稀缺房产特征 - 地处核心城市核心区域 拥有独特自然或人文配套 [2][10] - 产品数量少流动性小 部分为孤品 [2][10] - 建筑面积大装修奢华 总价普遍较高 [2][10] 近期挂牌案例 - 北京秦老胡同四合院 建筑面积443.5平方米 起拍价2.26亿元 [2][4] - 上海同庆会馆 建筑面积1788.16平方米 起拍价6亿元 [2][6] - 杭州中大吴庄别墅 建筑面积317.14平方米 单价37.8万元/平方米 [6] - 厦门天琴湾别墅 建筑面积381.97平方米 起拍价6300万元 [6] 交易市场动态 - 2025年以来稀缺房产挂牌量增加 涉及多个核心城市 [2] - 法拍房市场存在低价机会 北京朝阳区法拍房起拍价16.5亿元 [7] - 上海稀缺房产挂牌量最多 但成交量仍较小 [8] 历史人文价值 - 北京四合院区域曾为清代内务府总管宅邸聚集地 [10] - 同庆会馆建于1922年 属上海市保留历史建筑 [2][10] - 上海愚园路别墅为影视剧取景地 标注"绝版孤品" [6][11] 持有者特征 - 所有者多为企业主或专业投资人士 部分为知名人士 [13] - 交易时多要求签署保密协议 不公开房主身份 [13] - 部分老年房主因子女海外定居而变现资产 [13] 出售动因分析 - 企业主缓解流动性压力或偿还债务 [14] - 房地产投资属性减弱 资金转向高收益领域 [14] - 个人规划需求 包括养老及子女资金保障 [14]

核心观点 - 北京上海等多地稀缺房产集中挂牌出售 起拍价从6300万元至16.5亿元不等 包括四合院、历史建筑和独栋别墅等类型 [1][4][5] - 稀缺房产具备核心地段、人文资源、低流动性和高总价特征 如北京四合院单价达51万元/平方米 上海同庆会馆为全市744栋保护建筑中11处文化地标之一 [1][7] - 2025年以来稀缺房产挂牌量增加 主要因企业主变现缓解流动性、投资属性减弱及个人规划需求 但高总价导致成交仍较少 [6][11] 房产挂牌详情 - 北京秦老胡同627.41平方米二进四合院起拍价2.26亿元 建筑面积443.5平方米 精装修带四个房本 8月29日二次竞价 [1][2] - 上海同庆会馆起拍价6亿元 为1922年历史建筑 住宅面积1788.16平方米 商业面积17.74平方米 原计划8月28日拍卖现中止 [1][4] - 杭州西湖边中大吴庄别墅起拍价1.2亿元 建筑面积317.14平方米 单价37.8万元/平方米 为近十年首次挂牌独栋别墅 [4][8] - 厦门天琴湾600平方米独栋别墅起拍价6300万元 带1000平方米露台 4月云顶庄园曾成交1.24亿元别墅 [4][8] 法拍市场情况 - 法拍房成稀缺资产来源之一 上海金象铝业公司名下华夏东路1451号房产起拍价1.95亿元 带1605.38平方米建筑面积及园林设施 [5] - 北京景林路9号院法拍房起拍价16.5亿元 建筑面积1697.2平方米毛坯状态 因房主债务纠纷被拍卖 [5] - 上海佘山庄园法拍房二拍起拍价1.62亿元 建筑面积4097平方米 较3亿元评估价折价46% [6] 稀缺属性分析 - 北京四合院位于中轴线核心 周边多名人宅邸 内部屏风价值超2000万元 私有产权完整稀缺 [1][7] - 上海同庆会馆具1922年历史背景 2022年更新后重新计算产权年限 位于黄浦老城厢文化核心区 [1][7] - 杭州别墅位于西湖风景区与城隍阁对望 厦门房产坐落"中国第一爱情湾"五缘湾绝版地段 [4][8] 出售方背景 - 上海同庆会馆所有者露香园置业系上海城投集团子公司 于2025年7月28日正式发布出售公告 [9] - 北京四合院房主为76岁个人 子女海外定居 因担忧资产贬值及养老需求变现房产 [9] - 稀缺房产持有者多为企业主、专业投资者及文体名人 交易常要求签署保密协议 [10] 市场动态成因 - 企业主通过出售个人或公司持有房产缓解流动性压力或偿还债务 [11] - 房地产投资属性减弱 持有者转向收益更高领域 2024年"926"新政后市场略有回暖但高价资产成交仍少 [6][11] - 老年房主因海外子女安置、养老资金需求变现资产 76岁北京房主为典型案例 [9][11]

法拍房市场概况 - 2025年7月法拍房挂拍量4.4万套、成交4942套，双双创年内新高，但市场热度回落，溢价成交占比68%，环比下降2个百分点 [3][4] - 全国平均成交率22%，为年内第二高点，供求双方认知快速趋同 [4][24] - 成交折价率33.5%，环比上升2.2个百分点，二拍房源成交占比63%，买方加速抢收低价房源 [28][30] 挂拍量分析 - 7月新增挂拍环比上升40%至4.4万套，起拍总价443亿元，12个城市挂拍超500套 [9][10] - 重庆单月挂拍2074套居首，一线城市中广州425套最多，上海起拍总价24.8亿元最高 [10] - 上海豫园同庆会馆以6亿元起拍，单价33.7万元/平方米，属城市更新标志性项目 [11][13] 特殊房源动态 - 全国252套房源1元起拍，威海乳山占205套，西安出现未网签的准现房1元挂拍 [14] - 西安1元房源为2023年竣工新房，原价230万+，当前小区新房售价1.7万元/平方米 [14] 成交量与热点案例 - 7月成交量环比上升54%至4942套，广州177套最多，深圳6.4亿元成交额居首 [18][20] - 深圳红岭中路房源经88次竞价以8009万元成交，较起拍价溢价237%，但较前次拍卖降价30% [20] 城市成交表现 - 上海成交率53%领跑重点城市，杭州、宁波等6城超40% [26] - 深圳连续5个月成交额超4亿元，二拍房源占比提升反映买方偏好高折扣标的 [17][28]