报告通知 - 公司发布2025/2026中期报告发布通知[2][8] - 公司通讯英、中文版本已上传公司网站及联交所网站[2][8] 股东通讯 - 非登记股东接收通讯困难可发邮件或寄至股份过户处[3][8] - 非登记股东按上市规则收通讯应联系中介提供邮箱[4][9][11] - 股东有责任提供有效邮箱，未收“未送达信息”视为遵守规则[5][9] - 想收通讯印刷本可填回条或发邮件注明信息[6][9] - 对函件疑问可工作日致电查询[7][9] 其他说明 - 公司通讯含董事报告、年度账目等多种文件[7][10][11] - 日期为2025年12月19日[10] - 公司为资本策略地产有限公司，股份代号497[11] - 非登记股东收印刷版请求有效期一年[11] - 未正确填写表格将作废，不接受额外指示[11] - 回条个人资料用于电子通讯，可披露转移[11] - 股东有权查改个人资料，需书面申请[11]

报告发布 - 2025/2026中期报告发布通知英、中文版本已上载于公司及联交所网站[2] 通讯获取 - 可发邮件或书面寄至股份过户处获取印刷本通讯[3] - 填妥回条交回股份过户处可收未来印刷本通讯，有效期一年[4] 电子通讯 - 公司采用电子方式发布通讯，未来在网站提供代替印刷本[5] 邮箱相关 - 未提供或需更新邮箱，可扫描二维码或签回条提供[6] 其他信息 - 公司为资本策略地产有限公司，股份代号497[15]

收入和利润（同比环比） - 截至2025年9月30日止六个月，公司收益为1.241亿港元，较去年同期的1.4298亿港元下降13.2%[5] - 期内公司拥有人应占亏损为5.56673亿港元，较去年同期的9.04102亿港元收窄38.4%[5] - 每股基本亏损为4.54港仙，较去年同期的19.63港仙大幅收窄76.9%[5] - 公司期内亏损5.57亿港元，其中本公司拥有人应占亏损为5.57亿港元[9] - 截至2025年9月30日止六个月，公司总收益为12.811亿港元，较去年同期的14.298亿港元下降10.4%[16] - 公司除税前亏损为5.772亿港元[22] - 公司同期除税前亏损为9.39亿港元，主要受应占合营企业业绩亏损5.82亿港元及融资成本2.99亿港元影响[23] - 公司拥有人应占期内亏损为556,673千港元，较去年同期的904,102千港元有所收窄[38] - 截至2025年9月30日止六个月总收益约1.241亿港元，较上年同期的1.43亿港元下降约13.2%[72] - 公司拥有人应占综合亏损约5.567亿港元，较上年同期的9.041亿港元亏损收窄约38.4%[72][75] 成本和费用（同比环比） - 公司行政开支大幅增加至1.46632亿港元，较去年同期的9561.1万港元增长53.3%[5] - 融资成本为2.38838亿港元，较去年同期的2.9851亿港元下降20.0%[5] - 确认为开支的持作出售物业成本为3,238千港元，去年同期为27,497千港元[36] - 持作出售物业撇减（计入销售成本）为54,476千港元，去年同期为44,131千港元[36] - 员工成本总额为45,426千港元，去年同期为44,621千港元[36] - 物业、厂房及设备的折旧为8,168千港元，去年同期为9,437千港元[36] - 公司其他收入为0.72亿港元，较去年同期的1.67亿港元大幅下降，主要因应收合营及联营公司款项利息收入减少[31] - 公司融资成本为2.39亿港元，其中银行借款利息1.43亿港元，应付票据利息0.91亿港元[33] - 期内董事及主要管理层薪酬总额为1653.7万港元，同比增长10.2%[66] - 回顾期内，证券投资的利息及股息收入减少至约410万港元（2024年同期：2460万港元）[83] 各条业务线表现 - 物业销售收入大幅下降，从2024年的2308万港元降至2025年的628万港元，降幅达72.8%[16] - 租金收入从2024年的1.199亿港元微降至2025年的1.178亿港元，降幅为1.7%[16] - 分类收益总额从2024年的11.170亿港元大幅下降至2025年的5.977亿港元，降幅达46.5%[17][18] - 应占联营公司及合营企业收益从2024年的9.495亿港元下降至2025年的4.695亿港元，降幅达50.5%[17][18] - 证券投资分类的利息及股息收入从2024年的2456万港元锐减至2025年的406万港元，降幅达83.5%[17][18] - 住宅物业控股分类录得分类亏损3.077亿港元，是亏损最大的业务板块[22] - 商用物业控股分类录得分类亏损5917万港元[22] - 公司截至2025年9月30日止六个月综合收益为11.17亿港元，其中商用物业贡献3.72亿港元，住宅物业贡献7.06亿港元，澳门物业贡献0.14亿港元，证券投资贡献0.25亿港元[23] - 公司住宅物业销售持作出售物业收益（含应占联营及合营）达9.12亿港元，是收益主要来源[23] - 公司证券投资分类录得亏损0.55亿港元，而其利息及股息收入为0.25亿港元[23] - 截至2025年9月30日，公司持有按公平值计入损益的金融资产约2.679亿港元，其中43.0%为上市债务证券，54.2%为非上市股本及债务证券[82] - 回顾期内，证券投资按市场估值的净亏损为1050万港元，其中上市债务证券公平值净亏损690万港元[82] 各地区表现 - 澳门物业销售收入为628万港元，而香港地区同期无销售收入[16] - 公司来自中国（不包括港澳）的收益为0.73亿港元，非流动资产为31.53亿港元；来自香港的收益为0.44亿港元，非流动资产为40.10亿港元[27] 管理层讨论和指引 - 截至2025年10月底，集团达成超过50亿港元应占合约销售承诺[76] - 黄竹坑“滶晨”项目825个单位中已出售超过80%[79] - 公司售出粉锦公路333号「华第」项目中的2幢别墅，该项目由6幢建筑面积均超过6,000平方呎的豪华别墅组成[80] - 公司位于宝珊道23号的合营项目「宝峰」于2025年10月有3个单位签订销售协议[80] - 公司计划将元朗合营项目「丽新元朗中心」改建为大众化住宅综合项目，建筑面积约为480,000平方呎，重建工程预计2026年展开[80] - 公司位于北京金宝街的豪华住宅合营项目「金舆东华」已售出超过95个单位，占全部114个单位的83%以上[81] - 公司旗下上海「四季坊」及「华府天地商场」的租用率均超过90%[81] 现金流表现 - 经营业务所得现金净额为2.06亿港元，较去年同期的8800万港元增长134%[11] - 投资活动所得现金净额为6740万港元，去年同期为现金净流出1.58亿港元[11] - 融资活动所得现金净额为7.52亿港元，去年同期为现金净流出4.77亿港元[12] - 现金及现金等价物净增加10.25亿港元，期末总额达24.37亿港元[12] - 公司偿还银行借款3.84亿港元及应付票据23.08亿港元，同时新增银行借款8500万港元并发行票据20.25亿港元[12] - 合约负债增加1.28亿港元[11] 资产与负债状况 - 于2025年9月30日，公司持作出售物业价值为51.30131亿港元，较2025年3月31日的51.87679亿港元略有下降[7] - 公司非限制银行结余及现金为23.1594亿港元，较2025年3月31日的14.11918亿港元大幅增加64.0%[7] - 公司一年内到期的银行借款为15.4562亿港元，较2025年3月31日的11.12596亿港元增加38.9%[7] - 公司权益总额为129.01757亿港元，较2025年3月31日的119.29527亿港元增长8.2%[8] - 公司权益总额从期初的119.30亿港元增至期末的129.02亿港元，增长8.1%[9] - 截至2025年9月30日，公司总资产为230.75亿港元，较2025年3月31日增加6.36亿港元，其中银行结余及现金大幅增加10.25亿港元至24.37亿港元[25] - 公司总负债为101.73亿港元，其中银行借款66.54亿港元，应付票据19.59亿港元[25] - 证券经纪所持现金、银行结余及现金约24.387亿港元，较2025年3月31日的14.135亿港元增长约72.5%[73] - 对外借款总额约86.131亿港元，较2025年3月31日的92.324亿港元减少约6.7%[73] - 总负债占总资产比率为37.3%，较2025年3月31日的41.1%下降3.8个百分点[73] - 约15.456亿港元借款须于一年内偿还，约47.66亿港元须于一至五年内偿还[74] 投资物业与金融资产公允价值变动 - 公司投资物业录得公平值亏损547.7万港元，较去年同期的5101万港元亏损大幅减少89.3%[5] - 投资物业公平值减少5,477千港元，去年同期减少51,010千港元[41] - 于损益账按公平值计算的金融资产总额为26.79亿港元[47]，较2025年3月31日的25.09亿港元增长6.8%[47] - 截至2025年9月30日，公司按公允价值计量的金融资产中，级别一（活跃市场报价）的上市债务证券公允价值为8.12亿港元[56] - 截至2025年9月30日，公司级别三（含重大不可观察输入值）的非上市债务证券公允价值为4462.6万港元[58] - 截至2025年9月30日，公司级别三的非上市股本证券/有限合伙（金融资产A/B）公允价值为8.39亿港元[58] - 在截至2025年9月30日的六个月期间，公司级别三金融资产的公允价值亏损为353.7万港元[59] - 截至2025年9月30日，公司级别三金融资产的公允价值总额为12.86亿港元[59] 融资与资本活动 - 公司通过供股筹集资金14.92亿港元[9] - 公司于2025年4月完成19.92亿港元策略性集资，包括14.92亿港元供股及5亿港元债券[76] - 公司于2025年4月完成集资19.92亿港元，包括14.92亿港元的供股及发行5亿港元的4年期债券[84] - 公司于2025年5月及9月共发行2亿美元的有担保票据，为2025年7月到期的2.96亿美元债券进行再融资[84] - 公司担保的2021年有担保票据已于2025年7月21日到期并全额赎回，本金总额为3亿美元（约23.4亿港元），年利率5.45%[55] - 公司于2025年5月及9月发行并担保了2028年综合票据，本金总额增至2亿美元（约15.6亿港元），年利率10.50%[55] - 截至2025年9月30日，2028年综合票据的账面值为14.99亿港元[55] 应收应付款项及借款详情 - 应收合营企业款项中，本金及利息金额为2,739,919千港元，本金金额为5,995,497千港元[43] - 贸易应收款项总额为4,890千港元，较期初的10,276千港元下降[44] - 应付合营企业款项中，有7900万港元按HIBOR加年利率1.15%计息[46]，另有3600万港元按年利率15%计息并于2025年11月偿还[46] - 应收联营公司款项的本金及利息金额为13.93亿港元[46]，按一个月HIBOR加1.5%计息且无固定还款期[46] - 其中上市债务证券为11.52亿港元[47]，年利率为0%至11%[48] - 其他应付款项及应计费用总额为2.38亿港元[49]，其中应付利息为8790万港元[49] - 银行借款总额为66.54亿港元[50]，其中61.20亿港元按HIBOR加1.00%至2.10%计息[50] - 应付票据总额为19.59亿港元[54]，包括14.99亿港元的2028年到期10.50%美元票据[54]和4.60亿港元的2029年到期8.22%港元债券[54] 公司股权与股东结构 - 每股基本亏损计算所用普通股加权平均数目为12,259,589千股，去年同期为4,604,895千股[38] - 公司已发行及缴足股本为12.89亿股[51]，对应金额为2.06亿港元[51] - 主要股东Digisino、Grand Future、Petto Bell Limited等通过受控制法团权益共同持有公司股份8,043,146,314股及红股认股权证258,959,603份，总计8,302,105,917股，占公司总股本约64.39%[89] - 股东Zoltan Varga作为实益拥有人持有公司股份678,283,035股及红股认股权证2,264,500份，总计680,547,535股，占公司总股本约5.28%[89] 联营及合营企业相关 - 期内从合营企业获得资产管理收入1089.3万港元及利息收入851.2万港元[66] - 期内从一间联营公司获得利息收入1291.0万港元[66] - 公司为合营企业及联营公司提供的银行信贷担保总额为77.944亿港元，其中已动用71.375亿港元[63] - 公司为联属公司提供的财务援助及担保总额为17,091,573,000港元，相当于2025年9月30日公司总资产的约74.1%[91] - 公司对联属公司的垫款总额为9,297,165,000港元，担保总额为7,794,408,000港元[91] - 对联属公司Southwater Investments Limited的垫款为3,046,275,000港元，担保为3,450,000,000港元[91] - 对联属公司King Empire International Limited的垫款为1,393,267,000港元，担保为917,700,000港元[91] - 对联属公司Modern Crescent Limited的垫款为1,384,738,000港元，担保为714,400,000港元[91] - 根据备考合并资产负债表，联属公司合并流动负债为27,932,557,000港元，非流动负债为35,538,137,000港元[91] - 根据备考合并资产负债表，公司于联属公司应占权益为负722,535,000港元[91] 税务与拨备 - 公司获得所得税抵免0.19亿港元，其中包含以往年度香港利得税超额拨备回拨0.22亿港元[33] - 持作出售物业及合营联营公司物业减值拨备约2.874亿港元[75] - 公司财务担保合约的预期信贷亏损拨备为605.2万港元，较上年末的1261.8万港元减少52.0%[63] 资产抵押与担保 - 公司抵押资产总额为82.978亿港元，其中持作出售物业抵押价值为50.468亿港元[65] 资产出售与处置 - 公司在截至2025年9月30日的六个月内出售了一间澳门附属公司，总代价为198万港元，并确认出售收益118.5万港元[60] - 出售Hoyden Holdings Limited全部权益总代价为1013万港元，出售录得亏损54.2万港元[61] - 出售Broadway Center G1 Limited及Broadway Center H1 Limited全部权益总代价为420万港元，出售录得收益76.7万港元[62] 股息政策 - 公司于本中期期间并无派付、宣派及建议任何股息[37] - 公司董事会不建议派付截至2025年9月30日止六个月的中期股息[71] 审计与企业管治 - 德勤关黄陈方会计师行对简明综合财务报表进行审阅，未发现任何重大方面未根据香港会计准则第34号编制[69] - 公司未设行政总裁职位，与《企业管治守则》第C.2.1条关于主席与行政总裁角色分离的规定有所偏离[93] 其他财务数据 - 汇兑储备因换算海外业务及合营企业汇兑差额增加3920万港元[9]

公司基本信息 - 公司为资本策略地产有限公司，股份代号497，认股权证股份代号2612[1][2] 董事会变动 - 董事会成员变动自2025年12月1日生效[3] 董事会成员 - 执行董事有钟楚义、简士民等7人[3] - 非执行董事为卢庆雄，叶浩宏为其替任董事[3] - 独立非执行董事有石礼谦、卢永仁等4人[3] 董事会委员会 - 董事会设执行、审核、薪酬、提名四个委员会[3] - 执行委员会主席为钟楚义，成员有简士民等7人[3] - 审核委员会主席为翟迪强，成员有石礼谦等3人[4] - 薪酬委员会主席为卢永仁，成员有钟楚义等3人[4] - 提名委员会主席为钟楚义，成员有钟宛彤等5人[4]

公司人事任命 - 叶采得先生获委任为公司执行董事及执行委员会成员 [1] - 该项任命自2025年12月11日起生效 [1]

公司人事任命 - 资本策略地产有限公司宣布一项新的董事会任命 [1] - 叶采得获委任为公司执行董事 [1] - 叶采得同时获委任为公司执行委员会成员 [1] - 此项任命自2025年12月11日起生效 [1]

公司人事任命 - 叶采得先生获委任为资本策略地产执行董事 [1] - 叶采得先生同时获委任为公司执行委员会成员 [1] - 该任命自2025年12月11日起生效 [1]

人事变动 - 叶采得2025年12月11日起任公司执行董事及执行委员会成员[2] - 叶采得服务协议初步任期3年，后续自动续期1年[5] 人员信息 - 叶采得51岁，在企业管理等方面经验丰富[2] - 叶采得无董事袍金，薪酬由薪酬委员会检讨[5] 公司架构 - 公告日期执行董事有钟楚义等7人[8] - 公告日期非执行董事为卢庆雄等，独董为石礼谦等[8]

股本情况 - 截至2025年11月底，公司法定/注册股本总额为5亿港元[1] - 法定/注册股份数目为312.5亿股，面值0.016港元[1] - 已发行股份（不包括库存股份）数目为128.93705542亿股，库存股份数目为0[2] 红利认股证 - 截至2025年11月底，红利认股证本月底面值为1.0130768406亿港元[4] - 可能发行或自库存转让的股份数目为4.80489473亿股[4] - 认购价为0.22港元，到期日为2027年4月7日，股东大会通过日期为2025年3月6日[4] 股份变动 - 本月内公司增加、减少已发行股份（不包括库存股份）及库存股份均为0普通股[4][6]

公司信息 - 公司为资本策略地产有限公司，股份代号497，认股权证股份代号2612[1][2] 董事会情况 - 董事会成员自2025年11月27日生效[3] - 执行董事有钟楚义等6人[3] - 非执行董事为卢庆雄，叶浩宏为替任董事[3] - 独立非执行董事包括石礼谦等4人[3] 委员会设置 - 董事会设执行、审核、薪酬、提名四个委员会[3] - 执行委员会主席为钟楚义，成员有简士民等[3] - 审核委员会主席是翟迪强，成员有石礼谦等[4] - 薪酬委员会主席为卢永仁，成员有钟楚义等[4] - 提名委员会主席是钟楚义，成员有钟宛彤等[4]