财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，经可比性调整的FFO和可供普通股股东分配的核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，全年分别为每股1.55美元和1.58美元 [32] - 第四季度总运营收入增至2940万美元，包括6万美元的租赁终止和合同收入，同期总运营费用为2250万美元 [34] - 过去五年，公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，降至46%，距离目标杠杆水平还差1% - 2% [35] - 2019年第四季度和2020年，公司通过普通股销售分别筹集了2400万美元和2800万美元 [41] - 截至2020年，公司有400万美元现金和3500万美元的信贷额度可用 [45] - 自2016年初以来，公司股票的机构持股比例增加了17%，截至2019年12月31日达到57% [47] - 2020年1月，董事会投票决定将1 - 3月的月度股息提高至每股0.12515美元，这是公司10多年来首次提高股息 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2019年1月1日，工业资产占比为33%，到年底增至38% [12] - 2019年4月至2020年1月，投资规模约为1.6亿美元，全部为工业地产 [12] - 第四季度，公司收购了9处工业地产，投资规模达6240万美元 [14] 租赁业务 - 2020年有8份租约到期，代表着880万美元的年度直线租金，其中580万美元在下半年到期 [20] - 已将一处建筑的50%出租，租期10年，另有部分空间有潜在租户 [21] - 与北卡罗来纳州罗利的租户达成租约修订，将办公楼租约延长5年，工业楼租约延长1年 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国研究公司指出，2019年第三季度投资销售规模较上年同期下降，预计第四季度也会有类似结果 [25] - 市场周期进入第11年，研究人员估计除工业地产外，价格和投资销售规模可能达到峰值 [26] - 写字楼市场存在明显的买卖双方分歧，一些知名物业在签约后又重新上市 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略强调增加工业资产在投资组合中的占比，以提高物业运营效率、降低资本支出水平并提升估值 [11] - 主要关注面积在5万至30万平方英尺之间的收购目标 [13] - 资产运营团队致力于改善同店运营，包括续租和实施节能项目 [17][19] - 持续监控市场状况，积极寻找增值机会，以推动稳健增长战略 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在本季度表现出色，以良好的节奏扩大投资组合，有效管理资产负债表 [52] - 经济形势良好，租户按时支付租金，公司有信心收购优质物业 [53] - 公司通过长期抵押贷款为长期租约提供融资，有助于应对经济下行 [54] - 公司股票收盘价为21.94美元，股息收益率约为6.8%，高于许多REITs，有股价上涨空间 [55] - 公司希望通过提高股息来跟上通货膨胀，保持购买力 [56] 其他重要信息 - 电话会议中讨论的FFO是一项非GAAP会计指标，定义为净收入减去房地产销售损益和物业减值损失，加上房地产资产的折旧和摊销 [5] - 建议投资者访问公司网站查看新闻稿和10 - K表格，以获取更详细信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年的收购规模和节奏如何？ - 公司认为收购规模会放缓，目标是超过1.5亿美元，但不会达到每季度6000 - 7000万美元的水平 [59][60] 问题2: 写字楼市场买卖双方分歧的原因是什么？ - 卖方意识到老旧物业或需要大量资本支出的物业应出售套现，而公司在运营前三年不想投入资本，且写字楼资本支出高于工业地产，所以存在分歧 [61][63] 问题3: 2020年的入住率预期如何？ - 公司一直保持96%以上的入住率，有信心维持这一水平，尽管奥斯汀的GM租户退租，但有强劲的潜在租户 [64] 问题4: 租户退租时，公司是否会考虑出售资产？ - 会考虑，特别是非核心位置或需要过多支出的物业，过去几年公司已出售了一些单租户、非核心建筑 [68] 问题5: 2020年如何使用UPREIT和ATM？ - ATM主要用于3000万美元以下的交易，为普通股融资；对于超过3000万美元的大型资产或组合，可能会考虑隔夜市场融资；UPREIT是高效的融资方式，今年可能会有更多交易采用这种方式 [69][72] 问题6: 2020年如何考虑无担保债务？ - 公司目前持保守态度，长期有增加无担保债务的愿望，但会谨慎行事 [73][75] 问题7: 如何平衡收益增长、股息和股权融资需求来考虑写字楼处置？ - 处置物业主要考虑是否在目标市场以及重新出租的难度，写字楼处置可能性较高，但目前没有明确的出售计划 [80][85] 问题8: 已知退租租户的年度收入损失大致是多少？ - 今年约有880万美元租约到期，已解决约140万美元，除GM外还需解决约270万美元，风险在140 - 180万美元之间 [87][88] 问题9: GM资产位于哪个子市场，重新出租需要多少资本支出？ - GM资产位于帕尔默走廊，租户改善成本根据租期不同在每平方英尺30 - 80美元之间，公司预计处于中低水平 [91][93] 问题10: 佐治亚州内陆港物业的收购价格、资本化率和预计交割时间是多少？ - 收购价格略高于3000万美元，资本化率略低于7%，预计3月中旬交割 [94] 问题11: 第四季度180万美元的减值费用是针对哪项资产？ - 是位于北卡罗来纳州夏洛特郊区的一处遗留写字楼资产，2019年空置，公司希望出售该资产并重新配置资本 [96] 问题12: 管理层或董事会对内部化的可能性和时间有何新想法？ - 目前公司对外部顾问结构的成本结构感到满意，未来两到三年董事会可能会继续讨论，但目前认为现有结构与股东利益一致 [97] 问题13: 公司盈利对少量变动是否敏感，能否给出具体数字？ - 公司不适合给出正式数字，2019年核心FFO相对平稳，2020年及以后的目标是实现1.5% - 3%的年度增长，但受宏观经济和公司表现影响 [103][104] 问题14: 为什么设定1.5亿美元的收购目标，是否意味着年中会放缓？ - 公司过去平均收购规模为1.05亿美元，达到10亿美元资产规模后可达到1.5 - 1.75亿美元，目标是实现两位数增长，达到20 - 25亿美元资产规模后收购规模可能超过2亿美元；收购可能会前置，但收购团队不会停止寻找机会 [113][115] 问题15: 年初租赁佣金和租户改善费用的趋势如何？ - 除明尼阿波利斯的一个租户外，其他物业的相关费用较为合理；不考虑GM的情况下，2020年的总资本支出、租户改善和租赁佣金预计在500 - 700万美元之间 [122][124] 问题16: GM资产重新出租的预期时间和租金情况如何？ - 无法承诺具体时间，希望年底前能有租赁协议；市场上有很多潜在租户，奥斯汀市场活跃，有信心在年底前取得成功 [130][132] 问题17: 本季度计划出售哪些资产？ - 计划出售位于北卡罗来纳州夏洛特郊区的一处空置写字楼资产，预计第一季度完成交易，资金将用于待完成的收购项目 [134] 问题18: 东方金属供应公司是否可能成为未来收购的来源？ - 目前与该公司的合作已饱和，但可能有机会与其他有售后回租需求的公司合作 [135][136]

业绩总结 - 截至2019年12月31日，总资产约为10.395亿美元，投资于118个物业[24] - 2019年第四季度的总运营收入为29,386,000美元，同比增长2.5%[67] - 2019年全年总运营收入为114,387,000美元，同比增长7.5%[67] - 2019年第四季度的净收入为472,000美元，同比下降78.5%[67] - 2019年全年净收入为9,541,000美元，同比下降22.8%[67] - 2019年第四季度的每股基本FFO为0.30美元，同比下降23.1%[68] - 2019年全年每股基本FFO为1.47美元，同比下降7.6%[68] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.3年，整体出租率为97.0%[32] - 截至2019年12月31日，63%的租户具有投资级或投资级等效信用评级[24] - 前五大租户占租赁收入的4%、3%、3%、3%和3%，其余租户占84%[96] - 电信行业占租赁收入的17%，医疗保健行业占12%[97] - 公共租户占年化总租赁收入的54%，私有租户占46%[98] - 投资级评级租户占年化总租赁收入的29%，非投资级评级租户占13%[98] 财务数据 - 2019年第四季度产生的FFO为1010万美元，调整后的FFO为1270万美元，核心FFO为1320万美元，分别为每股0.30美元、0.39美元和0.40美元[38] - 2019年总负债为676,318千美元，较2018年的598,758千美元增长12.9%[69] - 2019年流动性比率为49%，低于60%的上限[81] - 2019年固定费用覆盖比率为1.76，高于1.45的最低要求[81] - 2019年总债务净额为619,745千美元，占总资产的59.6%[71] - 2019年现金及现金等价物为6,849千美元，较2018年的6,591千美元增长3.9%[69] 资本结构 - 通过ATM计划发行普通股获得净收益2400万美元，发行6.625%系列E优先股获得净收益6660万美元[46] - 赎回所有7.75%系列A和7.50%系列B优先股，总赎回支付为5690万美元[49] - 发行的抵押贷款票据包括：对杰克逊田纳西物业的480万美元抵押贷款，年限7年，固定利率3.97%[52] - 公司的总资本化为15.11亿美元，净总债务占企业价值的41.2%[32] 租赁收入展望 - 2020年到期的租赁收入为9,163千美元，占总租赁收入的8.3%[101] - 2025年及以后到期的租赁收入为63,544千美元，占总租赁收入的57.3%[101] - 总租赁收入为110,730千美元，涵盖122个到期租赁[101] - 租赁收入到期的分布显示，2024年到期的租赁收入为12,137千美元，占11%[101]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

业绩总结 - 截至2019年9月30日，总资产约为9.78亿美元，投资于109个物业[24] - 2019年第三季度的总运营收入为28,667千美元，较2018年同期的26,591千美元增长7.8%[65] - 2019年第三季度的净收入为2,191千美元，较2018年同期的2,677千美元下降18.1%[66] - 2019年前九个月的净收入为9,068千美元，较2018年同期的9,807千美元下降7.5%[66] - 2019年前九个月的总运营收入为85,001千美元，较2018年同期的79,538千美元增长6.2%[65] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.2年，整体出租率为98.8%[32] - 当前物业的入住率为98.8%，自成立以来，入住率从未低于96%[96] - 主要五大租户占租金的16%和占用面积的12%[33] - 前五大租户占年化租金收入的4%，而其他租户占84%[98] - 47%的租户为私营企业，53%为上市公司[98] 财务数据 - 第三季度产生的FFO和核心FFO为1260万美元，合每股稀释收益0.39美元[38] - 2019年第三季度的FFO可供普通股股东和非控股OP单位的基本值为12,332千美元，较2018年同期的11,637千美元增长5.9%[66] - 2019年第三季度的FFO可供普通股股东和非控股OP单位的稀释值为12,558千美元，较2018年同期的11,872千美元增长5.8%[66] - 截至2019年9月30日，净总债务与企业价值的比率为39.6%[32] - 截至2019年9月30日，现金及现金等价物为620万美元，循环信贷设施下的可用额度为2580万美元[34] 未来展望 - 2019年到2025年，预计到期租金的年化租金收入总计为112,215千美元，其中55.2%将在2025年及以后到期[101] - 2019年到期的租金占年化租金收入的2.5%，2020年为8.1%，2021年为8.0%，2022年为5.9%，2023年为9.1%，2024年为11.2%[101] 资本结构与融资 - 通过ATM计划发行普通股获得净收益740万美元[45] - 将现有信贷设施的定期贷款承诺从7500万美元增加至1.6亿美元[48] - 截至2019年9月30日，总负债为634,161千美元，较2018年12月31日的598,758千美元增长5.9%[68] - 截至2019年9月30日，股东权益总额为258,253千美元，较2018年12月31日的254,419千美元增长1.5%[68] 资产与市场扩张 - 公司在美国拥有109个物业，分布在24个州，主要集中在中西部（27%）、东南部（33%）、西南部（25%）和东北部（15%）[96] - 物业类型多样化，办公物业占60%，工业物业占35%，零售物业占3%，医疗办公物业占2%[96] - 购买德克萨斯州一处78450平方英尺的物业，交易金额为650万美元，剩余租期为12年[40] 负面信息 - 2019年第三季度的总运营费用为19,445千美元，较2018年同期的17,422千美元增长11.6%[65] - 2019年第三季度的利息支出为7,170千美元，较2018年同期的6,531千美元增加9.8%[65] - 截至2019年9月30日，累计其他综合收益为(2,483)千美元，较2018年12月31日的(148)千美元显著下降[68]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2019 1521 WESTBRANCH DRIVE, SUITE 100 MCLEAN, VIRGINIA 22102 (Address of principal executive offices) (Zip Code) (703) 287-5800 (Registrant's telephone number, including area code) Not Applicable OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITI ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Table of Contents COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 02-0681276 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 1521 WESTBRANCH DRIVE, SUITE 100 MCLEAN, VIRGINIA 22102 (Address of principal executive offices) (Zip Code) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED MARCH 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 02-068 ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...