核心交易概述 - 京投发展于12月2日晚间发布两份重要收购公告，两笔收购出价均为0元，目标公司净资产均为负且持续亏损 [1] - 第一笔交易：以0元收购鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司持有的鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权，交易完成后持股比例从49%提升至90.69%，目标公司将成为控股子公司并纳入合并报表范围 [1] - 第二笔交易：以0元收购Trillion Full持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，同时以3500万元收购复地（集团）股份有限公司对上海礼仕的债权（本金及利息合计2.09亿元），交易完成后将持有上海礼仕100%股权，目标公司将成为全资子公司并纳入合并报表范围 [7] 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司详情 - **交易与股权结构**：本次收购股权比例为41.69%，交易前，转让方大中公司已将所持鄂尔多斯公司49%股权质押给京投发展，股权转让前需解除该质押 [5] - **资产与业务**：公司主营业务为鄂尔多斯市域房地产项目的开发、建设、运营，目前拥有四宗开发用地，总用地面积约25.15万平方米（折合377亩），且均已取得《国有土地使用权证》 [5] - **财务状况**：截至评估基准日2025年8月31日，经评估净资产为-15.82亿元，股东全部权益评估价值为-15.88亿元 [5] - **财务数据**：2024年资产总额11.19亿元，负债总额21.20亿元，净资产-10.01亿元，营业收入0元，净利润-7158.25万元；2025年1-8月资产总额5.88亿元，负债总额21.69亿元，净资产-15.82亿元，营业收入0元，净利润-5.81亿元 [6] - **交易目的**：收购有利于公司进一步加强对鄂尔多斯公司的控制，有助于盘活存量资产，交易定价参考评估值并经双方协商确定 [6] 上海礼仕酒店有限公司详情 - **业务与资产**：公司主要业务是从事上海新天地安达仕酒店的经营、管理，主要资产为位于上海市黄浦区嵩山路88号的酒店经营用房地产，酒店服务包括客房、餐饮、铺位出租等 [11] - **财务状况**：截至评估基准日2025年8月31日，经资产基础法评估，净资产为-17.1亿元，股东全部权益评估价值为-5.27亿元 [11] - **财务数据**：2024年净利润为-1.03亿元，2025年前8月净利润为-5933.34万元 [11] - **交易与后续安排**：交易定价参考评估值并经双方协商确定 [13]；交易完成后，京投发展拟以自有资金向上海礼仕提供不超过9000万元的财务资助，借款期限5年且不计息 [13]；同时，拟将前期向上海礼仕提供的6.5亿元财务资助及本次收购的债权本金1.71亿元进行展期，展期期限5年且不计息 [13] 京投发展自身财务状况与其它公告 - **近期财务表现**：公司主营业务为百货零售、对外贸易和房地产开发与经营 [13]；2024年实现营业收入14.17亿元，同比下降86.69%，归母净利润亏损10.55亿元，扣非净利润亏损11.19亿元 [13]；2025年前三季度实现营业收入5.55亿元，同比下降50.74%，归母净利润亏损3.74亿元，扣非净利润亏损3.97亿元 [14] - **其它财务资助**：公司同日公告，拟以自有资金向控股子公司北京京投润德置业有限公司提供财务资助不超过4.4亿元，借款期限3年，以满足其经营和发展的资金需求 [13] - **市场表现**：截至12月2日收盘，京投发展股价报4.71元/股，上涨0.86%，总市值34.89亿元 [14]

公司评级与信用状况 - 公司主体信用等级维持AA，评级展望稳定，债项"23振业02"信用等级维持AAA [3][4] - 评级维持基于深圳市国资委雄厚实力带来的外部支持、低净负债率(43.11%)及合理债务结构 [3][4] - 担保方深圳高新投融担主体信用等级AAA，提供全额连带责任保证担保增强债项信用 [28][29] 财务表现 - 2024年营收60.65亿元但净利润亏损17.51亿元，毛利率从38.63%骤降至8.01% [8][18] - 总资产从263.99亿元收缩至154.34亿元，存货计提22.45亿元跌价准备占存货余额17.24% [8][18] - 净负债率43.11%处于行业低位，非受限货币资金/短期债务2.20倍显示短期偿债能力良好 [8][21] 业务运营 - 2024年全口径销售金额42.23亿元同比增28.28%，但销售均价下降 [16][18] - 土地储备129.58万方中惠州/河源/南宁等低能级城市项目占比高，去化压力大 [16][18] - 2024年无新拓项目，竣工面积67.81万方创峰值，南京项目集中交付 [16][18] 行业环境 - 房地产行业供需关系重大变化，政策宽松但居民购房信心仍不足 [14][15] - 2024年土地投资与开发规模持续低位，融资环境改善但需警惕舆情影响 [14][15] - 高能级城市市场回温明显，但行业整体仍处于筑底阶段 [14][15] 同行业比较 - 与天地源相比，深振业财务杠杆更低(净负债率43.11% vs 107.43%)，但盈利能力均较弱 [12][13] - 存货周转率0.40次/年优于对比企业，销售回款对总债务保障能力较强 [12][13] - 业务规模较小(全口径销售42.23亿元)，显著低于行业头部企业 [12][13]