项目概况 - 光源里项目为西城二环内棚户区改造项目，由回迁房转为商品房，总计供应约1800套现房[2][3] - 项目位于地铁4号线陶然亭站西侧约800米，隶属西城核心区，配套成熟且临近北京宣武师范学校附属第一小学[9][10] - 项目总建筑面积57.45万平方米，预计总投资167.92亿元，截至2025年3月底已投资100.98亿元，政府出资36.66亿元[16] - 项目分9个地块开发，其中C1地块已于2024年12月交付，C2、C4地块室内装修基本完工，正进行小市政及园林施工[13][14] 市场表现与定价 - 同类型项目百万佳苑100多套现房吸引4000人摇号，不到一分钟售罄，显示强劲市场需求[1] - 百万佳苑网签95套，成交均价9.69万元/平方米，为天恒置业带来超5.61亿元收入，成为10月北京东西城住宅网签销冠[4] - 光源里预计定价约9万元/平方米，较百万佳苑更低，以最小52平方米一居室计算，总价不到500万元[5][6] - 项目周边二手房如万和世家小区挂牌价达11.9万元/平方米，凸显新房价格优势[8] 产品设计与潜在问题 - 项目户型涵盖52平方米一居至130平方米四居，但设计存在明显缺陷，如东西朝向、采光不足、暗卫及过道面积浪费等问题[18][20][22][24] - 部分户型为“回”字型设计，东西向房屋较多，影响通风采光，且存在西晒问题[18][22] - 130平方米四居室虽为南北朝向，但厨房设计为细长条状，缺乏独立餐厅，室内布局存在面积浪费[24] 公司财务状况与运营 - 天恒置业2024年营业总收入67.64亿元，同比下降20.73%，净利润亏损53.54亿元，连续三年亏损[25][26] - 公司2024年对存货计提跌价准备14.20亿元，确认合作项目投资亏损24.21亿元，综合毛利率降至7.55%[26] - 截至2025年9月底，公司营业收入11.62亿元，净利润亏损8.43亿元，现金及现金等价物为88.43亿元[26] - 公司资产负债率持续攀升，从2022年78.49%升至2025年上半年83.51%[27] 土地获取与开发进度 - 2024年11月，天恒置业旗下北京天恒正合置业以3.629亿元获取光源里项目C组团土地，面积23590.39平方米，约定2028年11月竣工[15][16] - 公司主要在建棚户区改造项目计划总投资327.16亿元，已完成投资241.29亿元，后续资金需求较大[17] - 公司合并口径暂无储备未开发土地，房地产开发业务持续放缓，预计开工面积将延续下降趋势[27] 公司管理层与战略 - 天恒置业为西城区国资委所属国有独资公司，业务涉及棚改、住宅开发、百货、康养等多领域[24][25] - 2022年9月刘戍东接任董事长，2024年1月周向鹏被聘任为总经理，但周向鹏缺乏地产行业相关经验[27][28]

资产出售情况 - 公司通过北京产权交易所挂牌出售111套自有住宅房产，总转让底价超过3.3亿元 [2][3] - 出售房产单价范围广泛，最高单价为金融街附近的18万元/平方米，最低为房山区天恒乐活城项目单价约2万元/平方米以上 [3][4] - 出售房产中建筑面积90平方米以下的户型占绝大多数，共106套，其中80至90平方米户型有56套 [3] - 部分出售房源底价高于当前二手市场价格，例如天恒乐活城房源底价较二手平台报价高约11%至25%，百万庄大街房源底价较同小区挂牌价高161万元 [4] - 此次资产出售主要目的为优化资产结构和补充流动性 [2][5] 财务状况与业绩表现 - 2025年上半年公司营收为6.7亿元，同比下降13.4%，较2021年营收高峰期132亿元大幅下滑 [6] - 2025年上半年归母净利润为-3.9亿元，同比下降近40%，2024年全年亏损达50.7亿元 [7] - 2024年亏损主要源于联营和合营企业投资收益亏损24.7亿元及资产减值损失14.2亿元 [7] - 公司经营性现金流自2023年起持续净流出，2025年上半年净流出7.2亿元 [8] - 筹资活动现金流净额持续增加，2025年上半年增加30.2亿元，但资产负债率从2021年的76.7%攀升至2025年上半年的83.5% [8] - 截至2024年底，公司有息负债为543.9亿元，净负债率高达544%，现金短债比为0.8，短期偿债压力大 [10] 业务转型与项目储备 - 公司业务已从传统房地产开发全面转向城市更新，业务分为空间更新和业态更新两大类 [2][8] - 2024年收入结构中，房地产销售占比66.9%，一级土地开发占比18.9%，房屋出租占比5.1% [12] - 公司目前已无存量土地储备，也无新的一级开发项目 [9][12] - 城市更新业务资金需求巨大，截至2025年3月底，棚改业务仍需投资85.9亿元 [13] - 公司未来主要收入来源之一为住房改善类城市更新项目，例如预计于今年10月开盘的百万庄项目“百万佳苑” [13] - 公司销售高度集中在北京和成都，2024年销售金额25.8亿元，2025年上半年仅为7.1亿元 [9]