REITs市场定价效率 - 市场并非完全有效 股票普遍存在错误定价 REITs的错误定价程度尤其高 存在个股高估和低估现象 [1] - 错误定价意味着通过精选个股获得超额回报的机会更多 但选股难度也更高 [1] REITs错误定价的原因 - REITs具有高复杂性相对于市值的比率 复杂性指分析所需的知识/专业知识/资源量 规模指市值 [2] - 市值决定了可分配给分析的资源数量 大型金融机构拥有资源但不愿投入小市值领域 因为无法配置大量资金 [3] - 机构难以在不显著影响市场价格的情况下投资小市值股票 [4] - 整个REITs行业规模不大 截至2025年5月9日 所有权益型REITs（普通股和优先股）总市值为1.38万亿美元 [4] - 1.38万亿美元总市值中很大部分由少数超大公司构成 前十大公司约占整个REITs市场总市值的一半 [6] - 剩余不到7000亿美元市值由超过250只普通股和优先股分享 平均发行规模很小 限制了可用于研究每只股票的资源 [9] REITs分析的复杂性因素 - 物业类型和地理位置多样 分析中注意到20个不同的物业类型 但可进一步细分 例如医疗保健包括医院、医疗办公室、辅助生活设施等 [10] - 需要了解具体地理位置 例如休斯顿有大量新公寓在建 而中西部一些市场仍然供应不足 [11] - 行业主要使用非GAAP盈利指标 NAREIT定义了FFO 近年来AFFO成为首选指标 但AFFO没有统一定义 各公司计算方法不同 [13][14] - 一些公司会进行非标准调整 使AFFO高于"真实盈利" 这些调整可占AFFO的20% 影响相对估值 [15] - 物业层面指标也具有行业特殊性且定义不同 例如同店池的定义、稳定化的定义 可能人为抬高报告的同店NOI增长 [16][17] - 资本化率计算方式多样 有些报告基于NOI的资本化率 有些使用考虑预期资本支出的经济资本化率 GAAP资本化率与现金资本化率之间差异可达200个基点 [18] REITs市场定价现状与机会 - 大型REITs有足够的机构关注 定价相对有效 但其余REITs市场错误定价普遍 [8][9] - 投资者基础缺乏足够的时间/专业知识/资源来正确估值REITs 导致市场价格经常出现较大偏差 价格走势往往按类别分组 缺乏对个股基本面的区分 [20][21] - 一些REITs被大幅高估 而另一些可以以净资产价值的60%购买 为有能力在该行业导航的选股者提供了肥沃的土壤 [21] - 由于缺乏精细关注 REITs主要基于宏观因素交易 市场普遍认为REITs受利率不利影响 导致该行业自2022年美联储加息以来表现低迷 使得REITs相对于整体市场相当便宜 [23] - 具体而言 REITs中位数交易于净资产价值的84.9% 远期FFO的13.5倍 远期AFFO的15.3倍 [26] - 购买广泛的REIT ETF可能无法利用REITs内部普遍的错误定价 因为ETF按市值加权 主要由定价效率较高的大型REITs主导 且同时持有高估和低估的股票 [24] - 通过精选个股 构建一个由错误定价REITs universe中被低估部分组成的投资组合 有望获得更好的回报 [25]

市场整体环境 - 华尔街在2025年9月19日周五表现较为平静 此前一周因企业财报乐观、美联储政策转变以及对变革性技术公司的兴趣重燃而创下历史新高 [2] - 美联储关于劳动力市场降温及关注降息的言论带来安抚 表明货币宽松政策可在不引发政策错误的情况下缓解增长风险 [3] - 罗素2000指数飙升至2021年以来的首个纪录 表明对小型公司的新信心 这些公司通常被视为金融稳定的领导者 [3] 个股表现与动态 - FedEx股价在盘前交易中上涨3.5% 原因是成本效率提升和强劲的国内需求推动其季度业绩超预期 [2] - UPS股价上涨 原因是其放弃了在墨西哥的一项收购要约 [2] - 英特尔获得投资者关注 因英伟达披露了对其50亿美元的持股 此举增强了投资者对半导体行业在AI驱动经济中核心作用的信心 [2] 研究方法论 - 筛选15只最佳金融稳定股票的方法基于投资论坛、分析师报告以及基金经理和亿万富翁的建议 [6] - 这些公司属于防御性板块 如必需消费品、医疗保健和工业 [6] - 股票根据截至2025年第二季度持有头寸的对冲基金数量按升序排列 [6] 美国电塔公司 - 公司是对冲基金持有的15只最佳金融稳定股票之一 拥有70家对冲基金持有人 [8] - 于2025年9月11日定价了2亿美元2030年到期的优先无担保票据和3.75亿美元2035年到期的票据 两项发行均包含在公司2025年3月的发行中 定价高于面值 预计筹集约5.878亿美元净收益 [8] - 计划将资金用于偿还其40亿美元循环信贷额度下的借款及一般公司用途 [9] - 作为全球最大REITs之一 公司拥有、运营和开发多租户通信房地产 管理近15万个站点和美国数据中心 [10] 高盛集团 - 公司是对冲基金持有的15只最佳金融稳定股票之一 拥有73家对冲基金持有人 [11] - 于2025年9月10日发布了第三份家族办公室投资洞察报告 该报告反映了全球创纪录的245位家族办公室决策者的观点 [11] - 报告显示资产配置大体稳定 转向私人信贷、基础设施和公共股权 对长期增长主题有强烈信心 39%计划增加私募股权配置 38%增加公共股权配置 86%报告有AI投资 三分之一家族办公室投资于加密货币 [12] - 作为领先的全球金融机构 公司为全球企业、机构、政府和个人提供投资银行、证券、资产管理和消费银行等金融服务 [13] 洛克希德·马丁公司 - 公司因获得大量对冲基金兴趣而入选15只最佳金融稳定股票名单 拥有73家对冲基金持有人 [14] - 在2025年9月9日于英国举行的DSEI全球防务会议上 宣布与BAE Systems FalconWorks建立战略合作伙伴关系 共同开发无人自主空中系统 [14] - 合作将结合快速设计、原型制作和先进制造技术 创建模块化、成本效益高的平台 提供多种发射选项 初始重点为电子战和攻击能力 以提升有人驾驶战斗机的生存能力 [15] - 作为全球防务技术公司 公司推进任务解决方案和变革性创新 以加强21世纪安全 [16]

核心观点 - Z世代投资者偏好投资派息股票 特别是房地产投资信托基金 REITs 其偏好度远高于退休的婴儿潮一代[1] - 美国电塔 EPR Properties和Invitation Homes这三只REITs完美契合Z世代需求 能够提供持续增长的被动收入[12] 行业趋势分析 - Z世代投资者中有29%偏好房地产投资 同时该群体中有一半偏好科技行业投资[3] - 年轻世代倾向于将可支配收入用于体验消费而非购置资产 推动体验式房地产需求增长[6] - 高利率和高房价使Z世代难以购房 被迫转向租赁市场 无法积累房屋资产[9] 美国电塔(AMT)业务分析 - 公司拥有全球超过15万个通信站点和多个美国数据中心设施[3] - 通信塔基础设施支持移动网络运行 涵盖短信发送 Instagram发布和TikTok观看功能[4] - 数据中心业务对流媒体 云计算和人工智能起到关键支撑作用[4] - 通过向移动运营商和科技公司租赁基础设施获得租金收入[5] - 当前股息收益率为3.5% 几乎是标普500指数收益率的三倍[5] - 未来基础设施需求增长将推动股息支付持续增加[5] EPR Properties业务布局 - 专注于体验式房地产投资 包括餐饮娱乐场所 健身养生物业和专业住宿设施[7] - 通过向领先运营公司租赁物业获得可预测的租金收入[7] - 提供6.3%收益率的月度股息 适合追求房地产被动收入的投资者[7] - 未来体验式房地产投资机会超过1000亿美元[8] - 今年计划投资2亿至3亿美元于新物业 包括多个Andretti室内卡丁车和Pinstack餐饮娱乐场所建设[8] - 新投资将支持公司继续增加高收益股息[8] Invitation Homes业务模式 - 作为单户租赁物业领先所有者和管理者 在美国16个主要住房市场拥有或管理超过11万套住宅[10] - 通过租金收入和管理费收入支持近4%的股息收益率[10] - 投资该REIT可通过股价增值帮助投资者积累房地产资产[11] - 定期购买更多房屋 与多家领先建筑商合作开发租赁社区[11] - 满足年轻世代住房需求 使更多人能居住在更宽敞的单户住宅而非拥挤公寓[11]

股息分配 - 公司董事会宣布季度现金股息为每股1.70美元 [1] - 股息将于2025年10月20日支付给截至2025年9月30日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 公司是全球最大的房地产投资信托基金之一 [1] - 公司是多租户通信房地产的独立所有者、运营商和开发商 [1]

核心财务指引 - 公司更新其美国市场有机租户账单增长指引至约4.3% [2] - 该指标被视为反映美国市场需求背景的关键主要指标 [2] 行业需求驱动力 - 美国市场需求背景表现出强劲且稳定的态势 [2] - 无线运营商正在全美范围内持续推进5G网络部署 [2] - 运营商致力于将5G部署水平提升至80%至90%的范围 [2] - 公司从运营商持续的5G部署努力中受益 [2]

公司：American Tower (AMT) **财务与运营指引** * 公司将美国有机租户账单增长指引更新为约4.3% [4] * 2025年上半年申请量相比2024年同期增长约50% [4] * 2023年和2024年销售、一般及行政费用（SG&A）出现下降 公司主动控制成本以扩大利润率 [7] * CoreSite数据中心业务在第二季度实现13%的同比增长 [30] * 数据中心互联收入占总收入的15%至20% 并以两位数速度增长 [31] * 对CoreSite业务的长期增长预期为6%至8% 但实际表现持续高于该水平 [33] **战略重点与资本配置** * 公司优先发展成熟市场 增加了在美国和欧洲的资本投入 同时减少了在非洲和拉丁美洲等新兴市场的投资 [7] * 专注于运营效率 控制直接成本 运营维护成本 场地资本支出 土地费用以及SG&A费用 [6] * 资产负债表质量是关键重点 公司已被标普评级为BBB+级 [8][9] * 已消除2025年的再融资风险 并积极管理利率风险 降低了浮动利率风险敞口 [9][10] * 数据中心战略保持纪律性 专注于具有云接入优势的互联生态系统 不追求超大规模或高兆瓦级单租户设施 [34][35] **行业驱动因素与需求展望** * 美国无线运营商正在全国范围内部署5G 目标是将5G覆盖范围提升至80%到90% [4] * 移动数据消费的增长是塔楼行业可持续长期增长的核心驱动力 [5][14] * AI应用案例正开始进入移动设备 可能成为塔楼需求的下一轮长期驱动因素 [5][15][28] * 固定无线接入（FWA）和数据增长均通过塔楼设备传输 被视为行业增长的积极因素 [25][26] * 2025年是有机租户账单增长的拐点 因为Sprint客户流失（影响超过100个基点）将在2026年消失 [20] 行业与市场动态 **特定交易与事件影响** * DISH向AT&T出售频谱的交易 短期内对公司财务展望无影响 因公司收入预测仅基于DISH的最低合同承诺 [12] * DISH合同是长期合同（超过十年） 其收入约占全球总收入的2% 美国收入的4% [16] * 墨西哥市场（可能指AT&T墨西哥）的情况可能对2026年数字产生影响 但影响尚不确定 [21] * 将卫星（如SpaceX）视为对塔楼行业和地面无线网络的补充 主要用于高效覆盖农村地区 对密集城区影响有限 [17][18] * 公司通过投资AST Mobile深入参与卫星领域 [19] **区域市场前景** * 欧洲市场（重点在法国、德国、西班牙）呈现稳健的中个位数有机收入增长 且表现超出最初的投资预期 [22][23][24] * 公司在欧洲的扩张将保持谨慎 仅在有明确价值创造路径且风险可控时才会进行无机投资 [24] **网络融合与未来机遇** * 行业出现网络融合趋势 无线运营商同时投资光纤和移动网络 [27] * 公司看到了将其CoreSite数据中心资产（提供云接入、互联）与塔楼资产结合的机会 以创建更靠近终端用户的数字边缘 [28][29][34] * 数据中心业务的关键优势包括与当地公用事业公司的长期关系 能够确保长期电力供应 这带来了定价能力 [32]

公司战略与运营 - Netmore集团宣布同意接管美国塔公司（ATC）在巴西运营的LoRaWAN网络的商业运营[1] - 公司立即全面负责客户群、网络管理和服务交付 确保该地区客户获得运营商级别的物联网连接和服务水平协议支持[1] - 此次交易代表Netmore作为大规模物联网领先网络运营商的重要战略举措[1]

公司服务与产品 - 公司发布了2025年9月的最新顶级投资精选名单 [1] - 公司提供房地产投资策略服务 [1] - 公司服务已获得500多条五星级好评 [2] 公司资源投入 - 公司每年在研究高利润投资机会上投入数千小时 [1] - 公司每年在研究上的资金投入超过10万美元 [1]

增长战略与市场展望 - 公司在发达市场预计实现15%-20%移动数据增长并选择性部署资本 [2][3] - 拉丁美洲市场因运营商整合和货币压力面临短期阻力 预计2027年后复苏 [3] - 通过成本控制 强劲资产负债表和战略组合优化推动增长 包括墨西哥和南非资产剥离 [4] 财务表现与业务预期 - CoreSite数据中心租赁和共址业务增长强劲 预计实现两位数收入增长 [4] - 预计每股AFFO（运营资金）实现中高单位数增长 受AI和边缘计算等新兴技术驱动 [4] 公司业务属性 - 作为全球房地产投资信托基金 公司拥有并开发多租户通信基站和美国互联数据中心 [5] - 被列为当前最佳Roth IRA投资标的之一 [1][5]

公司战略重点 - 公司战略重点在过去一年未发生重大变化 核心仍是通过核心投资组合的有机增长来驱动最大价值 [1] - 未来一年公司将继续聚焦于有机增长战略 [2] 区域市场需求动态 - 美国市场护理活动呈现改善趋势 [2] - 非洲和欧洲市场实现健康增长 [2] - 拉丁美洲市场仍面临一些挑战 [2] 核心资产组合 - 现有资产组合仍是公司最大的增长驱动力 [2]