行业整体表现 - 2025年7月全国仅开业6个集中式商业项目 商业体量79万平方米 为近三年最低水平 [1] - 新开业项目呈现量少质优特征 10万平方米以上大体量项目占4个 最大体量达25万平方米 最小体量超6万平方米 [1] - 存量改造项目占2席 包括赣州巨亿万达广场和呼和浩特万象城 [1][12] 市场参与格局 - 商管四巨头华润万象生活 大悦城 珠海万达商管 吾悦商管包揽7月5个新开业项目 [3] - 项目覆盖南京 深圳 东莞 赣州 商丘 呼和浩特6座城市 一线城市除深圳外集体缺席 [3] - 呼和浩特因万象城开业迎来商业高光时刻 推动城市商业提质升级 [3] 重点项目业绩表现 - 深圳大悦城开业首日客流突破42万人次 销售额近2000万元 近100家品牌获全国销售冠军 50家品牌登顶深圳销冠 [11] - 呼和浩特万象城开业率达100% 单日客流突破20万人次 3天累计客流50万人次 会员总量超25万 31家品牌全国单日销售第一 70家品牌内蒙古单日销售第一 [16] - 三大标杆项目深圳大悦城 呼和浩特万象城 南京金陵天地均超10万平方米 采用差异化破圈策略 [4] 项目特色与定位 - 深圳大悦城以"潮"出圈 定位"特区活力新潮向" 打造青年引力场 引入近400家品牌 首店及定制店占比超50% 含Hamleys华南首店等独家潮牌集群 [7][10] - 呼和浩特万象城为24万平方米城市更新项目 融入蒙古包 马头琴等文化元素 引入近400家品牌 首店占比超50% 含Olé超市等重磅内蒙古首店 [12][15] - 南京金陵天地采用"商业+产业综合体"模式 与阿里巴巴联合打造 定位年轻力社交中心 引入280余家品牌 区域首店占比41% 含ROBBiART江苏首展 [17][19] 业态创新与空间设计 - 深圳大悦城首创三大特色空间：4000平方米屋顶生态公园"星厨花园" 潮流地下城"25青年时区" 策展式街区"十字街" [9][10] - 呼和浩特万象城围绕草原文化打造四大主题空间：奇境牧场 奇境沙丘 奇境绿洲 奇境星河 并引入华为智能家居母婴室等创新服务 [14][16] - 南京金陵天地由贝诺设计团队操刀 以"山丘式退台"构建空中屋顶公园 跨层城市客厅 UFO造型飞碟建筑成为网红打卡地 [18][19]

南京2025年下半年商业地产新增供应 - 2025年下半年南京预计新增11个购物中心 商业体量达62.7万平方米[3] - 包括香港置地与招商蛇口合作的光环花园城、宝龙商业的江宁宝龙广场等标志性项目[3] 已开业项目表现 - 南京金陵天地于7月18日开业 首日实现出租率与收缴率双100%[1] - 吸引超280家品牌入驻 其中超五成为首店品牌[1] 重点项目详情 南京光环花园城（预计2025年底开业） - 由香港置地与招商蛇口联合开发 商业体量10万平方米[3][13] - 建筑灵感源于明代"花月春风十六楼" 复现来宾楼古迹[15] - 规划L1生活方式街区/L2-L3餐饮社交空间/B1生活购物空间[15] 江宁宝龙广场（预计12月底开业） - 宝龙商业在南京主城区首个重资产项目 商业体量15万平方米[3][22] - 规划引入230+品牌 其中80%为区域首进品牌[24] - 覆盖周边3公里40万优质客群及5公里内高校与科技产业园[22] 金陵长乐坊（预计2025年底开业） - 华东首家沉浸式大明文化空间 商业体量4万平方米[16] - 招商率近80% 引入超200家特色品牌[16][18] - 以"金陵四十八景"为设计元素 融合非遗文化体验[18] 其他重点项目概览 - 紫金融里商业街（东区）：位于金融城二期 汇聚多元高端业态[9][10] - 尚悦天地：中信泰富综合体项目 商业体量5.2万平方米 招商进度68%[19][21] - 红山Sparkle耀市：聚焦年轻潮流文化 招商率达90%[25][27] - 北联·新星里二期：延续社区商业定位 主打24小时经济[28][30] - 青奥城市客厅：垂直体育主题综合体 商业体量6万平方米[38][40] - 雨山家居生活馆：TOD模式家居商场 招商率70%[41][42][45] 运营创新与趋势 - 曼度·乐福里采用市集型社区商业模式 构建15分钟生活圈[6][8] - 新星里二期创新四大主题业态布局 包括夜经济与亲子空间[30][31][32][33] - 雨山家居生活馆尝试"商场+商户联营机制" 优化供应链成本[45]

商业地产抛售与互联网巨头接盘 - 万达商管大规模抛售旗下48座商业体 腾讯与京东作为"熟人团"接盘 [6] - 北京市潘达商业管理有限公司(京东全资子公司)和腾讯控股及其关联子公司参与收购万达广场股权 [8] - 交易完成后万达商管保留运营管理权 以收取管理费模式继续参与运营 [14] 商业地产行业现状 - 中国大型零售企业营业收入已连续七年下滑 2025年Q1综合营收指数1236点 同比降幅扩大至8.5% [7] - 2024年Q1中国21城优质零售地产市场平均空置率10.4% 较2024年底上涨0.2个百分点 [10] - 传统商业地产面临数字化能力不足 难以精准触达用户和优化运营效率 [8] 互联网巨头布局实体商业 - 阿里巴巴多年来不断试探实体商业项目运营 2022年与华润万象生活签署战略合作协议 [6][10] - 京东计划在山西太原开设京东Mall华北首店 腾讯2023年发布建筑和不动产行业数字化转型解决方案 [15] - 互联网巨头拥有海量消费数据与流量入口 但缺乏线下场景实体承载能力 [8] 数字化转型趋势 - 商业地产向场景空间生态进化 推动从单一场景运营向全域数字化生态跃迁 [7] - 数字化技术帮助商场精准解析客流轨迹与消费偏好 将传统商业空间转化为精准营销与供应链优化核心资产 [7] - 形成"线上精准获客-线下场景转化-私域流量沉淀"的全渠道闭环 [12] 典型案例与数据 - 南京河西南阿里中心商业综合体更名为"南京金陵天地" 计划6月开业 [10] - 鑫耀光环Live二期在小红书平台浏览次数突破15.6万次 万象城系列话题浏览数量突破6.6亿次 [10] - 阿里巴巴集团CEO吴泳铭表示已形成AI+云、电商、其他互联网平台业务的发展阵型 [14] 行业转型方向 - 商业地产从"空间提供者"进化为"需求响应者" 满足年轻消费群体"即时满足"需求 [17] - 算法成为新"地段" 数据成为新"租金" 重构人货场关系 [18] - 未来商业竞争核心转向运营基因而非物业数量 [19]