美联储降息背景 - 美联储于2025年9月18日宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至4.00%-4.25% [1] - 此次降息是自2024年12月以来，打破长达九个月利率静默期后的首次降息 [1] - 降息主要推手是美国就业市场疲软及失业率攀升至近四年新高的4.3% [1] 全球金融市场反应 - 美元指数应声跳水至96.22，创下自2022年2月以来新低 [2] - 人民币汇率迎来一轮相对升值，9月17日在岸人民币收盘价站上7.1056，单日涨幅高达107个基点 [2] 对中国房贷利率及购房成本影响 - 全国首套房贷平均利率已降至3.45%，一线城市首套房贷利率有望突破“2%时代” [4] - 以一笔100万元、期限30年的房贷为例，利率每降低0.25个百分点，月供减少约140元，30年总利息支出节省超过5万元 [4] - 若贷款额为200万元，每月可减轻约270元还款压力，30年总计节省近10万元利息 [4] 对房地产开发企业影响 - 房企融资环境改善，以宝龙地产为例，若其10亿美元存量债务利率降低0.5个百分点，每年将节省约500万美元利息支出 [4] - 人民币汇率企稳升值预期能减轻房企存量海外债务偿还压力 [5] - 融资环境全面改善有助于提升房企项目开发和交付能力，降低烂尾楼风险 [5] 外资进入中国房地产市场 - 2025年9月国家外汇管理局新政将港澳居民购房结汇支付便利化政策全面推广至全国，境外购房者凭购房合同即可提前办理结汇支付 [5] - 外资投资策略转向“价值持有”长期主义，例如施罗德资本联合西子国际发起30亿元人民币私募基金，专注长三角地区写字楼和消费基础设施投资 [5] - 2025年上海首场土地拍卖会4宗地块全部溢价成交，总成交金额达159.26亿元，吸引众多外资企业参与竞拍 [5] 中国国内房地产政策环境 - 2025年9月多地政府放宽限购政策，北京取消五环外限购，上海放宽外环外限购并将非户籍居民社保缴纳年限要求从五年缩短至一年 [6] - 全国首套房首付比例已降至15%，五年期LPR下调至3.35% [6] 市场信心与需求现状 - 2025年前五个月全国房地产开发投资同比下降10.7%，新建商品房销售面积同比下滑2.9% [7] - 深圳新政实施后第一个周末二手房成交量仅录得37%增长 [7] - 居民部门对房价及自身收入预期改变，在高负债率背景下主动加杠杆意愿普遍低迷 [11] 房地产市场分化趋势 - 一线城市和部分强二线城市凭借强大产业支撑和持续人口吸引力，房价抗跌性更强，有望迎来更多潜在购房者 [7] - 三四线城市因产业基础薄弱、年轻人口外流，购房需求持续萎缩，难以实现大幅度反弹 [9] 政策调控与市场根本问题 - 在“房住不炒”政策严格管控下，热钱流入难以重现过去房价快速上涨局面 [9] - 当前市场核心问题在于信心不足及内生性需求疲软，而非缺乏流动性 [11]