核心观点 - 上海百年老洋房柳林别业首次拍卖流拍后以9666万元起拍价进行二拍 相比首次1.5亿元起拍价降幅达35.6% [1][5][6] - 该房产因影视剧取景地效应获得高关注度但市场实际承接力不足 首次拍卖吸引超23000人围观却无人出价 [5][6] 拍卖详情 - 二拍将于9月6日上午10点启动 起拍价较首次下调5334万元 [1] - 首次拍卖设置提醒人数近600人 最终因无人报名导致流拍 [5] - 拍卖属社会委托性质 买家需承担3%契税 可协商现有租约处置 [7] 资产特征 - 房产土地面积848.75平方米 建筑面积346.66平方米 附带500平方米庭院 [6] - 按建筑面积计算首次起拍单价达43万元/平方米 竣工于1924年具百年历史 [6] - 现有租约至2029年 月租金67500元 当前作为民宿运营且暂不可预订 [6][7] 文化价值 - 为《安家》剧中龚家花园原型及《三十而已》取景地 形成网红打卡效应 [6][7] - 属柳林别业建筑群组成部分 含10幢独立花园住宅及联排住宅 [7] - 具历史人文价值 55号住宅原为抗日将领冯治安旧居 [7]

拍卖结果 - 上海百年老洋房首次拍卖以流拍结束 起拍价1.5亿元 无人报名和出价 [1] - 拍卖吸引23000余人围观 近600人设置提醒 但最终无竞拍者参与 [1] - 拍卖行正在沟通二次拍卖事宜 预计将再次上线 [1] 房产属性 - 房产位于上海愚园路 土地面积848.75平方米 建筑面积346.66平方米 带500平方米庭院 [5] - 按建筑面积计算起拍单价超过43万元/平方米 竣工于1924年 距今百年历史 [5] - 房产目前作为民宿运营 月租金67500元 租约至2029年 日租金约3000多元 [8] 产权与交易条件 - 交易需缴纳3%契税 由买方承担 属于社会委托拍卖 不涉及司法纠纷 [8] - 买方可协商解除现有租约 房产按现状交付 [8] 文化背景与知名度 - 该房产为电视剧《安家》中龚家花园的原型 外形与剧照基本一致 [8] - 属于柳林别业建筑群 包含10幢独立花园住宅和1幢联排住宅 为热门影视打卡地 [10] - 具有重要历史价值 曾为抗日将领冯治安旧居 其部队在卢沟桥事变中英勇抗战 [10]

拍卖标的详情 - 上海愚园路老洋房将于8月13日10点拍卖 起拍价1.5亿元[2][3] - 房屋土地面积848.75平方米 建筑面积346.66平方米 带500平方米院子[3] - 按建筑面积计算起拍单价超过43万元/平方米[3] - 房屋竣工于1924年 距今百年历史[3] - 拍卖保证金1500万元 加价幅度2万元[4] - 成交后需支付软件服务费(成交价0.5%-1%)和佣金(成交价1%)[4] 产权与交易条件 - 标的带租约至2029年 月租金6.75万元 现状交付[5] - 买家需承担3%契税[5] - 属于社会委托拍卖 不涉及司法纠纷[5] - 可协商解除现有民宿租约[5] 文化属性与历史背景 - 曾作为《安家》《三十而已》等影视剧取景地[2][3][6] - 属于柳林别业建筑群 包含10幢独立花园住宅和1幢联排住宅[6] - 曾为抗战将领冯治安故居 卢沟桥事变时其任三十七师师长[8] - 被纳入上海市优秀历史建筑保护名录[9] 市场对比与行业现状 - 2024年静安区巨鹿路老洋房成交价3.1亿元 单价100.9万元/平方米[8] - 2024年5月长宁区新华路花园住宅以2.7亿元成交 单价50.46万元/平方米[8] - 上海现存老洋房4000-5000栋 约90%已收归国有[8] - 私有产权仅500-600栋 可出售的不足200栋[8] - 修缮完好且挂牌出售的约50栋 占比1%[8] 政策规范 - 受让人装修不得改变建筑原貌[9] - 转让人如有改建需在转让前恢复原样[9]