项目背景与现状 - 长沙恒大童世界项目原计划总投资500亿元，于2017年1月动工，规划包含童话世界、古镇、温泉小镇、酒店等多种业态，但核心配套均已停工 [3] - 项目总占地6070亩，运营主体为长沙恒大童世界旅游开发有限公司，由童世界公司持股约90.56% [5] - 项目入口主城堡、儿童剧场、旋转木马等设施主体结构已基本完工，但儿童房仅建有3004平方米基桩工程，许多设施现已生锈 [5] 资产拍卖情况 - 项目下属三宗娱乐康体用地在京东资产交易平台挂牌出让，总用地面积172015.42平方米，起拍价3.54亿元，但最终因无人出价而流拍 [1][8] - 三宗地块需整体拍卖，其中宗地一70943.75平方米，宗地二42508.06平方米，宗地三58563.61平方米，且建安工程报建图与施工图存在不一致情况 [8] - 拍卖标的为三宗国有土地使用权及地上在建工程和附着物，此次拍卖源于与长沙湘江资产管理有限公司的建设工程施工合同纠纷案 [6][10] 公司财务状况与法律纠纷 - 童世界公司、长沙童世界公司和恒大集团有限公司因建设工程施工合同纠纷被长沙湘江资产管理有限公司告上法庭并败诉，因无力偿还债务导致资产被拍卖 [5][6][10] - 项目公司股东深圳市坤行六号投资合伙企业的股东穿透后均为自然人，此种安排可能为明股实债的融资方式 [5] 区域市场环境 - 恒大于2016至2017年间在长沙大王山片区竞得多宗土地，开发了长沙恒大文化旅游城、恒大滨江左岸等住宅项目 [3][10] - 目前恒大童世界所在的长沙大王山片区发展势头强劲，市场对项目未来有“白衣骑士”接手盘活的预期 [10]

项目核心资产拍卖 - 长沙恒大童世界项目三宗核心娱乐康体用地及地上在建工程被司法拍卖，总面积17.2万平方米，起拍价3.54亿元，较评估价5.05亿元折价近30% [1] - 拍卖资产处于“在建工程停滞”状态，地上附着物仅完成基础施工，尚未进入主体结构建设阶段 [2] - 此次拍卖源于一起建设工程施工合同纠纷，是恒大债务危机深化与司法处置加速的结果 [5] 项目历史规划与现状 - 长沙恒大童世界项目于2017年高调启动，原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，定位为全球规模最大的童话神话主题乐园 [2] - 项目采用“文旅+地产”模式，周边配套住宅项目恒大文化旅游城曾在2020年1-9月实现商品住宅销售额33.76亿元，登顶长沙销冠 [3] - 原规划预计项目落成年游客量超1500万人次，年消费总额超200亿元，但自2021年恒大流动性危机暴露后项目戛然而止 [3][4] 恒大整体债务与资产处置 - 根据香港法院清盘报告，截至2025年7月31日，清盘人收到债权总额约3500亿港元（450亿美元），但目前变现金额仅20亿港元（约2.55亿美元），偿债缺口巨大 [6] - 恒大自2021年违约后通过多种方式处置资产，例如香港元朗地块以6.37亿美元出售，较其总成本超89亿港元缩水幅度超过60% [8] - 2025年以来资产处置进入由清盘人主导的阶段，接管范围包括许家印通过离岸公司间接控制的资产，资产处置周期因债务复杂度高而可能较长 [8][9] 市场环境与资产价值 - 受房地产行业调整影响，商业文旅用地估值走低，长沙童世界拍卖30%的折价率体现了市场对文旅项目变现难度的预期 [6] - 项目停工多年且存在工程滞后问题，接盘方需承担高昂改造成本，加之文旅项目回报周期长，市场接受度有限 [6]