港股内房股市场表现 - 碧桂园股价下跌8.7%至0.630港元 金辉控股下跌8%至2.870港元 中梁控股下跌7%至0.081港元 [1] - 世茂集团 旭辉控股 融创中国均下跌近6% 万科企业 富力地产 远洋集团 龙光集团跌幅超4% [1] - 新城发展 融信中国 中国金茂等多只股票跌幅超过3% [1] 房地产开发投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [1] - 房地产开发企业到位资金同比下降8% 个人按揭贷款下降10.5% [1] 行业政策动态 - 多个重点城市出台利好政策促进房地产市场平稳发展 特别在限购政策放宽方面力度较大 [1] - 北京 上海 深圳的政策调整尤为引人关注 [1]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价一度上涨超过14% 领涨内房股板块 [1] - 旭辉控股集团和远洋集团股价均上涨超过5% [1][2] - 雅居乐集团上涨超过4% 万科企业 龙光集团 世茂集团和融信中国涨幅均超过3% [1][2] - 中梁控股 越秀地产 龙湖集团 金辉控股和中国金茂涨幅均超过1% [1][2] 政策驱动因素 - 深圳于9月5日出台楼市新政 对非核心区域限购进行大幅放松 [1] - 新政覆盖除福田区 南山区和宝安区新安街道外的所有区域 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 深圳此次政策放松力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] 个股具体表现 - 碧桂园最新价0.530港元 涨幅10.42% [2] - 旭辉控股集团最新价0.234港元 涨幅5.41% [2] - 远洋集团最新价0.125港元 涨幅5.04% [2] - 雅居乐集团最新价0.480港元 涨幅4.35% [2] - 万科企业最新价5.400港元 涨幅3.45% [2]

股本情况 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为1亿港元，法定/注册股份数目为10亿股，每股面值0.01港元，本月无变动[1] - 截至2025年8月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为40.45227亿股，库存股份数目为0，本月无变动[3] 期权情况 - 截至2025年8月底，股份期权计划中，上月底及本月底结存的股份期权数目均为0，本月内因此发行的新股数为0，自库存转让的库存股份数目为0，月底因此可能发行或自库存转让的股份总数为4亿股[4] - 2020年10月5日公司股东大会通过购股期权计划[4] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[4] 股份变动 - 本月内合共增加/减少(-)已发行股份（不包括库存股份）总额为0普通股[6] - 本月内合共增加/减少(-)库存股份总额为0普通股[6]

港股内房股市场表现 - 中国金茂股价上涨4.11%至1.520港元 新城发展上涨3.63%至2.570港元 融创中国上涨2.63%至1.560港元 [1] - 龙湖集团上涨2.46%至10.840港元 中国海外发展上涨2.30%至14.230港元 华润置地上涨1.77%至31.100港元 [1] - 万科企业上涨1.69%至5.400港元 富力地产上涨1.35%至0.750港元 碧桂园上涨1.15%至0.440港元 [1] 房地产政策动态 - 北京与上海于8月陆续放松房地产限购政策 标志着全国住房限购政策整体淡出迈出重要一步 [1] - 地产研究者表示若楼市表现持续疲弱 相关城市将继续推进限购调减步伐 [1] - 中指研究院认为9月为地产政策密集出台期 在"止跌回稳"目标下新一轮支持政策有望加快推出 [1] 行业趋势与预期 - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1] - 房地产行业进入"金九银十"营销旺季 房企预计在核心城市加快推盘节奏 [1] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 绿城中国上涨1.02%至9.860港元 越秀地产上涨0.61%至4.970港元 [1]

营业收入表现 - 截至2025年6月30日止六个月营业收入为6410.4百万元人民币 [1] - 营业收入同比大幅减少60.9% [1] 盈利能力指标 - 毛利润为850.1百万元人民币 [1] - 毛利率为13.3% [1] - 净亏损为283.6百万元人民币 [1] - 公司所有人应占亏损为233.1百万元人民币 [1]

财务表现 - 营业收入约人民币64.104亿元 同比减少60.9% [1] - 毛利润约人民币8.501亿元 毛利率13.3% [1] - 净亏损约人民币2.836亿元 公司所有人应占亏损约人民币2.331亿元 [1] 运营情况 - 完成全国12城共5066余套新房交付 [1]

财务表现 - 2025年中期收入64.10亿元人民币，同比下降60.9% [1] - 母公司拥有人应占亏损2.33亿元，同比收窄88.5% [1] - 每股基本亏损0.06元 [1] 业务构成 - 物业开发及销售收入61.61亿元，同比减少61.9% [1] - 收入下降主要因已竣工及交付物业项目数量减少 [1] - 已交付总建筑面积同比显著下降 [1]

收入和利润同比变化 - 收入大幅下降至64.1亿元人民币，同比减少60.9%[4] - 净亏损2.84亿元人民币，较去年同期19.27亿元亏损有所收窄[4] - 公司客户合约收入从2024年同期的16,188,320千元下降至2025年的6,208,352千元，降幅达61.7%[18] - 营业收入为64.104亿元人民币，同比下降60.9%[32][39] - 净亏损为2.836亿元人民币，同比收窄85.28%[32][39] - 公司总收入为64.104亿元人民币，同比下降60.9%[45] - 期内亏损减少85.3%至人民币283.6百万元[64] 成本和费用同比变化 - 销售成本为55.604亿元人民币，同比下降65.9%[51] - 销售及分销开支为2.655亿元人民币，同比下降35.9%[55] - 行政开支减少23.4%至人民币193.2百万元[56] - 融资成本增加21.9%至人民币143.5百万元[57] - 其他开支大幅减少95.8%至人民币4.7百万元[58] - 员工成本为6520万元人民币，同比下降45.4%[85] 业务线表现 - 物业销售收入从2024年同期的16,186,142千元下降至2025年的6,160,779千元，降幅达61.9%[18] - 物业开发及销售收入为61.608亿元人民币，同比下降61.9%[47] - 物业租赁收入为2.021亿元人民币，同比增长3.8%[48] - 完成全国12城5,066套新房交付[34] - 物业交付总建筑面积为636,677平方米，同比下降49.2%[41] - 物业平均售价为每平方米9,676元人民币，同比下降25.1%[41] - 在建项目规划总建筑面积为834.94万平方米，同比下降21.0%[43] - 土地储备总建筑面积为1,828.03万平方米，其中权益土储为1,484.53万平方米[44] 财务指标变化 - 毛利率改善至13.3%，去年同期仅为0.5%[4] - 毛利润为8.501亿元人民币，毛利率13.3%[32][39] - 毛利率为13.3%，同比提升12.8个百分点[52] - 流动比率为1.27，流动性保持稳定[6][7] - 净负债率为93.0%，较2024年末上升0.9个百分点[39] - 加权平均债务成本为4.93%，下降0.33个百分点[33][39] - 加权平均债务成本降至4.93%（2024年末：5.26%）[57][67] 资产和负债状况 - 现金及银行结余减少至11.51亿元人民币，较期初下降37.1%[6] - 短期借款达67.40亿元人民币，现金覆盖不足[10] - 合约负债减少至167.37亿元人民币，较期初下降18.0%[7] - 开发中物业减少至348.60亿元人民币，较期初下降12.9%[6] - 债务总额为237.413亿元人民币，较2024年末下降3.5%[33][39] - 总资产为918.317亿元人民币，同比下降5.0%[39] - 贸易应付款项为102.113亿元人民币，其中一年以内占比94.0%[29] - 贸易应收款项为3.8008亿元人民币，一年内账期占比88.3%[28] - 现金及银行结余减少33.9%至人民币1,580.9百万元[66] - 未偿还借款总额降至人民币23,741.3百万元[67] - 流动负债总额减少8.3%至人民币48,812.1百万元[65] - 公司总债务为237.41亿元人民币，较2024年末的246.02亿元下降3.5%[69] - 浮动利率债务为94.59亿元人民币，占债务总额的39.8%[69] - 一年内到期债务为67.40亿元人民币，占总债务的28.4%[69] - 资产抵押借款对应抵押资产价值402.41亿元人民币[70] - 为物业买方提供的融资担保总额为145.03亿元人民币[78] - 资本承担总额为125.94亿元人民币[80] 非经营性收支和税项 - 投资物业公平值亏损1.95亿元人民币[4] - 财务成本中贷款及借款利息为596,621千元，较2024年同期的753,994千元下降20.9%[20] - 资本化利息为696,930千元，较2024年同期的782,741千元下降11.0%[20] - 开发中物业确认的减值亏损为171,928千元，较2024年同期的1,423,561千元大幅下降87.9%[21] - 持作出售物业确认的减值亏损为41,306千元，较2024年同期的642,080千元大幅下降93.6%[21] - 企业所得税支出为114,234千元，较2024年同期的312,869千元下降63.5%[23] - 土地增值税支出为65,579千元，较2024年同期的228,701千元下降71.3%[23] - 期内税项支出总额为131,386千元，较2024年同期的560,400千元下降76.6%[23] - 投资物业公允价值亏损扩大59.0%至人民币195.5百万元[59] - 应占合营企业收益转盈为人民币13.7百万元（对比去年同期亏损327.5百万元）[60] 公司治理和股东信息 - 母公司股东应占每股亏损0.06元人民币[5] - 公司未宣派2025年中期股息，与2024年同期情况一致[24] - 董事会决议不宣派截至2025年6月30日六个月中期股息[92] - 公司主席兼行政总裁由林定强先生一人担任[88] - 董事会确认所有董事遵守证券交易标准守则[89] - 公司及附属公司期间未购买出售或赎回任何上市证券[90] - 截至2025年6月30日公司未持有库存股份[90] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成[91] - 审核委员会已审阅截至2025年6月30日六个月未经审核中期业绩[91] - 中期报告将刊载于香港交易所及公司网站[93] - 董事会包含三名执行董事及三名独立非执行董事[94] 外汇和风险管理 - 外币现金持有量约790万元人民币（港元120万+美元670万）[73] - 公司未使用任何衍生金融工具进行风险对冲[71][72] 人力资源 - 员工总数为636人，绝大多数位于中国[85]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

港股内房股市场表现 - 港股内房股盘初普遍走高 美的置业一度大涨15%表现最为抢眼 远洋集团、融创中国、龙光集团、碧桂园、富力地产均涨超3% 雅居乐集团、旭辉控股集团、融信中国、万科企业、龙湖集团等齐涨[1] - 美的置业最新价5.120港元 涨跌幅8.47% 远洋集团最新价0.121港元 涨跌幅3.42% 龙光集团最新价0.930港元 涨跌幅3.33% 融创中国最新价1.590港元 涨跌幅3.25% 富力地产最新价0.890港元 涨跌幅3.49% 碧桂园最新价0.490港元 涨跌幅3.16%[1] 政策支持动向 - 国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议 强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[1] - 政策多管齐下释放改善性需求 结合城市更新推进城中村和危旧房改造[1] 公司财务表现 - 美的置业预计2025年上半年来自集团持续经营业务的公司拥有人应占利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.4亿元[1] - 美的置业预计公司拥有人应占核心净利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.42亿元[1] 债务重组进展 - 远洋集团旗下北京远洋控股集团有限公司8月18日发布境内债务重组方案 涉及7笔公司债和3笔PPN 本金额合计180.5亿元[1] - 远洋集团债务重组债权人会议将于9月9日至9月12日召开[1] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持[1]