核心财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8%，净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元（剔除历史收并购无形资产摊销及非经常性事项影响），同比增长10.8% [1] - 中期股息11亿元，占核心净利润比例83% [1] 业务结构分析 - 住宅物管收入103亿元，同比增长10.4%，商企物管及设施管理收入52亿元，同比增长7.7% [2] - 住宅与商企物管业务合计收入占比85.2%（同比提升5.0个百分点），合计毛利占比71.5%（同比提升3.0个百分点） [2] - AIOT解决方案服务收入2.0亿元，同比下滑66.2%，开发商增值收入2.2亿元，同比下滑76.1% [2] 应收账款与风险管控 - 关联方万科地产贸易应收款总额26.0亿元，第三方贸易应收款总额64.8亿元 [3] - 通过债务清偿协议以物业及车位转让方式化解25.7亿元关联方应付款项 [1][3] - 推行物业管理弹性定价模式（508项服务模块化菜单），提升服务满意度及收缴率 [3] 运营效率与现金流 - 已完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目（占总在管项目38%） [3] - 住宅社区增值服务收入8.6亿元，同比增长39.6% [3] - 销管研费用率同比降低0.5个百分点至6.5%，行政开支减少7737万元 [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金及现金等价物109.4亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%） [4] - 维持"买入"评级，主因主业稳健增长及股息率吸引力 [4]

行业整体表现 - 行业面临规模和营收增长持续放缓、盈利水平下滑、增值业务面临挑战、在手现金总体下降等情况 [2] - 2024年53家样本上市物企在管总建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6% [2] - 11家物企在管面积出现下滑，占比20.75% [2] - 43家物企公布的合约总面积约为69.91亿平方米，同比增长率为4.20% [2] - 15家物企合约面积下滑，占比为35% [2] 营收与盈利 - 2024年62家样本物企总计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点 [8] - 营收下降的物企数量达到22家，占比35.5% [8] - 营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58% [8] - 营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致 [8] - 碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先 [8] - 2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74% [9] - 平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82% [9] - 平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64% [9] - 样本物企录得净亏损的数量较2023年略增长至13家 [9] - 雅生活服务股东应占亏损达32.71亿元 [9] - 碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9% [9] - 华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元 [9] 现金与应收账款 - 62家样本物企截至2024年末现金及现金等价物共1144.39亿元，较2023年末略微下降4.34% [13] - 截至2024年末应收账款及票据总计858.94亿元，较2023年末仅增长2.85%，增速低于4.66%的总体营收增长 [13] 多业态拓展 - 25家样本物企中有11家的非住物管收入占基础物管收入的比例超过40%，占比为44% [4] - 招商积余、雅生活服务及保利物业的非住物管收入分别达到96.69亿元、64.19亿元及48.95亿元 [4] - 住宅、城市服务、产业园、办公楼、医院、学校等业态仍是主要的项目来源 [6] - 品牌物企在多元业态拓展领域持续突破，为未来规模增长打下了基础 [6] 外拓项目情况 - 碧桂园服务截至2月已新进场超过100个物业项目 [7] - 世茂服务3月新拓50余个项目，涵盖了金融、科技、教育、医疗等多个领域 [7] - 金碧物业旗下专业品牌公司2025年以来精耕多业态服务场景，成功获取全国多地标杆项目 [7] - 东原仁知服务一季度外拓项目53个，新增服务面积351万平米 [7] - 第一服务控股一季度签约31个项目，覆盖18座核心城市 [7] 数字化转型 - 物业行业积极推进数字化转型取得良好成效 [15] - 雅生活集团与支付宝、饿了么联合发布骑士美好社区战略签约仪式，共同推出"碰一下"智能门禁解决方案 [16] - 上海合创嘉锦物业公司与支付宝在数字化转型领域达成合作 [16] - 华润隆地旗下"充美好"凭借华为欧标全液冷方案超充前沿技术，成功入选香港金管局Ensembl项目沙盒 [16] 战略调整 - 物业企业需依靠战略转变及数字化提质获得市场的发展机遇 [2] - 为保障公司运营稳定，增强风险抵御能力，减少不必要的资金占用和浪费，物业企业过去一年积极通过加大物业费催缴以及预收力度、推进关联方以资抵债、退出低质低效项目等举措改善现金流状况 [11] - 部分物企营收增速放缓或下滑主要系退出部分低质低效经营项目导致规模缩减、各类增值服务开展不佳所造成 [12]