人民币资本投资趋势 - 2021至2025年，内资在大宗交易中占比从78%升至2025年上半年的99.8%，成为核心流动性来源[19][20] - 近五年险资主要配置工业物流（1370+亿元，占比59%）、写字楼（730+亿元）、零售商业（730+亿元）和综合体（420+亿元）[7][24] - 险资配置向“To-C”类资产扩容，其占比从2021年的2%提升至2025年YTD的13%[26] - 市场已构建涵盖合资公司、私募基金、机构间REITs及公募REITs的全谱系金融工具，匹配不同风险偏好资本[34][35] 公募REITs市场发展 - 截至2025年10月，公募REITs共发行76只，规模合计2059亿元，其中产权类占53.42%[52] - 产权类REITs中，产业园区、消费和仓储物流是主要资产，发行规模占比分别为33%、28%和21%[53] - 公募REITs底层资产扩围，正式纳入酒店（四星级及以上）及商办（超大特大城市超甲级、甲级项目）等商业不动产[63][64] - 截至2025年12月3日，机构间REITs累计申报58单（1201.82亿元），已发行上市21单（533.89亿元）[48] 仓储物流市场展望 - 预计2026-2028年高标仓新增供应量较2023-2025年下降近60%，市场空置率有望回归合理区间[10][74] - 2025年前三季度全国高标仓净吸纳量超700万平方米，全年有望创历史新高[74] - 分派率显示投资人风险偏好分化，仓储物流REITs风险利差最高（255bps），租赁住房最低（89bps）[60][61] 办公楼与零售物业韧性 - 一线城市核心商务区办公楼空置率（15%）低于全市平均水平（22%），且未来供应仅占现有存量的1.1%[10][106] - 74%的租户在搬迁计划中倾向继续留驻核心商务区[104][106] - 2021-2025年，购物中心、奥特莱斯、社区商业及农贸市场REITs营收年复合增速（4.4%至11.7%）均领先于全国线下社零增速（1.1%）[10][98]

亚太区商业地产投资总体表现 - 2025年第二季度亚太区商业地产投资总额达312亿美元 同比增长15% [1] - 2025年上半年亚太区投资总额实现676亿美元 同比增幅达17% [1] - 亚太区商业地产持续吸引全球资本 印证经济基本面和资产类别韧性 [2] 主要国家/地区市场表现 - 韩国市场二季度投资额突破60亿美元 同比大幅上升72% 增速居亚太首位 [1] - 日本二季度投资规模达76亿美元 同比增长31% 上半年累计交易213亿美元增长23% [1] - 中国内地二季度投资总额达52亿美元 同比增长7% 市场交易由内资企业和高净值投资者主导 [3] 资产类别表现 - 办公楼资产以133亿美元交易额领跑市场 同比增长24% 其中韩国交易额达四年峰值 [2] - 居住类资产交易规模达36亿美元 同比大幅增长92% 日本市场贡献半数交易量 [2] - 工业物流资产实现63亿美元成交额 同比增长12% 零售物业以50亿美元交易额保持4%稳定增长 [2] - 韩国市场办公楼资产交易占比高达77% 反映业主把握供应高峰前窗口期进行资产处置 [1] - 酒店业态表现活跃 多宗交易实现溢价成交 [1] - 一线城市长租公寓资产因稳定收益表现持续获得投资者青睐 [3] 投资者结构变化 - 私人投资者交易额在二季度达47亿美元 同比上升32% [2] - 办公楼占私人投资者交易总量45% 较2024年同期28%占比显著提升 [2] - 零售物业保持26%稳定占比 仅次于办公楼类别 [2] - 日本国内投资者持续加码办公楼资产 带动居住类物业交易量创三年新高 [1] 投资趋势与策略 - 全球贸易摩擦持续使投资者对资产基本面和租户结构审查更为严格 [1] - 居住类、生命科学和医疗健康类资产因刚需特性成为最具抗风险能力赛道 [1] - 价格调整过程中优质资产出现在交易市场 创造资产配置关键机遇 [3] - 投资策略更趋专业化和多元化 核心区域优质资产保持不可替代投资价值 [3] - 政策内需刺激措施有望为零售物业吸引更多实际使用需求买家和本地投资机构 [3]