财务数据关键指标变化 - 2019年末商业抵押贷款投资净额为27.62042亿美元，2018年末为22.0683亿美元[267] - 2019年末总资产为35.4062亿美元，2018年末为26.06078亿美元[267] - 2019年末总负债为25.14705亿美元，2018年末为17.27064亿美元[267] - 2019年利息收入为1.95299亿美元，2018年为1.52288亿美元[269] - 2019年净利息收入为1.04881亿美元，2018年为0.82288亿美元[269] - 2019年总收入为1.0805亿美元，2018年为0.82288亿美元[269] - 2019年总费用为0.522亿美元，2018年为0.37402亿美元[269] - 2019年净收入为0.83924亿美元，2018年为0.52825亿美元[269] - 2019年基本和摊薄每股净收入均为1.60美元，2018年均为1.44美元[269] - 2019年和2018年利息收入分别为1.953亿美元和1.523亿美元，主要因生息资产平均账面价值增加7.694亿美元[296] - 2019年利息支出增至9040万美元，2018年为7000万美元，因付息负债平均账面价值增加6247万美元[296] - 2019年待售商业抵押贷款实现收益3780万美元，2018年为1130万美元，因2019年固定利率商业房地产贷款销售总收益达10.131亿美元[296] - 2019年和2018年运营费用分别为5220万美元和3740.2万美元，增长主要与资产管理和次级绩效费、行政服务费用和专业费用有关[298] - 2018年和2017年利息收入分别为1.523亿美元和8960万美元，主要因1个月伦敦银行同业拆借利率上升和生息资产平均账面价值增加7.482亿美元[305] - 2018年利息支出增至7000万美元，2017年为3240万美元，因1个月伦敦银行同业拆借利率上升和付息负债平均账面价值增加6642万美元[306] - 2018年待售商业抵押贷款实现损失9000美元，2017年实现收益12万美元，2018年出售5笔贷款收益2060万美元，2017年出售15笔贷款收益1.217亿美元[308] - 2018年待售商业抵押贷款实现收益1130万美元，2017年为450万美元，因2018年固定利率商业房地产贷款销售总收益达5.674亿美元[310] - 2018年和2017年运营费用分别为3740.2万美元和2951.6万美元，增长主要与资产管理和次级绩效费、行政服务费用和专业费用有关[310] - 2019年和2018年平均杠杆率分别为74.6%和72.1%，加权平均杠杆收益率分别为14.9%和14.7%[296] - 2019年公司通过私募向机构和个人投资者筹集1.402亿美元普通股和优先股权益[336] - 2019年4月15日公司赎回全资间接子公司BSPRT 2017 - FL1 Issuer, Ltd.发行的所有未偿票据，赎回日未偿本金为4560万美元[337] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，BSPRT 2017 - FL2 Issuer发行的票据分别由本金余额为1.008亿美元和2.446亿美元的抵押资产池作抵押[339] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，BSPRT 2018 - FL3 Issuer, Ltd.和BSPRT 2018 - FL3 Co - Issuer, LLC发行的票据分别由本金余额为5.232亿美元和6.093亿美元的抵押资产池作抵押[339] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，BSPRT 2018 - FL4 Issuer, Ltd.和BSPRT 2018 - FL4 Co - Issuer, LLC发行的票据分别由本金余额为8.679亿美元和8.593亿美元的抵押资产池作抵押[339] - 2019年5月30日，BSPRT 2019 - FL5 Issuer, Ltd.和BSPRT 2019 - FL5 Co - Issuer, LLC发行约7.148亿美元本金余额的有担保浮动利率票据，其中6.399亿美元由第三方投资者购买，7490万美元由OP的全资子公司购买[339] - 截至2019年12月31日，公司与多家银行签订回购协议，承诺融资总额为12.75亿美元，未偿还金额为2.52543亿美元[342] - 截至2019年12月31日，JPM回购协议的未偿还金额为1.07526亿美元，加权平均利率为4.51%，到期日为2021年1月30日[342] - 截至2019年12月31日，CS回购协议的未偿还金额为8737.5万美元，加权平均利率为4.84%，到期日为2020年3月27日[342] - 截至2019年12月31日，WF回购协议的未偿还金额为2494.2万美元，加权平均利率为3.65%，到期日为2020年11月21日[342] - 截至2018年12月31日，回购工具总承诺融资额为1.195亿美元，未偿还金额为149,440美元，利息支出为17,027美元[343] - 2018年12月11日，公司向城市国家银行转让1000万美元定期贷款权益，2019年12月31日应计利息年利率为4.6%，当年利息支出为20万美元[343] - 2019年10月15日，公司获得2920万美元商业抵押贷款，截至2019年12月31日，贷款应计利息年利率为3.85%，当年利息支出为20万美元[345] - 截至2019年12月31日，房地产证券回购协议未偿还总额为394,359美元，加权平均利率为2.79%[346] - 截至2018年12月31日，房地产证券回购协议未偿还总额为44,539美元，加权平均利率为3.8%[346] - 截至2019年12月31日，公司有1070万美元普通股具有约束力的购买承诺未偿还[349] - 2019年，仓库线最大平均未偿还余额为6.12亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为2.666亿美元，房地产证券回购协议为3.454亿美元[350] - 2018年，仓库线最大平均未偿还余额为5.606亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为5.348亿美元，房地产证券回购协议为2580万美元[350] - 2017年，仓库线最大平均未偿还余额为4.834亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为4.344亿美元，房地产证券回购协议为4910万美元[350] - 截至2019年12月31日，公司私募发行普通股累计发行12,136,262股，总收益为2.01225亿美元[351] - 2019年末A类优先股余额为40,500股，金额202,144千美元，2018年末余额为29,249股，金额145,786千美元[356] - 2019年末C类优先股余额为1,400股，金额6,966千美元，该类股票于2019年首次发行[356] - 2019年公司董事会授权并宣布每月按每股每年1.44美元的比率进行持续分红[358] - 2019年普通股现金分红45,763千美元，再投资分红13,901千美元，总计59,664千美元；2018年分别为34,467千美元、14,023千美元和48,490千美元[364][366] - 2019年分红资金来源中，净收入占76.7%（45,763千美元），普通股DRIP发行占23.3%（13,901千美元）；2018年分别为71.1%（34,467千美元）和28.9%（14,023千美元）[366] - 2019年经营活动提供净现金4540万美元，主要因净收入增至8390万美元，但商业抵押贷款业务有4550万美元净现金流出[367] - 2019年投资活动使用净现金9.692亿美元，主要用于商业抵押贷款和CMBS的发起与收购，部分被贷款本金还款抵消[367] - 2019年融资活动提供净现金8.286亿美元，主要来自CLO发行、回购协议和CMBS MRA的净借款，部分被分红、股票回购和CLO还款抵消[367] - 2018年经营活动提供净现金710万美元，主要因净收入增至5280万美元，但商业抵押贷款业务有2400万美元净现金流出[368] - 2018年投资活动使用净现金8.558亿美元，主要用于商业抵押贷款的发起与收购，部分被贷款本金还款和出售贷款所得抵消[368] - 2019 - 2017年，公司支付的收购费用和开支分别为840万美元、810万美元和1020万美元，其中资本化金额分别为750万美元、760万美元和600万美元[387] - 2019 - 2018年，与顾问及其关联方安排产生的费用总计分别为35099千美元和25456千美元，应付账款分别为4789千美元和3229千美元[387] - 2019 - 2017年净收入分别为83,924千美元、52,825千美元、33,779千美元[392] - 2019 - 2017年资金运营所得分别为83,924千美元、52,825千美元、33,779千美元[392] - 2019 - 2017年调整后资金运营所得分别为79,606千美元、53,686千美元、34,477千美元[392] - 2019年调整后资金运营所得含450万美元非现金费用，排除后为8410万美元[392] - 2018年调整后资金运营所得含640万美元非现金费用，排除后为6010万美元[392] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款分别为122笔和100笔，投资性商业抵押贷款账面价值分别为27.62亿美元和22.068亿美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为7笔，公允价值分别为1.126亿美元和7690万美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司CMBS投资分别为21笔和若干笔，公允价值分别为3.863亿美元和2640万美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司贷款损失准备分别为90万美元和480万美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款加权平均票面利率分别为5.6%和6.7%，加权平均剩余期限分别为1.8年和1.5年[312] - 截至2019年和2018年12月31日，公司CMBS投资加权平均票面利率分别为3.7%和5.0%，加权平均剩余期限分别为15.8年和4.9年[312] - 2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款固定利率占比分别为97.4%和97.3%，浮动利率占比分别为2.7%和2.6%[315] - 2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款中混合用途抵押占比分别为1.6%和0.7%等多种不同抵押类型占比情况[318] - 2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款在新英格兰地区占比分别为3.3%和0.7%等不同地区占比情况[321] - 文档展示了截至2019年和2018年12月31日公司投资组合按合同到期年份的面值情况[325] 公司业务相关信息 - 公司业务包括房地产债务、房地产证券、管道业务和房地产持有业务[294] 公司财务报表编制及会计处理 - 财务报表按美国公认会计原则编制，需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[280] - 商业抵押贷款按持有目的不同有不同会计处理方式[282] - 贷款损失准备金包括一般公式组件和特定资产组件，公司用统一流程确定[283] - 商业房地产证券收购时分类为可供出售，按公允价值计量[286] 公司税务及收益分配 - 自2013年12月31日结束的纳税年度起公司运营符合美国联邦所得税REIT资格，需至少分配90%“REIT应税收入”给股东[289] 公司衍生品及优先股处理 - 公司不指定衍生品为套期工具，公允价值波动计入损益表[290] - 公司优先股为参与性证券，计算每股收益采用两类别法[291] 公司高级债务信息 - 高级债务1零售物业面值为9450千美元，利率为1个月LIBOR+4.50%，有效收益率为6.26%，贷款价值比为69.2%[331] - 高级债务2办公物业面值为10699千美元，利率为1个月LIBOR+4.65%，有效收益率为6.41%，贷款价值比为70.8%[331] - 高级债务3工业物业面值为33655千美元，利率为1个月LIBOR+4.00%，有效收益率为5.76%，贷款价值比为65.0%[331] - 高级债务4混合用途物业面值为12952千美元，利率为1个月LIBOR+5.00%，有效收益率为6.76%，贷款价值比为73.3%[331] - 高级债务7多户住宅物业面值为38248千美元，利率为1个月LIBOR+3.35%，有效收益率为5.11%，贷款价值比为76.0%[331] - 高级债务13

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度GAAP净收入为3270万美元 每股摊薄收益029美元 核心收益为1910万美元 每股摊薄收益015美元 差异主要来自利率互换协议的市场公允价值变动[10] - 投资组合收益率从第三季度的276%下降至267% 主要由于部分ARM投资组合重置至较低利率[11] - 经对冲调整后的借款成本从第三季度的231%降至197% 净利差改善25个基点[11] - 期末账面价值为862美元/股 较上季度增加002美元 其中对冲活动贡献019美元增值 但被投资组合未实现收益减少018美元所抵消[12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司继续专注于机构担保的ARM证券 投资组合表现稳健 同时增加了7年期和10年期ARM证券的配置[18] - 当前杠杆率约为79倍 预计杠杆回报率在10%-105%区间[29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为短久期策略执行者 可能考虑在机构可调利率抵押贷款证券之外拓展其他短久期策略[18] - 积极管理利率互换组合 将高固定利率互换替换为低利率互换 期末互换组合固定支付利率从204%降至177%[11][23] - 2020年将有12亿美元互换到期 平均利率约2% 若以当前140%利率续作 预计可带来约10个基点的融资成本改善[21][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储2019年累计降息75个基点 叠加互换组合优化 显著改善了融资成本 预计2020年借款成本将进一步下降[6][8] - 尽管短期融资市场存在压力 但回购融资渠道保持畅通 季末回购利率已较第四季度平均水平低30-35个基点[7] - 对SOFR替代LIBOR的过渡持乐观态度 预计采用历史利差调整后的多期限SOFR指数将平稳过渡 对提前还款影响有限[15][16] 其他重要信息 - 2019年股息全部被归类为资本返还 主要由于互换组合重组产生的应税损失抵消了应税收入[13] - 溢价摊销第四季度达1850万美元 对应寿命期提前还款率假设约23% 公司将持续监控实际CPR(29%-30%)并适时调整假设[30][31] 问答环节所有提问和回答 问题: 2019年股息中资本返还部分的比例及驱动因素 - 2019年股息全部作为资本返还 主因利率互换重组产生的应税损失完全抵消了应税收入[13] 问题: SOFR替代LIBOR对机构混合ARM市场的影响及公司战略 - SOFR过渡方案采用期限匹配指数加历史利差调整 预计对抵押贷款利率和提前还款影响有限[15][16] - 公司可能拓展至其他短久期策略 但核心仍聚焦机构ARM证券 已增加7年期和10年期ARM配置[18] 问题: 2020年到期互换的潜在收益及久期管理策略 - 2020年到期互换平均利率2% 若以140%续作可带来约10个基点融资成本改善[21][25] - 当前主要采用2年期互换以匹配投资组合久期 避免因收益率曲线变动导致风险错配[26][27] 问题: 投资机会评估及溢价摊销假设调整频率 - 当前ARM证券提供10%-105%的杠杆回报 吸引力显著[29] - 溢价摊销假设将根据实际CPR持续评估 当前处于假设区间高位但符合预期[31][32]

商业抵押贷款投资组合 - 公司商业抵押贷款投资组合总账面价值（扣除贷款损失准备）为24.961亿美元（截至2019年9月30日）和22.068亿美元（截至2018年12月31日）[177] - 公司持有109笔商业抵押贷款（2019年9月30日）和100笔（2018年12月31日），贷款损失准备分别为70万美元和480万美元[177][180] - 商业抵押贷款加权平均票面利率为6.0%（2019年9月30日）和6.7%（2018年12月31日），剩余期限分别为1.3年和1.5年[183] - 公司商业抵押贷款中固定利率占比97.4%（2019年9月30日）和97.3%（2018年12月31日）[186] - 公司持有17笔待售商业抵押贷款（公允价值1.751亿美元）和14笔CMBS投资（公允价值2.322亿美元）（截至2019年9月30日）[177] - 公司2019年9月30日商业房地产贷款组合包含109笔商业抵押贷款和17笔持有待售贷款[225] 商业抵押贷款抵押物类型分布 - 投资组合抵押物类型分布：多户住宅占比55.9%（2019年9月30日）和45.1%（2018年12月31日）[189] - 公司商业抵押贷款组合中，Multifamily类型贷款的最高金额为90,499千美元，有效收益率为5.5%[200] - Office类型贷款的最高金额为50,000千美元，有效收益率为6.3%[201] - Hospitality类型贷款的最高金额为57,075千美元，有效收益率为7.2%[200] - Self Storage类型贷款的最高金额为7,510千美元，有效收益率为7.1%[200] - Mixed Use类型贷款金额为39,189千美元，有效收益率为6.9%[200] - Retail类型贷款的最高金额为12,953千美元，有效收益率为7.0%[200] 商业抵押贷款地域分布 - 投资组合地域分布：远西部地区占比26.6%（2019年9月30日）和27.3%（2018年12月31日）[191] 商业抵押贷款收益和贷款价值比 - 贷款组合中最低的有效收益率为5.2%，对应Multifamily类型贷款金额22,690千美元[200] - 贷款组合中最高的有效收益率为8.2%，对应Hospitality类型贷款金额8,875千美元[200] - 贷款组合中最低的贷款价值比为22.4%，对应Multifamily类型贷款金额55,825千美元[200] - 贷款组合中最高的贷款价值比为85.9%，对应Multifamily类型贷款金额11,590千美元[200] - 商业抵押贷款组合总面值为1.749亿美元，平均有效收益率为4.7%，平均贷款价值比为66.3%[205] 不同类型商业抵押贷款详情 - 多户住宅类型贷款中，最高贷款金额为87,700，利率为1个月LIBOR + 2.99%，有效收益率为5.0%，贷款价值比为46.0%[202] - 办公楼类型贷款中，最高贷款金额为40,870，利率为1个月LIBOR + 3.50%，有效收益率为5.5%，贷款价值比为71.0%[202] - 零售类型贷款中，最高贷款金额为29,500，固定利率为6.25%，有效收益率为6.3%，贷款价值比为68.5%[202] - 自存仓类型贷款中，最高贷款金额为17,400，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为6.0%，贷款价值比为69.5%[202] - 酒店类型贷款中，最高贷款金额为21,000，利率为1个月LIBOR + 4.14%，有效收益率为6.2%，贷款价值比为56.0%[202] - 土地类型贷款中，贷款金额为16,400，利率为1个月LIBOR + 6.00%，有效收益率为8.0%，贷款价值比为45.7%[202] - 夹层贷款中，多户住宅类型贷款金额为22,800，利率为1个月LIBOR + 8.01%，有效收益率为10.0%，贷款价值比为57.9%[204] - 夹层贷款中，办公楼类型贷款金额为10,000，固定利率为10.0%，有效收益率为10.0%，贷款价值比为78.7%[203] - 多户住宅类型贷款中，最低有效收益率为4.7%，贷款金额为23,115，利率为1个月LIBOR + 2.65%，贷款价值比为75.8%[203] - 酒店类型贷款中，固定利率为5.75%，贷款金额为17,803，有效收益率为5.8%，贷款价值比为52.9%[203] CMBS投资 - CMBS投资加权平均票面利率为3.9%（2019年9月30日）和5.0%（2018年12月31日），剩余期限分别为15.8年和4.9年[183] - 房地产证券组合总面值为2.318亿美元，平均有效收益率为3.9%，其中CMBS 3单笔最大面值达4000万美元[207] 收入和利润 - 2023年第三季度净利息收入2828.5万美元，较2018年同期增长9.5%，利差为3.0%[210] - 利息收入同比增长17.5%至5044.5万美元，主要驱动因素为生息资产平均余额增加6.838亿美元[211] - 公司2019年前九个月利息收入为1.452亿美元，2018年同期为1.065亿美元，增长36.3%[225] - 公司2019年前九个月净利息收入/利差为7678.6万美元，利差为2.6%，2018年同期为5629.5万美元，利差为2.5%[224] - 2019年前九个月FFO（运营资金）为6032.9万美元，较2018年同期的3639.8万美元增长65.7%[265] - 2019年前九个月MFFO（修正运营资金）为5738.3万美元，较2018年同期的3509.7万美元增长63.5%[265] 成本和费用 - 利息支出同比增加29.8%至2216万美元，主要由于付息负债平均余额增加6.078亿美元[212][213] - 营业费用同比增加55.3%至1510.5万美元，其中资产管理绩效费增长64.3%至446.8万美元[215] - 公司2019年前九个月利息支出增至6840万美元，2018年同期为5020万美元，增长36.3%[226] - 公司2019年前九个月运营费用为3698.6万美元，2018年同期为2803.7万美元，增长31.9%[229] - 公司2019年前九个月资产管理和次级绩效费用为1191.7万美元，2018年同期为722.7万美元，增长64.9%[229] - 2019年前九个月贷款损失准备金为282.3万美元，较2018年同期的350.2万美元下降19.4%[265] - 2019年前九个月金融工具未实现损失为171.1万美元，较2018年同期的163.6万美元扩大4.6%[265] 商业抵押贷款销售和收益 - 商业抵押贷款销售实现收益1420万美元，同比增加1070万美元，销售总额达3.608亿美元[216] - 公司2019年前九个月商业抵押贷款持有待售实现亏损2.5万美元，2018年同期亏损4.8万美元[229] - 公司2019年前九个月商业抵押贷款持有待售实现收益3260万美元，2018年同期为980万美元，增长232.7%[229] 融资和债务 - 公司2019年前九个月通过普通股和优先股销售筹集1.114亿美元资金[231] - 截至2019年9月30日，公司回购协议总承诺融资额为12.75亿美元，未偿还金额为1.119亿美元，利息支出为1323.8万美元[237] - JPM回购协议在2019年9月3日从5.2亿美元缩减至3亿美元，到期日延长至2021年1月30日[237] - 截至2019年9月30日，CMBS主回购协议未偿还金额为2.443亿美元，加权平均利率为3.30%，平均到期天数为16天[240] - 2019年前九个月，公司仓库线的最高平均未偿还余额为5.651亿美元，其中4.832亿美元与商业抵押贷款回购协议相关[243] - 截至2019年9月30日，公司有380万美元的普通股绑定购买承诺[242] - 2019年前九个月，公司通过私募发行普通股获得1.894亿美元，截至9月30日共发行11,430,200股[244] - 截至2019年9月30日，Barclays Revolver Facility未偿还金额为1000万美元，利率为7.16%，到期日为2021年9月20日[237] - 2019年前九个月，公司商业抵押贷款回购协议的平均未偿还余额为3.579亿美元，而2018年同期为3.135亿美元[240] - 截至2019年9月30日，Wells Fargo Securities LLC的CMBS主回购协议未偿还金额为1.826亿美元，利率为3.36%[240] - 2019年前九个月，公司商业抵押贷款回购协议的季度未偿还金额从3.708亿美元下降至1.119亿美元[240] - 截至2019年9月30日，公司优先股发行总额为1.925亿美元，较2018年底增长31.7%（从1.462亿美元增至1.925亿美元）[246] - 2019年7月公司通过优先股发行融资3132.5万美元，占当季总融资额的63.5%[246] - 公司签订500万美元具有法律约束力的Series C优先股购买协议，该协议于2019年10月18日完成交割[246] - CLOs长期债务余额达18.317亿美元，占公司总合约义务的73.6%[254] 现金流 - 2019年前三季度经营活动净现金流出3580万美元，主要受10.23亿美元商业抵押贷款发放的抵消影响[251] - 投资活动净现金流出6.219亿美元，其中8.924亿美元用于商业抵押贷款发放及2.067亿美元房地产证券购买[251] - 融资活动净现金流入5.061亿美元，主要来自6.399亿美元CLO借款及1.998亿美元CMBS MRA借款[251] 其他财务数据 - 公司每股净资产估值（NAV）为18.57美元，估值区间18.07-19.15美元（截至2019年9月30日）[172] - 公司通过以物抵债获得一笔8.1百万美元的不动产投资，同时冲销14.9百万美元贷款[181] - 持有待售贷款组合中零售地产贷款占比最高，单笔最大贷款面值3180万美元[205] - 公司2019年前九个月普通股现金分红总额达3374.3万美元，同比增长38.2%（2018年同期为2440.7万美元）[250] - 截至2019年9月30日，公司未动用贷款承诺总额达2.609亿美元，其中1.171亿美元需在一年内履行[254] - 2019年前九个月董事通过私募合计购买59.84万股普通股，总金额40万美元[257] - 公司以2780万美元的总购买价格从顾问关联实体收购商业抵押贷款[260] - 公司于2018年4月18日将2330万美元商业抵押贷款出售给CMBS证券化项目，剩余450万美元贷款截至2019年9月30日仍列示在投资性商业抵押贷款科目中[260] - 截至2019年9月30日，公司持有118笔浮动利率投资（基于LIBOR），较2018年底的64笔增长84.4%[269] - 利率上升50个基点时，公司净利息收入预计增加0.68%（2019年9月）或2.75%（2018年12月）[270] - 利率下降25个基点时，公司净利息收入预计增加1.37%（2019年9月）或减少1.38%（2018年12月）[270] - 公司明确表示截至2019年9月30日及10-Q文件提交日无表外安排[261]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益为0.11美元 已连续三个季度接近当前0.12美元的股息运行率 [4] - GAAP净收入为320万美元 每股稀释净亏损0.02美元 核心收益为1480万美元或每股0.11美元 [9] - 投资组合收益率平均为2.76% 较第二季度的2.82%下降6个基点 主要受抵押贷款预付费用上升影响 [9] - 经对冲调整后的投资组合借款成本平均为2.31% 较上一季度下降4个基点 [10] - 账面价值每股下降0.33美元至8.60美元 其中0.23美元与对冲活动相关 0.06美元与8月资本发行导致的初始稀释有关 0.03美元与投资组合定价变化有关 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 抵押贷款预付水平较高 但季度环比增长低于15% 远低于机构固定利率证券40%的整体增速 [8] - ARM证券的预付速度在10月份实际下降 而固定利率证券的预付速度继续上升 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在第三季度利用较低的利率水平 用新的较低利率互换替换了对冲账簿中的较高利率互换 将互换账簿的固定利率从季度的平均2.14%降至9月30日的2.04% [6][7] - 公司对8月初筹集的7500万美元新普通股资本采取谨慎的杠杆水平和部署策略 [5] - 公司认为机构ARM证券的回报具有吸引力 并准备利用谨慎的杠杆管理和及时的股权融资来抓住机会 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储在7月 9月中旬和可能在本月底的降息将显著有利于公司 并应有助于未来几个季度的收益增强 [6] - 尽管第三季度市场条件不利 但公司对收益前景越来越乐观 主要因抵押贷款预付趋于缓和 短期利率下降 对冲成本下降 [8] - 回购利率相对于联邦基金利率持续高企 对融资利差和收益构成阻力 [5] - 较低的普遍利率和较高的市场波动性对投资组合和互换估值产生负面影响 [5] 其他重要信息 - 公司强调虽然本季度抵押贷款预付水平较高 但增速低于行业整体水平 [8] - 互换账簿固定利率的显著下降将导致未来几个季度的对冲成本大幅降低 [7] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在季度内降低杠杆的时机和原因 - 公司有意识地决定在季度内降低杠杆 主要因市场状况和回购市场混乱 虽然筹集了7500万美元资本 但并未完全部署 [12] - 当前利差环境下 公司可以以8.75至9倍的杠杆获得与之前9.5倍杠杆相当的回报 [12] 问题: 是否考虑用普通股回购优先股以减少业务层面的杠杆 - 公司认为现有优先股和1亿美元无担保借款的总体资本成本约为7.75% 在当前环境下难以替代 [16] - 将普通股资本部署到新证券中可获得高于优先股资本成本的ROE 长期来看优先股将再次对普通股回报产生增值作用 [16] 问题: 当前联邦基金利率和GCF RMBS利率下的30天回购利率 - 当前回购利率约为207个基点 相对于短期货币市场利率处于高位 如果美联储如预期降息 预计回购利率将降至185个基点 [18] 问题: 年底前回购市场的策略 - 公司可能会延长部分回购期限 以利用年底前的有利利率 并对冲年底资金市场的不确定性 [19] 问题: 当前利差环境下的净利息利差 - 当前净利息利差约为90至95个基点 在8.75至9倍杠杆下可产生10.5%至11%的回报 [20] 问题: 预付速度对溢价摊销的影响 - 公司采用有效收益率法和终身速度假设进行摊销 实际速度的变化会对当期整体有效收益率产生影响 [22][23] 问题: 互换重新定位对GAAP或核心收益的影响 - 互换固定利率从季度的平均2.14%降至季度末的2.04% 部分较低利率的互换将在第四季度到期 这将影响未来的互换利率 [24]

商业抵押贷款组合规模与结构 - 截至2019年6月30日，公司商业抵押贷款组合包含106笔贷款，净账面价值为25.466亿美元，较2018年12月31日的100笔贷款和22.068亿美元有所增长[166] - 2019年6月30日持有11笔待售商业抵押贷款，公允价值1.04亿美元（2018年12月31日为7笔7690万美元）[166] - 公司总贷款组合规模为2,563,379美元，平均有效收益率为6.5%，平均贷款价值比为67.0%[188] - 商业抵押贷款组合的总面值为1.0405亿美元，平均有效收益率为4.9%，平均贷款价值比为60.2%[191] 商业抵押贷款利率与期限 - 2019年6月30日商业抵押贷款加权平均利率为6.5%（2018年12月31日为6.7%），加权平均剩余期限为1.4年（2018年12月31日为1.5年）[169] - 截至2019年6月30日，97.6%的贷款采用固定利率（2018年12月31日为97.3%）[172] - 浮动利率贷款均包含利率上限条款，用于对冲利率上升风险[190] 贷款损失准备金 - 贷款损失准备金从2018年12月31日的480万美元增至2019年6月30日的790万美元[166] - 2019年6月30日有1笔1680万美元本金余额的贷款逾期超90天，已计提240万美元专项准备金[167] - 2019年上半年贷款损失准备金为306.8万美元，2018年同期为243.6万美元[246] 抵押物类型分布 - 按抵押物类型划分，2019年6月30日组合中办公地产占比50.9%（2018年12月31日为45.1%），多户住宅占比15.6%（2018年12月31日为16.1%）[175] - 商业抵押贷款组合中，零售类贷款最高面值为50,975千美元，贷款价值比(LTV)为87.1%[185] - 多户住宅类贷款最大单笔金额为109,853千美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为6.4%[186] - 酒店类贷款最高有效收益率为8.6%（1个月LIBOR + 6.20%），对应贷款面值8,875千美元[185] - 自存仓类贷款最低LTV为37.6%，贷款金额2,400千美元，利率为1个月LIBOR + 4.05%[185] - 办公类贷款平均有效收益率为7.1%（范围6.1%-7.9%），最大单笔金额38,385千美元[185] - 混合用途类贷款唯一记录显示面值109,853千美元，LTV为67.0%[186] - 多户住宅类贷款中LTV超过80%的有3笔，最高达85.9%（贷款11,590千美元）[185] - 零售类贷款最低有效收益率为6.7%（1个月LIBOR + 4.25%），对应两笔贷款面值分别为14,350千美元和50,975千美元[185] - 酒店类贷款LTV跨度最大（36.2%-77.0%），其中最低LTV对应贷款面值34,000千美元[185][186] - 整体贷款组合中利率最低为1个月LIBOR + 3.15%，有效收益率5.6%，属于22,502千美元的多户住宅贷款[185] 地域分布 - 按地域分布，2019年6月30日远西部地区占比23.7%（2018年12月31日为26.6%），中大西洋地区占比27.3%（2018年12月31日为31.7%）[177] CMBS投资组合 - 2019年6月30日CMBS投资组合包含8笔证券，公允价值为1.338亿美元，加权平均利率4.4%，剩余期限14.6年[166][169] - 房地产证券组合的总面值为1.33501亿美元，平均有效收益率为4.4%[191] 收入与利润 - 2023年第二季度净利息收入为2235.6万美元，净利差为1.9%，而2018年同期净利息收入为1973.8万美元，净利差为3.9%[195] - 2023年第二季度商业抵押贷款持有待售实现收益为720万美元，较2018年同期的400万美元增长80%，主要因CMBS证券化市场销售利润率提高[198] - 公司2019年第二季度净收入为1452.6万美元，2018年同期为1210.2万美元[246] - 公司2019年上半年净收入为3441.6万美元，较2018年同期的1739.8万美元增长97.8%[246] - 2019年第二季度修正后运营资金（MFFO）为1512.6万美元，2018年同期为1344万美元[246] - 2019年上半年MFFO为3765.5万美元，较2018年同期的1743.9万美元增长116%[246] 利息收入与支出 - 2023年第二季度利息收入为4822.5万美元，较2018年同期的3412.7万美元增长41.3%，主要受1个月LIBOR上升和利息资产平均余额增加9.221亿美元驱动[196] - 2023年第二季度利息支出为2586.9万美元，较2018年同期的1438.9万美元增长79.8%，主要受1个月LIBOR上升、付息负债平均余额增加5.251亿美元及450万美元非现金费用影响[198] - 利息收入从2018年同期的6,350万美元增至2019年的9,470万美元，主要受1个月LIBOR上升和利息收益资产平均账面价值增加8.352亿美元驱动[205] - 利息支出从2018年同期的3,310万美元增至2019年的4,620万美元，主要因1个月LIBOR上升和付息负债平均账面价值增加6.168亿美元[206] 运营费用 - 2023年第二季度运营费用中，资产管理及次级绩效费用为380万美元，较2018年同期的230万美元增长65.2%[199] - 2023年第二季度行政服务费用为355.6万美元，较2018年同期的312.5万美元增长13.8%，主要因投资组合规模扩大[201] - 运营费用从2018年1,831万美元增至2019年2,188万美元，其中资产管理及次级绩效费用从450万美元增至745万美元[209][212] 融资活动 - 2019年通过普通股和优先股发行筹集5,560万美元资金，并计划继续通过私募融资[211] - 2019年6月30日，公司普通股发行总量为996.3771万股，募集资金总额为1.6493亿美元[223] - 2019年6月30日，公司优先股发行总量为3.2245万股，募集资金总额为1.6122亿美元[223] - 公司有1920万美元的普通股绑定购买承诺和3130万美元的优先股绑定购买承诺[223] 回购协议融资 - 公司总回购协议融资承诺金额为11.95亿美元，未偿还金额为1.4944亿美元，利息支出为776.8万美元[218] - JPM回购协议融资承诺金额从3亿美元增至5.2亿美元，到期日延长至2020年1月30日[218] - CS回购协议融资承诺金额从2.5亿美元增至3亿美元，未偿还金额为7653.4万美元，加权平均利率为4.69%[218] - 截至2019年6月30日，CMBS主回购协议未偿还金额为8502.2万美元，加权平均利率为3.35%，平均到期天数为9天[220] - 2019年第二季度商业抵押贷款回购协议平均未偿还金额为3.579亿美元，房地产证券回购协议平均未偿还金额为8417.9万美元[220] - 2019年第二季度商业抵押贷款回购协议最大平均未偿还金额为4.832亿美元，房地产证券回购协议最大平均未偿还金额为8190万美元[220] 债务与杠杆 - 抵押贷款凭证（CLO）规模从2018年底的9.472亿美元增至2019年的14.391亿美元，加权平均收益率从5.0%降至4.8%[204] - 回购协议融资总额达14.95亿美元，实际使用金额为1.3287亿美元，加权平均利率范围为4.53%-7.25%[217] - 2019-FL5抵押贷款资产池包含49项抵押资产，本金余额达8.1亿美元，发行了7.148亿美元浮动利率票据[214] - 杠杆率从2018年的71.6%微升至2019年的72.3%，加权平均杠杆收益率从8.7%显著提升至13.6%[204] - 2023年第二季度平均杠杆率为72.9%，较2018年同期的81.6%下降8.7个百分点[195] - 截至2019年6月30日，公司CLO债务总额为19.047亿美元[236] 现金流 - 2019年上半年公司经营活动产生的净现金流入为1640万美元，主要受3440万美元净收入增长驱动[232] - 2019年上半年公司投资活动净现金流出为4.509亿美元，主要用于6.69亿美元商业抵押贷款发放和1.075亿美元房地产证券购买[232] - 2019年上半年公司融资活动净现金流入为4.084亿美元，主要来自1660万美元回购设施借款和4050万美元CMBS MRA借款[232] 股息与分配 - 2019年上半年公司向普通股股东支付的现金股息总额为2186.3万美元，通过DRIP计划发行的股息总额为688.4万美元[228] - 2019年上半年公司净收入为2760.6万美元（GAAP），占股息支付总额的76.1%[231] - 公司必须分配至少90%的应税收入以维持REIT资格，并避免支付联邦所得税[225] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东以避免联邦所得税[234] 利率风险与对冲 - 截至2019年6月30日，公司投资组合中包含110项浮动利率投资，较2018年底的64项增长71.9%[250] - 利率上升50个基点将使2019年净利息收入增加2.65%，2018年同期为2.75%[250] - 利率下降25个基点将使2019年净利息收入减少0.45%，2018年同期减少1.38%[250] - 公司通过利率互换、领子期权等对冲工具管理利率风险[248] 信用风险 - 公司投资组合面临较高的信用风险，主要受借款人财务状况和房地产表现等因素影响[247]

财务数据和关键指标变化 - 公司GAAP净亏损6350万美元或每股摊薄亏损080美元 核心盈利1480万美元或每股摊薄盈利012美元 差异主要来自互换组合的估值损失[13] - 投资组合收益率季度环比上升7个基点至282% 主要受益于收购资产现金收益率上升[14] - 账面价值季度环比下降050美元至893美元 主要受互换组合市值计价损失影响[16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 抵押贷款预付速度(CPR)从一季度上升至26% 预计三季度将进一步上升后四季度回落[17][21] - 新发行ARM证券预计生命周期CPR从18%升至25% 而存量证券CPR从25%降至15-17% 形成市场收敛现象[21][64] 公司战略和发展方向 - 互换头寸规模达75亿美元 覆盖70%的回购融资余额 通过锁定较低融资成本对冲利率下行风险[8][9] - 终止8亿美元30个月期限互换 替换为24个月期限新互换 降低固定支付利率并缩短久期[52][54] 行业竞争和经营环境 - 美联储利率政策不确定性导致市场波动 从预期全年降息125基点调整为75基点[6] - 抵押贷款利率下行刺激再融资活动 ARM证券出现新旧品种预付速度分化现象[21][65] 问答环节摘要 预付速度相关问题 - 预计CPR将从当前26%升至三季度高位后回落至20%左右 长期趋向20-22%区间[20][22] - 采用生命周期摊销法平滑季度波动 避免以往保守会计带来的收益剧烈波动[42][45] 互换组合管理 - 新互换集中在2-3年期限 平均固定利率225% 低于无对冲回购成本[28][30] - 当前1个月回购利率约240-245基点 预计降息后将降至230-235基点[34] 会计处理说明 - 核心盈利剔除互换市值波动影响 但包含实际现金利息收支[13][56] - 互换提前终止产生2480万美元已实现损失 属于一次性调整项目[52][54]

财务数据关键指标变化 - 公司2019年第一季度利息收入为4650万美元，较2018年同期的2940万美元增长58.2%，主要驱动因素为1个月LIBOR上升及生息资产平均账面价值增加9.033亿美元[165] - 公司2019年第一季度利息支出增至2040万美元，较2018年同期增长9.1%，主要由于融资成本基准利率上升及付息负债平均账面价值增加7.107亿美元，其中6.445亿美元来自2018年发行的两笔CLO[166] - 公司2019年第一季度净利差为2.9%，较2018年同期的0.5%显著提升，加权平均杠杆收益率从8.3%增至14.7%[164] - 公司2019年第一季度房地产债务平均账面价值23.26亿美元，收益率7.5%，较2018年同期规模增长51.4%但收益率基本持平[164] - 公司2023年第一季度净收入为1989万美元，较2018年同期的529.6万美元增长275.6%[204] - 第一季度调整后运营资金（MFFO）为2252.9万美元，较2018年同期的399.9万美元增长463.4%[204] - 贷款损失准备金为249.5万美元，较2018年同期的8.2万美元激增2942.7%[204] 贷款组合表现 - 截至2019年3月31日，公司商业抵押贷款组合的净账面价值为23.248亿美元，较2018年12月31日的22.068亿美元增长5.3%[138] - 2019年第一季度贷款损失准备金从480万美元增至730万美元，季度内新增240万美元资产专项拨备[138] - 商业抵押贷款加权平均票面利率从2018年12月的6.7%降至2019年3月的6.6%，剩余期限从1.5年缩短至1.4年[138] - 非绩效贷款包括一笔1680万美元本金余额的贷款（公允价值940万美元）和另一笔1130万美元本金余额的贷款[138] - 浮动利率贷款占比从2018年12月的97.3%微降至2019年3月的97.4%[141] - 公司商业抵押贷款组合中，多户住宅类贷款占比最高，例如Senior Debt 55-58、64-65等，面值总计超过21.98万至73.62万美元，贷款价值比(LTV)在70.0%至85.9%之间[156] - 公司整体贷款组合平均LTV为67.2%，平均有效收益率6.6%[156] 业务线表现 - 零售和酒店类贷款利率较高，例如Senior Debt 59（零售）利率为LIBOR+4.95%（有效收益率7.45%），Senior Debt 94（酒店）利率为LIBOR+4.95%（有效收益率7.45%）[156] - 自存仓类贷款(Self Storage)有效收益率最高达8.5%（Senior Debt 68）和8.0%（Senior Debt 75），显著高于其他资产类别[156] - TRS业务中多户住宅贷款规模最大，例如TRS Senior Debt 2面值21,000美元，利率5.5%，LTV 70.0%[159] - 夹层贷款(Mezzanine Loan)平均利率达10.0%（如TRS Mezzanine Loan 2），显著高于优先债利率[159] - CMBS证券组合总面值66,692美元，平均有效收益率4.9%，其中CMBS 3规模最大（40,000美元）[159] - TRS业务整体贷款组合平均LTV为67.1%，平均有效收益率5.7%[159] 地区表现 - 中东部地区投资占比从31.5%下降至27.3%，远西部地区从15.0%上升至16.4%[146] 融资活动 - 公司CLO融资规模从2018年7.408亿美元增至2019年13.853亿美元，融资成本从7.4%降至4.2%[164] - 公司2019年通过私募向机构和个人投资者募集3440万美元股权资本，并计划继续通过债务和股权融资补充资本[171] - 2019年第一季度普通股发行总量为869.2945万股，总购买价格为1.43695亿美元[181] - 2019年第一季度优先股发行总量为3.2245万股，总收益为1.61224亿美元[183] - 2019年第一季度公司支付现金股息总额为1056.6万美元，DRIP计划下发行股息总额为339.2万美元[188] 现金流 - 2019年第一季度运营活动净现金流出380万美元，主要因商业抵押贷款销售抵消净收入1990万美元[191] - 2019年第一季度投资活动净现金流出1.159亿美元，主要用于3.109亿美元商业抵押贷款收购[191] - 2019年第一季度融资活动净现金流入1200万美元，主要来自2.214亿美元回购协议借款[191] 风险管理 - 截至2019年3月31日，公司持有98笔浮动利率投资，较2018年末的64笔增长53.1%[207] - 利率上升50个基点时，净利息收入预计增长3.36%（2019年3月）和2.75%（2018年12月）[207] - 利率下降25个基点时，净利息收入预计减少1.68%（2019年3月）和1.38%（2018年12月）[207] - 信贷风险敞口通过折价收购和损失假设进行管理，但受宏观经济等不可控因素影响[205] 其他重要内容 - 2018年11月董事会确立的每股净资产估值为18.75美元，基于2018年9月30日资产估值[135] - 2019年2月Franklin Templeton收购了公司顾问，但未改变顾问协议条款或高管团队[134] - 公司披露控制程序和财务报告内部控制均保持有效，未发生重大变更[209][210] - 公司未涉及重大法律诉讼，仅存在常规业务相关诉讼[210]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心收益为1550万美元，每股摊薄核心收益为0.12美元，而GAAP净亏损为770万美元，每股摊薄亏损为0.15美元，差异主要源于2620万美元的互换公允价值变动以及300万美元的已终止确认互换净收益摊销 [12][13] - 投资组合收益率平均为2.75%，较上一季度的2.34%上升41个基点，主要得益于抵押贷款重置至更高利率以及提前还款率下降导致的溢价摊销减少 [14] - 有担保借款利率较上一季度上升近16个基点，主要受2018年12月联邦基金利率上调25个基点影响，部分被现有对冲抵消 [15] - 期末每股账面价值增至9.43美元，季度增长0.04美元，加上0.08美元的普通股股息，季度经济回报率为1.3%，年化率为5.1% [15][16] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司未进行股票回购，而是将资金重新部署于估计股本回报率近11%的有吸引力的机构担保可调利率抵押贷款证券，并将投资组合增加超过2亿美元，杠杆率从年底的9.49倍微增至9.65倍 [6][7] - 公司停止对回购融资相关的互换协议使用套期会计，引入新的非GAAP指标“核心收益”，旨在为投资组合管理提供更大灵活性并降低运营费用 [10][11] - 随着美联储暂停加息甚至可能降息，公司对前景日益乐观，预计通过收购和票息重置获得更高收益，从而在今年逐步恢复融资利差 [7][8] - 鉴于当前30年期无现金再融资利率高于4.5%，且公司当前重置ARM证券的完全指数化利率平均在4.6%左右，仅剩约25个基点的上升空间，因此预计抵押贷款提前还款率在未来几个季度不会显著增加 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，随着美联储发出暂停加息甚至可能放宽政策的信号，提前还款活动开始放缓，尤其是在较成熟的证券中 [22][23] - 公司有机会看到账面价值改善，因为投资组合中因票息低于市场水平和较高提前还款预期而贬值的债券，将在未来几年度过其快速提前还款的初始重置期 [9] - 回购市场方面，30天回购利率未如预期进一步下降，当前即期回购利率约为260个基点，而一个月期LIBOR约为248个基点，存在定价差异，但预计随着美联储相关计划生效，回购利率应回落至更正常水平 [25][29] - 公司已将久期缺口从年底的4个月降至0个月，并更多使用三年期互换（利率约为235个基点），利用收益率曲线倒挂，以低于即期回购的成本为当前账面提供保护并增加边际账面价值保护 [35][37] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于溢价摊销会计方法及提前还款估算 - 公司确认未改变投资溢价摊销的会计方法，但本季度修改了提前还款估算 [17][18] - 公司未公开披露具体的远期提前还款估算，但指出提前还款率在本季度整体下降了8% [18][43] - 关于现金再融资活动，现金流出活动比例已上升至接近60%，尤其在较新的证券中更为普遍 [20] 问题: 关于回购市场状况和提前还款率展望 - 回购市场存在定价差异，即期回购利率约为260个基点，高于基于历史与LIBOR关系（通常为LIBOR加5个基点）的预期水平约253个基点，原因包括国库券发行量大、指定池持有量增加导致回购需求上升等 [24][26][30] - 对于提前还款率，管理层不反对将第二、三季度模型设定在24%-25%范围内的预测，并指出固定利率提前还款可能上升15%-20%，但ARM增速相对较慢 [32][44] - 关于边际ROE机会的分解，公司指出第一季度实现的约11%的ROE基于约75-85个基点的利差（对冲后），资产收益率在低3%范围，并利用了收益率曲线倒挂（如三年期互换利率235个基点） [34][38][39] 问题: 关于投资组合收益率增长驱动因素及利率政策变化的潜在影响 - 投资组合收益率增长的41个基点中，超过一半来自提前还款估算变更、整体提前还款率下降8%以及新收购证券溢价较低的综合影响 [42][43] - 如果美联储政策转向加息，其对提前还款的影响将取决于收益率曲线的斜率变化：若曲线趋平或倒挂则为负面，若因担忧加息导致贷款利率上升且曲线变陡则为正面 [45][46]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Securities registered pursuant to section 12(b) of the Act: None Securities registered pursuant to section 12(g) of the Act: Common stock, $0.01 par value per share (Title of class) FORM 10-K (Mark One) x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR ¨TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the trans ...

Capstead Mortgage Corporation (CMO) Q4 2018 Earnings Conference Call January 31, 2019 9:00 AM ET Company Participants Lindsey Crabbe - Investor Relations Phillip Reinsch - President and Chief Executive Officer Lance Phillips - Senior Vice President and Chief Financial Officer Robert Spears - Executive Vice President and Chief Investment Officer Conference Call Participants Eric Hagen - Keefe, Bruyette, & Woods, Inc. Steven DeLaney - JMP Securities LLC Operator Good day, and welcome to the Capstead Mortgage ...