Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

业绩总结 - 截至2021年9月30日，总资产约为11亿美元，投资于127个物业[29] - 2021年第三季度的总运营收入为34,334千美元，较2020年同期的33,142千美元增长3.6%[61] - 2021年第三季度的净收入为4,498千美元，较2020年同期的2,844千美元增长58.2%[61] - 基本和稀释后的每股FFO（资金运营）为0.44美元，较2020年同期的0.39美元增长12.8%[62] - 2021年第三季度的FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为16,220千美元，较2020年同期的13,656千美元增长18.7%[62] - 2021年第三季度的核心FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为14,512千美元，较2020年同期的13,783千美元增长5.3%[62] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.3年，整体入住率为97.7%[30] - 按年化直线租金计算，中西部占26%，西南部占24%，东南部占35%[1] - 按年化直线租金计算，工业和办公物业各占48%[1] - 前五大租户占年化直线租金的百分比为50%（私营）和50%（上市）[1] - 租户信用评级中，投资级别占27%，非投资级别占29%[1] 财务状况 - 截至2021年9月30日，净总债务为6.74亿美元，占总资产的44.8%[30] - 截至2021年9月30日，总负债为732,988,000美元，较2020年12月31日的722,585,000美元增长1.8%[63] - 截至2021年9月30日，股东权益总额为200,259,000美元，较2020年12月31日的213,183,000美元下降6.1%[63] - 截至2021年9月30日，固定费用覆盖比率为1.84，超过1.50的要求[76] - 截至2021年9月30日，杠杆比率为52%，低于60%的上限[76] - 截至2021年9月30日，当前资产负债率为33%，低于40%的上限[76] 资本支出与投资 - 公司在第三季度支付了150万美元用于资本支出，90万美元用于租赁佣金[48] - 公司在2021年第三季度收购了位于密苏里州的一个四物业组合，交易金额为2200万美元，剩余租期为17.4年[39] - 公司在2021年第三季度收购了位于伊利诺伊州的一个两物业组合，交易金额为470万美元，剩余租期为15.0年[39] 未来展望 - 2021年到2026年，租金到期的年化直线租金总额为15,338,970千美元[1] - 2026年到期的租金占年化直线租金的12.4%[1] - 2023年到期的租金占年化直线租金的7.0%[1] - 2024年到期的租金占年化直线租金的7.1%[1] 其他信息 - 公司通过ATM计划发行普通股获得净收益480万美元，发行F系列优先股获得净收益390万美元[45] - 截至2021年9月30日，公司的流动性为3630万美元，包括1020万美元的现金和现金等价物[32] - 截至2021年9月30日，累计其他综合收益为(2,075,000)美元，较2020年12月31日的(4,345,000)美元改善[63]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和核心FFO每股分别为0.44美元和0.39美元，2020年同期分别为0.39美元和0.40美元；2021年前九个月经调整的FFO和核心FFO每股分别为1.20美元和1.17美元，2020年同期分别为1.19美元和1.20美元 [28] - 第三季度同店现金租金较2020年第三季度增长2.2%，2021年前九个月较2020年前九个月增长3.4% [29] - 第三季度总运营收入3430万美元，运营费用2550万美元；2020年同期运营收入3310万美元，运营费用2530万美元 [29] - 过去六年将债务与总资产比率降至44.8%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [30] - 截至目前，2021年和2022年到期贷款分别为750万美元和9600万美元 [31] - 2021年前九个月通过普通股销售净筹集2410万美元 [33] - 截至目前，公司有8400万美元现金和3650万美元信贷额度可用 [34] - 机构持股比例增至51.5% [35] - 普通股股息提高至每股每季度37.5825美元，即每年1.5033美元，股票股息收益率为6.83% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业资产配置从33%增至接近50%，近期目标是未来12个月以上达到60%，长期目标是未来两年以上达到70% - 75% [13] - 年初至9月30日，资产管理团队完成13笔租赁交易，涉及140万平方英尺，平均加权租赁期限7.5年，每平方英尺租户改善津贴2.99美元，年化直线租金总计1280万美元 [15] - 第三季度租赁交易使直线租赁付款每年增加超500万美元，空置率降低2.6% [16] - 2022年约4.5%的租约到期，到期时间分别为6月底、7月底和10月底 [17] - 奥斯汀物业已租赁约17.6万平方英尺，占大楼近55%，取代了约95%的原直线租金 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 前三季度所有产品类型的投资销售总额超过4500亿美元，是2007年以来前九个月的最高水平 [20] - 所有物业类型价格上涨约16% [21] - 工业整体活动强劲，空置率约4%，净吸纳量连续四个季度超过1亿平方英尺，在建面积超5亿平方英尺 [21] - 写字楼空置率上升，负吸纳量约1000万平方英尺，较前三个季度有所改善，全国有超1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [22] - 写字楼在建面积超1亿平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注工业收购和提高入住率，收购目标为5 - 20万平方英尺的物业，参与售后回租业务 [11][54] - 招聘Ryan Carter领导中西部和西部地区业务 [14] - 持续优化资产组合，退出单层写字楼物业，将资金重新配置到工业资产，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元 [62] - 目前收购候选项目管道约3.5亿美元，包括18处物业，其中1处为写字楼，其余为工业物业 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 团队本季度表现出色，未受政府疫情相关措施太大影响，租金收取率达100% [39] - 尽管面临疫情挑战，但租户持续支付租金，团队表现出色，对未来充满信心 [41] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，公司无义务公开更新或修订这些陈述 [5] - 公司将讨论FFO、经调整的FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好反映经营结果和进行业绩比较 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥斯汀物业的租金情况及未来展望 - 因与租户有保密协议，无法披露具体数字，但新的要价租金在20 - 25美元之间，剩余45%的空间有望以类似价格出租，奥斯汀市场活动增加，科技租赁表现强劲 [46][47] 问题2: 奥斯汀物业租户的免租期、入住时间和租金计入损益表的时间 - 免租期很短，租户改善成本很低，对谈判结果满意，看好新租户长期入驻 [48] 问题3: 奥斯汀物业全部出租后是长期持有还是出售 - 目前目标是出租剩余空间，之后管理层将决定是否出售该物业并将资金重新配置到工业资产 [49] 问题4: 2021年收购累计成交情况 - 原计划今年收购1 - 1.2亿美元，目前已完成约5400万美元，另有约6300万美元处于意向书阶段，预计2022年初完成，2022年有望实现增长 [52] 问题5: 2021年剩余租约到期情况及构成 - 盐湖城一处8.6万平方英尺的写字楼租户将搬迁，目前有一个潜在租户对三分之一的空间感兴趣；坦帕一处1.6万平方英尺的租户，正在与主租户商谈租赁剩余空间，这两份租约均在12月底到期 [58] 问题6: 公司对回收写字楼资产资金并重新配置到工业资产的意愿，以及如何平衡写字楼和工业资产的资本回报率环境 - 过去出售的六处物业均为单层写字楼，未来将继续退出此类物业，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元，尽管存在资本回报率套利，但对同店业绩和未来每股FFO影响不大 [62][63] 问题7: 工业、有吸引力的写字楼和可能回收资金的写字楼的资本回报率情况 - 工业资产的资本回报率在5.5% - 6.25%之间，写字楼资产的资本回报率比工业资产高50 - 75个基点，目前写字楼市场有资本支出需求，公司对写字楼资产的收购兴趣不大，预计未来写字楼资产占总管道的比例低于20% [64][65] 问题8: 奥斯汀资产对同店收入的影响 - 若奥斯汀资产全季度出租，租金约为150万美元 [72] 问题9: 年初至今13笔租赁交易中，工业和写字楼的租金增长情况（不包括奥斯汀资产） - 截至9月，13笔交易中有5笔为写字楼，其余为工业，整体直线租金增长超过11%，10月底的一笔工业物业租赁导致直线租金增长降至个位数高位 [74] 问题10: 本季度及过去几个季度的收购情况和未来管道展望 - 收购项目主要是准制造业和准分销业，位于二级增长市场，意向书阶段的项目通常有三分之一会成交，预计未来每年收购额在1.2 - 1.5亿美元之间 [75][76] 问题11: 240万美元法律和解金是否为一次性情况，是否还有其他潜在法律和解 - 这是一次性的非经常性情况，未来没有类似情况 [80]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02 ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，经可比性调整的FFO和归属于普通股股东的核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元，2020年第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元；2021年前6个月分别为0.76美元和0.78美元，2020年前6个月均为每股0.80美元 [25] - 2021年第二季度同店现金租金较2020年第二季度增长2.8%，2021年前6个月较2020年前6个月增长4% [25] - 第二季度总运营收入稳定在3340万美元，运营费用为2500万美元，2020年同期运营收入为3350万美元，运营费用为2590万美元 [26] - 过去6年公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产比率降低了20%以上，降至44.8%，公司认为已接近目标杠杆水平1% - 2% [26][27] - 截至2021年6月30日，机构持股比例增至54.3%，较过去5年增加了7% [33] - 公司普通股股息为每股每季度0.37545美元，即每年1.502美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为22.98美元，股息收益率约为6.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2019年1月以来总投资2.99亿美元，均为工业项目，工业资产配置比例从2019年1月的33%增至目前的49%，目标是在未来18个月以上达到60% [9] - 第二季度及之后，收购了德克萨斯州贝敦市25200平方英尺的工业服务设施，投资810万美元，剩余租期12.6年，GAAP资本化率为7.1%；收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元，剩余租期17.4年，GAAP资本化率为7.5% [10] 租赁业务 - 截至7月31日，资产团队年内延长、扩大或租赁了127万平方英尺，涉及12个租户，平均加权租期8.6年，租户改善津贴为每平方英尺2.56美元，这些交易的年化直线租金总计840万美元 [11] - 第二季度现金租金收取率为100%，7月为99% [13] - 2021年底前到期的租约占比2.9%，2022年到期的占比4.5%；2021年剩余时间内，有330万美元的年化直线租金到期，其中290万美元在12月底到期 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率为4% - 4.5%，净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过4亿平方英尺，约40%已预租 [17][18] 办公市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率升至16.5%，负吸纳量为800万平方英尺，较前几个季度有所改善；全国范围内有超过1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [17][19] - 办公租金环比上涨约1%，但由于优惠增加，净有效租金下降超过4%，目前有超过1亿平方英尺的办公项目在建 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续实施投资策略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注5万至30万平方英尺的收购目标 [9] - 积极寻找工业收购机会，目前收购候选项目管道约为3.6亿美元，涉及21处房产，其中2处为办公物业，其余为工业物业 [21] - 对于奥斯汀的办公物业，探索重新租赁和/或出售的双重策略，预计在第三季度末宣布重大交易 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间运营良好，租金收取情况良好，租户持续支付租金 [34][35][38] - 市场上投资销售挂牌量增加，公司认为会出现收购机会并将积极追求 [21] - 对未来两年同店表现感到鼓舞，未来租约到期情况可控 [14] 其他重要信息 - 第二季度发行了1亿美元的6%系列G永久优先股，所得款项主要用于赎回所有未偿还的7%系列D优先股，除减少股息支出外，还提供了超过800万美元的额外可投资资本 [6][28] - 第二季度末后，收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元；续签了明尼苏达州伯恩斯维尔市12600平方英尺办公物业的租约至2029年12月；续签了德克萨斯州圣安东尼奥市60245平方英尺灵活办公大楼的租约至2031年11月 [7] - 6月任命Gary Gerson为首席财务官，此前他自3月起担任临时CFO；任命Buzz Cooper为首席投资官，他是公司执行副总裁兼中南部地区负责人 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明收入环比下降的原因，以及第二和第三季度的租赁业务对收入的提升程度 - 收入环比下降主要是因为第一季度的一些加速租金未延续到第二季度，且第一季度由于尽职调查成本降低导致G&A成本减少，第二季度由于专业、法律和股东相关成本增加导致G&A成本上升 [41] - 第二季度的一些交易因时间原因未反映在当季数据中，如6月中旬的810万美元收购和7月中旬的2200万美元收购，以及6月底签署的俄克拉荷马州卡托萨港物业租约，这些交易将在未来数据中体现 [42] 问题2: 310万平方英尺的空置空间租赁中，包含多少免租期，何时开始产生有效现金租金 - 除一处预计11月开始外，其他租赁已开始产生现金租金 [43] 问题3: 自第一季度末以来约60万平方英尺续约的租金价差情况 - 12处物业交易中，10处代表约630万美元直线租金的物业租金上涨约8.5%，增加约56万美元 [44] - 明尼苏达州布莱恩市的物业从单层办公转换为工业物业，此前空置一年多，运营成本约55万美元，转换后租赁了2/3的面积，考虑运营成本和租赁收入后，未来12个月将增加约80万美元收入 [45][46] - 俄克拉荷马州卡托萨港物业此前运营成本约50万美元，现租约超过100万美元，加上运营成本节省，从7月开始将有150万美元的转变，虽有免租期，但FFO已开始计算 [46] 问题4: 第二季度G&A成本中，有多少是非经常性的，下半年G&A成本的合理运行率是多少 - 从长期来看，G&A成本平均在85万美元左右，第一季度人为偏低，第二季度人为偏高 [48] 问题5: 基于第二季度情况和利率环境，2021年的潜在投资预期是否有变化 - 目前有6000万美元处于意向书阶段，近500万美元处于尽职调查阶段，预计将在下周左右完成交易，认为投资仍将超过1.1亿美元，有可能达到1.3亿美元 [50] 问题6: 自上次沟通以来，公司所在细分领域（非门户市场的小型资产）的资本化率环境是否有变化 - 门户市场资本化率降至4% - 5%，公司所在二级市场可找到中期至长期租约（7 - 10年）、GAAP资本化率约7%的产品，考虑公司股价和债务成本，加权平均资本成本约为5%，收购仍有50 - 75个基点的利差 [51][52] 问题7: 奥斯汀办公资产在第三季度末可能有重大交易的信心来源是什么 - 奥斯汀市场对该物业的参观和买家兴趣增加，公司考虑重新租赁和/或出售的双重策略，可能部分租赁后出售并将资金重新投入工业领域 [53] 问题8: 奥斯汀资产在市场上出售时，已租赁或部分租赁与完全空置的每平方英尺价格差异是多少 - 公司目前正在与相关方进行沟通，暂不公开讨论该问题 [55] 问题9: 俄克拉荷马州塔尔萨市物业的现金租金与空置前相比情况如何 - 租金较之前有所下降，但租户承担了部分运营成本，具体金额将在网站公布 [57] 问题10: 第二季度约100万美元的租约终止发生在哪些建筑，属于何种类型的建筑 - 公司需查看相关信息后在网站公布 [63] 问题11: 租约终止中尚未确认的部分，预计在第三季度加速确认还是随机分布到今年剩余时间或2022年 - 公司将在第三季度末提供相关信息，部分已协商的内容将延续到明年，是当前租金的补充 [65]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) 1521 Westbranch Drive, Suite 100 22102 McLean, Virginia (Address of principal executive offices) (Zip Code) (I.R.S. Employer Identification No.) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED JUNE 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD F ...

业绩总结 - Gladstone Commercial的市场资本化为7.2亿美元，企业价值为15.4亿美元[32] - 2021年第一季度，总收入为1,455.7百万美元，较2020年第一季度的1,358.1百万美元增长7.2%[64] - 2021年第一季度的净收入为38千美元，较2020年同期的2,258千美元增长[99] - 2021年第一季度，每股调整后的运营资金为1.56美元，较2020年第一季度的1.55美元略有上升[63] - 2021年第一季度的核心FFO为15,165千美元，较2020年同期的13,559千美元增长11.87%[101] - 2021年第一季度，基本每股FFO为0.40美元，较2020年同期的0.39美元增长2.56%[101] - 2022年总收入为98,016百万美元，同比增长4.65%[105] - 2023年总收入为66,043百万美元，同比下降4.39%[105] - 2024年总收入预计为39,083百万美元，同比下降3.93%[105] - 2025年总收入预计为32,642百万美元，同比增长4.03%[105] - 2026年总收入预计为47,614百万美元，同比增长4.39%[105] - 2027年总收入预计为83,912百万美元，同比增长4.34%[105] 用户数据 - 截至2021年3月31日，Gladstone Commercial拥有120个物业，覆盖27个州，租赁给107个不同的租户，年租金收入为1.342亿美元[32] - 截至2021年3月31日，物业的整体入住率为95.5%[32] - 截至2021年3月31日，租金收入中，来自前五大租户的收入占总租金收入的13.3%[34] - 截至2021年3月31日，主要租户的年化直线租金中，公共租户占49%，私人租户占51%[53] - 截至2021年3月31日，投资级评级的租户占年化直线租金的56%[54] - 行业多样化中，电信占15%，医疗保健占10%，汽车占9%，建筑占8%，银行占7%[52] 财务状况 - 截至2021年3月31日，净抵押债务为444,482千美元，净债务与总资产比率为28.9%[66] - 公司的净总债务与企业价值的比率为42.4%，较2010年的58.9%下降了16.5%[34] - 截至2021年3月31日，总资产为1,088,343千美元，较2020年12月31日的1,097,908千美元下降0.87%[102] - 截至2021年3月31日，总负债为715,894千美元，较2020年12月31日的722,585千美元下降0.92%[102] - 公司的总抵押贷款和信用额度为667,672千美元，平均利率为3.52%[104] - 合同抵押贷款应付总额为457,840百万美元，利率为4.22%[105] - 总抵押贷款应付额为457,672百万美元[105] 其他信息 - 公司的年分红为每股1.5018美元，过去未曾错过或减少现金分红[32] - 自2010年以来，Gladstone Commercial的总资产从4.106亿美元增长至10.883亿美元，增长幅度为165%[34] - 自2003年IPO以来，公司的入住率从未低于95%[108] - 自2003年以来，分配从未降低或错过[108] - 公司的平均剩余租期为7.2年[32] - Gladstone Commercial的投资组合中，工业物业占48%，办公物业占47%[49] - 2021年第一季度，固定利率债务占比为64.9%，浮动利率债务占比为1.1%[76] - 2021年第一季度，优先股总额为368,000千美元，占总资本结构的37%[66] - 2021年第一季度，机构股东持股比例为57.0%[66] - 自2012年以来，公司资产基础年复合增长率为15%[96]

财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，2020年第一季度分别为每股0.39美元和0.40美元 [30] - 2021年第一季度总运营收入稳定在3470万美元，运营费用为2690万美元；2020年同期运营收入为3360万美元，运营费用为2410万美元 [31] - 过去五年公司将债务与总资产比率降低超20%，降至45.4%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [32] - 截至3月31日，公司股票机构持股比例增至55.3%，较过去五年增长46% [38] - 公司继续按季度支付普通股股息每股0.37545美元，即每年1.502美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，股票昨日收盘价为21.19美元，股息收益率约为7.09% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产收购业务 - 第一季度及截至4月30日期间，公司收购俄亥俄州芬德利一处18万平方英尺的配送物业，投资1100万美元，剩余租期14年，GAAP资本化率为8.4% [8][16] - 目前收购候选项目管道约2.8亿美元，代表17处房产，其中1处为办公楼，其余为工业地产 [26] 房地产租赁业务 - 第一季度现金租金收取率达98%，4月收取率同样为98% [8][20] - 第一季度及截至4月30日期间，团队完成6笔租赁交易，涉及47.8万平方英尺，年化直线租金总计330万美元 [17] - 2021年剩余时间有440万美元年化直线租金到期，其中370万美元在11月底和12月底到期 [21] 房地产处置业务 - 第一季度出售伊利诺伊州尚佩恩和加利福尼亚州兰乔科尔多瓦的单户办公楼物业 [10][18] - 2020年第四季度和2021年第一季度共出售6处单户办公楼物业，实现净收益600万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年第四季度，所有类型房地产投资销售交易量同比下降约30%，2020年写字楼产品出现超1亿平方英尺的负吸纳量 [24] - 工业地产持续受关注，许多市场资本化率未上升，部分地区甚至压缩，2020年工业地产吸纳量较2019年增加，2021年第一季度净吸纳量创纪录 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续执行适度增长战略，扩大平台，将增加收购、资产管理和会计专业人员 [13] - 继续投资策略，增加投资组合中工业地产的配置，目标是在未来18 - 24个月内将工业地产配置比例提高到60%，主要关注5 - 30万平方英尺的收购候选项目 [14][15] - 继续推进资本循环计划，出售非核心单户办公楼物业，将收益重新投入目标市场的工业产品 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未受政府对新冠疫情反应的太大影响，第一季度表现良好，团队在疫情期间出色管理公司拥有的物业 [41][44] - 通胀可能会使收购活动放缓，但公司认为在二级市场有更多机会，能够参与竞争并取得成功 [50][51] - 公司资本状况良好，有足够的灵活性为近期和长期运营提供资金 [37] 其他重要信息 - 公司原首席财务官已离职，现任临时首席财务官为Gary Gerson，公司正在面试有公开REIT经验的首席财务官候选人 [11] - 两位区域收购负责人已离职，公司对现有员工进行了人事调整，任命新的区域领导 [12] - 公司奥斯汀办公室空置率最高，目前有4个潜在租户，自年初以来活动有所增加 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司今年的目标收购金额是否仍为1.3 - 1.4亿美元 - 公司认为目前活动有所增加，考虑到已处于尽职调查或意向书阶段的约3400万美元交易以及管道中的项目，预计今年收购金额在1.1 - 1.3亿美元 [50][51] 问题2: 2021年到期租金与市场租金的比较情况 - 除盐湖城一处资产租金略高于市场水平外，当前租金与市场水平相符，公司可提供具体数据用于分析 [52] 问题3: 是否考虑出售奥斯汀资产 - 随着奥斯汀重新开放，该建筑客流量增加，本周有3次参观安排。若有机会出售该资产并能迅速将资金重新投入工业投资组合，公司会考虑出售 [54] 问题4: 若近期为奥斯汀资产签订租约，现金租金是否要到2022年才开始 - 预计租户可能要求每年半年至一个月的免租期，租赁交易期限可能在7 - 10年，具体取决于租金率。公司租金远低于市场水平，可吸引租户以较低租金签约，从而降低租户装修成本或优惠要求 [57][58] 问题5: 公司目前的收购资金能力（干粉资金）是多少 - 公司目前有1100万美元现金和1830万美元的信贷额度可用 [59] 问题6: 若更多地实现2.8亿美元的收购管道项目，公司是否会加速处置资产或筹集更多资金 - 公司管理层将讨论此事，不排除进行后续融资的可能性，这将取决于通胀情况及其对股价的影响。公司已开始出售非交易优先股，每周约有100 - 200万美元的收入，同时希望加强ATM计划以出售普通股 [60][61] 问题7: 公司在资本结构中可增加多少优先股而不过度偏重 - 公司不会将优先股比例提高到80%，会与银行合作确定合理的优先股发行数量，同时希望ATM计划能更好地出售普通股 [63] 问题8: 过去几年公司收购和处置交易中，1031买家或卖家的占比情况，以及规则变化的影响 - 公司认为这部分占比很小，部分大型交易可能未达到1031阶段。公司有能力并已多次向寻求1031交易的卖家提供UPREIT股份，预计今年此类交易机会会增加 [66][67] 问题9: 通胀对公司、客户和潜在收购的影响 - 公司认为当前处于通胀时期，由于公司多采用10年期租赁和抵押贷款，有能力承受未来一两年内可能出现的通胀冲击，但可能会减缓收购速度。与同行和租户交流发现，建筑成本上升和原材料价格上涨将导致通胀 [75][78][80] 问题10: 本季度租赁终止收入是否典型，后续季度情况如何 - 本季度租赁终止收入略高，原因包括将一处空置单户办公楼改建为工业物业并出租6万平方英尺，以及在丹佛物业更换租户时获得加速租金。预计后续租赁活动会有所减少，因为大部分大型租赁交易已完成，且年底前可做的大型项目不多 [88][89][90] 问题11: 公司潜在处置的单户办公楼规模有多大 - 公司无法提供确切金额，但2020年第四季度至2021年第一季度已出售价值2800万美元的单户办公楼产品，净收益600万美元。预计未来每年出售不超过1500万美元，其中至少三分之二为单户办公楼 [92] 问题12: 剩余三分之一的处置资产是哪些 - 可能包括退出非核心市场的零售物业和出售休斯顿的一处小型医疗设施，但仍将主要关注单户办公楼物业 [93]

Table of Contents (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED MARCH 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02-068 ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.37美元和0.38美元，全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [30] - 第四季度总运营收入稳定在3290万美元，总运营费用为2400万美元（不包括一项物业减值费用） [31] - 过去五年公司通过再融资、到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，降至49.9%，距离长期目标杠杆水平还差1% - 2% [31] - 截至2021年1月31日，机构对公司股票的所有权增至58%，较过去四年增长了近20% [36] - 公司股票周二收盘价为19.17美元，股息收益率约为7.8% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2020年第四季度，公司收购了三处工业物业，总面积67.4万平方英尺，投资总额4690万美元 [10] - 2020年全年，公司收购了九处工业物业，总投资1.3亿美元，加权平均租赁期限为12.2年，平均GAAP资本化率为7.4% [12] - 自2019年1月以来，公司工业投资总额接近2.7亿美元，工业资产占比从2019年1月的33%增至目前的47%，目标是在未来18 - 24个月内达到60% [12][13] 办公业务 - 2020年第四季度，公司出售了伊利诺伊州香槟市的一个三层单租户办公物业组合，售价1340万美元，获利410万美元；出售了德克萨斯州奥斯汀市一处5.2万平方英尺的单租户办公物业，售价860万美元，获利280万美元 [10] - 2020年全年，资产管理团队完成了20笔租赁交易，总面积110万平方英尺，其中10笔为办公物业，加权平均直线租金上涨4.7%，整体租户改善津贴约为每平方英尺3美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Real Capital Analytics数据，截至第四季度，所有物业类型的投资销售交易量同比下降约30% [24] - 国家研究报告显示，办公物业的转租空间正在增加，Cushman & Wakefield预测近期办公物业吸纳量将为负 [24] - Cushman & Wakefield和CBRE报告称，2020年工业空间吸纳量较2019年有所增加，而2019年是工业产品吸纳量最高的一年 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续实施投资战略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注面积在5万 - 30万平方英尺的收购目标 [12][13] - 公司继续推进资本循环计划，专注于出售单租户办公物业，并将所得款项重新投资于目标市场的工业产品 [17] - 公司积极与租户沟通，提供租金延期和/或租赁延期，以维持或增加每股核心FFO，并尽快使现金流恢复到之前的水平 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间受政府对COVID - 19反应的影响不大，租金收取情况良好 [41][42] - 公司对未来两年同店业绩感到鼓舞，每年平均约有5%的租约到期，2021年到期的年化直线租金为570万美元，其中370万美元在11月底和12月底到期，未来到期问题应可控 [22] - 市场条件方面，受COVID - 19影响，投资销售交易量下降，但工业物业需求持续，部分市场资本化率压缩，公司认为收购机会将出现并会积极追求 [24][25][26] 其他重要信息 - 公司报告可能包含前瞻性陈述，这些陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [4][5][6] - 公司讨论了FFO、调整后FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好地反映公司经营成果和进行业绩比较 [7] - 公司鼓励投资者访问其网站，注册电子邮件通知服务，并可在Facebook和Twitter上关注公司 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待资本循环中出售单租户办公建筑并转向工业的资本化率差异 - 公司出售单租户办公物业的杠杆回报率为13% - 15%，资本化率约为7.5% - 8.5%，收购工业产品的资本化率约为6.25% - 6.5%，GAAP租金约为7.4% - 7.6% [48] - 出售单租户办公物业并转向工业的一个关键原因是，重新租赁和重新招租单租户办公物业成本极高，而工业资产的重新租赁成本非常低 [51] 问题2: 租金延期是否已基本结束，以及如何看待2021年的坏账费用 - 预计在未来三到四个月内可能还会收到一些租金延期请求，直到疫苗在民众中广泛接种。公司与租户保持密切联系，如有租金延期情况，能够通过延长租约或在短期内收回租金来解决 [52] - 除了一处6000平方英尺的医疗办公室租户的租金占比0.01%可能存在问题外，其他方面目前没有明显的坏账风险。公司给予临时租金延期的托儿服务租户在2019年业绩创历史最佳，公司认为这是临时情况，会继续为该物业计提租金 [55] 问题3: 奥斯汀办公市场的供应情况以及对空置空间再租赁的影响 - 奥斯汀新办公产品供应放缓，公司位于奥斯汀东北部的物业对面是BAE即将建设的园区，对该物业的需求前景感到乐观，会提供具体供应数据 [60] 问题4: 潜在租户不签署奥斯汀物业租约的原因 - 由于德州疫情防控措施的变化，物业开放和关闭不定，导致来自西海岸和芝加哥等地的潜在租户难以实地考察该物业 [61] 问题5: 是否考虑将奥斯汀资产出售给整租租户，以及与再租赁的回报比较 - 出售给整租租户是一个选项，目前该物业的账面价值约为3000多万美元，出售可实现强劲的资本收益，并可迅速将资金重新投入工业资产 [64] - 目前有五个潜在租户，预计该物业最终可能成为多租户建筑，有两到三个租户。建筑设计良好，每个租户可占用一层并可扩展，且有独立电梯，一旦能让更多人参观该物业，预计会有非常积极的结果 [63] 问题6: 除前通用汽车空间外，投资组合中其他较大空置区域在哪里 - 俄克拉荷马州塔尔萨市的一处港口工业物业，已向一个潜在租户发出意向书，租赁该建筑的三分之二 [66] - 明尼阿波利斯市一处已改建为工业用途的单租户办公物业，正在就租赁该物业的三分之二进行谈判 [66] - 明尼阿波利斯市的一处三层办公物业，已出租三分之二 [67] - 休斯顿市一处1.2万平方英尺的实验室物业，租户即将搬离，相邻的医疗服务提供商有意扩展至该空置空间 [67] 问题7: 为使当前空置空间适合多租户使用，预计需要多少租户改善和租赁佣金成本 - 通用汽车物业的租户改善成本约为每平方英尺20 - 25美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 5美元 [69] - 塔尔萨港口物业的租户改善成本约为每平方英尺3 - 4美元，租赁佣金约为每平方英尺1 - 2美元 [70] - 休斯顿物业的租户改善成本约为每平方英尺20 - 25美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 5美元 [70] - 梅森市一处6万平方英尺的单租户办公物业中有1.8万平方英尺空置，正在就租赁约50%的空置面积进行谈判，预计租户改善成本约为每平方英尺18 - 20美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 4美元 [71] 问题8: 收购管道中提到的办公资产有何特点，为何在几乎专注于工业收购的情况下仍考虑该办公资产 - 该办公资产位于密苏里州堪萨斯城，是一处总部设施，面积约15万平方英尺，符合公司通常偏好的规模。该物业内设有数据中心空间，租约为期15年。如果公司能够评估租户的信用状况并认为该公司具有长期稳定性，就会考虑收购 [72] - 尽管有这一处办公资产，但公司的重点仍将放在工业资产上，目标是在未来18 - 24个月内使工业资产占比达到60%，并希望在24 - 30个月内达到70%。公司将保留多租户办公资产，并逐步退出单租户办公物业 [73] 问题9: 待售资产目前是否正在销售，销售时间如何考虑 - 待售资产数量较少，目前正在进行销售营销，预计这些资产可能在今年前六个月内出售 [74] 问题10: 未来几年可能变现的单租户办公物业池的总规模有多大 - 具体规模暂无确切数据，但占比很小，因为公司在过去三到四年中已经出售了一些单租户办公物业 [81] - 公司每年的处置金额预计在1500万 - 2500万美元之间，单租户办公物业可能占其中一半或更多，但与每年的收购计划相比，这一数字非常小 [82] 问题11: 新定期贷款和债务容量如何运作，如何获得增量债务容量 - 新的6500万美元五年期定期贷款中，1500万美元为延迟提取部分，将在未来几个月内提取并用于新的收购项目。5000万美元用于偿还所有未偿还的循环贷款 [84] - 公司的物业作为信用额度的抵押，但并非担保贷款。根据资产是新收购还是已在投资组合中超过一年，公司在总信用额度内大约可获得60%的杠杆率 [84] 问题12: 管道中2.8亿美元潜在投资的成功率预计如何，2021年的收购目标是多少 - 2021年的收购目标预计在1.3亿 - 1.4亿美元之间 [88] - 公司历史上进入意向书阶段的项目，约三分之一到50%最终会达成交易。由于公司与其他基金的关系，有一些非公开市场的机会，预计进入意向书阶段的项目接近50%会最终成交 [88][89]