财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的金额在2022年第二季度均为每股0.39美元，2021年第二季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元；2022年上半年两者均为每股0.78美元，2021年上半年经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.76美元和0.78美元 [23] - 2022年前两季度同店现金租金较2021年前两季度增长2.5%，不包括2021年前6个月因提前终止租约确认的加速租金 [24] - 2022年第二季度总运营收入为3640万美元，运营费用为2780万美元；2021年同期运营收入为3330万美元，运营费用为2500万美元 [24] - 截至2022年第二季度末，公司总资产增加约3900万美元，债务与总资产比率降至44.9%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 公司债务中59%为固定利率，31.6%为有套期保值的浮动利率，9.4%为浮动利率（即循环信贷额度的提款额）；截至6月30日，有效平均LIBOR为1.79%；若利率在1.79%基础上提高1% - 2%，每年费用将增加190万 - 260万美元，即每季度增加50万 - 65万美元，约合每股0.12 - 0.165美元 [26][27] - 2022年和2023年到期贷款分别为5710万美元和7420万美元；截至季度末，循环信贷额度借款余额为4700万美元；2022年第二季度通过普通股销售净筹集1140万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元；截至目前，公司现金约380万美元，信贷额度可用余额3460万美元 [28] - 截至6月30日，公司股票机构持股比例增至49.7% [29] - 公司普通股股息为每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元；周一收盘价为20.78美元，股息收益率为7.24% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年第二季度，公司收购了位于阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰的260,719平方英尺工业投资组合，价格为1930万美元；收购了北卡罗来纳州威尔明顿的345,584平方英尺工业制造配送设施，价格为1880万美元 [9] - 自2019年以来，工业收购额超过4亿美元，工业资产占比从32%增至52%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [11] 办公业务 - 2022年第二季度末后，公司出售了佛罗里达州朱庇特的办公物业，售价1900万美元，实现销售收益800万美元，杠杆内部收益率约为18% [9] - 公司已签署两份办公物业销售协议，将在未来45天内完成交易 [15] - 公司在德克萨斯州奥斯汀帕尔默的办公大楼向科智咨询解决方案公司出租了41,225平方英尺，租期5.7年，提高了整体FFO [10][14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 纽马克数据显示，连续第五个季度净吸纳量超过1亿平方英尺，空置率降至3.7%的历史新低；需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨12.7%；预计未来几个月全国租金将继续高于通胀水平增长 [17][18] - 第二季度建设管道大幅增加至6.13亿平方英尺，较第一季度增长约12.5%；供应链、劳动力和通胀压力导致开发进度延迟，建设管道处于历史高位 [19] 办公市场 - 高纬环球数据显示，2022年第二季度美国办公物业净吸纳量为负780万平方英尺；仲量联行数据显示，第二季度租赁活动相对平稳，约4700万平方英尺，较第一季度仅增长10个基点；近50%的交易租期为10年或更长，平均租期从疫情期间的6.7年提高到7年；办公部门新增交付面积1180万平方英尺，年初至今完工面积2650万平方英尺，有望达到2021年的5000万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业收购和运营改善，通过收购、处置和租赁活动增加工业资产配置，提高物业运营效率 [9][10] - 团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，重点关注5万 - 30万平方英尺的收购目标，主要是售后回租交易 [11] - 公司持续进行资本循环，将销售收益重新投入工业资产，以提升2022年及未来的运营表现 [12] - 公司积极监测市场状况，关注利率上升对资本化率的影响，目前收购候选项目管道约2.75亿美元，涉及15处工业物业 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情持续影响、通胀上升、供应链挑战、利率快速上升等问题，但工业市场基本面依然强劲，长期优质房地产投资机会仍然存在；办公市场逐渐从疫情中恢复，但吸纳量仍为负值 [15][16][19] - 公司团队表现出色，能够应对当前经济放缓带来的挑战；租户在困难时期仍按时支付租金，公司对未来发展充满信心 [32][35] 其他重要信息 - 公司今日报告可能包含前瞻性陈述，涉及一定风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异；公司不承担公开更新或修订前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [4] - 公司将讨论FFO（运营资金）和核心FFO，认为这些指标能更好反映运营结果，便于比较不同时期的表现 [5] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，查看新闻稿和10 - Q表格以获取更详细信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场中资本化率受到了什么影响 - 公司看到资本化率有所上升，但目前还不清楚上升幅度与利率上升的关系；这对公司有利，一些过去的机会又重新出现，但竞争仍然激烈，部分机构在劳动节前暂停行动 [38] 问题2: 2022年到期的三份租约情况如何 - 公司正在努力处理南卡罗来纳州和俄亥俄州的两份租约，其中一处建筑正在考虑出售，另一处俄亥俄州的建筑也在出售中；2022年的情况可控，团队也在关注2023年的情况 [39] 问题3: 本季度130万美元的减值费用是怎么回事 - 这与一处待售建筑有关，该建筑是Buzz之前提到的三处建筑之一，预计很快会完成出售；减值主要是由于会计处理，总体上该建筑出售仍会有轻微盈利 [40] 问题4: 与科智咨询在奥斯汀的新租约情况如何，租金与通用汽车时期相比如何，是否需要花费大量资金进行租户改进 - 租户改进费用方面，虽然对公司来说任何支出都有意义，但远低于当地市场水平，每平方英尺低于30美元；租金方面，高于通用汽车退出时的约14.5美元，目前超过20美元，但出于对科智咨询的考虑，不便提供更具体数字 [47] 问题5: 出售的建筑初始资本化率是多少 - 佛罗里达州的交易内部收益率为18%，需要回去查看具体的资本化率，但出售价格高于购买价格 [48] 问题6: 犹他州空置的建筑是否已出租 - 该建筑尚未出租，公司正在努力处理，也在考虑一项有趣的交易，可能会有积极结果，公司希望重新出租或出售该建筑 [49] 问题7: 剩余租约到期是在第四季度还是今年剩余时间 - 租约将在第三季度末或第四季度到期 [50] 问题8: 长期利率的近期波动是否影响了抵押贷款融资市场，2022年下半年有何变化 - 抵押贷款市场仍然存在，资金充足，但利率上升；近期利率有所下降，10年期利率下降了超过30个基点，预计未来一个季度抵押贷款利率将下降 [56] 问题9: 奥斯汀物业和整个投资组合的剩余资本支出情况如何 - 整个投资组合目前资本支出需求不大，具体金额需要查看；科智咨询交易中，公司将在该建筑投入约150万美元进行资本支出，计划在年底前重新定位该建筑，拆除自助餐厅 [57]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2022年第二季度租赁收入为3639.9万美元，同比增长9.1%[147] - 公司上半年总营业收入为7193万美元，同比增长5.7%[149] - 2022年第二季度净收入为157.2万美元，同比下降25.9%[147] - 2022年第二季度净收入为157.2万美元，较2021年同期的212.1万美元下降25.9%[184] - 公司上半年净收入为496.5万美元，同比大幅增长129.9%[149] - 公司上半年归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为118.3万美元，同比收窄80.4%[149] - 2022年第二季度基本每股运营资金为0.39美元，较2021年同期的0.30美元增长30%[184] - 2022年上半年基本每股运营资金为0.78美元，较2021年同期的0.71美元增长9.9%[184] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2022年第二季度基础管理费为157.7万美元，同比增长8.6%[147] - 2022年第二季度激励费为133.9万美元，同比增长28.9%[147] - 2022年第二季度行政费用为39.9万美元，同比增长18.0%[147] - 上半年物业运营费用为1358.2万美元，同比微增0.8%[149][153] - 2022年第二季度房地产折旧和摊销为1521.9万美元，较2021年同期的1419.1万美元增长7.2%[184] - 公司计提了137.4万美元的资产减值损失[149] - 上半年利息费用为1370.6万美元，同比略增0.4%[149] 业务线表现：物业投资组合与租赁 - 截至2022年8月1日，公司拥有135处物业，总计1690万平方英尺可出租面积，入住率为97.5%[100] - 投资组合的平均剩余租期为7.0年，抵押贷款加权平均剩余期限为3.7年，加权平均利率为4.24%[100] - 截至2022年6月30日，空置面积占总面积的2.7%，年持有成本约为420万美元[113] - 2022年下半年到期的租约仅占2022年6月30日租赁收入的4.3%[114] - 自2019年初以来，工业地产收购总额近4.1亿美元，加权平均租期从12.6年变为当前的10.5年[114] - 2022年上半年收购了7处工业地产，总面积742,303平方英尺，收购价格5191.9万美元，加权平均剩余租期11.7年[116] - 2022年上半年及之后签署了6份租约，总面积292,710平方英尺，加权平均租期10.1年，年化GAAP固定租金支付总额为318.7万美元[117] - 上半年同店物业租赁收入为5772.9万美元，同比下降1.0%[151] - 上半年收购及处置物业的租赁收入为619.3万美元，同比大幅增长116.1%[151] - 截至2022年6月30日，公司总资产组合的加权平均收益率为7.6%，低于2021年同期的8.0%[146] 业务线表现：租户与地区分布 - 截至2022年6月30日，公司最大的租户仅占总租赁收入的4.3%，投资组合分散[131] - 2022年第二季度，德克萨斯州贡献了总租赁收入的14.7%（535.9万美元），佛罗里达州贡献了11.6%（423万美元）[132] 管理层讨论和指引：费用结构 - 基础管理费按季度支付，年化费率为0.425%（季度0.10625%），基于上一日历季度的“有形房地产总值”计算[138] - 激励费计算：当季度核心FFO（扣除激励费前）超过调整后股东权益的2.0%（年化8.0%）时，顾问将获得超出部分的15.0%作为激励费[140] - 资本利得费：在财年末，若实现的净资本利得为正，公司需支付该金额的15.0%作为费用，截至2022年6月30日的三个月和六个月内均未确认此费用[142] - 终止费：若无故终止咨询协议，需向顾问支付一笔费用，金额为终止前24个月内顾问获得的平均年度基础管理费和激励费之和的两倍[143] 管理层讨论和指引：资本结构与融资活动 - 公司拥有1亿美元的高级无抵押循环信贷额度、1.6亿美元的A类定期贷款和6500万美元的B类定期贷款[115] - 2022年上半年偿还了一笔1481.2万美元的固定利率抵押贷款，利率为6.10%[119] - 2022年上半年发行了2000万美元的固定利率债务，加权平均利率为3.70%[121] - 发行了1500万美元可变利率债务用于两处物业的抵押贷款再融资，新到期日为2024年4月27日，利率为SOFR加2.50%[124] - 在截至2022年6月30日的六个月内，延长了358.5万美元固定利率抵押贷款期限1.0年，利率为5.13%[124] - 在截至2022年6月30日的六个月内，延长了705.9万美元可变利率抵押贷款期限1.0年，利率为LIBOR加2.75%[125] - 2022年7月27日，延长了1100万美元固定利率抵押贷款期限1.0年，利率为5.50%[125] - 在截至2022年6月30日的六个月内，通过普通股ATM计划出售150万股普通股，筹集净收益3170万美元[126] - 截至2022年6月30日，根据普通股ATM计划，公司仍有能力出售价值3550万美元的普通股[126] - 根据2020年通用货架注册声明，公司可发行最多8亿美元证券，截至2022年6月30日，剩余发行能力为6.587亿美元[127] - 在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，出售126,028股F系列优先股，筹集净收益290万美元[128] - 2022年上半年，公司通过普通股ATM计划筹集了3170万美元的净收益，加权平均每股净价为20.84美元[163] - 截至2022年8月1日，公司可通过2020年通用储架发行筹集最多6.507亿美元的额外股权资本，其中2800万美元预留给普通股ATM计划，6.222亿美元预留给F系列优先股[164] - 2022年上半年，公司从F系列优先股销售中获得净收益290万美元[163] - 2022年第二季度宣布的普通股及非控股OP单位每股股息为0.37620美元[184] 管理层讨论和指引：流动性、债务与合同义务 - 截至2022年6月30日，公司可用流动性为2910万美元，包括1070万美元现金及现金等价物和1840万美元信贷额度[160] - 截至2022年8月1日，公司信贷额度下的可用借款能力已增加至3460万美元[160] - 截至2022年6月30日，公司拥有54笔应付抵押票据，本金总额为4.658亿美元，加权平均利率为4.18%，剩余加权平均到期期限为3.7年[165] - 截至2022年6月30日，公司信贷额度项下有2.72亿美元未偿还借款，加权平均利率约为3.68%[172] - 2022年上半年，经营活动提供的净现金为3460万美元，投资活动使用的净现金为5780万美元，融资活动提供的净现金为2530万美元[167][168][169] - 截至2022年6月30日，公司2022年剩余时间内到期的抵押债务本金总额为7290万美元，2023年到期的为8360万美元[166] - 2022年上半年，公司发行了3530万美元的普通股和优先股，并偿还了2200万美元的未偿还抵押债务[169] - 截至2022年6月30日，公司的合同义务总额为8.39176亿美元，其中一年内到期的部分为1.86487亿美元[174] - 公司B定期贷款金额为6500万美元，于2021年2月11日设立，到期日为2026年2月11日，发行相关费用约为50万美元[171] 其他重要内容：利率风险与对冲 - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.415亿美元[189] - 利率变动对净收入影响：若一个月期LIBOR上升1%，年净收入预计减少192.8万美元[188] - 利率变动对债务公允价值影响：利率上升1个百分点，债务公允价值预计减少1230万美元[189] - 截至2022年6月30日，公司有效平均LIBOR为1.79%[187] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.415亿美元[189] - 若利率变动1个百分点，公司债务工具的公允价值将减少约1230万美元或增加约1310万美元[189] - 截至2022年6月30日，信贷额度下的未偿还金额接近公允价值[190] - 公司未来利率风险主要来自循环信贷额度、A类定期贷款、B类定期贷款及长期抵押贷款[191] - 公司利率风险管理目标为限制利率变动对收益和现金流的冲击，并降低整体借贷成本[191] - 公司主要通过固定利率或最低利差的浮动利率借款，部分情况下可将浮动利率转为固定利率[191] - 公司认为从LIBOR向SOFR的过渡对其基于1个月LIBOR的浮动利率债务影响可能极小[191] - 公司可能使用利率互换和上限等衍生金融工具来对冲相关金融工具的利率风险[191] - 公司不会出于投机目的进行衍生品或利率交易[191] 其他重要内容：风险因素 - 房地产价值受当地及区域经济状况以及承租人和借款人信用度变化的影响，可能影响公司债务再融资能力[192] 其他重要内容：内部控制与披露 - 公司披露控制及程序在2022年6月30日被评估为有效[193]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，本季度FFO每股略有下降，主要因与2019年货架注册到期和预付ATM费用相关的一次性费用 [21][22] - 2022年第一季度同店现金租金较2021年第一季度增长2.5%，第一季度总运营收入为3550万美元，运营费用为2570万美元，2021年同期运营收入为3470万美元，运营费用为2690万美元 [23][24] - 截至季度末，公司总资产增加超1100万美元，债务与总资产比率降至44.6%，已连续10年降低该杠杆指标，预计距离目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 债务方面，61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年到期贷款7900万美元，2023年到期贷款6400万美元，季度末循环信贷借款余额为3460万美元 [27] - 2022年第一季度通过普通股销售净筹集2030万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元，截至目前，公司现金约440万美元，信贷额度可用余额为2170万美元 [28][29] - 截至3月31日，机构持股比例增至49.6%，普通股股息为每股每季度37.62美分，即每年1.5048美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为21.37美元，股息收益率约为7% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年第一季度收购北卡罗来纳州威尔克斯伯勒8万平方英尺工业设施，价格740万美元，剩余租期12.7年；收购俄克拉荷马城5.6万平方英尺工业设施，价格590万美元，剩余租期7年；季度后又收购阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰两处共260719平方英尺工业设施，价格1930万美元，剩余租期11.4年 [6][7][14] - 办公室业务方面，续签并延长阿拉巴马州万斯市梅赛德斯 - 奔驰装配厂12.74万平方英尺工业设施租约至2032年12月；续签并延长俄亥俄州新奥尔巴尼5.09万平方英尺办公设施租约至2037年3月；续签并延长明尼阿波利斯都会区7.396万平方英尺办公租约至2028年7月 [6] - 截至3月31日，资产管理团队续签并延长近25.8万平方英尺租约，租户加权平均租期10.6年，年化直线租金总计290万美元 [9] - 2022年到期租约占比4.2%，公司认为该比例可控，有助于通过扩大投资组合实现租金收入增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场方面，2021年所有物业类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，今年所有物业类型价格上涨约23%，工业价格上涨29.2%，全国工业空置率约3% - 4%，2021年全年及2022年第一季度每季度净吸纳量超1亿平方英尺，目前在建面积超5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [15][16] - 办公市场方面，2021年第四季度需求增加，但租金下降，房东优惠增加，净吸纳量总计1870万平方英尺，整体空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，也是过去六个季度以来首次实现正吸纳量，全国范围内有大量转租空间未计入空置率，截至2021年底，在建面积约9000万平方英尺 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是增加投资组合中工业资产的配置，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，继续专注于5万 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租项目为主 [8][9] - 持续进行资本循环，利用出售资产所得资金收购工业资产，提升2022年及未来的运营表现 [10] - 市场上收购候选项目挂牌活动减少，投资销售经纪人表示各物业类型的收购候选项目数量下降，公司持续监测市场，关注债务利率上升是否会导致资本化率扩大 [18] - 公司收购团队寻求优质信用租户，资产管理人员积极管理公司物业以实现价值最大化，公司处于中间市场业务，租户面临疫情、通胀和供应链中断等挑战 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀是当前市场最大问题，但公司资产为硬资产，在通胀环境下表现较好，公司股息收益率约7%，能为投资者提供一定回报 [33] - 公司团队表现出色，在疫情期间有效管理物业，收购团队持续寻找优质收购项目，资产管理人员积极提升物业价值，公司资产基础良好，有能力应对通胀 [35][36] - 对于2022年FFO每股目标，公司希望实现1.5% - 3%的增长，基于收购项目储备、续约和再租赁活动，有望达成该目标 [69] 其他重要信息 - 自2021年7月以来，公司收购活动稳定，平均每月投资1000万美元，平均资本化率为6.8%，自2019年以来收购总额接近4亿美元，均为工业资产，工业资产占比从32%提升至51% [8] - 公司租金收取情况良好，2022年第一季度和4月现金租金收取率均为100%，2021年合同租金收取率为100% [11] - 自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8% [43] - 公司目前收购候选项目储备约3.1亿美元，涉及19处工业物业，其中1处价值1880万美元处于尽职调查阶段，6处价值1.04亿美元处于意向书阶段，其余处于初步审查阶段 [19] - 自2022年7月1日起，Buzz Cooper将担任公司总裁，Bob Cutlip于6月30日退休，但仍会参与公司交易事务 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度已完成收购的两个物业组合的资本化率是多少，收购储备项目的大致资本化率是多少？ - 昨日完成收购的项目直线资本化率为6.7%，自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8%，市场上港口和热门地区资本化率有压缩，公司在二级市场寻找长期售后回租交易，目标平均资本化率在6%以上 [41][43][44] 问题2: 资产类别是否会免受近期利率上升的影响？ - 租金正在上涨，历史上租金涨幅为1.5% - 2%，现在已升至2.5% - 3%，公司认为仍能获得良好回报 [46] 问题3: 近期交易是否来自信贷额度，未来交易的融资利率和期限预计如何？ - 近期交易采用抵押贷款，未来抵押贷款利率可能在4%多到5%出头，期限可能为5 - 7年 [47][48][49] 问题4: 第一季度接近6000万美元意向书阶段的收购项目是否因市场动荡或利率上升而重新考虑或重新谈判，这些项目进展如何？ - 目前有6处价值超1.04亿美元的物业处于意向书阶段，公司对这些项目有信心，传统上意向书阶段项目的成交率为三分之一到50%，若利率大幅上升，公司会因依赖资本成本利润率而放弃项目 [56][57] 问题5: 基于目前市场情况，2022年收购计划是否会更倾向于下半年，是否仍有信心完成1.4亿美元的收购目标？ - 公司有信心完成1.2亿 - 1.4亿美元的收购目标，第一季度部分项目推迟到第二季度，目前相关方已恢复推进项目 [59] 问题6: 请更新通用汽车离开后又返回的奥斯汀资产情况？ - 公司正在与潜在租户沟通，市场上有特斯拉可能迁至奥斯汀的传言，当地有大量A级开发项目，虽非直接竞争但市场活跃，公司正投入资金将物业改造为多租户并配备设施，以提高出租率 [61][62] 问题7: 2022年即将到期的租约情况如何？ - 资产管理团队积极寻找租户或考虑处置资产，犹他州一处物业6月30日到期，有几个潜在客户但暂无确定意向；南卡罗来纳州的物业有两个政府性质的潜在客户，正在洽谈中 [64] 问题8: 投资者应如何看待2022年FFO每股表现，是否会有中个位数增长？ - 公司目标是FFO每股每年增长1.5% - 3%，基于收购储备和续约活动，预计今年能实现该目标 [69] 问题9: 随着利率上升，资本化率是否会上升，是否有买家退出市场？ - 部分门户市场、港口等地出现资本化率压缩，公司预计目标物业和地区的资本化率有望改善，可能会有买家暂停交易 [70][71] 问题10: 近期市场波动和利率上升是否影响投资者对F系列优先股的兴趣？ - 投资者对F系列优先股的兴趣保持稳定 [76]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，公司总资产约为12亿美元，投资于131个物业[30] - 第一季度公司生成的FFO和核心FFO分别为1510万美元和1530万美元，每股摊薄收益为0.39美元和0.40美元[37] - 第一季度的总运营收入为3553.1万美元，较2021年同期的3467.7万美元增长了2.5%[62] - 第一季度的净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元显著增长[62] - 截至2022年3月31日，净收入为3,391,000美元，相较于2021年3月31日的3,076,000美元增长了10.3%[64] - 基本每股FFO（基金运营收入）为0.39美元，与2021年同期持平[64] - 核心FFO每股基本为0.40美元，较2021年同期的0.42美元下降了4.8%[64] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司的净总债务为7.05亿美元，占总资产的44.6%[31] - 截至2022年3月31日，总负债为769,578,000美元，较2021年12月31日的770,529,000美元下降了0.12%[65] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为960万美元，较2021年12月31日的7,956,000美元增长了20.5%[65] - 公司的杠杆比率为52%，低于60%的阈值[79] - 固定费用覆盖比率为1.88，高于1.50的要求[79] 物业与租赁 - 截至2022年3月31日，公司的物业平均剩余租期为7.1年，整体出租率为97.0%[31] - 当前的物业组合中，97.0%的占用率，且从未低于95%[89] - 2022年到期的租金中，4.2%为年化直线租金到期[119] - 2026年到期的租金中，12.2%为年化直线租金到期[120] - 2027年到期的租金中，14.1%为年化直线租金到期[120] 资本运作 - 公司在第一季度收购了两处物业，分别为位于北卡罗来纳州的8万平方英尺物业，购入价740万美元，剩余租期为12.7年；以及位于俄克拉荷马州的5.6万平方英尺物业，购入价590万美元，剩余租期为7.0年[40] - 第一季度公司通过ATM计划发行普通股获得净收益2030万美元，并通过发行F系列优先股获得净收益140万美元[46] - 截至2022年3月31日，普通股和非控制OP单位的加权平均股份为38,159,647股，较2021年同期的36,214,406股增长了5.4%[64] - 2022年3月31日的总股东权益为213,262,000美元，较2021年12月31日的201,303,000美元增长了5.0%[65] 未来展望 - 2022年到2028年间的计划债务到期情况显示，2023年到期的债务为64,258千美元，2024年为38,514千美元，2025年为31,844千美元，2026年为45,546千美元，2027年为81,387千美元，2028年为30,417千美元[77] - 合同抵押贷款应付总额为449,289千美元，平均利率为4.19%[77]

根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一主题进行分组。归类结果如下： 物业组合规模与空置情况 - 截至2022年5月4日，公司拥有133处房产，总计1660万平方英尺可出租面积，入住率为97.2%[96] - 截至2022年3月31日，空置空间占总面积的3.0，年持有成本约为360万美元[108] 租赁结构与租期 - 投资组合的平均剩余租期为7.1年，抵押债务的加权平均剩余期限为3.7年，加权平均利率为4.11%[96] - 2022年租约到期部分占租赁收入的4.2%[109] - 自2019年初以来，物业收购总额近3.75亿美元，当前加权平均租期为10.6年[109] - 2022年第一季度最大租户仅占总租赁收入的4.4%[123] 物业收购活动 - 2022年第一季度收购两处工业地产，总价1346.3万美元，年化GAAP固定租赁付款为87.6万美元[111] - 2022年5月4日收购一处260,719平方英尺的物业组合，价格为1930万美元，剩余租期11.4年[111] 租赁签约活动 - 2022年第一季度及之后签署四份租约，总面积为257,978平方英尺，年化GAAP固定租赁付款为285.6万美元[112] 债务融资与再融资活动 - 2022年4月27日为一笔1480万美元的到期债务进行再融资，新票据金额1500万美元，利率为SOFR + 2.50%[114] - 2022年5月4日发行1000万美元固定利率债务，期限5.0年，利率4.0%[115] - 截至2022年3月31日，公司拥有52笔抵押票据应付，总本金金额为4.494亿美元，加权平均利率为4.19%，剩余加权平均到期期限为3.7年[154] - 2022年剩余期间到期的抵押债务本金为1.017亿美元，2023年到期的为7270万美元[155] - 截至2022年3月31日，信贷安排项下未偿还金额为2.596亿美元，加权平均利率约为2.35%[162] 股权融资活动 - 普通股ATM计划在2022年第一季度售出90万股，筹集净收益2030万美元[116] - 截至2022年3月31日，普通股ATM计划剩余发行能力为4700万美元[116] - 2022年第一季度售出62,883股F系列优先股，筹集净收益140万美元[119] - 截至2022年3月31日，F系列优先股剩余发行能力为6.243亿美元[119] - 2022年第一季度通过普通股ATM计划筹集净收益2030万美元，每股净加权平均价格为21.51美元[150] 注册声明与发行能力 - 2019年通用货架注册声明允许发行最多5亿美元证券，已于2022年2月13日到期[117] - 2020年通用货架注册声明允许发行最多8亿美元证券，其中6.365亿美元预留用于F系列优先股，6300万美元预留用于普通股ATM计划[118] - 截至2022年3月31日，公司根据2020年通用货架可发行证券总额为6.718亿美元[118] - 截至2022年5月4日，公司可通过2020年通用储架发行筹集高达6.693亿美元的额外股权资本，其中4500万美元预留用于普通股ATM计划，6.238亿美元预留用于F系列优先股销售[153] 运营合伙单位与股东结构 - 公司持有运营合伙单位约99.3%的权益，2022年第一季度赎回246,039个OP单位以换取等量普通股[120] 租赁收入行业构成 - 2022年第一季度总租赁收入为3553.1万美元，按行业分类前三大为电信（15.8%）、汽车（13.0%）和多元化/综合服务（12.8%）[123] 投资组合收益率 - 公司总投资组合加权平均收益率截至2022年3月31日为7.4%，低于2021年同期的8.1%[135] 收入与利润表现 - 2022年第一季度租赁收入为3553.1万美元，较2021年同期的3467.7万美元增长85.4万美元，增幅2.5%[136] - 2022年第一季度净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元大幅增长8823.7%[136] - 2022年第一季度净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元大幅增长[172] 股东应占净收入 - 2022年第一季度归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净收入为32.4万美元，而2021年同期为净亏损299.6万美元，改善332万美元[136] 运营资金指标（FFO） - 2022年第一季度基本FFO为1501.3万美元，较2021年同期的1459.6万美元增长41.7万美元，增幅2.9%[136] - 2022年第一季度基本FFO为1,501.3万美元，摊薄后FFO为1,512.9万美元，基本和摊薄每股FFO均为0.39美元[172] 同店与收购物业收入表现 - 同店物业租赁收入在2022年第一季度为3016.3万美元，较2021年同期的2925.8万美元下降90.5万美元，降幅3.0%[138] - 收购及处置物业的租赁收入在2022年第一季度为52.8万美元，较2021年同期的184.2万美元大幅增长131.4万美元，增幅248.9%[138] 流动性状况 - 截至2022年3月31日，公司可用流动性为3520万美元，包括960万美元现金及现金等价物和2560万美元信贷额度下的可用借款能力[147] - 截至2022年5月4日，公司信贷额度下的可用借款能力下降至2170万美元[147] 利息费用 - 2022年第一季度利息费用为658.6万美元，较2021年同期的716.4万美元减少57.8万美元，降幅8.1%[136][143] 现金流活动 - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1720万美元，较2021年同期的1690万美元有所增加[156] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为1760万美元，主要用于两处物业收购和资本性改善[157] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为190万美元，主要包括发行2220万美元普通股和优先股，以及偿还350万美元抵押债务[158] 合同与债务义务 - 截至2022年3月31日，公司合同义务总额为80.1416亿美元，其中一年内到期的为14.7791亿美元[164] - 债务义务总额为7.08956亿美元，相关利息义务为7519.9万美元[164] 利率风险与对冲 - 公司抵押贷款债务的公允价值为4.408亿美元，利率变动1个百分点将导致其公允价值减少1260万美元或增加1340万美元[177] - 若一个月期LIBOR上升1%，公司年度利息费用将增加279.5万美元，净收入相应减少279.5万美元[176] - 若一个月期LIBOR上升3%，公司年度净收入将减少574万美元[176] - 公司的有效平均LIBOR为0.45%[175] - 公司已使用利率上限合约和利率互换等衍生工具来管理可变利率债务的风险[173] - 截至2022年3月31日，公司信贷安排项下的未偿还金额近似于公允价值[178] 股息分配 - 2022年第一季度宣布的普通股及非控股OP单位每股股息为0.37620美元[172] 内部控制 - 公司披露控制和程序以及财务报告内部控制截至2022年3月31日均被评估为有效[181][182]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO均为每股0.40美元，2020年第四季度分别为每股0.37美元和0.38美元 [28] - 2021年全年，经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股1.60美元和1.57美元，2020年全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [28] - 2021年全年同店现金租金较2020年全年增长3.2% [28] - 2021年第四季度总运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元，2020年同期运营收入为3290万美元，运营费用为2470万美元 [29] - 过去六年公司将杠杆率（总负债与总资产之比）降低了超过20%，降至45.5%，距离目标杠杆率还有1% - 2% [29] - 截至2022年，公司债务中61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年和2023年到期贷款分别为9500万美元和6500万美元 [31] - 截至季度末，公司循环借款余额为3360万美元 [31] - 2021年全年通过普通股销售净筹集3660万美元，第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元 [32][81] - 截至2021年12月31日，机构持股比例增至50.5% [34] - 公司将普通股股息提高至每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元，股票分销收益率为6.97% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年第四季度至2022年1月31日，公司收购3处工业设施，分别位于北卡罗来纳州门罗、佐治亚州亚特兰大、田纳西州克罗斯维尔，总投资5380万美元，GAAP资本化率分别为5.7%、7.3%、6.5% [7] - 2021年第三和第四季度工业投资总额达8050万美元，GAAP资本化率为6.85%，全年投资近1亿美元，平均GAAP资本化率为7%，加权平均租赁期限为13.4年 [9] - 自2019年以来工业收购额接近4亿美元，工业资产占比从33%增至51%，近期目标是在未来12 - 18个月内达到60% [10] 租赁业务 - 2021年全年公司资产团队完成15笔租赁交易，涉及面积160万平方英尺，覆盖15个租户，平均加权租赁期限为7.7年，租户改善津贴为每平方英尺2.92美元，年化直线租金总计1360万美元，直线租金增长约7% [11] - 2022年到期租赁占比4.3%，公司认为可管理，将继续通过扩大投资组合实现租金增长 [14] - 2021年第四季度和全年租金收取率均为100% [15] 各个市场数据和关键指标变化 整体房地产市场 - 2021年所有房地产类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，所有房地产价格上涨22.9% [21] 工业市场 - 工业整体活动强劲，空置率在4% - 4.5%之间，季度净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [22] 办公市场 - 2021年第四季度办公市场需求增加，净吸纳量为1870万平方英尺，空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，在建面积近1亿平方英尺 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注工业收购，提高工业资产在投资组合中的占比，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [10] - 公司注重租户质量，以租户为导向进行投资，寻求优质信用租户 [38] - 公司资产团队积极管理现有物业，通过续租、扩租等方式提高物业价值和租金收入 [11] - 公司计划每年处置1500万 - 2000万美元非核心资产，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会更高 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情、通胀、供应链中断等因素影响，但公司租户仍按时支付租金，公司对租户和投资组合表现满意 [15][40] - 市场上投资销售房源增加，公司收购机会增多，目前收购管道约3.5亿美元，涉及17处房产，团队对未来增长有信心 [25][26] - 公司认为当前市场条件下，收购和租赁业务表现良好，有能力追求增长机会 [26] 其他重要信息 - 公司首席投资官Buzz Cooper于2022年1月11日晋升为联合总裁，原联合总裁Bob Cutlip计划于2022年6月30日左右退休 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前收购管道情况如何，2022年收购预期怎样？ - 目前有3200万美元处于尽职调查阶段，1.08亿美元处于意向书阶段，预计未来30天内约三分之一意向书项目将转化为合同 [43] - 从过去两个季度表现看，年化收购额约1.6亿美元，预计2022年收购额将超过1.2亿美元，但如果利率大幅上升，会采取保守策略 [44] 问题2: 今年公司对资产处置的规划是怎样的？ - 公司希望将每年资产处置金额限制在1500万 - 2000万美元，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会超过2000万美元 [48] 问题3: 如何看待奥斯汀办公资产目前的情况？ - 该资产已出租超过一半面积，租金收入约为前租户的90%，近期市场兴趣有所增加，公司租赁团队积极寻找租户，对其未来出租情况有信心 [50][51][53] 问题4: 第四季度普通股和优先股发行情况如何？ - 2021年第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元，占全年3660万美元的一部分 [81] 问题5: 收购管道中潜在收购项目的资本化率前景如何？ - 长期和短期来看，工业项目初始资本化率在5.25% - 6%之间，办公项目比工业项目高50 - 75个基点，预计与2021年水平相近 [63] - 公司会确保收购项目资本化率比资本成本高50 - 75个基点 [68] 问题6: 除奥斯汀资产外，现有投资组合中剩余空置物业的出租或出售前景如何？ - 今年有3处物业租约到期，其中一处正在与租户进行最终谈判，盐湖城一处物业有较好潜在租户，南卡罗来纳州一处物业有一个强劲潜在租户，公司将积极出租这些物业 [71][72][73] 问题7: 即将到期债务的再融资市场情况如何，利率和融资方式展望怎样？ - 目前利率有所上升，但幅度不大，预计不会对资产负债表和收入造成重大影响，再融资可能会带来收益 [75][77] - 无担保融资是潜在选择之一，公司正在关注利率和市场情况 [76] 问题8: 第三季度租赁的奥斯汀资产本季度对收入的贡献是多少，是否有免租期？ - 第四季度该资产对收入的贡献约为160万美元，为直线租金，无免租期 [83][84] 问题9: 今年早些时候租赁的塔尔萨空置物业租户支付情况和2022年前景如何？ - 租户目前正在支付租金，前景良好，预计本季度末开始生产 [85]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

业绩总结 - 截至2021年9月30日，总资产约为11亿美元，投资于127个物业[29] - 2021年第三季度的总运营收入为34,334千美元，较2020年同期的33,142千美元增长3.6%[61] - 2021年第三季度的净收入为4,498千美元，较2020年同期的2,844千美元增长58.2%[61] - 基本和稀释后的每股FFO（资金运营）为0.44美元，较2020年同期的0.39美元增长12.8%[62] - 2021年第三季度的FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为16,220千美元，较2020年同期的13,656千美元增长18.7%[62] - 2021年第三季度的核心FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为14,512千美元，较2020年同期的13,783千美元增长5.3%[62] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.3年，整体入住率为97.7%[30] - 按年化直线租金计算，中西部占26%，西南部占24%，东南部占35%[1] - 按年化直线租金计算，工业和办公物业各占48%[1] - 前五大租户占年化直线租金的百分比为50%（私营）和50%（上市）[1] - 租户信用评级中，投资级别占27%，非投资级别占29%[1] 财务状况 - 截至2021年9月30日，净总债务为6.74亿美元，占总资产的44.8%[30] - 截至2021年9月30日，总负债为732,988,000美元，较2020年12月31日的722,585,000美元增长1.8%[63] - 截至2021年9月30日，股东权益总额为200,259,000美元，较2020年12月31日的213,183,000美元下降6.1%[63] - 截至2021年9月30日，固定费用覆盖比率为1.84，超过1.50的要求[76] - 截至2021年9月30日，杠杆比率为52%，低于60%的上限[76] - 截至2021年9月30日，当前资产负债率为33%，低于40%的上限[76] 资本支出与投资 - 公司在第三季度支付了150万美元用于资本支出，90万美元用于租赁佣金[48] - 公司在2021年第三季度收购了位于密苏里州的一个四物业组合，交易金额为2200万美元，剩余租期为17.4年[39] - 公司在2021年第三季度收购了位于伊利诺伊州的一个两物业组合，交易金额为470万美元，剩余租期为15.0年[39] 未来展望 - 2021年到2026年，租金到期的年化直线租金总额为15,338,970千美元[1] - 2026年到期的租金占年化直线租金的12.4%[1] - 2023年到期的租金占年化直线租金的7.0%[1] - 2024年到期的租金占年化直线租金的7.1%[1] 其他信息 - 公司通过ATM计划发行普通股获得净收益480万美元，发行F系列优先股获得净收益390万美元[45] - 截至2021年9月30日，公司的流动性为3630万美元，包括1020万美元的现金和现金等价物[32] - 截至2021年9月30日，累计其他综合收益为(2,075,000)美元，较2020年12月31日的(4,345,000)美元改善[63]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和核心FFO每股分别为0.44美元和0.39美元，2020年同期分别为0.39美元和0.40美元；2021年前九个月经调整的FFO和核心FFO每股分别为1.20美元和1.17美元，2020年同期分别为1.19美元和1.20美元 [28] - 第三季度同店现金租金较2020年第三季度增长2.2%，2021年前九个月较2020年前九个月增长3.4% [29] - 第三季度总运营收入3430万美元，运营费用2550万美元；2020年同期运营收入3310万美元，运营费用2530万美元 [29] - 过去六年将债务与总资产比率降至44.8%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [30] - 截至目前，2021年和2022年到期贷款分别为750万美元和9600万美元 [31] - 2021年前九个月通过普通股销售净筹集2410万美元 [33] - 截至目前，公司有8400万美元现金和3650万美元信贷额度可用 [34] - 机构持股比例增至51.5% [35] - 普通股股息提高至每股每季度37.5825美元，即每年1.5033美元，股票股息收益率为6.83% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业资产配置从33%增至接近50%，近期目标是未来12个月以上达到60%，长期目标是未来两年以上达到70% - 75% [13] - 年初至9月30日，资产管理团队完成13笔租赁交易，涉及140万平方英尺，平均加权租赁期限7.5年，每平方英尺租户改善津贴2.99美元，年化直线租金总计1280万美元 [15] - 第三季度租赁交易使直线租赁付款每年增加超500万美元，空置率降低2.6% [16] - 2022年约4.5%的租约到期，到期时间分别为6月底、7月底和10月底 [17] - 奥斯汀物业已租赁约17.6万平方英尺，占大楼近55%，取代了约95%的原直线租金 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 前三季度所有产品类型的投资销售总额超过4500亿美元，是2007年以来前九个月的最高水平 [20] - 所有物业类型价格上涨约16% [21] - 工业整体活动强劲，空置率约4%，净吸纳量连续四个季度超过1亿平方英尺，在建面积超5亿平方英尺 [21] - 写字楼空置率上升，负吸纳量约1000万平方英尺，较前三个季度有所改善，全国有超1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [22] - 写字楼在建面积超1亿平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注工业收购和提高入住率，收购目标为5 - 20万平方英尺的物业，参与售后回租业务 [11][54] - 招聘Ryan Carter领导中西部和西部地区业务 [14] - 持续优化资产组合，退出单层写字楼物业，将资金重新配置到工业资产，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元 [62] - 目前收购候选项目管道约3.5亿美元，包括18处物业，其中1处为写字楼，其余为工业物业 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 团队本季度表现出色，未受政府疫情相关措施太大影响，租金收取率达100% [39] - 尽管面临疫情挑战，但租户持续支付租金，团队表现出色，对未来充满信心 [41] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，公司无义务公开更新或修订这些陈述 [5] - 公司将讨论FFO、经调整的FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好反映经营结果和进行业绩比较 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥斯汀物业的租金情况及未来展望 - 因与租户有保密协议，无法披露具体数字，但新的要价租金在20 - 25美元之间，剩余45%的空间有望以类似价格出租，奥斯汀市场活动增加，科技租赁表现强劲 [46][47] 问题2: 奥斯汀物业租户的免租期、入住时间和租金计入损益表的时间 - 免租期很短，租户改善成本很低，对谈判结果满意，看好新租户长期入驻 [48] 问题3: 奥斯汀物业全部出租后是长期持有还是出售 - 目前目标是出租剩余空间，之后管理层将决定是否出售该物业并将资金重新配置到工业资产 [49] 问题4: 2021年收购累计成交情况 - 原计划今年收购1 - 1.2亿美元，目前已完成约5400万美元，另有约6300万美元处于意向书阶段，预计2022年初完成，2022年有望实现增长 [52] 问题5: 2021年剩余租约到期情况及构成 - 盐湖城一处8.6万平方英尺的写字楼租户将搬迁，目前有一个潜在租户对三分之一的空间感兴趣；坦帕一处1.6万平方英尺的租户，正在与主租户商谈租赁剩余空间，这两份租约均在12月底到期 [58] 问题6: 公司对回收写字楼资产资金并重新配置到工业资产的意愿，以及如何平衡写字楼和工业资产的资本回报率环境 - 过去出售的六处物业均为单层写字楼，未来将继续退出此类物业，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元，尽管存在资本回报率套利，但对同店业绩和未来每股FFO影响不大 [62][63] 问题7: 工业、有吸引力的写字楼和可能回收资金的写字楼的资本回报率情况 - 工业资产的资本回报率在5.5% - 6.25%之间，写字楼资产的资本回报率比工业资产高50 - 75个基点，目前写字楼市场有资本支出需求，公司对写字楼资产的收购兴趣不大，预计未来写字楼资产占总管道的比例低于20% [64][65] 问题8: 奥斯汀资产对同店收入的影响 - 若奥斯汀资产全季度出租，租金约为150万美元 [72] 问题9: 年初至今13笔租赁交易中，工业和写字楼的租金增长情况（不包括奥斯汀资产） - 截至9月，13笔交易中有5笔为写字楼，其余为工业，整体直线租金增长超过11%，10月底的一笔工业物业租赁导致直线租金增长降至个位数高位 [74] 问题10: 本季度及过去几个季度的收购情况和未来管道展望 - 收购项目主要是准制造业和准分销业，位于二级增长市场，意向书阶段的项目通常有三分之一会成交，预计未来每年收购额在1.2 - 1.5亿美元之间 [75][76] 问题11: 240万美元法律和解金是否为一次性情况，是否还有其他潜在法律和解 - 这是一次性的非经常性情况，未来没有类似情况 [80]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02 ...