财务表现 - 营业收入6.9亿元 同比减少13.7% [1] - 股东应占净亏损9157.8万港元 同比收窄14.85% [1] - 每股基本亏损0.02元 [1]

核心人事变动 - 伍秀薇辞任公司秘书、授权代表及法律程序代理人职务 自2025年8月28日起生效 [1] - 梁瑞冰获委任接替上述全部职务 生效日期同为2025年8月28日 [1] 公司治理结构变化 - 人事变动涉及《上市规则》第3.05条规定的授权代表职责交接 [1] - 同时涵盖《公司条例》（香港法例第622章）第16部规定的法律文件接收代理人职责转移 [1]

人事变动 - 伍秀薇女士2025年8月28日辞任公司秘书等职[3] - 梁瑞冰女士同日接任公司秘书等职[3] - 梁女士有逾20年公司秘书领域经验[4] 人员信息 - 公告日期2025年8月28日[6] - 公告时执行董事有潘石屹等4人[6] - 公告时独董有黄晶生等3人[6]

收入和利润（同比环比） - 营业收入为人民币6.90亿元，同比下降约13.7%[3][4] - 公司营业收入从2024年同期的79.94亿元人民币下降至68.98亿元人民币，同比下降13.7%[20] - 租金收入从2024年同期的7.96亿元人民币下降至6.88亿元人民币，同比下降13.6%[20] - 出售物业单位收入从2024年同期的334.5万元人民币下降至179.8万元人民币，同比下降46.2%[20] - 营业收入同比下降13.6%至人民币6.90亿元（同期7.99亿元）[45] - 毛利同比下降15.3%至人民币5.49亿元（同期6.48亿元）[46] - 归母股东净亏损为人民币0.92亿元[3] - 公司净亏损为9157.8万元人民币，较2024年同期的1.08亿元人民币亏损收窄14.9%[25] - 经营活动归母股东基础净利（剔除公允价值变动及一次性税费）为人民币1.73亿元[3] 成本和费用（同比环比） - 财务费用中的银行贷款利息支出为3.29亿元人民币，较2024年同期的3.67亿元人民币减少10.4%[21] - 财务费用减少至人民币3.30亿元（同期3.67亿元）[49] - 所得税费用从2024年同期的1.25亿元人民币变为所得税抵免473万元人民币[22] - 所得税抵免人民币0.01亿元（同期费用1.25亿元）[50] 业务运营表现 - 租赁业务毛利率稳定在约80%[3] - 投资物业平均出租率稳定在约80%[3] - 公司整体出租率稳定在80%[33] - 24个在管物业项目总能耗较国标节约3807万度，节能率达21%[35] - 实现碳减排3.2万吨[35] - WELL HSR健康安全评价认证覆盖在管面积的98.4%[36] - 望京SOHO塔三可租建筑面积约为133,766平方米[37] - 光华路SOHO II可租建筑面积约为94,279平方米[38] - 前门大街项目可租商铺建筑面积约为51,889平方米[39] - 丽泽SOHO总可租建筑面积约为135,637平方米[40] - SOHO复兴广场可租建筑面积约为88,234平方米[41] - 外滩SOHO可租建筑面积约为72,006平方米[42] - 雇员总数1,640人（含物业公司1,478人）[55] 债务和流动性风险 - 总负债为人民币311.29亿元，较期初略有增加[8] - 净流动负债为人民币81.18亿元[9] - 银行及其他借款总额为人民币153.10亿元[9] - 非受限现金及现金等价物为人民币4.91亿元[9] - 流动负债超出流动资产人民币81.18亿元[65] - 总借贷规模为人民币153.10亿元，其中一年内到期57.20亿元[51] - 外币债务占比降至1.4%（人民币2.12亿元）[52] - 平均融资成本稳定在4.2%（同期4.3%）[52] - 银行贷款及其他贷款总额为153.1亿元人民币，较2023年底的155.56亿元人民币减少1.6%[27] - 交叉违约风险借款本金为41.23亿元人民币，较2023年底的41.44亿元人民币减少0.5%[29] - 应付账款及其他应付款总额为33.03亿元人民币，较2023年底的30.12亿元人民币增长9.6%[30] 土地增值税及相关风险 - 北京望京公司需支付土地增值税人民币17.33亿元，滞纳金按日万分之五计算[10] - 截至2025年6月30日已支付土地增值税人民币1.686亿元（未经审计）[10][12] - 截至2025年6月30日未偿付土地增值税及滞纳金人民币24.34亿元（未经审计）[10] - 土地增值税滞纳可能触发交叉违约借款本金人民币41.23亿元（未经审计）[11] - 交叉违约借款利息人民币1395.2万元（未经审计）[11] - 截至2024年12月31日交叉违约借款本金人民币41.44亿元（经审计）[11] - 截至2024年12月31日未偿付土地增值税及滞纳金人民币23.05亿元（经审计）[10] 管理层讨论和指引 - 集团与贷款人修订总额人民币45.8亿元借款的分期还款计划[14] - 集团计划出售部分物业补充流动性[14] - 管理层认为未来12个月有充足营运资金应对财务责任[13] 公允价值变动 - 投资物业公允价值变动损失为人民币1.44亿元[4] 应收账款 - 应收账款总额为38.77亿元人民币，较2023年底的37.13亿元人民币增长4.4%[26] 公司治理与公告信息 - 公司于2025年8月28日发布中期业绩公告[66] - 公告发布于联交所网站www.hkexnews.hk[66] - 公告发布于公司网站www.sohochina.com[66] - 执行董事包括潘石屹、潘张欣、徐晋及钱霆[66] - 独立非执行董事包括黄晶生、熊明华及张民耕[66]

公司公告 - SOHO中国董事会会议将于2025年8月28日举行 [1] - 会议将批准公司及附属公司截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将考虑及批准股息的建议、宣派及派发（如有） [1]

会议安排 - 董事会会议将于2025年8月28日举行[3] - 会议将批准公司2025年上半年中期业绩及发布[3] - 会议将考虑及批准股息建议、宣派及派发[3] 人员信息 - 公告日期公司执行董事为潘石屹等4人[3] - 公告日期公司独立非执行董事为黄晶生等3人[3]

股份数据 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股份数目为75亿股，面值0.02港元，法定/注册股本总额为1.5亿港元，本月无增减[1] - 截至2025年7月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为51.99524031亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为51.99524031亿股，本月无增减[2] 其他情况 - 公司股份期权（根据发行人的股份期权计划）不适用[3] - 有关香港预托证券(预托证券)的资料不适用[4]

收购要约终止事件 - 黑石集团终止对SOHO中国的收购要约，这是自2020年3月后第二次收购失利 [1][2] - 终止原因是无法在截止日前满足先决条件，可能涉及未通过监管审查 [2][7] - 本次收购要约价格为每股5港元，最高现金代价236.58亿港元（约30.48亿美元）收购91%股份 [4] - 若交易完成，潘石屹夫妇将套现142.81亿港元（约118亿人民币），保留9%股权并退出董事会 [5] 历史收购背景 - 2020年3月首次传出黑石拟以6港元/股私有化SOHO中国，交易额约40亿美元并接管债务 [3] - 首次谈判于2020年8月终止，今年6月16日才确认出售91%股份给黑石 [3][4] - 7月6日延迟寄发收购文件，8月3日国家监管部门正式立案审查 [7] 公司经营状况 - 2018-2020年净利润连续下滑：19.25亿元（-59.33%）、13.31亿元（-30.85%）、5.36亿元（-59.77%） [9] - 2021年上半年营收8.05亿元（-45%），净利润3.43亿元（+67%），现金等价物14.92亿元（+276%） [11] - 总资产711.09亿元，负债332.46亿元 [11] - 2012年转型"开发持有"模式后业绩持续下滑，过去几年累计出售资产套现293.41亿元 [9] 行业分析 - SOHO中国主要资产为一线城市写字楼，依赖租金收入但面临空置率上升和租金下滑压力 [10] - 错过住宅开发规模化阶段，租金增长空间有限成为套现离场考量因素 [10] - 在当前行业调控背景下，出售资产被视为经营不善企业的出路 [10]

收购要约 - 高盛代表Two Cities Master Holdings II Limited提出自愿性有条件现金要约，收购SOHO中国全部已发行股份，每股现金5.00港元，较6月11日收市价3.80港元溢价31.6% [1] 要约方背景 - 要约方Two Cities Master Holdings II Limited由Two Cities Master Holdings I Limited全资拥有，后者由BREP Asia II TwoCities SBS Limited、BREP IX Two Cities SBS Limited及BREP Asia II Holdings IV Pte Limited分别持有0.26%、0.51%及99.23%股权 [2] - BREP Asia II Holdings IV Pte Limited由BREP Asia II Holdings IV L.P.100%拥有 [2] - 主要参与基金为Blackstone Real Estate Partners Asia II L.P.（承诺资本70亿美元）和Blackstone Real Estate Partners (Offshore) IX L.P.（承诺资本200亿美元） [3] - 参与基金最终由The Blackstone Group Inc.控制，该公司是全球房地产投资领军企业 [3] 黑石集团房地产业务 - 黑石集团房地产业务创立于1991年，截至2021年3月31日管理投资者资本约1,960亿美元 [4] - 房地产投资组合覆盖美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲的酒店、写字楼、零售、工业和住宅物业 [4] - 运营房地产融资平台，包括管理上市交易的黑石抵押信托 [4] - 自2008年以来在中国投资办公楼、商场和物流资产，目前在中国拥有约600万平方米房地产 [4] - 对中国长线经济发展及北京、上海房地产市场充满信心 [4] 收购后计划 - 要约完成后，承诺股东和承诺方将保留公司约9.0%股权，作为第二大股东继续支持集团发展 [4] - 计划维持集团现有主营业务和管理层，并利用集团资源在中国进行扩张 [5] - 将对集团进行详细战略审查，制定未来业务发展计划和战略 [5] - 无意行使强制收购权，计划维持股份在联交所上市地位 [5] 股票交易 - 公司股票将于2021年6月17日复牌 [5]

财务数据关键指标变化 - 本年度营业收入约15.40亿元，2023年约16.79亿元，同比下降约8%[25] - 本年度毛利约12.80亿元，2023年约13.79亿元，同比下降约7%[26] - 本年度物业租赁业务毛利率约83%，2023年约82%[27] - 2024年12月31日，集团总借贷约155.56亿元，约152.08亿元借贷以投资物业作抵押，净资产负债率约41%，与2023年持平[31] - 2024年12月31日，外币债务总额约3.48亿元，占总借贷约2.2%，2023年分别为约3.58亿元和约2.3%；2024年平均融资成本约4.3%，2023年约4.7%[32] - 2024年12月31日，集团为物业买家按揭贷款提供担保的金额约0.03亿元，2023年约0.08亿元[33] - 2024年12月31日，集团资本承担合计约0.08亿元，2023年约0.02亿元[34] - 2024年营业收入15.40432亿元，税前利润6231.2万元，年度净亏损1.17684亿元，归属母公司股东净亏损1.13441亿元[44] - 2024年非流动资产为65,148,362千元，2023年为65,536,289千元[45] - 2024年流动资产为2,983,114千元，2023年为3,081,267千元[45] - 2024年流动负债为10,937,604千元，2023年为10,451,535千元[45] - 2024年非流动负债为20,125,800千元，2023年为20,970,997千元[45] - 2024年净资产为37,068,072千元，2023年为37,195,024千元[45] - 2024年12月31日公司已发行总股数为5,199,524,031股，与2023年相同[47] - 2024年各董事薪酬总计7131000元人民币，其中袍金2068000元、薪金4729000元、房屋津贴100000元、其他福利估计金钱价值10000元、退休福利计划雇主供款225000元[68] - 2024年度，集团高级管理层成员中薪酬在100 - 200万港币的有3人[70] - 2024年集团无公益性慈善捐赠，2023年约为人民币1600万元[87] - 2024年营业收入为1540432千元人民币，2023年为1678546千元人民币[170] - 2024年营业成本为260037千元人民币，2023年为299854千元人民币[170] - 2024年毛利为1280395千元人民币，2023年为1378692千元人民币[170] - 2024年经营利润为779141千元人民币，2023年为812761千元人民币[170] - 2024年税前利润为62312千元人民币，2023年为46207千元人民币[170] - 2024年年度净亏损为117684千元人民币，2023年为180072千元人民币[170] - 2024年基本每股亏损为0.02元人民币，2023年为0.03元人民币[170] - 2024年摊薄每股亏损为0.02元人民币，2023年为0.03元人民币[170] - 2024年度净亏损117,684千元，较2023年的180,072千元有所收窄[172] - 2024年年度全面亏损总额126,952千元，2023年为173,497千元[172] - 2024年末总资产68,131,476千元，较2023年末的68,617,556千元略有下降[173] - 2024年末总负债31,063,404千元，较2023年末的31,422,532千元有所减少[174] - 2024年末总权益37,068,072千元，较2023年末的37,195,024千元略有降低[173] - 2024年经营活动产生的现金流量净额306,662千元，较2023年的643,962千元减少[179] - 2024年投资活动现金流量净额流出154,201千元，2023年为流入94,408千元[179] - 2024年筹资活动使用的现金流量净额340,973千元，较2023年的316,954千元增加[179] - 2024年末现金及现金等价物余额589,623千元，较2023年末的769,461千元减少[180] - 2024年12月31日集团净流动负债为79.5449亿元，2023年为73.70268亿元[186] - 2024年集团与主要现有借款贷款人签署补充协议，涉及借款金额18.8亿元，2023年为72.01564亿元[186] - 2024年12月31日集团银行借款及其他借款共计155.55736亿元，其中流动部分为57.32567亿元[186] - 2024年12月31日集团非受限现金及现金等价物为5.89623亿元，2023年为7.69461亿元[186] - 截至2024年12月31日已支付土地增值税1.556亿元，2023年为1.266亿元，尚有23.05263亿元未偿付，2023年为20.43215亿元[187] - 截至2025年12月31日集团须偿还本金由18.95亿元调整至12.498亿元[187] - 2024年12月31日土地增值税滞纳导致41.44亿元银行借款本金交叉违约，利息为0.13192亿元[189] 各条业务线表现 - 2024年末写字楼出租率稳定在78%[9] 各地区表现 - 望京SOHO产权总面积约522,272平方米，塔三归属公司可租面积约133,766平方米[12] - 光华路SOHO II归属公司可租面积约94,279平方米[13] - 前门大街项目归属公司可租商铺面积约51,889平方米[15] - 丽泽SOHO规划产权总面积约156,485平方米，总可租面积约135,637平方米[16] - SOHO复兴广场产权总面积约124,068平方米，可租面积约88,234平方米[17] - 外滩SOHO归属公司可租面积约72,006平方米[18] - SOHO天山广场产权总面积约155,827平方米，办公和商铺部分总可租面积约97,751平方米[21] - 古北SOHO产权总面积约146,692平方米，总可租面积约112,541平方米[22] 管理层讨论和指引 - 董事负责根据相关准则和规定拟定综合财务报表及内部控制[165] - 核数师目标是对综合财务报表不存在重大错误陈述获取合理保证并出具报告[167] - 综合财务报表于2025年3月27日由董事会批核[175] - 董事认为集团在2024年12月31日起12个月内有充足营运资金[193] - 集团能否持续经营取决于当地税务机关对未偿付土地增值税及滞纳金的处理[193] - 公司与现有主要贷款人签订补充协议，修订自2024年12月31日起至综合财务报表批准之日，本金总额人民币45.8亿元借款的分期还款金额（2023年无）[194] - 若公司未能实现计划及措施，可能不能按持续经营基准经营，需对资产账面价值等作出调整，影响未在综合财务报表内反映[195] - 公司应用于2024年1月1日年度期间综合财务报表生效的经修订香港财务报告准则[195] - 修订本澄清债务及其他负债的流动或非流动分类取决于实体是否有权将负债结算延期至报告期末起至少十二个月，权利须于报告期末存续[197] - 实体须于报告日期或之前遵守的贷款安排契诺会影响负债的流动或非流动分类，报告日期后遵守的契诺不影响报告日期的分类[198] - 基于公司于2024年1月1日尚未偿还的负债，应用修订本未导致公司负债重新分类[199] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年公司共组织2200多场培训，累计参加人次达3.5万[10] - 潘石屹先生在新浪微博上拥有1800多万粉丝[53] - 潘石屹和潘张欣在北京上海开发总面积超500万平方米[53][55] - 潘石屹和潘张欣于2005年联合创建SOHO中国基金会，2014年启动助奖学金项目[53][56] - 潘张欣2002年凭“长城脚下的公社”获威尼斯双年展特别奖[55] - 黄晶生67岁，2018年8月1日获委任为独立非执行董事[59] - 熊明华60岁，2015年5月8日获委任为独立非执行董事[60] - 张民耕73岁，2023年10月11日获委任为独立非执行董事[61] - 朱恩磊44岁，2019年6月加入公司任首席财务官[62] - 董事薪酬由董事会决定，参照董事职务、责任与表现以及集团业绩而定[67] - 截至2024年12月31日，潘石屹通过家族权益拥有33.241亿股普通股，占比63.9309%；潘张欣通过公司权益拥有33.241亿股普通股，占比63.9309%[71] - 潘石屹在北京红石建外房地产开发有限公司受控制法团权益的股权本金为127.5万美元，占比4.25%[74] - 潘石屹在北京搜候房地产有限责任公司实益拥有权的股权本金为495万美元，占比5.00%[74] - 潘石屹在北京红石新城房地产有限公司实益拥有权的股权本金为50万美元，占比5.00%[74] - 潘石屹在北京山石房地产有限责任公司实益拥有权的股权本金为193.5万美元，占比5.00%[74] - 截至2024年12月31日，Cititrust Private Trust（Cayman）Limited作为受托人持有33.241亿股普通股，占比63.9309%[77] - 截至2024年12月31日，Capevale Cayman所控制法团权益对应的普通股数目为33.241亿股，占比63.9309%[77] - 截至2024年12月31日，Boyce Limited所控制法团权益对应的普通股数目为16.6205亿股，占比31.9654%[77] - 截至2024年12月31日，Capevale BVI所控制法团权益对应的普通股数目为16.6205亿股，占比31.9654%[77] - 截至2024年12月31日，董事会由七位董事组成，含四位执行董事和三位独立非执行董事[103] - 董事会每年至少举行四次定期会议，召开前需提前十四天通知董事，相关资料提前三天送交[104] - 每届股东周年大会上，三分之一（或最接近但不少于三分之一）的董事须轮换退任[104] - 公司有三名独立非执行董事，占董事会三分之一以上[108] - 年内举行了5次董事会会议及2024年股东周年大会[109] - 独立非执行董事任期为三年，须在股东周年大会上轮换退任并可膺选连任[107] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，2024年举行过三次会议[111][117] - 审核委员会委员出席会议情况：黄晶生3/3、熊明华3/3、张民耕3/3[117] - 审核委员会已审阅公司截至2024年6月30日止中期业绩及2024年12月31日止年度经审核综合财务业绩[117] - 董事会主席由徐晋女士担任，公司联席行政总裁由徐晋女士及钱霆先生共同担任[106] - 公司为董事和高级行政人员购买了责任保险[105] - 公司外聘核数师合约聘任时间为2024年及2025年财政年度[118] - 薪酬委员会由1名执行董事、3名独立非执行董事组成，本年度举行1次会议，各委员出席率100%[119][120] - 提名委员会由1名执行董事及2名独立非执行董事组成，本年度举行1次会议，各委员出席率100%[121] - 公司于2013年8月20日制定董事会成员多元化政策[126] - 2024年12月31日，董事会7名董事中有2名女性董事[126] - 2024年12月31日，集团受聘雇员中女性与男性比例为28%:72%[127] - 2021年11月16日公司成立环境、社会及管治委员会，由三名成员组成，本年度举行一次会议，各委员出席率100%[130][131] - 董事会负责监察集团风险管理及内部监控系统，审核委员会至少每年检讨其成效[134] - 集团建立具备明确职责等级及报告程序的组织架构，风险管理及合规部门与集团内部审计处协助检讨系统成效[135] - 集团风险管理框架采用“三道防线”模式，风险管理及合规部门协调活动并汇报重大风险[137] - 集团内部审计处采用以风险控制为本的审核方法，全年工作计划涵盖主要工作及程序[138] - 集团高级管理层负责风险管理及内部监控系统的设计、执行及监察，并定期汇报成效[138] - 集团采用ISO 31000：2009风险管理原则及指引管理业务及营运风险[138] - 集团采纳多项政策及程序提高风险管理及内部监控系统成效，要求行政管理层定期评估并验证[140] - 截至2024年12月31日止年度，集团就核数师提供法定审核服务及非审核服务已支付及应付酬金共人民币3.0百万元，其中