财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP每股收益为1.21美元，调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为3.47亿美元，调整后净收入为2.23亿美元；全年GAAP每股收益为0.66美元，调整后EBITDA为6.08亿美元，调整后净收入为3.07亿美元 [9] - 2020年底现金达到创纪录的10亿美元，信贷额度可用3亿美元，自2018年底以来现金头寸翻倍，总资产保持不变 [6][9] - 2020年公司以股息和股票回购形式向股东返还1.85亿美元，约合每股1.31美元 [9] - 2020年第四季度完成约8亿美元的资产处置，为公司带来约3亿美元的销售收益；同时完成4亿美元的新投资 [8] - 2021年初公司发行10亿美元无担保债券，平均加权利率4.875%，加权平均期限9年，用于偿还大部分2024年到期的5.875%无担保债券，每年节省利息1000万美元 [10] - 2021年到期债务不足2%，均为物业层面的有担保债务，公司预计进行再融资 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 2020年通过推出两个新平台，成功发展投资管理业务，收费资本达到39亿美元，同比增长30% [6][11] - 贷款平台增长7%，达到7.88亿美元，公司拥有11%的所有权，产生两位数的无杠杆回报 [11] 房地产租赁业务 - 2020年全球办公室和多户住宅物业租金收取率达96%，第四季度达98% [7][15] - 多户住宅组合入住率保持在95.2%，高于2019年底的94.4%，郊区资产占多户住宅净营业收入（NOI）的88%，平均月租金为1684美元 [15] - 全球办公室组合入住率稳定在94.2%，加权平均租约期限为6.5年，第四季度租金收取率为98% [19] 房地产开发业务 - 开发和租赁组合包括4400套多户住宅单元、260万平方英尺商业空间和1家酒店，预计大部分建设在2023年底基本完成 [23] - 美国新收购一个开发项目，将增加172套多户住宅单元；未来12 - 18个月将交付2300套多户住宅单元 [25] - 复古住房合资企业有1800套经济适用房单元处于开发阶段，约800套将于2021年完工 [27] - 都柏林有两个项目将于2021年完工，总面积13.3万平方英尺；2023年有四个项目完工，将增加约1000套多户住宅单元和42.1万平方英尺商业空间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 山区市场是公司最大的地区，占美国市场租金单元近一半，2020年同物业收入增长5%，NOI增长5% [16] - 2020年美国人口增长前四的州为爱达荷州、亚利桑那州、内华达州和犹他州，对山区市场业绩产生积极影响 [16] 英国市场 - 第四季度物流市场吸纳量达1000万平方英尺，宏观供需动态有利于公司 [34] 都柏林市场 - 第四季度租金收取率超过99%，多户住宅入住率为91.3%，较第三季度略有下降，但自11月低点以来有所上升 [17] - 都柏林每年约2000 - 3000套公寓完工，远低于每年4500套的需求，存在结构性短缺 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过新收购、有机NOI增长、完成建设和租赁项目以及降低利息和间接成本来增加经常性现金流，同时利用战略机构合作伙伴关系发展投资平台和收费资本 [28] - 公司在城市物流领域的竞争优势在于经验丰富的专业团队、广泛的网络关系、关注微观市场基本面和目标资产的增值潜力 [34] - 公司核心优势是通过非公开市场交易进行增值收购，与卖家建立良好关系，提供交易确定性 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司在适应新环境的同时实现了有意义的增长，为未来发展奠定了基础 [5] - 2021年公司预计收购活动活跃，将增加净营业收入和费用收入 [6] - 随着电子商务的加速发展和消费者需求的变化，城市物流平台有快速增长的机会 [13] - 公司对开发和租赁项目的租赁情况充满信心，预计完成后将为公司增加1.07亿美元的年度NOI [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及某些非GAAP财务指标，相关说明和与GAAP财务指标的调节可在公司投资者关系网站上的2020年第四季度收益报告中找到 [3] - 电话会议进行直播并将存档，可通过电话回放1周，通过网络直播回放3个月 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：城市物流平台的竞争优势及竞争方式 - 公司在该领域经验丰富，在欧洲有专业团队，拥有广泛的网络关系，关注微观市场基本面和目标资产的增值潜力，英国市场的宏观供需动态有利于公司，且公司有强大的业务增长管道 [34] 问题2：开发管道未来是否会减少或保持在17亿美元左右 - 难以确定，公司目前只有一个新项目在评估中，开发项目周期长，需要专业知识，且建筑成本上升，公司将谨慎选择项目和市场，目前开发管道中的项目大多是在信贷危机期间以低成本收购的土地 [35][36] 问题3：多户住宅方面是否有足够土地用于未来项目 - 有少数低密度项目和一些有多余土地的办公资产正在评估开发潜力 [40] 问题4：2021年如何利用13亿美元的流动性进行收购 - 公司认为将有价值增值收购的机会，核心优势是通过非公开市场交易进行收购，目前评估新机会的管道很强，美国关注有工资、就业和人口增长的市场的郊区低层或灵活产品，欧洲在价值增值基金和工业平台方面有大量机会 [43][45] 问题5：第四季度同店NOI下降是否会在未来季度重复 - 主要是由于应收账款储备，会计规则要求在收入不太可能实现时不确认收入，这是疫情期间的特殊情况，预计未来将恢复正常 [47] 问题6：2021年资产处置收益预期 - 难以预测，计划处置的资产与去年大致相当，市场流动性在第四季度恢复并延续到第一季度，目前出售资产的市场有吸引力，但情况可能变化，同时资本化率持续压缩，房地产受机构投资者青睐，公司有多种选择，目标是继续增加经常性NOI [50][52][53] 问题7：今年大型开发项目的建设、租赁和租金情况以及疫情影响 - Clancy Quay 3已完工，租赁率达50%，高于预算，租金也略高于预算；Capital Dock的办公、零售和多户住宅部分均已完工，预计随着远程办公政策的调整，今年晚些时候对高端公寓的需求将增加 [58] 问题8：多户住宅组合为何选择郊区和山区市场 - 公司基于对人口趋势、就业增长趋势和大学系统的研究，认为这些市场有潜力，而市中心市场成本高、租金增长有限，消费者会寻求低成本替代方案，同时公司采取长期投资策略，喜欢成为市场的首批进入者 [60][62]

债务利率结构 - 截至2020年12月31日，公司83%的合并债务为固定利率，6%为浮动利率带利率上限，11%为无上限浮动利率[372] - 公司合并债务总额51.247亿美元，其中固定利率债务42.29亿美元，浮动利率债务8.957亿美元[375] 利率敏感性分析 - 利率每上升或下降100个基点，2020年公司合并抵押贷款利息支出将增加2240万美元或节省280万美元[373] - 公司可变利率抵押贷款的加权平均执行利率上限为1.66%，平均剩余期限为2.3年[373] 现金及应收款利率 - 公司现金等价物规模为9.651亿美元，平均利率0.01%[375] - 固定利率应收款总额3280万美元，加权平均利率6.28%[375] - 可变利率应收款总额7440万美元，加权平均利率6.33%[375] 外汇风险对冲 - 公司46%的投资账户以外币计价，其中欧元投资95%进行了对冲，英镑投资87%进行了对冲[378] - 汇率波动5%将导致公司净资产价值增加1710万美元或减少1720万美元，10%波动则影响3410万至3450万美元[380] 利率敏感资产 - 利率敏感资产总额107.23亿美元，加权平均利率1.74%[375] 调整后财务指标 - 2020年调整后EBITDA为6.08亿美元，2019年为7.281亿美元，2018年为7.127亿美元，2017年为4.557亿美元，2016年为3.499亿美元[409] - 2020年调整后净利润为3.069亿美元，2019年为4.425亿美元，2018年为3.97亿美元，2017年为2.425亿美元，2016年为1.913亿美元[409] 净收入及利息支出 - 2020年净收入为1.078亿美元，2019年为3.211亿美元，2018年为2.121亿美元，2017年为1.38亿美元，2016年为7650万美元[409] - 2020年利息支出为2.112亿美元，2019年为2.151亿美元，2018年为2.382亿美元，2017年为2.177亿美元，2016年为1.916亿美元[409] 折旧摊销及股权激励 - 2020年折旧和摊销为1.796亿美元，2019年为1.876亿美元，2018年为2.061亿美元，2017年为2.125亿美元，2016年为1.982亿美元[409] - 2020年股权激励费用为3230万美元，2019年为3020万美元，2018年为3710万美元，2017年为3840万美元，2016年为6510万美元[409] 非控股权益 - 2020年非控股权益EBITDA为-750万美元，2019年为-1.076亿美元，2018年为-7800万美元，2017年为-1.738亿美元，2016年为-2.393亿美元[409] - 2020年非控股权益净利润（扣除折旧和摊销前）为-250万美元，2019年为-1.02亿美元，2018年为-7150万美元，2017年为-1.178亿美元，2016年为-1.693亿美元[409] 优先股及税务调整 - 2020年优先股股息及发行成本摊销为-1720万美元，2019年为-260万美元[409] - 2017年一次性税收重计量为-4480万美元[409] 投资组合表现 - 2020年合并投资组合净收入为107.8百万美元，2019年为321.1百万美元，2018年为212.1百万美元[412] - 2020年合并投资组合净营业收入(NOI)为262.3百万美元，2019年为305.2百万美元，2018年为368.3百万美元[412] 同物业表现 - 2020年同物业收入为400.6百万美元，NOI为295.5百万美元；2019年同物业收入为409.3百万美元，NOI为306.7百万美元[415] - 2020年商业同物业收入为149.3百万美元，NOI为128.9百万美元；2019年商业同物业收入为160.0百万美元，NOI为139.4百万美元[415] - 2020年多户市场价组合同物业收入为221.6百万美元，NOI为145.9百万美元；2019年多户市场价组合同物业收入为220.4百万美元，NOI为147.4百万美元[415] - 2020年多户经济适用组合同物业收入为29.7百万美元，NOI为20.7百万美元；2019年多户经济适用组合同物业收入为28.9百万美元，NOI为19.9百万美元[415] 公允价值计量 - 公司对29项非合并投资实体采用公允价值计量，不同假设可能对合并损益表产生重大影响[424] - 房地产收购价格按相对公允价值分配，估值基于管理层采用收益法和市场法的估计[420][421] - 基金投资按公允价值计量，未实现损益反映在收益中[423] - 绩效费用根据底层投资的公允价值变动进行调整，可能产生正向或负向调整[419]

财务数据和关键指标变化 - Q3调整后EBITDA为7600万美元，调整后净收入为2700万美元；全年调整后EBITDA为2.61亿美元，调整后净收入为8400万美元 [10] - 季度末现金为7.93亿美元，信贷额度可用3亿美元，肯尼迪 - 威尔逊及其可自由支配基金的可自由支配购买力总计40亿美元 [11] - Q4到期债务2200万美元，明年到期1.58亿美元，2021年所有到期债务均为无追索权的物业层面融资，预计将进行再融资 [11] - 季度末后通过要约收购成功赎回2022年到期、票面利率3.95%的1.68亿美元KWE无担保债券 [11] - 债务平台新增3亿美元收费资本，较Q2增长9%，2020年至今增长27%，自2018年初以来增长111% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 5月推出20亿美元债务平台，本季度完成3.35亿美元贷款投资，使贷款平台总投资达7.5亿美元，公司在该投资组合中拥有12%的所有权权益 [13] - 未来债务投资机会管道强劲，已签署1.8亿美元的发起机会条款书，还有更多交易正在评估中，短期内有望达到约10亿美元 [13] 房地产租赁业务 - 全球两大资产类别多户住宅和办公楼占Q3开票租金的86%，Q3这两类资产租金收取率为97%，与Q2持平 [17][18] - 全球多户住宅组合平均月租金为1678美元，季度入住率为94.4%，与Q2的94.5%基本持平 [18] - 美国市场多户住宅组合91%为郊区物业，山区州和太平洋西北地区是前两大区域，山区州组合Q3同物业收入增长4%，净营业收入增长5.6% [19] - 美国市场多户住宅同物业净营业收入持平，老式经济适用房组合净营业收入季度增长2.5%，表现显著优于多户住宅同行 [20] - 都柏林多户住宅组合Q3末入住率为93%，与Q2持平，Q2和Q3租金收取率均超99% [20] - 全球办公楼组合Q3末入住率稳定在94.5%，Q2末为95%，加权平均租约期限为7.7年，Q3收取了96%的办公楼租金 [23] - Q3完成36.4万平方英尺商业租赁，加权平均租约期限为6.1年，2020年累计达180万平方英尺，租赁交易管道还有47.8万平方英尺待完成 [25] 房地产开发业务 - 开发项目预计2023年完成，包括4500套多户住宅、280万平方英尺商业物业和一家酒店，公司在开发和租赁组合中拥有59%的所有权权益 [26] - Q3完成英国斯托克利公园5.4万平方英尺郊区办公楼资产开发，完成圣罗莎38度北项目一期120套住宅开发，三个月内近60%的单元已出租 [26] - 完成爱达荷州博伊西市66套多户住宅物业玫瑰木的建设和租赁，目前已100%入住，租金高于预期 [27] - 与安盛的爱尔兰多户住宅合资企业表现强劲，克兰西码头三期租赁情况超预期，季度末已出租20%的单元，目前已达35%，租金高于业务计划 [28] - 格兰奇项目预计2023年新增287套单元，将使格兰奇多户住宅社区增至561套单元，本季度已成功签署施工合同并落实有吸引力的建设融资 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资市场房地产交易量仍较低，市场销售交易较Q2下降40% - 60%，公司在Q2和Q3暂停了资产出售计划 [8] - 第四季度交易量将增加，预计完成大部分2020年资产销售 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于发展投资管理业务和房地产核心业务，通过部署资本和债务平台实现增长，同时注重开发和租赁项目以增加净营业收入 [7] - 公司将继续保持强大的流动性，优先考虑业务增长，合理分配资本用于新投资、资本支出、偿还债务和股票回购 [38][39] - 公司看好低利率环境下房地产市场的投资机会，预计资产资本化率将压缩，将继续寻找高质量资产进行投资和开发 [33][35] - 公司在多户住宅市场战略布局郊区和有增长潜力的地区，避免进入城市中心市场，同时在欧洲市场积极开展工业地产等业务 [67][68][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场环境虽有挑战，但公司凭借强大的流动性、优质资产和战略合作伙伴关系，有能力抓住未来投资机会 [35] - 预计未来18个月交易量将增加，公司将继续执行机会主义策略，为股东创造长期价值 [35] - 对爱尔兰多户住宅市场的长期前景充满信心，受益于年轻增长的人口、公寓结构性短缺和跨国公司的扩张需求 [21] - 认为远程办公不会对公司办公楼租赁业务造成长期影响，公司的郊区办公楼组合具有竞争力 [59][60][61] 其他重要信息 - 季度末后收购三个多户住宅物业，共880套单元，总价1.98亿美元，公司在该投资组合中拥有40%的所有权权益，使山区州多户住宅组合增至9400套单元 [31][32] - 季度末后出售爱尔兰巴戈特广场办公楼物业，以4%的资本化率成交，为公司带来1.65亿美元现金和8500万美元收益 [32][33] - 10月出售物业管理和经纪业务肯尼迪 - 威尔逊物业，每年为公司减少1300万美元的间接费用和薪酬支出，与2018年出售迈尔斯研究公司的交易一起，每年将减少3000万美元成本，简化业务至两大核心业务 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司如何优先分配资本？ - 公司资本分配主要有四个方向：新投资、资本支出、偿还债务和股票回购，同时要保持一定的流动性水平。首要任务是业务增长，会优先考虑有增长机会的投资，股票回购将在较长时间内进行 [38][39][40] 问题2: 爱尔兰资产处置后资金再投入西部公寓是否有更多机会？ - 这取决于具体情况和机会，公司专注于增加净营业收入和净利润，认为在低利率环境下，高质量资产的投资和处置具有吸引力 [42][43] 问题3: 债务平台是否有扩大规模的潜力？ - 随着市场情况变化，债务平台有扩大规模的可能，公司将利用现有市场的专业技能和团队，严格筛选符合要求的投资机会，公司在债务交易方面有丰富经验 [44][45] 问题4: 债务平台的贷款利率和回报情况如何？ - 第三季度投资的六笔贷款整体票面利率约为5%，结合服务费用，公司的年化回报率约为10.5%，且均为无杠杆的现金投资 [50] 问题5: 债务平台是否会采用贷款转股权策略？ - 目前平台尚未采用该策略，但公司有能力和专业知识，会寻找符合标准的机会，投资需在熟悉的市场和产品类型，非办公楼和多户住宅类型需有较大折扣 [52] 问题6: 远程办公趋势对公司美国和都柏林的物业组合有何影响？ - 公司认为远程办公不会成为长期趋势，以微软为例，其业务增长需要更多办公空间，公司的郊区办公楼组合具有防御性 [59][60][61] 问题7: 多户住宅市场是否在向郊区多元化发展，新收购的三个多户住宅物业是否有增值机会及未来贡献如何？ - 公司并非刻意从城市中心市场多元化，而是认为城市中心市场的经济状况不可持续。新收购物业通常有增值部分，如升级设施和翻新单元，目的是增加净营业收入。公司有进入有增长机会市场并形成规模的历史 [65][66][67] 问题8: 在爱尔兰或英国市场，是否有不同物业类型（如工业地产）的投资机会？ - 公司在欧洲工业地产领域有成功经验，在英国看到了小地块价值增值的机会，正与合作伙伴整合资产形成平台，涵盖英国、爱尔兰和少量西班牙市场 [71][72] 问题9: 公司住宅物业不同地区租户行为的变化趋势如何？ - 看到25 - 30岁左右人群从城市向山区州迁移，原因包括生活质量、低州所得税和就业增长，且这种趋势不会减弱，非加州市场将在就业和人口方面实现增长 [75][76][77] 问题10: 如何区分有吸引力的困境资产和有长期问题的资产，如何管理投资风险？ - 公司依靠经验丰富的团队，作为价值投资者有长期投资眼光，与金融机构合作良好。投资时会谨慎选择符合标准的机会，不设定年度资本部署目标，同时在承保假设上保持保守，要有多种退出策略 [79][80][81] 问题11: 疫情前感兴趣的资产或市场，现在是否不再考虑？ - 这取决于价值主张，风险越高折扣需越大。公司在房地产资本结构各层面都有业务，有内置的评估系统，地理上不会超出现有市场范围，认为现有市场有足够机会 [84] 问题12: 未来一年左右公司杠杆率的趋势如何？ - 公司已成功赎回部分欧洲2022年债券，降低了无担保债务水平，随着开发项目产生现金流，业务价值增加，杠杆率将在未来几年下降 [85] 问题13: 美国和英国房地产买卖的资本化率有何差异？ - 房地产投资市场资金充裕，负利率环境将对资本化率产生积极影响，预计房地产价值将上升。公司新建项目稳定后的资本化率通常高于预期，未来建设项目将稳定在有吸引力的资本化率水平 [88][89] 问题14: 由于美欧利率差异，欧洲资本化率是否会低于美国？ - 难以确定，逻辑上有这种可能，但投资者对收益有需求，欧洲资本化率压缩情况需时间观察，不同资产类别和地区的资本化率也有所不同 [90][91][92]

收入和利润（同比环比） - 公司2020年第三季度总收入为1.142亿美元，其中租金收入1.022亿美元，酒店收入310万美元，投资管理和物业服务费用890万美元[292] - 2020年第三季度GAAP净亏损为2510万美元，而2019年同期GAAP净利润为2070万美元[294] - 租金收入从2019年第三季度的1.083亿美元下降至2020年同期的1.022亿美元，降幅5.6%[299] - 酒店收入从2019年第三季度的2510万美元骤降至2020年同期的310万美元，降幅87.6%[301] - 联营投资收入从2019年第三季度的8400万美元下降至2020年同期的1490万美元，降幅82.3%[309] - 2020年第三季度房地产销售净收益为400万美元，较2019年同期的630万美元下降36.5%[306] - 2020年前九个月的总收入为3.444亿美元，相比2019年同期的4.274亿美元[320][321] - GAAP净亏损为7710万美元，而2019年同期GAAP净收入为6620万美元[322] - 租金收入从3.361亿美元下降至3.088亿美元，降幅8.1%，主要由于出售部分资产至AXA合资平台[327][328] - 酒店收入从6290万美元大幅下降至1040万美元，降幅83.5%，主要由于出售两家酒店和Shelbourne酒店因疫情暂停运营[329] - 房地产销售净收益从2.524亿美元下降至4770万美元，降幅81.1%[333] - 公司2020年前九个月归属于普通股东的净亏损为7710万美元，而2019年同期为净收入6620万美元[346] - 2020年第三季度净亏损1970万美元，而2019年同期净利润1940万美元[390][391] - 2020年前九个月净亏损6470万美元，相比2019年同期净利润1.622亿美元[390][391] - 2020年第三季度调整后净收入2730万美元，较2019年同期的7390万美元下降63.1%[391] - 2020年前九个月调整后净收入8410万美元，较2019年同期的2.328亿美元下降63.9%[391] - 2020年第三季度公司净亏损19.7百万美元，而2019年同期净利润为19.4百万美元[397] - 2020年前九个月公司净亏损64.7百万美元，而2019年同期净利润为162.2百万美元[398] 成本和费用（同比环比） - 公司2020年第三季度总支出为1.163亿美元，其中租金支出3350万美元，酒店支出270万美元，薪酬及相关费用2630万美元[292] - 绩效费用减少130万美元，相比2019年同期的1760万美元绩效收入[312] - 费用从2019年的1200万美元降至2020年9月的630万美元，主要由于自由裁量薪酬支出减少[312] - 房地产相关服务费从2019年的430万美元降至2020年的340万美元，主要由于物业服务集团的租赁和经纪费用减少[313] - 利息支出从2019年的1670万美元增至2020年的1800万美元，主要由于货币衍生工具摊销减少[315] - 2020年前九个月利息支出1.513亿美元，较2019年同期的1.628亿美元下降7.1%[390] - 2020年第三季度调整后费用790万美元，较2019年同期的2750万美元下降71.3%[391] - 2020年前九个月调整后费用2330万美元，较2019年同期的7040万美元下降66.9%[391] 调整后EBITDA - 公司2020年第三季度调整后EBITDA为7630万美元，其中合并业务贡献5680万美元，共同投资业务贡献2330万美元[292] - 2020年第三季度调整后EBITDA为7630万美元，较2019年同期的1.425亿美元下降46.5%[294] - 2020年前九个月调整后EBITDA为2.611亿美元，较2019年同期的4.5亿美元下降42%[322] - 2020年第三季度调整后EBITDA为7630万美元，较2019年同期的1.425亿美元下降46.5%[390] - 2020年前九个月调整后EBITDA为2.611亿美元，较2019年同期的4.5亿美元下降42%[390] 利息支出 - 公司2020年第三季度利息支出总计5080万美元，其中合并业务3280万美元，公司业务1800万美元[292] - 利息支出从2019年第三季度的3510万美元下降至2020年同期的3280万美元，降幅6.6%[307] - 利息支出从2019年的1670万美元增至2020年的1800万美元，主要由于货币衍生工具摊销减少[315] - 2020年第三季度利息支出5080万美元，较2019年同期的5180万美元下降1.9%[390] - 2020年全年合并投资组合利息支出为151.3百万美元，较2019年的162.8百万美元下降7.1%[392] 折旧和摊销 - 公司2020年第三季度折旧和摊销总计4430万美元，全部来自合并业务[292] - 2018年全年合并投资组合折旧费用为158.7百万美元，占净营业收入的55.9%[394] - 2020年全年合并投资组合折旧费用为135.1百万美元，较2019年的141.7百万美元下降4.7%[392] 所得税 - 公司2020年第三季度所得税收益为1280万美元[292] - 所得税收益为1280万美元，相比2019年的所得税费用1020万美元[316] - 所得税费用从3510万美元下降至1030万美元，降幅70.7%[344] 非控股权益 - 公司2020年第三季度非控股权益净收入为110万美元[292] 汇率影响 - 欧元兑美元汇率在2020年9月季度上涨4.1%，而2019年同期下跌4.1%[318] - 英镑兑美元汇率在2020年9月季度上涨3.4%，而2019年同期下跌3.2%[318] - 欧元兑美元汇率在2020年前九个月上涨4.5%，而2019年同期下跌4.8%[346] - 英镑兑美元汇率在2020年前九个月下跌2.5%，而2019年同期下跌3.6%[346] 现金和流动性 - 截至2020年9月30日，公司持有7.272亿美元现金，其中4.259亿美元为英镑或欧元外汇现金[349] - 公司拥有3亿美元的循环信贷额度可用资金[349] - 截至2020年9月30日，公司在Second A&R Facility上的未偿还余额为2亿美元，剩余可提取额度为3亿美元[378] - 公司需维持最低流动性7500万美元，截至2020年9月30日，公司符合所有相关条款[380][381] 业务线表现 - 欧洲零售投资组合因疫情导致租金收入减少290万美元[299][300] - 多户住宅物业同店数据：入住率从94.2%提升至94.9%，但净营业收入下降0.6%[299] - 商业地产同店数据：入住率从96.6%降至96.1%，净营业收入下降3.6%[299] - 多户住宅同店物业入住率从94.3%上升至94.7%，净营业收入增长1.0%，总收入增长2.0%[327] - 商业地产同店物业入住率从96.3%上升至96.5%，但净营业收入和总收入均下降4.1%[327] - 2020年第三季度同物业收入为107.6百万美元，同比下降1.6%（2019年同期为109.3百万美元）[397] - 2020年第三季度同物业净运营收入（NOI）为80.5百万美元，同比下降1.7%（2019年同期为81.9百万美元）[397] - 商业同物业收入从2019年第三季度的42.6百万美元下降至2020年第三季度的40.8百万美元，降幅4.2%[398] - 多户市场利率组合同物业收入保持稳定，2020年和2019年第三季度均为59.1百万美元[398] - 2020年前九个月同物业收入为321.3百万美元，同比下降0.3%（2019年同期为322.2百万美元）[398] - 2020年前九个月商业同物业收入从126.6百万美元下降至121.4百万美元，降幅4.1%[398] - 2020年前九个月多户市场利率组合同物业收入从174.5百万美元增长至178.1百万美元，增幅2.1%[398] - 2020年前九个月同物业净运营收入（NOI）为241.5百万美元，同比下降1.1%（2019年同期为244.2百万美元）[398] 资产交易和开发 - 公司收购了9870万美元资产（公司份额为1700万美元），出售了3.784亿美元资产（公司份额为3.773亿美元）[327] - 公司出售欧洲非核心资产获得228.5百万美元，包括英国Pioneer Point多家庭房产[367] - 公司正在开发1,357套多户住宅单元、60万平方英尺商业空间和150间酒店客房，预计总成本为10亿美元[352] - 截至2020年9月30日，已投入3.29亿美元开发成本，预计还需投入6.77亿美元完成项目[353] - 公司预计将通过现金、第三方资金和债务融资完成剩余开发项目，其中2.6亿美元将由公司现金出资[353] - 公司2021年未稳定资产总计5处，商业面积318,000平方英尺，多家庭住宅576套，出租率58%，预计完成成本10.2百万美元[360] - 2022年未稳定资产增至8处，商业面积941,000平方英尺，出租率40%，预计完成成本32.9百万美元[360] - 公司计划在夏威夷和美国西部开发住宅项目，预计总建设成本316.5百万美元[362] 债务和融资 - 截至2020年9月30日，公司总债务5,169.2百万美元，其中抵押贷款2,528.9百万美元，高级票据1,150.0百万美元[371] - 公司预计未来利息支付：1年内73.5百万美元，1-3年545.6百万美元，4-5年168.9百万美元[371] - 公司未履行的资本承诺为98.6百万美元，用于非合并和基金投资[371] - 公司发行了2024年到期的5.875%高级票据，总本金为300.0百万美元，净收入约为290.7百万美元[373] - 公司在2020年9月30日的合并资产负债表中，2024年票据的总金额为11亿美元[374] - KWE拥有约645.4百万美元（基于2020年9月30日汇率）的3.95%固定利率高级无担保债券，到期日为2022年[375] - KWE通过掉期安排将50%的收益转换为欧元，有效利率降至3.35%[375] - KWE在2020年10月15日以101%的面值加应计利息收购了168.1百万美元的KWE债券，占未偿还总额的26.04%[375] - KWE建立了20亿英镑（约26亿美元）的欧元中期票据计划（EMTN），已发行约644.7百万美元（基于2020年9月30日汇率）的3.25%固定利率票据[376] - 公司通过全资子公司延长了5亿美元的循环信贷额度（Second A&R Facility），利率为LIBOR加1.75%至2.50%[377] - 公司为联合投资提供了9860万美元的未履行资本承诺，并为开发项目提供了1.241亿美元的股权承诺[387] 股息和股票回购 - 2020年前九个月公司支付普通股股息92.7百万美元，优先股股息11.9百万美元[369] - 截至2020年9月30日，公司股票回购计划剩余额度17.8百万美元[364] 现金流 - 2020年前九个月运营现金流出5.4百万美元，投资活动现金流入134.2百万美元，融资活动现金流入30.0百万美元[365] 租金收取率 - 2020年第三季度全球投资组合的租金收取率达到93%[352]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为7300万美元，调整后净收入为1200万美元；今年以来调整后EBITDA为1.85亿美元，调整后净收入为5700万美元，业绩主要受交易成交量放缓影响，导致本季度收益降低 [9] - 本季度公司收费资本增加2亿美元，较第一季度增长6%，2020年至今增长17%，自2018年初以来增长94% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理平台 - 持续增长，本季度收费资本增加2亿美元，增长6%，2020年至今增长17%，自2018年初增长94% [10] 债务平台 - 5月与Fairfax Financial推出20亿美元债务平台，第三季度完成两笔共计9000万美元贷款，债务投资管道有2亿美元发起机会已签署条款书，预计该平台去年成交交易将达约7亿美元 [11] 多户住宅业务 - 全球多户住宅组合有3万套单元，包括4600套在建或待出租单元，约88%的NOI来自郊区资产；太平洋西北和山区等地区表现良好，同店收入第二季度增长3%；季度末平均租金为1665美元，入住率为94.5%；第二季度全球多户住宅租金收取率达98% [16][17] 办公业务 - 季度末加权平均入住率为95%，加权平均租约期限为7.4年；73%的全球办公NOI来自单租户或低中高层建筑，近一半来自郊区资产；第二季度办公租金收取率为96% [18][19] 酒店业务 - 都柏林的Shelbourne酒店6月29日重新开业，7月表现优于竞争对手，超65%因疫情取消的预订已在2020年第四季度或2021年重新预订，2021年已预订1.9万个房间晚，占全年预订量的20% [21][22] 开发项目 - 预计到2024年完成4600套多户住宅单元、280万平方英尺商业空间和一处酒店物业；第二季度完成都柏林Clancy Quay最后阶段，交付266套单元，目前已出租15%；美国圣罗莎38 degrees North第一阶段已完成，爱达荷州博伊西的Rosewood预计今年完成，Clara和River Point预计分别在2021年和2022年完成 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度全球房地产投资交易量因疫情大幅下降68%，但公司所在市场交易活动已开始回升，预计第三和第四季度将活跃 [7] - 爱尔兰第二季度有价值约5亿欧元的多户住宅交易，价格高于预期 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续发展投资管理平台，利用低利率环境和市场机会，通过债务和股权投资扩大房地产投资组合 [10][11] - 推进开发项目，按时完成建设并出租，提升资产价值 [26] 行业竞争 - 市场上有大量资本寻求优质房地产资产，公司凭借优质资产、良好租户关系和管理团队优势参与竞争 [32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度全球房地产行业受疫情影响，投资交易量大幅下降，但公司凭借强大流动性暂时暂停资产出售计划，随着利率超低、资本充裕和对收益的追求，市场交易活动开始回升，预计第三和第四季度活跃 [7][8] - 公司多户住宅和办公资产租金收取情况良好，入住率稳定，预计未来将继续保持韧性 [15][17][19] - 低利率环境将持续较长时间，预计会出现有意义的资本化率压缩，为公司带来投资机会 [66] - 未来6 - 12个月债务收购机会可能增加，特别是大型全球金融机构增加贷款损失拨备后 [12] 其他重要信息 - 公司在第二季度决定暂停股票回购计划，优先保持流动性和继续建设项目 [51] - Shelbourne酒店第二季度因关闭未纳入同店统计，重新开业后将在第三季度纳入 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况，如何寻找交易机会及机会集如何 - 公司在疫情初期无交易处于托管状态，当前欧洲经济稳定，对公司欧洲资产兴趣浓厚；低利率环境下，优质的低层郊区办公建筑和多户住宅资产受青睐；公司凭借长期建立的关系网络和可靠的交易对手形象寻找机会 [32][34][40] 问题2: 正常资产投资方面，目前最感兴趣的地区或物业类型 - 正在评估美国西部多户住宅物业；市场混乱初期，债务业务更具吸引力，股权机会通常滞后出现；欧洲的机会来自开发商的流动性需求，如为开发商提供融资或收购项目 [37][38] 问题3: 多户住宅业务中，劳动力住房是否会因刺激政策结束而受影响 - 公司多户住宅项目位于就业增长强劲的市场，租户多为科技及相关行业人员，目前未感觉到租金收取能力会有重大变化，需观察刺激政策最终结果 [42][43] 问题4: 都柏林多户住宅市场租金率自疫情前至今的变化 - 目前租金率保持平稳，Clancy Quay 3期需求是预算的两倍，长期来看公司多户住宅组合表现良好 [45] 问题5: 暂停股票回购计划的原因，未来资本分配优先级及是否考虑恢复回购 - 暂停是为保持流动性和继续建设项目，未来优先寻找能产生最佳风险调整回报的投资机会，未排除恢复回购的可能性 [51] 问题6: 将Shelbourne酒店从第二季度同店池中剔除的原因，重新开业后是否会纳入第三季度同店池 - 第二季度酒店关闭无收入，不纳入同店统计合理，重新开业后将在第三季度纳入 [54] 问题7: 对管理费用资本基金业务的舒适规模及未来理想的资产管理水平 - 公司有能力大幅扩大该平台规模，假设能找到良好风险调整投资，可在现有人员基础上增加数十亿美元管理规模 [55] 问题8: 新基金债务投资的情况，如何看待这些机会的定价和风险，机会是否因银行退出建设融资 - 初期机会为过渡性融资，针对已完工建筑，银行和部分债务基金在该领域活跃度下降，公司凭借对资产和市场的了解，为优质物业和赞助商提供融资，通过管理资产收取费用并为合作伙伴带来回报 [61][62][64] 问题9: 今年剩余时间基金处置和变现的计划 - 有积极的出售计划，正在测试市场，关注少数大型资产，预计低利率将持续，会带来资本化率压缩 [65][66] 问题10: 爱尔兰何时对美国游客开放，对Shelbourne酒店反弹的影响，Clancy Quay的租赁前景 - 爱尔兰政府每两周评估一次，希望在第三季度末或第四季度开放经济，这将有助于酒店；Clancy Quay租赁情况良好，目前出租率达15%，是预期的两倍 [67][68][71] 问题11: 随着更多资本投入机会性投资，收益增长轨迹如何，从债务投资过渡到股权投资时现金流影响如何 - 公司不设定必须投入资本的目标，优先寻找最佳风险调整回报机会；未来12个月将重点发展债务平台，股权机会可能在明年出现，目前难以确定具体来源 [80][81] 问题12: 债务投资的典型收益率 - 无杠杆收益率在4% - 8%之间，考虑费用和结构后，公司通常能获得两位数回报 [83] 问题13: 租户对空间使用的变化及计划 - 部分科技租户虽允许员工在家工作，但仍重视办公室的协作功能；租户倾向于低层郊区办公空间，追求更清洁环境、过滤系统和更多独立办公室；公司办公室开发项目已调整设计以满足需求 [86][87] 问题14: 租赁组合和开发管道的预租百分比，以及项目租赁的时间安排 - 多户住宅业务通常在获得入住证书后开始租赁，目前Clancy Quay和圣罗莎项目租赁情况良好；办公室业务方面，都柏林的Hanover Quay和Kildare Street预计在2022年完工，预计明年下半年有租赁进展 [92][93][94] 问题15: Fairfax Kennedy - Wilson债务平台的发展速度是否超出预期 - 该平台上线速度快于预期，短期内已建立内部基础设施，并有良好的机会管道 [101]

收入和利润（同比环比） - 2020年第二季度GAAP净亏损为4210万美元，而2019年同期GAAP净利润为5080万美元[295] - 2020年第二季度调整后EBITDA为7280万美元，较2019年同期的1.874亿美元大幅下降[295] - 2020年第二季度租金收入为9890万美元，较2019年同期的1.12亿美元下降1310万美元，主要由于部分资产出售至AXA平台[300] - 2020年第二季度酒店收入仅为100万美元，较2019年同期的2280万美元骤降2270万美元，主因酒店出售及疫情停业[301] - 2020年第二季度商业地产净营业收入下降8.2%，总营收下降7.6%，而同期出租率微升至96.5%[300] - 联营投资收入从2019年第二季度的590万美元增至2020年同期的1920万美元，主要因资产转入联营组合[309] - 投资管理费从2019年第二季度的470万美元增至2020年同期的520万美元，源于AXA平台资产管理规模增长[310] - 2020年第二季度房地产销售净收益为零，而2019年同期因都柏林资产交易录得2.112亿美元收益[305] - 2020年6月30日净亏损为4210万美元，而2019年同期净利润为5080万美元[317] - 2020年6月30日综合亏损为4080万美元，而2019年同期综合收益为4620万美元[317] - 2020年6月30日六个月期间调整后EBITDA为1.848亿美元，较2019年同期的3.075亿美元下降39.9%[319][320] - 2020年6月30日六个月期间GAAP净亏损为5200万美元，而2019年同期净利润为4550万美元[321] - 公司2020年上半年合并收入下降4.4百万美元（2%），其中核心业务收入下降4.3百万美元（2%），联营投资收入下降0.1百万美元（0%）[326] - 公司2020年上半年房地产销售净收益4370万美元，较2019年同期的2.461亿美元大幅下降，主要来自欧洲非核心资产出售[332] - 2020年第二季度净亏损3910万美元，而2019年同期净利润为1.412亿美元[391] - 2020年上半年净亏损4500万美元，2019年同期净利润为1.428亿美元[392] - 2020年第二季度调整后净利润为1200万美元，较2019年同期的1.051亿美元大幅下降[391] - 2020年上半年调整后净利润为5680万美元，2019年同期为1.589亿美元[392] - 2020年上半年同店总收入同比下降0.05%至2.115亿美元，NOI同比下降1.4%至1.592亿美元[402] - 2020年上半年公司净亏损45.0百万美元，而2019年同期净利润为142.8百万美元[402] 成本和费用（同比环比） - 总费用为1.158亿美元，其中租金费用3200万美元，酒店费用220万美元，薪酬及相关费用2740万美元[293] - 利息支出为5170万美元，其中房地产部门3360万美元，公司部门1810万美元[293] - 2020年第二季度利息支出降至3360万美元，较2019年同期的3730万美元下降，主因资产出售减少债务[306] - 房地产相关服务费用从2019年同期的420万美元降至2020年6月30日的270万美元，降幅达35.7%[313] - 公司费用从2019年同期的1960万美元降至2020年6月30日的1660万美元，降幅为15.3%[313] - 利息支出从2019年同期的1840万美元降至2020年6月30日的1810万美元，降幅为1.6%[314] - 公司2020年上半年利息支出下降至6700万美元（2019年同期7440万美元），主要由于资产出售减少债务[333] - 2020年第二季度折旧和摊销费用为4530万美元，2019年同期为4620万美元[391] - 2020年上半年折旧和摊销费用为9080万美元，2019年同期为9530万美元[392] - 2020年第二季度投资管理、物业服务和研究费用为790万美元，2019年同期为890万美元[393] - 2020年上半年投资管理、物业服务和研究费用为1630万美元，2019年同期为1770万美元[393] 各条业务线表现 - 调整后EBITDA为7280万美元，其中房地产部门贡献4920万美元，共同投资部门贡献2880万美元，公司部门亏损520万美元[293] - 总收入为1.069亿美元，其中房地产租金收入9890万美元，酒店收入10万美元，投资管理和物业服务费用收入790万美元[293] - 来自非合并投资的收入为1920万美元，净折旧和摊销后[293] - 折旧和摊销总额为4530万美元，全部来自房地产部门[293] - 公司2020年上半年多户住宅物业（15,929套）出租率从94.4%微升至94.7%，净营业收入增长1.9%，总收入增长3.0%[327] - 公司2020年上半年商业地产（1240万平方英尺）出租率从96.6%微降至96.7%，净营业收入下降5.7%，总收入下降5.1%[327] - 公司2020年上半年酒店收入下降3050万美元，主要由于2019年第四季度出售两家酒店及2020年3-6月Shelbourne酒店因疫情停业[328] - 2020年第二季度合并投资组合净营业收入为6340万美元，2019年同期为8290万美元[396] - 2020年上半年合并投资组合净营业收入为1.337亿美元，2019年同期为1.549亿美元[396] - 公司2020年第二季度商业地产同店收入同比下降7.6%至38.9百万美元，NOI同比下降8.0%至34.5百万美元[402] - 多户住宅市场价组合同店收入2020年第二季度同比增长1.2%至58.8百万美元，但NOI同比下降0.8%至39.1百万美元[402] 各地区表现 - 欧元兑美元汇率在2020年6月30日上涨2.9%，而2019年同期上涨1.5%[317] - 英镑兑美元汇率在2020年6月30日下跌0.1%，而2019年同期下跌3.2%[317] - 公司2020年上半年欧元兑美元汇率升值0.3%，英镑兑美元贬值6.6%，影响外汇损益[345] - 公司44%的投资组合以外币计价，已对冲92%的欧元资产和96%的英镑资产[413][414] - 汇率波动5%将导致公司净资产价值增减1110万美元[416] 管理层讨论和指引 - 公司正在开发1,543套多户住宅单元、60万平方英尺商业可出租面积和150间酒店客房，预计总成本为11亿美元[350] - 截至2020年6月30日，已发生开发成本3.42亿美元，预计还需投入7.19亿美元完成项目[350] - 公司预计将动用2.6亿美元现金完成剩余开发项目[350] - 2020年公司债务到期金额仅为2600万美元，占总债务比例不到1%[350] - 公司拥有12项未稳定资产，包括120万平方英尺商业面积和456套多户住宅单元，预计需投入4750万美元完成稳定工作[357] - 在VHH平台下，公司正在开发2,253套经济适用/老年公寓，预计完工后将获得3540万美元现金（来自开发商费用和税收抵免销售）[351] - 公司2020-2021年未稳定资产总计12处，总面积122.1万平方英尺，预计完成成本4.75亿美元[358] - 2022年未稳定资产包括6处商业地产，总面积82.2万平方英尺，预计完成成本3.27亿美元[358] - 住宅开发项目预计总建设成本2.633亿美元，涉及夏威夷和美国西部地区的独栋住宅和公寓开发[360] 其他财务数据 - 非控制性权益的净亏损为130万美元[293] - 优先股股息为430万美元[293] - 非控股权益的净亏损为130万美元，而2019年同期为9040万美元净收益，差异来自都柏林资产出售收益分配[307] - 公司2020年上半年归属于非控股权益的净亏损160万美元，较2019年同期净收益9730万美元大幅下降，主要由于收益分配调整[334] - 所得税收益从2019年同期的2090万美元支出转为2020年6月30日的320万美元收益[315] - 截至2020年6月30日，公司及合并子公司拥有7.347亿美元现金（其中3.893亿美元为英镑或欧元等外币）[347] - 公司拥有3亿美元的循环信贷额度可用资金[347] - 2020年第二季度租金收取率为92%[350] - 截至2020年6月30日，公司剩余股票回购额度为3770万美元[361] - 2020年上半年经营活动净现金流出6580万美元，同比增加3390万美元，主要因酒店业务受疫情影响[363][364] - 2020年上半年投资活动净现金流入1.822亿美元，包括1.809亿欧元非核心资产出售和8870万美元联合投资分配[365] - 公司总债务50.463亿美元，其中抵押贷款24.589亿美元，高级票据11.5亿美元[369] - 预计未来5年利息支付总额为16.16亿美元，其中1年内支付1.166亿美元[369] - KWE持有6.188亿美元（5亿英镑）2022年到期的3.95%高级无担保债券[374] - 公司未履行的资本承诺总额为9760万美元[371] - KWE建立了20亿英镑（按2020年6月30日汇率约合25亿美元）的欧洲中期票据计划（EMTN），并已发行了约6.184亿美元（5.5亿欧元）的优先无担保票据，年固定票面利率为3.25%，2025年到期[375] - 公司通过全资子公司将现有的5亿美元循环信贷额度（Second A&R Facility）延长至2024年3月25日，利率为LIBOR加1.75%至2.50%[376] - 截至2020年6月30日，公司在Second A&R Facility上有2亿美元的未偿还余额，剩余3亿美元可用额度[377] - Second A&R Facility要求公司保持最大合并杠杆比率不超过65%，最低固定费用覆盖比率不低于1.70:1，最低合并有形净资产不低于17亿美元[379] - 2024年票据的契约限制公司额外负债，要求最大资产负债表杠杆比率不超过1.50:1[380] - KWE债券和票据要求KWE保持合并净负债不超过总资产价值的60%，合并有担保负债不超过50%，利息覆盖比率至少1.5:1[381] - 公司在2020年第二季度向KWE注资5640万美元，以确保KWE债券和票据的契约合规[382] - 截至2020年6月30日，公司获得了1.868亿美元（占合并抵押贷款余额的8%）的债务契约豁免，豁免期限至2020年第三季度末[383] - 公司有未履行的资本承诺，包括对合资企业的9760万美元和对开发项目的8740万美元[386] - 公司86%的合并债务为固定利率，7%为带利率上限的浮动利率，7%为无上限浮动利率[406] - 利率每上升100个基点将导致公司2020年利息支出增加440万美元[408] - 公司现金及等价物达7.347亿美元，平均利率仅0.07%[410] - 固定利率应收账款平均利率为4.27%，而浮动利率借款平均利率为3.04%[410]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度EBITDA为1.12亿美元，调整后净收入为4500万美元 [12] - 本季度资本分配9500万美元，其中42%用于收购，31%用于资本支出，27%用于股票回购 [13] - 截至季度末，公司拥有7.35亿美元现金，信贷额度还有5亿美元可用，共计12亿美元可支配资金；加上2只可自由支配基金中的6亿美元现金，公司目前共有18亿美元可自由支配资金 [19][20] - 过去两年公司合并债务减少20%，净债务减少10%；未来两年内到期债务不到4%，且均为无追索权债务 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 本季度完成1.99亿美元收购，公司所有权权益为13%；出售3.31亿美元房地产投资，公司所有权为100% [13] - 最大一笔交易是出售英国唯一的多户住宅资产Pioneer Point，该资产于2015年作为不良贷款收购，2月以3.8%的无杠杆资本化率出售，为公司带来1.27亿美元回报 [14] 投资管理平台业务 - 本季度额外筹集3亿美元收费资本，使总收费资本达到33亿美元，自2017年第四季度以来增长83% [15] 债务平台业务 - 过去9个月完成4亿美元贷款购买，包括4月完成的1.25亿美元贷款投资，公司作为5%的投资者参与 [17] 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合共有3万套单元，截至季度末平均租金为1660美元，入住率为95% [23][24] - 4月多户住宅租金收取率为97%，其中美国市场租金收取率为97%，爱尔兰为99%，老年和经济适用房公寓组合为98% [24] - 4月美国多户住宅投资组合完成808笔新租约，较2019年4月增长6%，其中94%的租约通过虚拟方式完成 [30] 办公业务 - 全球办公投资组合截至季度末入住率为93%，加权平均租约期限为6.2年 [25] - 4月全球办公租金收取率为97%，其中美国为97%，欧洲为97%；前20大客户租金收取率为98% [25] 零售业务 - 4月零售投资组合应收取租金470万美元，已收取49%，未收取240万美元 [26] 工业业务 - 英国小型工业投资组合4月应收取租金86万美元，未收取24万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅市场4月租金收取率为97%，新租约数量较2019年4月增长6% [24][30] - 美国办公市场4月租金收取率为97% [25] - 欧洲办公市场4月租金收取率为97%，前20大客户租金收取率为98% [25] - 爱尔兰多户住宅市场4月租金收取率为99% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于资本配置，同时保持流动性 [12] - 鉴于全球低利率环境，公司预计主要金融合作伙伴和其他投资者将继续投资优质房地产，从而推动投资管理平台的增长 [15] - 公司将继续通过债务收购和资产增值管理来寻找投资机会 [69] - 公司计划在未来4年内完成现有开发项目，包括5000套多户住宅单元、290万平方英尺商业空间和1家酒店 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管COVID - 19大流行带来了前所未有的挑战，但公司全球团队健康，各部门沟通良好 [8] - 公司拥有高质量的房地产投资组合、充足的流动性、强大的合资伙伴和经验丰富的管理团队，有能力应对当前危机并从中受益 [40] - 长期来看，利率和资本化率将保持在低位，房地产市场仍有投资机会，但短期内市场会出现混乱，需要耐心等待 [50][52] - 办公室市场长期来看不会受到远程工作的显著影响，公司的办公室资产组合能够适应新的工作环境需求 [57][58][59] 其他重要信息 - 公司在3月推出远程全球通信计划，使员工能够在过去两个月远程工作而不影响业务 [9] - 公司增加了董事会会议频率，确保管理层及时了解全球最新动态 [10] - 公司与人力资源、法律、保险、会计、IT和通信团队保持密切沟通 [11] - 公司在开发和租赁项目中与战略资本合作伙伴进行50 - 50的合资，在开发和租赁投资组合中拥有60%的所有权 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：疫情过后资本化率和房产价值会如何变化 - 公司认为目前处于危机早期，投资机会出现和实际投资之间存在滞后时间；与大衰退时期相比，公司现在拥有更多自有流动性、更多资本合作伙伴且管理团队经验丰富 [45][46][49] - 长期来看，利率将保持在低位，资本化率也会随之降低，但短期内银行提取大量准备金会导致市场混乱，从而创造投资机会 [50] 问题：Pioneer Point处置情况及内部收益率 - 该资产最初是从德国银行购买的贷款项目，公司接手后进行改造和租赁，最终以低资本化率出售，内部收益率可能在20%多，具体数字需后续确认 [54][56] 问题：对办公室行业的看法及WeWork租金支付和计划情况 - 长期来看，办公室市场不会因远程工作而受到显著影响，人们对面对面交流的需求和在家工作的不便将使办公室需求保持稳定；公司所在市场办公室建设不过剩，且租户正在重新配置空间 [57][58][59] - WeWork在公司办公室投资组合中占比很小，仅约2%的收入；其在旧金山和伦敦的物业位置优越，且4月全额支付了租金 [61][63][64] 问题：在衰退环境下筹集收费资本是否会有挑战 - 公司收到了许多新老资本合作伙伴的意向，假设存在合适的投资机会，未来两年收费资本将显著增长，但公司不会在没有合适机会时急于投资 [68] 问题：2020年是否会成为净买家 - 这取决于机会集，通常在每个周期的初期，机会往往出现在债务购买方面；公司认为本周期的首批机会将出现在债务领域，因为股权所有权的调整需要更长时间 [69][70] 问题：如何看待杠杆水平，愿意承受的最高杠杆是多少 - 公司对目前的杠杆水平感到满意，过去两年已降低杠杆；未来几个季度可能出现的机会，特别是债务领域的机会，公司可能会以无杠杆方式进行投资，不会增加业务杠杆 [74][75][76] - 公司目前的杠杆水平就是愿意承受的最高水平 [77] 问题：未稳定投资组合和开发投资组合的稳定日期或完全租赁日期是否需要推迟 - 美国多户住宅项目施工未受太大影响，预计不会有重大时间差异；欧洲方面，爱尔兰已宣布5月18日重新开放建筑工地，Clancy项目预计6月底完成 [81][82][83] - 美国酒店项目因成本控制和获取建设贷款的原因，有意推迟近一年，目前已开始动工；其他项目按计划进行 [84] 问题：是否会进入美国东海岸市场 - 公司不太可能进入美国东海岸市场，因为目前所在市场（美国西部、英国和爱尔兰）拥有深厚的业务关系和成熟的团队，且有足够的投资机会 [87][88][89] 问题：与大型办公室租户就空间规划或需求变化的沟通情况 - 短期内会有关于远程工作和办公室空间需求的讨论，但长期来看不会有显著变化；公司的租户信用质量高，科技租户表现良好 [90] - 由于近期新办公室建设贷款难以获得，供应问题将得到自我纠正；公司的低楼层办公室产品适合租户当前需求，一些租户希望扩大办公空间以实现社交距离 [92][93][94]

收入和利润（同比环比） - 2020年第一季度总收入为1.233亿美元，其中租金收入1.077亿美元，酒店收入720万美元，投资管理和物业服务费用840万美元[275] - 2020年第一季度净亏损590万美元，归属于普通股东的净亏损为990万美元[275] - 2020年第一季度公司净亏损为990万美元，2019年同期为530万美元[277] - 2020年第一季度调整后EBITDA为1.12亿美元，较2019年同期的1.202亿美元下降6.8%[277][278] - 2020年第一季度租金收入为1.077亿美元，较2019年同期的1.158亿美元下降7%[281] - 2020年第一季度酒店收入为720万美元，较2019年同期的1500万美元下降52%[282] - 2020年第一季度房地产销售净收益为4420万美元，较2019年同期的3490万美元增长26.6%[285] - 2020年第一季度调整后净收入为4480万美元[343] 成本和费用（同比环比） - 2020年第一季度总支出为1.298亿美元，其中租金支出3670万美元，酒店支出600万美元，折旧和摊销4550万美元[275] - 2020年第一季度利息支出总额为4880万美元，其中合并业务3340万美元，公司业务1540万美元[275] - 2020年第一季度利息支出为3340万美元，较2019年同期的3710万美元下降10%[286] - 费用从2019年第一季度的2130万美元降至2020年同期的1780万美元，降幅为16.4%[293] - 利息支出从2019年同期的1820万美元降至2020年第一季度的1540万美元，降幅为15.4%[294] - 所得税费用从2019年同期的400万美元增至2020年第一季度的570万美元，增幅为42.5%[295] 各业务线表现 - 2020年第一季度公司同店多户住宅物业净营业收入增长4.7%，商业物业净营业收入下降3.1%[281] - 2020年第一季度投资管理费为450万美元，较2019年同期的510万美元下降11.8%[290] - 房地产相关服务费从2019年同期的370万美元增至2020年第一季度的390万美元，增幅为5.4%[293] - 2020年第一季度合并投资组合净运营收入为7030万美元，联合投资组合净运营收入为2990万美元[345] - 2019年第一季度合并投资组合净运营收入为7200万美元，联合投资组合净运营收入为1650万美元[346] - 2020年第一季度同物业收入为1.147亿美元，净运营收入为8210万美元[349] - 2019年第一季度同物业收入为1.122亿美元，净运营收入为8110万美元[349] - 2020年第一季度商业同物业收入为4070万美元，净运营收入为3590万美元[349] - 2020年第一季度多户市场率组合同物业收入为5910万美元，净运营收入为3980万美元[349] - 2020年第一季度酒店同物业收入为720万美元，净运营收入为110万美元[349] 投资和资产活动 - 2020年第一季度公司收购资产1.99亿美元（公司份额2500万美元），出售资产3.306亿美元（公司份额3.295亿美元）[281] - 2020年第一季度公司联营投资收入为1090万美元，较2019年同期的4170万美元下降73.9%[288] - 公司出售欧洲非核心资产获得1.82亿美元，包括英国Pioneer Point多户住宅物业[319] - 公司正在开发4430套多户住宅单元、60万平方英尺商业空间和150间酒店客房，预计总成本为11亿美元[304] - 公司当前有12处未稳定资产，包括130万平方英尺商业面积和190套多户住宅单元，预计完成成本为4470万美元[311] - 公司预计在夏威夷和美国西部的住宅开发项目将产生2.633亿美元建设成本[314] 债务和融资 - 公司抵押债务总额为24.595亿美元，其中1年内到期1.067亿美元[322] - 公司2024年到期的高级票据总额为11.5亿美元，利率5.875%[326] - KWE未担保债券总额6.198亿英镑（约6.193亿美元），利率3.95%，2022年到期[327] - KWE通过欧元中期票据计划发行5.5亿欧元（约6.034亿美元）票据，利率3.25%，2025年到期[328] - 公司通过全资子公司将现有循环信贷额度（A&R Facility）延长至2024年3月25日，金额为5亿美元，利率为LIBOR加1.75%至2.50%[329] - 预计未来利息支付：1年内1.62亿美元，1-3年5.297亿美元，4-5年1.608亿美元，5年后7970万美元[329] - 公司合同债务及租赁义务：1年内1.07亿美元，1-3年13.286亿美元，4-5年23.659亿美元，5年后10.105亿美元[329] - 截至2020年3月31日，公司未使用的循环信贷额度为5亿美元，之后提取了2亿美元[331] - 信贷协议要求公司保持最大杠杆比率不超过65%，最低固定费用覆盖率为1.70:1.00，最低有形净资产为17亿美元[333] - 2024年票据限制公司新增债务，要求资产负债表杠杆比率不超过1.50:1.00[334] - KWE债券要求净负债不超过总资产价值的60%，担保负债不超过50%，利息覆盖率为1.5:1.0[335] 现金流和资本 - 2020年第一季度运营活动净现金流出3660万美元，投资活动净现金流入2.4亿美元，融资活动净现金流出9330万美元[316] - 截至2020年3月31日，公司及合并子公司拥有6.656亿美元现金，其中4.052亿美元为英镑或欧元等外币[300] - 公司预计将再投入7.33亿美元完成开发项目，其中2.7亿美元将由公司现金提供[304] - 公司预计将动用2.7亿美元现金完成剩余开发成本[310] - 截至2020年3月31日，公司股票回购计划剩余额度为3850万美元[315] - 截至2020年3月31日，公司未履行的资本承诺为9710万美元，另有9000万美元与开发项目相关的股权承诺[339] 其他财务数据 - 来自非合并投资的收入净额为1090万美元[275] - 房地产销售净收益为4420万美元[275] - 所得税准备金为570万美元[275] - 非控制性权益净亏损为30万美元[275] - 优先股股息为430万美元[275] - 公司2020年第一季度综合亏损为1750万美元，而2019年同期为综合收益1160万美元[297] - 2020年4月全球投资组合的租金收取率为91%[307]

资产组合分布 - 公司持有29,705套多户公寓单元，分布在112个资产中，主要位于美国西部、爱尔兰和英国[25] - 公司持有182处商业地产，总面积超过2200万平方英尺，主要位于英国和爱尔兰[30] - 公司拥有3家酒店（包括1家开发中）的权益，共计487间客房，位于爱尔兰和夏威夷[31] - 公司持有22项住宅/土地投资，包括262个住宅单元/地块和3,994英亩土地，总资产价值3.493亿美元，平均所有权68%[36] 合资与投资平台表现 - Vintage Housing Holdings (VHH) 合伙企业的账面价值为1.428亿美元，公司拥有50%的运营现金流权益[26] - 公司对VHH的总投资为1.427亿美元（初始投资8000万美元，追加投资6230万美元），并已获得1.547亿美元现金分配[27] - VHH投资组合包括7,369套稳定出租单元，另有2,028套处于稳定化、开发或审批阶段[27] - 公司与AXA合资企业在2018年和2019年的房地产销售总收益为4.873亿美元，净收益为3.151亿美元[240] - 2019年AXA合资企业资产公允价值收益为1050万美元，包括430万美元的绩效费用[241] - 公司与Eldridge合资平台的投资目标为15亿美元，截至2019年12月31日已收购3.86亿美元资产[244] 开发项目进展 - 公司正在开发1,815套多户公寓、80万平方英尺商业空间和150间酒店客房，预计总资本需求12亿美元（已融资30%）[37] - 公司预计在VHH平台开发2028套经济适用和/或年龄限制多户住宅单元，预计在项目完成时无现金股权基础[343] - 截至2019年12月31日，公司已为开发项目支出3.6亿美元，预计还需投入8.01亿美元完成项目[342] - 2020-2021年总项目成本为2.15亿美元，其中已发生成本9700万美元，剩余成本1.18亿美元[347] - 2022-2023年总项目成本为9.46亿美元，其中已发生成本2.63亿美元，剩余成本6.83亿美元[347] - 爱尔兰Kona Village Resort酒店项目预计总成本为3.24亿美元，剩余成本2.64亿美元[347] - 爱尔兰Coopers Cross办公室项目预计总成本为1.55亿美元，剩余成本1.14亿美元[347] 收入与利润表现 - 2019年公司总收入为5.697亿美元，其中租金收入4.474亿美元，酒店收入8050万美元[251] - 2019年公司净利润为3.211亿美元，归属于普通股东的净利润为2.241亿美元[251] - 2019年公司调整后EBITDA为7.281亿美元，其中投资部门贡献7.034亿美元[251] - 2019年归属于普通股东的GAAP净收入为2.241亿美元，2018年为1.5亿美元[258] - 2019年调整后EBITDA为7.281亿美元，较2018年的7.127亿美元增长2%[258] - 2018年总营收为7.724亿美元，总支出为7.664亿美元[253] 成本与费用变化 - 2019年公司利息支出为2.151亿美元，折旧和摊销为1.876亿美元[251] - 租金支出从2018年的1.608亿美元降至2019年的1.529亿美元，主要因资产出售及AXA交易转为未合并投资[277] - 酒店运营支出从2018年的1.215亿美元腰斩至2019年的6010万美元，源于多项酒店资产处置[278] - 利息支出从2018年的2.382亿美元降至2019年的2.151亿美元，因债务减少及资本化利息增加[289] - 公司通过利率互换合约实现580万美元的利息支出节省[298] 业务线表现对比 - 2019年13,387套同物业多户住宅单元总收入增长5%，净营业收入增长7%，入住率保持在94%[259] - 2019年1120万平方英尺同物业商业地产总收入下降3.6%，净营业收入下降3.7%，入住率下降0.1%至96.9%[259] - 酒店收入从2018年的1.557亿美元下降至2019年的8050万美元，降幅达7520万美元，主要由于出售Ritz Carlton Lake Tahoe酒店及Portmarnock和Fairmont St Andrews酒店[263] - 房地产销售活动从2018年的5680万美元降至2019年几乎为零，因200 Capital Dock办公楼项目完成开发并转入未合并投资[264] - 调整后管理费（Adjusted Fees）从2018年的8630万美元增至2019年的9510万美元，其中绩效费从2740万美元增至3630万美元[267][269] - 投资管理板块调整后管理费同比增长44.8%（从5430万美元增至7860万美元），主要受AXA合资企业及KW Fund VI（募资7.75亿美元）推动[271] 地区经济与市场动态 - 美国2019年GDP增长放缓至2.3%，失业率降至3.5%为1969年以来最低水平[59] - 美国多户住宅需求强劲，预计2020年郊区多户住宅表现将优于城市物业，空置率更低且租金增长更高[60] - 夏威夷2019年失业率降至2.6%的历史低点，游客数量同比增长5.4%达到创纪录的1,000万人次[68] - 英国2019年GDP预计增长1.3%，失业率降至3.8%为1975年以来最低水平[69] - 英国2019年房地产投资额达530亿英镑，其中外资占比42%[70] - 爱尔兰2019年GDP预计增长5.7%，失业率降至4.9%远低于欧盟27国平均水平[76] - 爱尔兰多户住宅市场2019年投资额达24亿欧元，公司以18%的市场份额成为第二大机构所有者[79] 外汇与风险管理 - 公司46%的投资账户通过外国平台以当地货币进行投资[84][235] - 公司通过外汇远期合约和期权对冲外汇风险[84][235] - 公司使用三种合约类型（外汇期权领、交叉货币互换和欧元中期票据）对冲GBP/EUR汇率风险[86] - 欧元对美元汇率在2019年贬值2.0%，英镑升值4.0%，导致公司产生未实现外汇损失[297] 管理层与股权结构 - 公司高级管理团队平均拥有24年房地产经验，累计在美国、英国等地管理超过300亿美元房地产投资[62] - 公司董事和高管及其关联方截至2019年12月31日共同持有公司约14%的流通普通股[62] 税务与资本活动 - 由于《减税与就业法案》，公司2017年第四季度调整美国递延税负债，记录4480万美元的税收优惠[247] - 公司以14亿美元收购Kennedy Wilson Europe Real Estate Plc（KWE）剩余76%股份，较原始价值折价约2.6亿美元[248] - 公司因将KWE转为美国税务目的的合伙企业，2018年记录9830万美元的递延税资产，2019年末超额税基和估值备抵分别为7710万美元和7260万美元[249] - 公司发行了3亿美元的永久优先股，年股息率为5.75%，初始转换价格为每股25.00美元，较2019年10月16日前20个交易日的日均加权股价溢价15%[243]

财务数据和关键指标变化 - 2019年GAAP每股收益、调整后息税折旧摊销前利润和调整后净收入达到上市以来最高水平 [8] - 2019年估计年度净营业收入增长1400万美元至4.21亿美元 [10] - 2019年收费资本增长39%至30亿美元，投资管理费用（包括提成）达7900万美元 [13] - 2019年第四季度出售资产5.11亿美元，全年出售资产14亿美元，为公司带来5.36亿美元现金 [17][18] - 2019年部署资本5.03亿美元，其中58%用于新投资，38%用于资本支出和开发，4%用于股票回购 [19] - 2019年第四季度全球同店物业收入增长4.3%，净营业收入增长4.9%；全年同店物业收入增长3.5%，净营业收入增长4.1% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产物业业务 - 2019年估计年度净营业收入增长至4.21亿美元，目标是未来三年持续显著增长，预计到2023年底新增净营业收入1.05亿美元，其中2021年底前新增3400万美元 [10][11][12] - 2019年完成19亿美元的总收购，公司份额为33%，自2009年上市以来累计收购成本达230亿美元 [12] - 美国西部多户住宅和英国及爱尔兰商业投资组合占同店物业组合的75% [27] - 美国太平洋西北地区净营业收入增长6.2%，山区州公寓收入增长7.4%，净营业收入增长8.6% [28][30] - 全球商业投资组合第四季度完成近100万平方英尺的租赁，同店净营业收入增长4.4% [33] 投资管理业务 - 2019年收费资本增长39%至30亿美元，产生7900万美元投资管理费用（包括提成） [13] - 美国基金VI最终募资7.75亿美元，超出初始目标，自上市以来已筹集约110亿美元私人资本 [14] - 2020年目标是额外筹集10亿美元总收费资本，前两个月已取得进展 [16] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 美国西部多户住宅市场表现良好，太平洋西北地区和山区州公寓项目业绩强劲 [27] - 大型科技公司在太平洋西北地区和盐湖城等地扩张，增加对公寓和办公空间的需求 [23] 欧洲市场 - 英国第四季度投资活动大幅反弹，投资规模达205亿英镑，较2019年第三季度增长76%，较2018年第四季度增长23% [47] - 爱尔兰都柏林写字楼空置率在12月降至4.7%，为20年来最低 [42] - 爱尔兰PRS市场2019年交易额达24亿美元，CBRE估计有60亿美元资本追逐PRS资产 [76][77] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于三大战略举措：增加房地产物业净营业收入、增加投资管理业务的经常性费用收入、出售非核心资产 [9] - 2020年计划从非核心资产出售中获得超过4亿美元现金，用于开发和增值资本支出项目以及新投资机会 [19] 行业竞争 - 全球房地产投资环境良好，利率处于历史低位，商业房地产是热门资产类别 [20] - 公司凭借全球关系网络和内部尽职调查及资产管理能力，能够找到非公开市场机会，具有竞争优势 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球房地产投资环境良好，利率低，商业房地产需求高，公司有超过40亿美元购买力，预计2020年业绩良好 [20][23] - 对美国西部、都柏林和英国等主要市场的基本面和长期增长前景感到满意 [21] - 公司平台将继续吸引更多资本，未来将通过收购和开发增加净营业收入 [91][73] 其他重要信息 - 2020年第一季度宣布Eldridge Industries投资3亿美元，以可转换优先股形式进行，并将与Security Benefit的合资平台资产购买目标提高到15亿美元 [53] - 截至年底，公司资产负债表上有5.74亿美元现金，5亿美元未动用信贷额度，2020年债务到期规模为1.45亿美元，其中1亿美元计划在4月全额偿还 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年筹集10亿美元资本的目标，如何考虑处置资产或回收先前基金的抵消情况？ - 预计有3 - 4亿美元第三方种子资本相关资产出售，计划筹集超过10亿美元新的种子资本 [59] 问题2: 不同基金和合资伙伴的投资标准有何不同？ - 美国混合基金是增值型基金，目标是3 - 5年内买卖资产并实现增值回报；Security Benefit等独立账户和合资企业更倾向于核心到核心+资产，投资期限较长 [61][62] - 欧洲爱尔兰合资企业对PRS和多户住宅资产有优先购买权，正在筹集的欧洲基金对欧洲商业投资有优先购买权 [63] 问题3: 目前最具投资机会的地区或物业类型？ - 公司倾向于提前进入有潜力的市场，如西雅图、盐湖城和博伊西等，这些市场有科技公司扩张、人口增长和低所得税等优势，预计未来10 - 15年基本面持续向好 [67][70] 问题4: 到2023年实现1.05亿美元净营业收入目标的轨迹，2020年预计增加多少？ - 2020年预计增加1500 - 2000万美元净营业收入，除开发项目外，还将通过收购增加净营业收入 [73] 问题5: 请介绍爱尔兰办公室和住宅市场的动态和基本面情况？ - 爱尔兰10年期债券利率从2011年的14.5%降至接近零，失业率从16.5%降至5%，都柏林有优秀的大学系统，为科技和金融服务公司提供人才 [74] - PRS市场从2012年几乎不存在发展到2019年交易额达24亿美元，有60亿美元资本追逐该资产，收益率有吸引力，住房需求大，租赁市场发展空间大 [76][79] 问题6: 从长期来看，公司吸引的资本能增长多少？资本是否在寻找新地区或资产类型？ - 全球对收益的需求推动了对房地产投资平台的兴趣，公司平台将继续吸引更多资本 [88][91] - 公司作为房地产运营商，能够通过自身团队和专业知识增加资产价值，吸引资本 [92][93] 问题7: 公司投资管道中是否会有更多3.5亿美元以上的大型交易？ - 公司不会设定投资目标，只会在有好机会时投资，目前收购管道是有史以来最大的，有很多优质资产 [100][101] 问题8: 投资管道是否偏向特定地区或资产类别？ - 主要投资机会在英国和美国西部市场，公司在爱尔兰市场已占据主导地位，目前投资组合中美国和英国及爱尔兰各占50% [103][104] 问题9: 与Eldridge的优先股交易与其他资本成本机会相比如何？战略是什么？ - 战略是与投资者达成一致，让其持有公司股票并愿意投入资本发展房地产投资业务，以增加经常性净营业收入和投资管理费用 [105][107] 问题10: 如何看待赎回578债券并以欧洲低息债务或其他方式再融资？ - 公司整体债务成本约为3.5%，期限约为五年，会关注降低债务成本的机会，但无法具体说明该债券的计划 [113][116] 问题11: 冠状病毒是否会对公司在日本的少数股权或其他物业产生影响？ - 公司在2015年已出售所有日本资产，目前对冠状病毒的影响处于未知领域，公司正在采取预防措施，但无法确定其结果和持续时间 [119][120]