财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.37美元和0.38美元，全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [30] - 第四季度总运营收入稳定在3290万美元，总运营费用为2400万美元（不包括一项物业减值费用） [31] - 过去五年公司通过再融资、到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，降至49.9%，距离长期目标杠杆水平还差1% - 2% [31] - 截至2021年1月31日，机构对公司股票的所有权增至58%，较过去四年增长了近20% [36] - 公司股票周二收盘价为19.17美元，股息收益率约为7.8% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2020年第四季度，公司收购了三处工业物业，总面积67.4万平方英尺，投资总额4690万美元 [10] - 2020年全年，公司收购了九处工业物业，总投资1.3亿美元，加权平均租赁期限为12.2年，平均GAAP资本化率为7.4% [12] - 自2019年1月以来，公司工业投资总额接近2.7亿美元，工业资产占比从2019年1月的33%增至目前的47%，目标是在未来18 - 24个月内达到60% [12][13] 办公业务 - 2020年第四季度，公司出售了伊利诺伊州香槟市的一个三层单租户办公物业组合，售价1340万美元，获利410万美元；出售了德克萨斯州奥斯汀市一处5.2万平方英尺的单租户办公物业，售价860万美元，获利280万美元 [10] - 2020年全年，资产管理团队完成了20笔租赁交易，总面积110万平方英尺，其中10笔为办公物业，加权平均直线租金上涨4.7%，整体租户改善津贴约为每平方英尺3美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Real Capital Analytics数据，截至第四季度，所有物业类型的投资销售交易量同比下降约30% [24] - 国家研究报告显示，办公物业的转租空间正在增加，Cushman & Wakefield预测近期办公物业吸纳量将为负 [24] - Cushman & Wakefield和CBRE报告称，2020年工业空间吸纳量较2019年有所增加，而2019年是工业产品吸纳量最高的一年 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续实施投资战略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注面积在5万 - 30万平方英尺的收购目标 [12][13] - 公司继续推进资本循环计划，专注于出售单租户办公物业，并将所得款项重新投资于目标市场的工业产品 [17] - 公司积极与租户沟通，提供租金延期和/或租赁延期，以维持或增加每股核心FFO，并尽快使现金流恢复到之前的水平 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间受政府对COVID - 19反应的影响不大，租金收取情况良好 [41][42] - 公司对未来两年同店业绩感到鼓舞，每年平均约有5%的租约到期，2021年到期的年化直线租金为570万美元，其中370万美元在11月底和12月底到期，未来到期问题应可控 [22] - 市场条件方面，受COVID - 19影响，投资销售交易量下降，但工业物业需求持续，部分市场资本化率压缩，公司认为收购机会将出现并会积极追求 [24][25][26] 其他重要信息 - 公司报告可能包含前瞻性陈述，这些陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [4][5][6] - 公司讨论了FFO、调整后FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好地反映公司经营成果和进行业绩比较 [7] - 公司鼓励投资者访问其网站，注册电子邮件通知服务，并可在Facebook和Twitter上关注公司 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待资本循环中出售单租户办公建筑并转向工业的资本化率差异 - 公司出售单租户办公物业的杠杆回报率为13% - 15%，资本化率约为7.5% - 8.5%，收购工业产品的资本化率约为6.25% - 6.5%，GAAP租金约为7.4% - 7.6% [48] - 出售单租户办公物业并转向工业的一个关键原因是，重新租赁和重新招租单租户办公物业成本极高，而工业资产的重新租赁成本非常低 [51] 问题2: 租金延期是否已基本结束，以及如何看待2021年的坏账费用 - 预计在未来三到四个月内可能还会收到一些租金延期请求，直到疫苗在民众中广泛接种。公司与租户保持密切联系，如有租金延期情况，能够通过延长租约或在短期内收回租金来解决 [52] - 除了一处6000平方英尺的医疗办公室租户的租金占比0.01%可能存在问题外，其他方面目前没有明显的坏账风险。公司给予临时租金延期的托儿服务租户在2019年业绩创历史最佳，公司认为这是临时情况，会继续为该物业计提租金 [55] 问题3: 奥斯汀办公市场的供应情况以及对空置空间再租赁的影响 - 奥斯汀新办公产品供应放缓，公司位于奥斯汀东北部的物业对面是BAE即将建设的园区，对该物业的需求前景感到乐观，会提供具体供应数据 [60] 问题4: 潜在租户不签署奥斯汀物业租约的原因 - 由于德州疫情防控措施的变化，物业开放和关闭不定，导致来自西海岸和芝加哥等地的潜在租户难以实地考察该物业 [61] 问题5: 是否考虑将奥斯汀资产出售给整租租户，以及与再租赁的回报比较 - 出售给整租租户是一个选项，目前该物业的账面价值约为3000多万美元，出售可实现强劲的资本收益，并可迅速将资金重新投入工业资产 [64] - 目前有五个潜在租户，预计该物业最终可能成为多租户建筑，有两到三个租户。建筑设计良好，每个租户可占用一层并可扩展，且有独立电梯，一旦能让更多人参观该物业，预计会有非常积极的结果 [63] 问题6: 除前通用汽车空间外，投资组合中其他较大空置区域在哪里 - 俄克拉荷马州塔尔萨市的一处港口工业物业，已向一个潜在租户发出意向书，租赁该建筑的三分之二 [66] - 明尼阿波利斯市一处已改建为工业用途的单租户办公物业，正在就租赁该物业的三分之二进行谈判 [66] - 明尼阿波利斯市的一处三层办公物业，已出租三分之二 [67] - 休斯顿市一处1.2万平方英尺的实验室物业，租户即将搬离，相邻的医疗服务提供商有意扩展至该空置空间 [67] 问题7: 为使当前空置空间适合多租户使用，预计需要多少租户改善和租赁佣金成本 - 通用汽车物业的租户改善成本约为每平方英尺20 - 25美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 5美元 [69] - 塔尔萨港口物业的租户改善成本约为每平方英尺3 - 4美元，租赁佣金约为每平方英尺1 - 2美元 [70] - 休斯顿物业的租户改善成本约为每平方英尺20 - 25美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 5美元 [70] - 梅森市一处6万平方英尺的单租户办公物业中有1.8万平方英尺空置，正在就租赁约50%的空置面积进行谈判，预计租户改善成本约为每平方英尺18 - 20美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 4美元 [71] 问题8: 收购管道中提到的办公资产有何特点，为何在几乎专注于工业收购的情况下仍考虑该办公资产 - 该办公资产位于密苏里州堪萨斯城，是一处总部设施，面积约15万平方英尺，符合公司通常偏好的规模。该物业内设有数据中心空间，租约为期15年。如果公司能够评估租户的信用状况并认为该公司具有长期稳定性，就会考虑收购 [72] - 尽管有这一处办公资产，但公司的重点仍将放在工业资产上，目标是在未来18 - 24个月内使工业资产占比达到60%，并希望在24 - 30个月内达到70%。公司将保留多租户办公资产，并逐步退出单租户办公物业 [73] 问题9: 待售资产目前是否正在销售，销售时间如何考虑 - 待售资产数量较少，目前正在进行销售营销，预计这些资产可能在今年前六个月内出售 [74] 问题10: 未来几年可能变现的单租户办公物业池的总规模有多大 - 具体规模暂无确切数据，但占比很小，因为公司在过去三到四年中已经出售了一些单租户办公物业 [81] - 公司每年的处置金额预计在1500万 - 2500万美元之间，单租户办公物业可能占其中一半或更多，但与每年的收购计划相比，这一数字非常小 [82] 问题11: 新定期贷款和债务容量如何运作，如何获得增量债务容量 - 新的6500万美元五年期定期贷款中，1500万美元为延迟提取部分，将在未来几个月内提取并用于新的收购项目。5000万美元用于偿还所有未偿还的循环贷款 [84] - 公司的物业作为信用额度的抵押，但并非担保贷款。根据资产是新收购还是已在投资组合中超过一年，公司在总信用额度内大约可获得60%的杠杆率 [84] 问题12: 管道中2.8亿美元潜在投资的成功率预计如何，2021年的收购目标是多少 - 2021年的收购目标预计在1.3亿 - 1.4亿美元之间 [88] - 公司历史上进入意向书阶段的项目，约三分之一到50%最终会达成交易。由于公司与其他基金的关系，有一些非公开市场的机会，预计进入意向书阶段的项目接近50%会最终成交 [88][89]

____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东，第三季度分别为每股0.39美元和0.40美元，前九个月分别为每股1.19美元和1.20美元 [34] - 第三季度总运营收入稳定在3310万美元，总运营费用为2410万美元（不包括两项物业减值费用） [35] - 过去五年公司将债务与总资产比率降低近15%至46%，距长期目标杠杆水平还差1% - 2% [37] - 截至目前，公司有300万美元现金和3000万美元信贷额度可用 [41] - 机构对公司股票的所有权自2016年以来增长超20%，截至9月30日达到60% [42] - 公司股票昨日收盘价为每股16.60美元，股息收益率约为9% [43] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2020年公司收购七处工业物业，总投资9650万美元，加权平均租赁期限13.1年，平均GAAP资本化率7.3% [12] - 自2019年1月以来，总投资2.25亿美元均为工业物业，工业物业占比从33%增至45%，目标是未来18 - 24个月达到60% [12][13] - 第三季度收购印第安纳波利斯一处15万平方英尺工业物业，投资1060万美元，剩余租赁期限10年，GAAP资本化率8% [9] - 后续收购阿拉巴马州蒙哥马利一处24.1万平方英尺工业物业，投资1425万美元，剩余租赁期限7.2年，GAAP资本化率7.3% [10] 租赁业务 - 第三季度执行四项租赁续约和一项新租赁，涉及两处办公物业和三处工业物业 [16] - 前九个月完成13笔租赁交易，总面积98.7万平方英尺，加权平均租赁期限7.9年，加权平均直线租金增长3%，租户改善津贴约每平方英尺3美元 [18][19] - 第三季度租金收取率99%，10月为100% [9][10] 物业销售业务 - 第三季度出售俄亥俄州枫叶高地34.7万平方英尺工业物业，售价1140万美元，净收益120万美元 [9] - 季度结束后出售伊利诺伊州尚佩恩三处单层办公物业组合，售价1340万美元，收益410万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第三季度，Real Capital Analytics报告显示所有物业类型的投资销售交易量同比下降57% [27] - National Research报告显示办公物业转租空间增加，Cushman & Wakefield预测未来两年办公物业吸纳量为负 [27] - 许多市场工业物业资本化率未增加，部分地区甚至压缩，但5 - 20万平方英尺、偏制造业的小型物业在某些市场资本化率有所扩大 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略强调增加工业物业配置，以提高运营效率、降低资本支出并提升估值，优先考虑目标地区发达子市场5 - 30万平方英尺的收购标的 [11][13] - 选择性退出非核心物业（主要是单层办公物业），预计每年处置不超过1500 - 2000万美元 [58] - 继续探索合资机会，考虑与开发商合作进行开发项目的承接 [63] - 公司当前收购候选项目管道约2.7亿美元，涉及16处工业物业，其中两处正在尽职调查，三处处于意向书阶段 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司第三季度租赁和租金收取表现良好，积极寻找工业收购机会，为增长做好准备 [32] - 长期来看，2021 - 2022年租赁到期占预计租金收入约5%，现金流应保持稳定，风险有限，团队可专注于增长 [26] - 尽管受COVID - 19影响市场条件不利，但公司相信会出现收购机会并积极追求 [31] 其他重要信息 - 公司将讨论FFO、调整后FFO和核心FFO，认为这些指标能更好反映经营成果和进行业绩比较 [5][6] - 公司已将三名团队成员提升为执行副总裁，与首席财务官和行政负责人共同组成高级领导团队，确保公司长期成功和增长 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来收购资金来源及融资思路 - 公司将选择性退出非核心物业（主要是单层办公物业），预计每年处置不超过1500 - 2000万美元，以获取资金 [58] - 融资方面，公司通过普通股和优先股发行筹集资金，成本约为低至中7%，整体资本成本约为低5%，未来将根据资本市场和项目管道情况调整融资策略，长期希望在普通股成本改善时增加普通股融资 [60][61][62] 问题2: 合资机会的探索情况 - 公司继续探索合资机会，首席财务官已与多个潜在合作伙伴联系，考虑与开发商合作进行开发项目的承接，未来三到六个月将决定是否推进 [63][64] 问题3: 五处待售物业的预计成交时间 - 大部分待售物业预计在2021年成交，根据会计指引，12个月内出售可能性较大的物业才能被指定为待售资产 [66] 问题4: 通用汽车大楼的租赁反馈及潜在租户未签约原因 - 奥斯汀重新开放后，租赁活动有所增加，目前有七个潜在租户，其中三到四个较为可靠，公司今日将向一个可能整租的用户发出提案 [72][73] - 与市场相比，该大楼租金具有竞争力，预计有机会达成租赁，但COVID - 19仍有影响，公司与当地商会保持密切联系 [74][75] 问题5: 2021年租赁到期情况及租金对比 - 2021年到期租金为590万美元，其中370万美元在年底到期，涉及办公和工业物业 [22] - 今年租金直线增长约3%，预计明年也会有类似增长，部分租户可能会要求重新配置空间，公司会鼓励并争取延长租赁期限 [78][79] 问题6: 潜在租金延期的情况 - 提及潜在租金延期是出于谨慎考虑，鉴于市场环境，预计会有租户提出请求，但公司有详细的财务审查清单，目标是延期而非减免租金，并延长租赁期限以保持核心FFO稳定 [88][90][92] 问题7: 与办公租户租金协商的动态 - 与办公租户的协商情况积极，因为多数租户已续约过，且物业对其业务较为关键，公司资产经理与租户保持定期沟通，约90% - 95%的协商能达成积极结果，长期租金支付率有望达到97% - 98% [93][94][95] 问题8: 工业物业资本化率压缩趋势及目标资产情况 - 核心市场出现资本化率压缩，公司目标的二级市场中，20万平方英尺以下物业仍能实现6%左右的资本化率，高于资本成本100 - 125个基点，当前项目管道中的物业资本化率在中低6%，直线租金在低中7% [96][97] 问题9: 二级市场竞争情况 - 预计竞争会持续，特别是受1031交换政策影响，竞争对手主要是私人业主，但公司对团队在中西部市场和I - 65走廊的发现感到满意，看好该地区的发展 [99][100]

业绩总结 - 截至2020年9月30日，总资产约为10.76亿美元，投资于122个物业[30] - 2020年第三季度的租赁收入为33,142千美元，较2020年第二季度的33,525千美元下降1.1%[64] - 2020年第三季度的总营业收入为33,142千美元，较2019年第三季度的28,667千美元增长15.3%[64] - 2020年第三季度的总营业费用为25,254千美元，较2020年第二季度的25,853千美元下降2.3%[64] - 2020年第三季度的净收入为2,844千美元，较2020年第二季度的965千美元增长194.0%[68] - 2020年第三季度的可分配给普通股东的净损失为128千美元，较2019年第三季度的631千美元改善80.7%[68] 用户数据 - 截至2020年9月30日，105个租户来自19个不同的行业，覆盖28个州[30] - 物业的平均剩余租期为7.4年，整体入住率为95.0%[31] 财务状况 - 现金及现金等价物为1040万美元，循环信贷额度下的可用资金为2780万美元，总流动性为3820万美元[33] - 净总债务为661百万美元，净总债务与企业价值的比率为46.4%[31] - 截至2020年9月30日的总负债为717,274千美元，较2019年12月31日的676,318千美元增长6.1%[80] - 公司的市场资本化为586,806,000美元，企业价值为1,400,947,000美元[82] - 公司的杠杆比率为49%，低于60%的阈值[95] - 公司的固定费用覆盖比率为1.85，高于1.50的要求[95] 未来展望 - 2021年到2025年到期的租赁合同中，2021年到期的年化直线租金为5,857,000美元，占总年化直线租金的5.2%[121] - 2025年及以后的租赁合同中，年化直线租金为78,965,000美元，占总年化直线租金的70.9%[121] 资本运作 - 通过ATM计划发行普通股获得净收益400万美元，发行系列E优先股获得净收益360万美元，发行系列F优先股获得净收益100万美元[46] - 偿还了400万美元的可变利率抵押贷款债务，利率为LIBOR加2.00%[49] 其他信息 - 购买了一处位于印第安纳州的153,600平方英尺物业，交易金额为1060万美元，剩余租期为9.7年[40] - 每月支付普通股股息总计为0.37545美元，年化股息为1.5018美元[43] - 公司的总优先股权益为163,852,000美元，普通股稀释后流通股数为34,825,299[82] - 公司的总抵押贷款应付额为461,914,000美元，平均利率为4.28%[93] - 公司的流动性和债务概述显示，浮动利率债务占比为6.7%，固定利率债务占比为65.1%[91]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02-0 ...

财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元，上半年均为每股0.80美元 [36][37] - 第二季度总运营收入为3350万美元，总运营费用为2410万美元（不包括一项物业减值费用） [38] - 过去五年公司将债务与总资产比率降低近15%至46.5%，距长期目标杠杆水平还差1% - 2% [40] - 截至目前，2020年和2021年到期贷款分别为300万美元和2100万美元 [41] - 第二季度通过普通股销售筹集50万美元，通过优先股销售筹集190万美元 [43] - 截至目前，公司有300万美元现金和3600万美元信贷额度可用 [44] - 机构持股比例截至6月30日增至60%，较过去四年增加近20% [47] - 公司股票周一收盘价为18.54美元，股息收益率约为8.1% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行多项租赁交易，包括续租和扩租，使相关物业直线租金在续租期间增加约14% [9][16] - 上半年完成八项租赁交易，加权平均直线租金增加5%，租户改善津贴约为每平方英尺6美元 [16][17] - 4 - 6月收取98%的预定租金收入，7月收取99% [9][10] 投资业务 - 2019年1月至2020年6月投资2.01亿美元，均为工业物业，工业资产配置从33%增至43%，目标是18 - 24个月内达到60% [12] - 第二季度因疫情未收购物业，目前有一处15.3万平方英尺工业物业处于尽职调查阶段，预计9月1日完成收购，总成本约1060万美元，GAAP资本化率为8% [13][14] 处置业务 - 出售俄亥俄州枫叶高地34.7万平方英尺工业物业，售价1140万美元，净资本收益120万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 经济放缓影响行业，4 - 6月投资销售交易量低于2019年，港口集装箱量同比下降10% - 30% [29][30] - 多个市场工业物业资本化率未上升，但部分较小制造类物业和售后回租交易资本化率有所扩大 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略强调增加工业资产配置，以提高物业运营效率、降低资本支出并提升估值 [11] - 积极管理租户关系，提供租金延期而非减免，以维持核心FFO每股收益并尽快恢复现金流 [22] - 持续监测市场变化，调整策略以适应市场条件，寻找工业收购机会 [32] - 计划选择性出售非核心单层办公物业，每年出售金额控制在1500 - 2000万美元，重新配置资金用于工业投资 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来不确定性，政府反应难以预测，但公司团队表现出色，租金收取情况良好 [50][51] - 长期看好同店业绩，2021 - 2022年租约到期率平均约5%，现金流应保持稳定 [28] - 相信美国医疗行业有能力找到解决疫情问题的方法，公司将继续按现有模式运营，但步伐会更慢、更谨慎 [99] 其他重要信息 - 财报电话会议中讨论的FFO、调整后FFO和核心FFO是非GAAP会计指标，用于更好反映公司经营业绩和进行业绩比较 [6][7] - 公司实施员工在家办公安排，同时保持与租户的积极沟通，租户参与计划取得积极成果 [18] - 租户收入的84%来自平均贡献公司收入1%或更少的租户，酒店、石油和天然气以及航空行业仅占年收入的2.5% [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍出售的物业及对处置的看法 - 出售的俄亥俄州物业原由Pennzoil占用，后改为多租户建筑，因位置和配置问题决定出售，收益用于投资目标市场的工业物业 [59][60] - 未来会选择性出售非核心单层办公物业，预计每年出售金额在1500 - 2000万美元，目前暂无短期出售工业物业计划 [61][62][63] 问题2: 第二季度的物业减值费用是怎么回事 - 减值资产为一处空置办公物业，是考虑出售的非核心资产之一，公司正在讨论租赁和销售方案 [65] 问题3: GM物业重新招租需要多少租户改善费用 - 若租金在18 - 22美元/平方英尺，租户改善费用预计约25美元/平方英尺；若租金在20 - 22美元/平方英尺以上，费用可能高达30 - 35美元/平方英尺 [71][72] 问题4: 部署租户改善费用需要多长时间 - 若能在未来30 - 60天内开始招租，整栋楼招租预计需要6 - 8个月；若采用多租户模式，会有分阶段入住情况 [77][79][80] 问题5: 租户改善费用是否包含将单租户物业改为多租户的成本 - 由于租户规模和建筑设计，将单租户物业改为多租户的成本不大，建筑设计有利于保障租户区域安全 [84] 问题6: 如何看待普通股和优先股的吸引力，是否有机会增加处置以资助收购 - 公司目前流动性近4000万美元，过去24个月主要发行普通股，优先股发行较少 [86] - 疫情期间，优先股股息收益率低于普通股，公司仍倾向于发行普通股，但会考虑少量发行优先股 [88][89] - 现有流动性、ATM计划和适度处置能够支持工业收购管道 [90] 问题7: 是否会根据选举结果出售更多非核心资产 - 政治局势不明朗，难以预测政策走向，公司目标是继续按现有模式运营，出售物业是因为不在目标市场，而非为满足股息支付 [92][95] 问题8: 奥斯汀GM物业的运营成本是多少 - 运营成本预计为每平方英尺6 - 8美元，因空置期公共区域成本减少，实际成本会低于当前水平，公司将在会后提供债务利息信息 [109] 问题9: 租赁续约时现金租金有何变化 - 续约租金增长14%，现金租金预计增长2% - 4%，因为大部分续约租期为5 - 6年 [110] 问题10: 除GM物业外，办公租赁市场情况如何，COVID是否影响租赁 - 团队在办公物业租赁方面表现出色，明尼阿波利斯一处郊区办公物业租赁情况良好，与CBD物业竞争成功 [112] - 未来一年有四处办公物业租约到期，续约有挑战，但有望维持直线租金 [114][115] - 目前因疫情人们无法实地考察物业，虽有电话咨询但无实地参观，难以判断租户对郊区办公物业的兴趣 [117] 问题11: 为何将基础管理费计算方式从基于总股本改为基于资产 - 公司考虑该问题多年，旨在避免通过发行股权增加基础管理费的质疑，使费用计算更基于投资组合实际情况 [118] - 新计算方式下，过去五年基础管理费平均为43 - 43.3个基点，对股东友好或保持中性 [120] 问题12: 第一季度到第二季度空置率的顺序增加情况如何，是哪些租户导致的 - 明尼阿波利斯一处9.2万平方英尺单层办公物业在第一季度末空置，是最大的空置影响因素，黑石集团收购该园区其他物业带来一定积极信号 [126][127] - 从3月30日到6月底，空置率无增量增加，7月出售枫叶高地资产后，实时入住率超过97% [128][129] 问题13: 本季度租金收入是否有抵减项目，如租户应收账款核销 - 无应收账款核销情况，新GAAP准则和内部整合项目使损益表中租赁收入和运营费用大幅增加，建议分析师从净租金收入（租赁收入减去物业和运营费用）角度进行比较 [130][131] - 第一季度现金租金为2850万美元，第二季度为2880万美元，呈上升趋势 [132]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED JUNE 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02-068127 ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元 [35] - 一季度总运营收入增至3360万美元，总运营费用为2410万美元 [38] - 过去五年，公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，至46%，距离目标杠杆水平还差1% - 2% [38][39] - 过去24个月，公司偿还了5300万美元债务，新的长期可变利率抵押贷款利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.5% - 2.75%的利差，并为所有新的可变利率贷款设置了利率上限 [40] - 2020年和2021年到期贷款分别为700万美元和2100万美元，部分贷款有展期选项 [41] - 一季度通过ATM计划发行普通股，扣除发行成本后净筹集2800万美元，平均净股价为21.22美元 [42] - 截至目前，公司持有300万美元现金，信贷额度下可用资金为2950万美元 [45] - 截至3月31日，公司股票的机构持股比例增至56% [47] - 公司股票昨日收盘价为15.05美元，股息收益率为9.4% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度，公司收购5处工业地产，投资总额7200万美元，包括印第安纳波利斯6.5万平方英尺物业（520万美元，平均剩余租期约7年，GAAP资本化率7.2%）、休斯顿等地32.1万平方英尺三栋建筑组合（3460万美元，租约2040年1月31日到期，GAAP资本化率7.6%）、佐治亚州查茨沃思50.4万平方英尺跨码头设施（3190万美元，租约2030年8月31日到期，GAAP资本化率6.9%） [12] - 公司工业地产占比从2019年1月1日的33%增至2020年3月31日的41%，2019年1月至2020年3月投资2.01亿美元用于收购工业地产 [10][11] - 一季度同店现金租金年化增长率为2% [36] - 4月，公司给予3名租户租金延期，占月租金收入约2%，延期1.5 - 3个月，还款期6 - 9个月 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 经济预测机构预计二季度GDP可能出现两位数下降，商业地产买家数量从2016 - 2019年每月平均2100名降至2020年3月的790名，这将对二季度投资销售产生短期抑制作用 [27][28][29] - 部分市场工业和办公地产资本化率正在扩大，东海岸港口预计2020年上半年进口量比2019年同期低10%，预计三季度和四季度进口量将增加 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略强调增加工业地产配置，以提高物业运营效率、降低资本支出并提升估值，未来将继续在目标地区的发达子市场优先收购工业地产，重点关注5 - 30万平方英尺的收购目标 [10][11] - 公司资产运营团队致力于改善同店运营，通过续租增加整体投资组合的加权平均租期，并在俄亥俄州和印第安纳州的三处办公地点实施节能改进项目，未来将在其他合适地点推广 [14][16][17] - 面对疫情，公司实施员工在家办公安排，加强与租户的沟通，提供租金延期而非减免，期限1 - 3个月，要求在6 - 12个月内偿还，并尝试在协议中加入租约延期和租金上涨条款，以维持或增加每股核心FFO并恢复现金流 [20][21] - 公司目前有价值约2.55亿美元的18处收购候选项目，其中16处为工业地产，部分项目因各州居家令处于搁置状态，随着部分州解封，有望进入更积极状态 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为一季度表现良好，预计6月30日结束的季度也将不错，团队工作出色，收购的工业地产租户信用良好，一季度租金全部收回，4月租金收回98%，有少量短期租金延期，预计能够收回 [50] - 公司认为当前是良好的收购机会，团队积极寻找优质租户和收购项目，资产管理人员积极管理物业，尽管市场环境变化，但公司有信心应对挑战 [52] - 公司对未来发展持乐观态度，相信团队能够在疫情期间和之后为股东创造价值，维持高入住率和良好的财务状况 [54][46] 其他重要信息 - 电话会议报告可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [3][4][5] - 会议将讨论FFO、调整后FFO和核心FFO等指标，这些指标能更好反映公司经营成果和进行业绩比较 [5][6] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，查看新闻稿和10 - Q表格以获取更详细信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室租户和工业租户的情况有何不同？ - 公司收到的租金延期请求更多来自办公室租户，其中既有有合理需求的中型市场公司，也有实力强劲的租户提出的机会主义请求，目前工业租户的请求较少，未来情况未知 [57] 问题2: 通用汽车（GM）奥斯汀物业的潜在租户是否与上次财报电话会议提及的相同？ - 有两个是相同的，两个是新的，之前有一些小租户不再感兴趣，目前有一个来自奥斯汀的大型租户和一个来自加利福尼亚的知名租户，如果州长尽快开放该州，预计市场活动将增加 [58] 问题3: 租户租金延期是否有额外条款，如租期延长或租金上涨，以及是否收取利息？ - 对于要求租金减免的租户，公司要求延长租期，但部分请求已撤回；目前已达成的三笔租金延期交易，租户将在6 - 9个月内偿还，未收取利息；未来若有租金减免请求，将要求延长租期以维持每股核心FFO [62][63][64] 问题4: 当前公司的流动性如何，未来一两个季度愿意投入多少资金用于收购？ - 公司信贷额度下可用资金为2950万美元，目前持有300万美元现金，总可用资金超过3000万美元；2020年到期的抵押贷款仅700万美元，公司有能力覆盖；是否进行收购主要取决于资本成本，公司希望在二季度后半段市场环境正常化后，根据投资策略实时调整 [65][66] 问题5: 股息支付率契约是否按过去12个月计算，若需要临时绕过该契约是否困难？ - 股息支付率契约按过去12个月计算，过去几个季度该比率略低于95%；公司目前运营良好，与六家银行组成的贷款团队保持沟通，过去在高杠杆情况下贷款团队也给予支持，若需要修改契约，预计贷款团队会提供支持，但目前并非首要考虑事项 [67][68][69] 问题6: 公司是否已发行F系列优先股？ - 截至目前尚未发行，从长期来看，公司无意大量发行优先股，但如有需要，可能会发行交易型和非交易型优先股 [70] 问题7: 考虑到股息支付率和市场估值，为何不调整股息？ - 公司不会削减股息，管理层认为公司投资组合表现良好，目前的契约情况与过去相比并无恶化；董事会会议决定维持股息不变，相信疫情结束后市场将恢复，股价将回升；与Tier 1银行的沟通显示，基于公司历史表现和当前状况，此时降低股息并不明智 [73][74][77] 问题8: 工业和办公地产资本化率扩大的幅度是多少？ - 从投资销售人员处得知，工业地产资本化率扩大15 - 25个基点，办公地产扩大30 - 50个基点，主要发生在中西部市场，西海岸市场不适用 [78] 问题9: 公司投资组合的亮点和痛点分别是什么，是否有租户受益于居家购物和供应链缩短？ - 痛点可能是占比很小的零售和日托中心业务，以及需要密切关注的汽车行业；亮点是公司的中型市场业务模式，工业资产主要在30万平方英尺以下，随着制造业回流，这些客户未来可能获得更多业务；此外，公司对东海岸港口和一级铁路沿线的内陆港口扩张项目感兴趣，认为有合作和收购机会 [84][85][86] - 部分仓库租户从事最后一英里配送业务，零售租户为杂货店等供货，如Walgreens运营正常；日托中心因州政府关闭而无收入，但预计重新开放后可能会恢复 [88][90] 问题10: 疫情和大宗商品波动对公司未出租物业的续租有何影响？ - 俄亥俄州中部和北部市场停滞，两处多租户建筑部分未出租，续租活动减少；明尼阿波利斯市场有所恢复，一处空置建筑已续租50%，还有两个潜在租户；另一处预计下个月空置的建筑也有两个潜在租户，其中一个是特许学校；哥伦布的一处物业，锚定租户同意租赁剩余部分；通用汽车奥斯汀物业需要在未来几个月内解决续租问题 [97][98][99] 问题11: 塔尔萨资产是否仍在公司投资组合中且空置，目前是否有单一资产占空置面积较大比例？ - 塔尔萨位于卡托萨港的资产仍在公司投资组合中且空置，有一个潜在租户，预计下周左右收到报价请求；目前没有单一资产占空置面积的较大比例，其他空置资产占比均在1%或以下 [101][102] 问题12: 工业资产中，制造业和分销业资产受影响情况如何，两者在投资组合中的占比分别是多少？ - 有一笔租金延期来自制造业的即时装配厂，底特律地区有三处为通用汽车和福特服务的资产存在不确定性；公司工业资产中约40%为制造业，60%为分销业，目前收到的租金延期请求主要来自办公室租户，工业租户较少 [104] 问题13: 当前物业层面债务的可用性和定价情况如何，物业层面融资的限制更多是操作层面还是银行放贷意愿问题？ - 单一资产融资利率低至2%多到3%多，比公司追求的资产类型高出约100个基点；目前获取融资存在时间和操作上的挑战，如难以安排评估师对物业进行评估；商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场已关闭，但单一资产融资仍有机会，投资级债券市场开放且定价高效，高收益债券市场价格较高；总体而言，有多种借款选择和机会 [105][106]

业绩总结 - 截至2020年3月31日，总资产约为10.988亿美元，投资于122个物业[31] - 2020年第一季度的总运营收入为33,619千美元，较2019年第四季度的29,386千美元增长了7.5%[65] - 2020年第一季度的净收入为2,258千美元，相较于2019年第四季度的472千美元增长了378.8%[66] - 2020年第一季度的每股基本和稀释后的FFO为0.39美元，较2019年第四季度的0.30美元增长了30%[66] - 2020年第一季度的可分配给普通股东的FFO为13,480千美元，较2019年第四季度的9,836千美元增长了37%[66] 用户数据 - 租赁物业的平均剩余租期为7.5年，整体出租率为96.6%[32] - 公司的物业分布在28个州，租户来自19个不同的行业[31] - 截至目前，现有投资组合的总租赁面积为14,550,519平方英尺，涉及128个租赁合同，年化直线租金总额为115,241,000美元[101] 未来展望 - 2023年到期的租赁面积为1,460,802平方英尺，年化直线租金为9,894,000美元，占年化直线租金的8.6%[101] - 2024年到期的租赁面积为1,740,195平方英尺，年化直线租金为11,404,000美元，占年化直线租金的9.9%[101] - 2025年及以后的租赁面积为9,889,381平方英尺，年化直线租金为75,500,000美元，占年化直线租金的65.5%[101] 新产品和新技术研发 - 购买了位于印第安纳波利斯的64,800平方英尺物业，价格为520万美元，剩余租期为7.2年[41] 财务状况 - 截至2020年3月31日，净总债务占企业价值的比例为50.1%[32] - 公司的加权平均利率为3.86%，其中抵押贷款的加权平均利率为4.32%[79] - 公司的流动性和债务概述显示，固定利率债务占比为66.3%[78] - 公司的杠杆比率为49%，低于60%的阈值[81] - 公司的固定费用覆盖比率为1.78，高于1.45的要求[81] 其他新策略 - 通过ATM计划发行普通股，净收益为2790万美元[47] - 发行了总额为1830万美元的三笔抵押贷款，固定利率为3.63%[50]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED MARCH 31, 2020 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 02-06812 ...