地块概况与补偿方案 - 被称为珠江新城"最后一块宝地"的马场地块迎来重大进展，补偿方案已对外披露，地块将迎来百亿级补偿 [1] - 地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，土地面积36.2万平方米 [1] - 补偿方案采用有偿收回、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元，由广州越秀集团股份有限公司负责支付 [1] - 扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据章程按各股东持股比例分配 [1][8] - 该补偿方案将于2025年11月26日进行表决，若通过则地块距离挂牌入市更近一步 [1] 股东结构与补偿分配 - 广州赛马场运营管理有限公司的股东以国资企业为主导，补偿款分配方案明确 [8] - 第一大股东广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可分得约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司和广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿 [8] - 村集体合计持股19%（石牌村合作经济社占15%、潭村相关经济社占4%），可获约12.62亿元补偿 [8] 地块现状与规划 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已基本搬空，商铺已张贴停业及搬迁公告 [3][6] - 据广州市规划和自然资源局规划，马场片区总用地约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米 [8] - 规划包括公共服务及市政设施、商业商务、道路、绿地、居住用地等，其中居住用地5.41公顷，商业服务用地13.26公顷 [8] - 该地块从2023年末开始推进清退工作，至2024年年底相关商户已基本搬空 [10] 创新补偿模式与项目背景 - 补偿方案明确股东可选择向开发主体购买改造后的地块物业，形成"现金分红加优先回购物业"的创新分配模式 [9] - 该模式优势在于既保障短期现金收益，又通过优先回购权共享地块长期增值红利，有助于减少拆迁阻力 [9] - 马场地块自1992年开业，1999年停业后转型为低效业态，于2024年纳入天河区低效用地试点项目库 [9][10] - 2024年广州天河区在高质量发展大会上明确表态要推进该地块更新改造 [9] 区位价值与市场环境 - 地块处于珠江新城与金融城的几何中心，是广州传统豪宅聚集区，承载着衔接两大CBD的使命 [10] - 周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜、保利玥玺湾等顶级豪宅项目 [12] - 距地块约2.2公里的保利玥玺湾项目在2025年11月开盘，首日销售额突破100亿元，成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [13] - 业内预测该地块有望成为广州新"地王"，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩的风险 [6][13]

地块概况与补偿方案 - 广州珠江新城“马场地块”迎来重大进展，政府将以有偿收回、货币补偿方式收回该地块，补偿总额约100亿元，在国内城市更新项目中位居前列[2] - 该地块是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，面积36.2万平方米，补偿方案将于2025年11月26日表决，若通过则距离挂牌入市更近一步[2] - 地块内原有商业业态（如家居、餐饮、汽车、娱乐）已基本清空，商户自2023年下半年起陆续搬迁，为土地平整和后续挂牌做准备[3][4][9] 补偿款分配与股东结构 - 约100亿元补偿款扣除税费及必要支出后，剩余约66.4亿元将由广州赛马场运营管理有限公司根据股东持股比例分配[2][5] - 公司股东以国资企业为主导：广州越成投资运营有限公司持股49.85%，对应补偿约33.1亿元；广州市天河投资集团与广州市新塘商业运营管理公司合计持股31.15%，对应补偿约20.68亿元；村集体合计持股19%，对应补偿约12.62亿元[5][7] - 补偿方案包含创新模式，股东除获得现金补偿外，还可选择向开发主体购买改造后的地块物业，以平衡短期收益与长期增值红利[8] 地块价值与市场前景 - 地块位于珠江新城与金融城的几何中心，是广州传统豪宅聚集区，规划总建筑面积约73万平方米，包含商业商务、居住、公共服务等多种用途[5][10] - 周边豪宅项目集中，如侨鑫汇悦台、凯旋新世界等，距其约2.2公里的保利玥玺湾项目开盘首日销售额突破100亿元，成交均价达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[10] - 业内预测该地块有望成为广州新“地王”，其在天河区的稀缺性决定了较高价值，但需注意片区豪宅供应集中可能带来的过剩风险[5][10][11]

地块基本信息与补偿方案 - 广州天河区珠江新城“马场地块”迎来重大进展，政府将采用有偿收回、货币补偿方式收回该地块，补偿总额约100亿元，在国内城市更新项目中位居前列 [1] - 该地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是珠江新城与金融城的几何中心，总用地面积约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，包含商业商务、居住、公共服务等多种用地类型 [8][10] - 补偿方案明确，扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据各股东持股比例分配，方案将于2025年11月26日表决 [1][8] 地块现状与开发进程 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已全部搬空，店铺张贴停业及搬迁公告，地块正等待拆迁及土地平整后挂牌出让 [3][6] - 地块更新改造于2024年加速推进，被纳入天河区低效用地试点项目库，补偿方案的公布标志着地块距离挂牌入市更近一步 [6][9] - 该地块是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，自1992年作为赛马场开业，1999年停业后转型为低效业态，清退工作自2023年末开始 [10] 股东结构与分配模式 - 广州赛马场运营管理有限公司股东以国资企业为主导，第一大股东广州越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可获约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司与广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿，村集体合计持股19%，可获约12.62亿元补偿 [8] - 补偿方案创新采用“现金分红加优先回购物业”模式，股东可选择向开发主体购买改造后物业，既保障短期现金收益，又能共享地块长期增值红利 [9] 地块价值与市场预期 - 地块区位稀缺，处于广州核心发展轴，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界等顶级豪宅项目，新盘保利玥玺湾最高成交单价超30万元/平方米，首日销售额突破100亿元 [10][12][13] - 百亿级补偿金额在国内属“顶格水平”，业内预测该地块有望成为广州新“地王”，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩风险 [6][11][13]