3830万美元，2017年为 - 4860万美元[267] - 2018年已实现外币兑换收益为 - 110万美元，2017年为2420万美元[267] - 2018年已实现外币衍生合约收益为1270万美元，2017年为 - 1080万美元[267] - 2018年综合收益为1.356亿美元，2017年为1.03亿美元[267] - 2018年欧元兑美元汇率变化为 - 5.0%，2017年为15.0%[267] - 2018年英镑兑美元汇率变化为 - 6.0%，2017年为10.0%[267] 公司投资地域与收入占比情况 - 约49%的投资账户通过外国平台以当地货币投资[74] - 截至2018年12月31日，约57%的收入来自英国、爱尔兰、西班牙和意大利的海外业务，其中93%来自英国和爱尔兰的业务[102] - 截至2018年12月31日，约49%的合并投资账户代表对欧洲房产或资产的投资，其中31%代表对英国的投资[105] - 截至2018年12月31日，约49%的投资账户通过海外平台以当地货币进行投资[216] 公司税务相关情况 - 2017年12月22日，《减税与就业法案》签署成为法律，将联邦企业所得税税率从最高边际税率35%降至统一税率21%，2017年第四季度公司将美国净递延所得税负债调整至新税率，记录4480万美元的税收优惠[223] 公司开发项目投入情况 - 若开发和重建项目完成，公司预计在这些项目中的总资本投入约为11亿美元，其中约30%已出资[35]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度GAAP每股收益为0.21美元，去年同期为0.69美元；全年GAAP每股收益达创纪录的1.04美元，较2017年的0.83美元增长25% [9] - 2018年全年调整后EBITDA达创纪录的7.13亿美元，较2017年的4.56亿美元增长56%；调整后净收入达创纪录的3.97亿美元，较去年的2.43亿美元增长63% [10] - 2018年公司通过股息和股票回购向股东返还创纪录的2.9亿美元资本，相当于每股约2美元；自2011年首次派息以来，股息每股增长425%至0.84美元；自2016年初以来，共回购1400万股，平均价格为18.41美元，总计回购2.55亿美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 市场利率多户住宅投资组合本季度表现强劲，同物业收入增长5%，净营业收入（NOI）增长6%，优于其他上市房地产公司本季度平均2.5%的NOI增长率 [11] - 山区州投资组合表现最佳，同物业收入和NOI均增长超7%；公司在该地区拥有20处房产和5700个单元，是按NOI计算的第二大多户住宅地区 [12][13] 商业地产（主要为办公资产）业务 - 全球商业投资组合本季度表现良好，同物业收入和NOI均增长2%；整体稳定商业投资组合出租率达94% [16][17] - 美国地区，本季度同物业入住率提高3%；资产管理团队本季度完成21万平方英尺的办公租赁，全年共完成34笔办公租赁交易，涉及近80万可出租平方英尺，租金增长6% [17] - 欧洲地区，本季度完成65笔租赁交易，涉及100万可出租平方英尺，租金增长17%；全年完成195笔商业租赁交易，涉及310万平方英尺，增加1300万美元年租金，较之前租金增长12% [18] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 博伊西租金去年涨幅居全国前列且仍具吸引力和相对可负担性，约67%迁入该市的人年龄在40岁以下，许多人从旧金山等高成本城市迁移而来 [13][14] - 盐湖城有Adobe、Intel、Facebook和Microsoft等全球科技公司推动经济增长；犹他州普罗沃 - 奥勒姆子市场连续第二年被米尔肯研究所评为美国表现最佳城市之一 [14][15] 欧洲市场 - 英国伦敦2018年仍是全球房地产投资首选城市；2018年伦敦市中心写字楼吸纳量达1400万平方英尺，超过2016年和2017年水平且远高于十年平均水平 [23] - 爱尔兰2018年GDP预计增长近9%，2019年预计增长4.5%，过去三年平均GDP增长率为6.1%，是欧盟最高，几乎是欧元区平均水平2.1%的三倍；失业率降至5.3%；2018年都柏林写字楼市场创纪录，吸纳量达390万平方英尺 [43][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 增长物业NOI：一是通过增值资产管理计划提高稳定投资组合的收入；二是完成开发项目并实现租赁 [20] - 扩大投资管理和收费业务：目前拥有22亿美元收费资本，目标是在2019年筹集大量新的收费资本 [38][48] - 执行资本回收和资产出售计划：出售非核心资产和已实现增值的资产，回收资本并重新配置到其他战略机会 [20] 行业竞争 - 公司多户住宅投资组合表现优于其他上市房地产公司，通过提前进入市场、执行增值策略和资产优化管理保持竞争优势 [11][76] - 在欧洲市场，公司通过稳定资产、完成开发项目和积极租赁，在写字楼和多户住宅领域取得进展，利用当地经济增长和市场需求保持竞争力 [32][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2018年业绩感到满意，认为业务在2019年及未来处于有利地位 [57] - 预计2019年将从资产出售中获得4 - 5亿美元现金，部分用于资助资本支出和开发计划，其余用于偿还债务和新投资 [57] - 对在2019年筹集大量新的收费资本充满信心，且不会大幅增加间接费用，有望实现高利润率增长 [48] 其他重要信息 - 2018年第四季度出售Meyers Research业务，获得4000万美元收益；公司2019年起始时的基本工资支出为五年来最低，同时保持约10亿美元的高流动性，包括现金和5亿美元未提取的循环信贷额度 [53][54] - 2019年1月以1.2亿美元出售太浩湖丽思卡尔顿酒店，公司在该投资中获得3700万美元现金利润，其中1300万美元将于2019年第一季度确认 [55][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：伦敦市长推动多户住宅租金管制对公司业务和战略有何影响？ - 公司在伦敦多户住宅领域仅拥有一处资产Pioneer Point，预计不会受到影响；多户住宅市场在伦敦和都柏林均供应不足，公司对都柏林项目感到兴奋 [60][61] 问题2：其他地区采用类似租金管制协议是否会有影响？ - 以加州和洛杉矶为例，虽然存在租金管制，但公寓每年有50% - 60%的单元周转，可将空置单元租金调整至市场水平，因此影响不大 [63] 问题3：2019年资产出售目标和资产类型是什么？ - 继续出售非核心资产和已实现全部价值的资产；认为2019年房地产市场销售机会良好，计划实现净现金流入4 - 5亿美元 [64][65] 问题4：2019年4 - 5亿美元资产出售所得是否会降低杠杆率？ - 公司计划偿还KWE收购产生的2亿美元四年期定期贷款剩余的7500万美元，以及欧洲的一些资产层面债务；2019年仅有两笔债务到期，均在进行再融资；公司平均债务成本约4%，平均剩余期限略低于六年，90%以上债务为固定或对冲利率 [68][71] 问题5：2018年核心公寓同店增长强劲，2019年能否持续，增长来自资产层面工作还是市场因素？ - 公司目标是持续跑赢市场200个基点左右，假设市场增长约2%，希望实现4%的收入增长；通过提前进入市场、增加资产价值和翻新单元来实现增长 [74][75] 问题6：都柏林作为未来发展重点，成本通胀是否会影响开发回报，如何应对风险？ - 公司在爱尔兰项目有固定价格合同和早期设计确定性模板，与承包商和分包商有深厚关系，且拥有自己的施工管理团队，能够控制成本和工期，降低成本超支风险 [80][81] 问题7：欧洲和美国市场免租期趋势如何？ - 伦敦和都柏林的租赁需求超过十年平均水平，公司租赁交易中免租期与市场平均水平相当；英国办公室租赁期限长，租户希望锁定空间和成本，公司资产团队积极与租户合作，租赁价格高于现有租金 [86][87] 问题8：英国脱欧对需求和租户态度有何影响？ - 公司未观察到明显影响，租户更关注可控制的成本确定性；英国仍是全球投资者愿意投资的地方，去年房地产投资创纪录达640亿美元 [92][94] 问题9：爱尔兰市场资本化率利差和包括提成在内的资本化率利差情况如何？ - 公司可在不同市场根据债务成本和资产回报率分配资本；爱尔兰和美国市场债务成本不同，部分资产稳定资本化率在7% - 8%，利差较高 [97][98] 问题10：请详细介绍Vintage Housing开发项目？ - 公司认为美国西海岸缺乏经济适用房和老年住房，通过与合作伙伴和Vintage Housing合作，利用税收抵免计划和免税债券融资，以很少或无股权投入提供高质量住房；预计未来几年完成数千个单元，产生前期费用和长期现金流，目标是在未来一两年内达到1万个单元 [99][101] 问题11：是否会继续出售北加州多户住宅并重新投资到其他地区？ - 今年没有计划出售旧金山湾区大型多户住宅资产，但有少量资产计划出售并重新配置到更高回报机会 [102]